Ordine degli Ingegneri della provincia di Lecco. La valutazione operativa immobiliare. Presentazione casi di studio. Market Comparison Approach

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1 Ordine degli Ingegneri della proincia di Lecco La alutazione operatia immobiliare Presentazione casi di studio Market Comparison Approach Dott. Ing. Mauro Iacobini Dott. Ing. Salatore Musumeci Lecco 0/06/204

2 IL PROCEDIMENTO COMPARATIVO DI MERCATO Caso di studio Premessa L immobile in stima (subject) La raccolta dei dati di mercato L assemblaggio del campione Il test di ammissibilità La compilazione della tabella dei dati La compilazione della tabella dei prezzi marginali La compilazione della tabella di alutazione La sintesi alutatia Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 2

3 Premessa L immobile in stima (subject) La raccolta dei dati di mercato (comparables) L assemblaggio del campione Il test di ammissibilità La compilazione della tabella dei dati La compilazione della tabella dei prezzi marginali La compilazione della tabella di alutazione La sintesi alutatia Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 4

4 L immobile in stima (subject) Zona: semicentrale con caratteristiche ciili medie, di consolidato assetto urbanistico, di buona commerciabilità, dotata di serizi completi e di buoni collegamenti con il resto della città Indirizzo: Via Filippino Lippi, 00 Milano - Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 5

5 L immobile in stima (subject) Edificio: ad uso residenziale, articolato in sei piani fuori terra. Ha struttura in c.a. e muratura portante, i solai sono in laterocemento, la copertura è del tipo a falda inclinata con orditura in c.a. con manto in laterizio. Il sopralluogo generale dell edificio e di dettaglio dell unità immobiliare forniscono tutti gli ulteriori elementi tecnico economici necessari. Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 6

6 L immobile in stima (subject) Unità immobiliare: piano quinto (ultimo) destinazione residenziale, taglio medio tre camere, cucina abitabile, due balconi (uno ampio). Stato manutentio normale. Affaccio su strada. Orientamento prealente: est -oest Il database catastale fornisce la planimetria e l orientamento prealente. Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 7

7 L immobile in stima (subject) Il database catastale fornisce infine ulteriori elementi. Consistenze: Superfici coperte: 89,0 mq Balconi: 2,0 mq Solaio 8,0 mq Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 8

8 L immobile in stima (subject) Zona OMI: D Periferica Aspromonte Porpora Teodosio Il database OMI permette di conoscere le caratteristiche generali della zona omogenea di mercato e le quotazioni relatie. Valori OMI di riferimento tipologia abitazioni ciili box min max centrale Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 9

10 La raccolta dei dati di mercato (comparables) Le fonti dei dati di mercato in generale sono: schede OMI da atti di compraendita; offerte di endita di agenzie immobiliari; precedenti di ufficio. Le ricerche nel database OMI hanno fornito tre schede relatie a indagini di mercato (compraendita e offerte) I dati di questi comparables desumibili dalle schede anno integrati con i dati desumibili dalla banca dati catastale (planimetrie, orientamento, affaccio). comparable Zona D 2 semestre 2007 Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali comparable 2 zona C 2 semestre 2007 comparable 3 zona C 2 semestre 2007

11 La raccolta dei dati di mercato (comparables) Le ricerche nei siti Internet dedicati hanno fornito tre offerte di mercato di unità immobiliari residenziali, due situate nella stessa zona OMI e una in una zona limitrofa. Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 2

12 Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 3

13 La raccolta dei dati di mercato (comparables) Le ricerche nel database delle stime dell ufficio hanno fornito un precedente d ufficio situato in zona prossima del subject e relatio al semestre Unità immobiliare: piano primo, destinazione residenziale, taglio piccolo, serizio, camera, cucina, ripostiglio. Stato manutentio scadente. Affaccio su ia e giardino interno. Orientamento prealente: est - oest Zona OMI: C0 - Regina Gioanna, Pisacane, Castel Morrone Indirizzo: Via Francesco Nullo, 3 Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 4

15 SCHEDA COMPARAZIONE Caso n fonte prezzo/alore semestre epoca dato anno denominazione zona OMI abitazioni edificio unità immobiliare localizzazione di dettaglio tipologia architettonica stato manutentio superfici (mq) liello di piano orientamento prealente qualità dell'affaccio prealente stato manutentio DATI IMMOBILI IN COMPARAZIONE (comparables ) C a C b C c C d C e C f C g IMMOBILE IN STIMA (subject ) scheda OMI scheda OMI scheda OMI scheda OMI scheda OMI scheda OMI , , , , , , B2 B2 B3 B2 B3 B2 B2 alore minimo /mq 2.600, , , , , , ,00 alore massimo /mq 3.200, , , , , , ,00 degradata normale x x x x x x x ricercata economica x x ciile x x x x signorile x scadente normale x x x x x x ottimo x superfici coperte balconi e terrazzi giardini cantine e soffitte comunicanti cantine e soffitte non comunicanti consistenze ragguagliate 25,00 80,00 00,00 0,00 70,00 35,00 0,00 con ascensore x x x x senza ascensore x x x n piano quarto terzo quinto secondo quarto terzo secondo ultimo attico Nord Nord - Est / Nord - Oest x x Est / Oest x Sud - Est / Sud - Oest x x x x Sud scadente normale x x x x x x x di pregio scadente x x normale x x x x ottimo x 2.480, , , , , ,30 omogeneizzato omogeneizzato scartato da test ammiss omogeneizzato campione 2.480, , , , ,00 minimo

17 Il test di ammissibilità Il campione assemblato non è omogeneo rispetto ad una serie di caratteristiche rispetto alle quali il Market Comparison Approach (MCA) richiede omogeneità per fornire risultati affidabili. Infatti i comparables del campione risultano disomogenei tra loro ed in confronto al subject rispetto alle seguenti caratteristiche: schede OMI offerte precedenti d ufficio a alla natura del dato in relazione alla fonte di proenienza prezzi pagati prezzi proposti alori b allo stato reddituale posseduto rispetto a quello del subject Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 2

18 Il test di ammissibilità c alle classi di superfici di appartenenza rispetto alla classe di superficie del subject d alle epoche dierse alle quali è riferito il dato rispetto all epoca della stima e alle zone OMI alle quali appartengono rispetto alla zona OMI del subject C 2 S C 7 Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 22

19 Il test di ammissibilità Si procede quindi ad una omogeneizzazione dei comparables rispetto al subject in relazione ai cinque aspetti illustrati. offerta a natura del dato prezzo proposto k t % trattatia prezzo b c stato reddituale R x (q n - ) r x q n R = C pot - C eff C pot = canone potenziale C eff = canone effettio r = rendimento lordo q = r n = durata residua c c 7 classi di superfici,0,03,00 0,95 0,90 k c C 5 k c C5 S k c S coefficiente di superficie della P.O. 3/2002 k C5 = k S c k C5 c 60 74, sup. Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 23

20 Il test di ammissibilità V OMI C 3 S alori della zona OMI del comparable d c 2 epoca del dato V max V min V max V min C3 V OMI V max V min S V OMI S V k C3 e = OMI C3 VOMI 2 sem sem sem t V OMI S C 2 alori OMI del semestre del subject e c 3 localizzazione del dato V max V min V max V min S V OMI C2 V OMI k l C2 S V = OMI C2 VOMI zona C zona D7 zona I due coefficienti k e (epoca del dato) e k l (localizzazione del dato) possono essere sostituiti da un unico coefficiente k el. Infatti, per ogni comparable, si erifica che: k el = k e x k l = V OMI(epoca S - zona C i ) V OMI (epoca C i - zona C i ) V OMI (epoca S - zona S) x = V OMI(epoca S - zona S) V OMI (epoca S - zona C i ) V OMI (epoca C i - zona C i ) Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 24

21 Il test di ammissibilità A questo punto siamo in grado di omogeneizzare i comparables. C C 2 C 3 C 4 C 5 C 6 C 7 Prezzi iniziali P iniz a P = - P iniz x k t b P 2 = c c c 7 Prezzi P R x (q n - ) r x q n P 3 = P x (k - ) = = = = = = = d c 2 P 4 = P x (k e - ) e c 3 P 5 = P x (k l - ) Prezzi corretti P = = = = = = = Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 25

22 Il test di ammissibilità A questo punto si può effettuare il test di ammissibilità. ) Si calcolano i prezzi unitari p dei comparables. Le consistenze S Ci sono quelle calcolate secondo il DPR 38/998. C C 2 C 3 C 4 C 5 C 6 C 7 Prezzi corretti P Prezzi unitari corretti p S C S C2 S C3 S C4 S C5 S C6 S C7 = = = = = = = 2) Si calcola il range entro cui i prezzi unitari p dei comparables sono da considerarsi ammissibili. C è il costo unitario dell interento di ristrutturazione. C/2 OMI C/2 p min = V S OMI min - C/2 range di ammissibilità p max = V S OMI max C/2 oppure V S 3) Si scartano i comparables con prezzi unitari p esterni al range indiiduato. Test di ammissibilità Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 26

23 Il test di ammissibilità Per effettuare passo dopo passo il test di ammissibilità si può utilizzare una tabella appositamente predisposta. La tabella può essere organizzata ad esempio secondo a struttura qui proposta. a natura del dato sigla categoria prezzo iniziale o alore trattatia CARATTERISTICHE dettaglio Piniz k t % P = - k t x P iniz comparable C comparable C7 IMMOBILE IN STIMA (subject) b stato reddituale C prezzo stato reddituale saggio r canone potenziale Cp = P x r Cp - C P2 = (Cp - C) / q n P = P P2 destinazione d'uso S pi k i ragg. S pi x k i superfici coperte S c,00 Calcolo consistenze ragguagliate consistenze superfici principali superfici accessorie balconi e terrazzi <= 25 mq 0,30 balconi e terrazzi > 25 mq 0,0 giardini <= S c mq 0,0 giardini > S c mq 0,02 cantine e soffitte comunicanti 0,50 cantine e soffitte non comunicanti 0,25 totale superfici principali Sp = ΣSpi x ki destinazione d'uso = resc x Sai ki VOMI accc/vomi Sai ki box posti auto coperti posti auto scoperti totale superfici accessorie Sa = ΣSai x ki S pi k i ragg. S pi x k i S pi k i ragg. S pi x k i,00,00 0,30 0,30 0,0 0,0 0,0 0,0 0,02 0,02 0,50 0,50 0,25 0,25 Sai ki = VOMI accc/vomi resc Sai x ki Sai ki = VOMI acc/vomi res Sai x ki c classi di superfici C 7 classi di superficie coeff. di superficie subject ks coeff. di superficie comparable k C k = k S / k C coeff. di prezzo delle superf. principali ksp = Sp / S prezzo delle superfici principali PSp = P x ksp P3 = PSp x (k -) d e epoca localizzazione del dato C 2 C 3 P5 = Σ PSa x (kel-) Test di ammissibilità TEST DI AMMISSIBILITA' totale superfici ragguagliate S = Sp Sa alore OMI residenziale subject VOMI res s alore OMI residenziale comparable V OMI res c superfici principali kel = Vs / Vc P 4 = P S'p x (k epoca dato e el-) localizzazione destinazione d'uso PSa= P x Sai x ki/s kel= VOMI accs/vomi accc PSa= PSa x (kel - ) PSa= P x S generale box superfici accessorie posti auto coperti posti auto scoperti PSa= P x Sai x ki/s kel= VOMI accs/vomi accc PSa= PSa x (kel - ) prezzo corretto P'Ci prezzo unitario corretto p' Ci dato ammissibile (sì / no) costi di ristrutturazione C /mq p' min = VOMIres min - cris/2 p' max = VOMIres max cres/2 Utilizzando la scheda degli elementi di comparazione redatta in precedenza si possono facilmente compilare i campi di input della tabella ed eseguire i calcoli fin qui illustrati. Per comodità di utilizzo le relatie formule sono riportate nella fincatura dettaglio. Va sottolineato che, nel calcolo delle consistenze ragguagliate, le superfici accessorie (box, posti auto coperti o scoperti) hanno un trattamento separato. Per esse infatti, essendo pertinenze con mercato autonomo: ) Il coefficiente di ragguaglio a espresso come rapporto del relatio alore OMI con il alore OMI del residenziale; 2) Il coefficiente k el a espresso come rapporto tra il relatio alore OMI del subject ed il alore OMI del comparable. Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 27

24 TEST AMMISSIBILITA' Caso n IMMOBILI IN COMPARAZIONE Comparable C c Comparable Cd Comparable C e Comparable C f SUBJECT Zona OMI B3 Porta Minore B2 Carlo emanuele II B3 Porta Minore B2 Carlo emanuele II B2 Carlo emanuele II V OMI min V OMI max Prezzo rileato () , , , ,00 C' (costo da scadente a normale ) 450,00 semestre OMI di riferimento I /2009 I /2009 I /2009 II /2008 C" (costo da normale a ottimo) epoca stima 450,00 II /2009 epoca dato alore centrale OMI residenziale (/mq) (zona ed epoca comparable) 2.550, , , ,00 alore centrale OMI residenziale (/mq) (zona ed epoca subject) 2.900,00 coefficiente epoca K ei (nella zona del comparable) (V OMI epoca stima/v OMI epoca comparable),02,00,02 0,98 localizzazion e generale alore centrale OMI residenziale (/mq) (zona comparable all'epoca stima) coefficiente localizz. K li (all'epoca della stima) 2.600,00, ,00, ,00, ,00,00 (V OMI zona subject / V OMI zona comparable) superficie ragguagliata S T (mq) prezzo unitario (prezzo rileato/sup. ragg.) prezzo unitario omogeneizzato (p Ci x ke x kl ) p Cd (/mq) 2.000, ,00 p Ce (/mq) 3.643,00 p Cf (/mq) 2.296,00 p' Cd (/mq) 2.285, ,00 p' Ce (/mq) 4.62,00 p' Cf (/mq) 2.250,00 prezzo minimo ammissibile /mq (V OMI min - C') prezzo massimo ammissibile /mq (V OMI max C") 2.50, ,00 prezzo complessio omogeneizzato (p' Ci x S T ) P' Cd () , ,00 P' Ce () ,00 p' Cf (/mq) ,00 dato ammissibile (si/no) SI SI NO SI

26 TABELLA DATI Caso n CARATTERISTICHE elemento N. nome dettaglio o nomenclatore edificio unità immobiliare C a C b C c C d scartato dal test di C e ammissibilità degradata 0 c localizzazione di dettaglio normale ricercata 2 economica 0 c 2 tipologia architettonica ciile signorile 2 stato manutentio scadente 0 c 3 normale dell'immobile ottimo 2 c 4 consistenza ragguagliata mq 25,0 80,0 00,0 0,0 35,0 0,0 tipologia edificio con senza ascens. ascens. seminterrato 0 0 terra 3 3 rialzato 5 5 primo 6 6 secondo 7 5 c 5 liello di piano ultimo (n = n piano fuori intermedio (n = n piano fuori terra per immobili n senza ascensore) terra per immobili senza n ascensore) attico (n = n piano fuori terra per immobili senza n c 6 c 7 c 8 orientamento prealente qualità dell'affaccio prealente stato manutentio dell'unità immobiliare ascensore) Nord Nord - Est / Nord - Oest Est / Oest Sud - Est / Sud - Oest Sud scadente normale di pregio scadente normale ottimo unità di misura o punteggio quantità o num. 2 quantità o num. IMMOBILI IN COMPARAZIONE 0 quantità o num. 3 quantità o num. 3 quantità o num. C f quantità o num. 3 0 IMMOBILE IN STIMA S quantità o num. 3

28 La compilazione della tabella dei prezzi marginali Elenchiamo di nuoo le caratteristiche indipendenti che determinano l entità complessia del prezzo per una unità immobiliare residenziale: edificio c 4 localizzazione di dettaglio c tipologie architettoniche 5 c stato manutentio 3 c 6 consistenze c 8 liello di piano c orientamento prealente unità 9 immobiliare c qualità dell affaccio prealente 0 c stato manutentio finiture ed impianti c 2 pertinenze I prezzi marginali delle caratteristiche sopra elencate possono essere espressi tutti mediante dei coefficienti k cn che moltiplicano tre sole grandezze: P Ci = prezzo del comparable (caratteristiche c 4 c 5 c 8 c 9 c 0 ) p min = prezzo unitario minimo dei comparables (caratteristiche c 6 c 2 ) S s = consistenza delle superfici coperte del subject (caratteristica c ) IL PROCEDIMENTO COMPARATIVO DI MERCATO Caso di studio Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 35

29 TABELLA PREZZI MARGINALI Caso n CARATTERISTICHE PREZZI MARGINALI elemento N. nome simbologia edificio unità immobiliare c localizzazione di dettaglio unità di misura coeff. Kc i C a C b C c ammissibile C d ammissibile C e scartato dal test ammiss C f ammissibile Kc x P Ci 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 c 2 tipologia architettonica Kc 2 x P Ci 0, , , , ,00 0, ,00 stato manutentio c 3 dell'immobile Kc 3 x P Ci 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 consistenza c 4 ragguagliata Kc 4 x p min /mq, , , , , , ,00 c 5 liello di piano Kc 5 x P Ci 0, , , , , ,00 9.2,50 c 6 c 7 c 8 orientamento prealente qualità dell'affaccio prealente stato manutentio dell'unità immobiliare Kc 6 x P Ci 0, , , , , , ,00 Kc 7 x P Ci 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Kc 8 x S Ts 450, , , , , , ,00 sup ragg immob in stima 0,00 prezzi complessii originali prezzi complessii omogeneizzati , , , , , , , , ,00

31 La compilazione della tabella di alutazione La tabella di alutazione è l ultima tabella della serie. E quella doe si effettuano i calcoli che permettono di operare il confronto, caratteristica per caratteristica, tra ciascun comparable ed il subject. Si tratta in pratica di ariare il prezzo del comparable supponendo che ciascuna caratteristica arii fino ad assumere la stessa quantità (o lo stesso punteggio) che possiede il subject. Alla fine del processo si arà il prezzo a cui sarebbe enduto il comparable se aesse tutte le stesse caratteristiche del subject. Per riprendere l esempio della caratteristica orientamento prealente, l operazione da compiere idealmente è quella riportata in figura. N N-E = N IL PROCEDIMENTO COMPARATIVO DI MERCATO Caso di studio N-E N N-E = O E O E O E S-E S-E = 3 S-E = 3 S S comparable C i subject comparable = subject Nel caso in figura la ariazione di prezzo del comparable, per effetto della rotazione per renderlo uguale al subject rispetto all orientamento prealente sarà: P Ci = P m [c 9 ] x n = P m [c 9 ] x (3 ) = P (n) x k Ci c9 x (3 ) S Corso di alta formazione in materia di alutazioni immobiliari - 2 modulo: L approccio del mercato e stime puntuali 40

32 TABELLA DI VALUTAZIONE Caso n CARATTERISTICHE elemento N. nome quantità/ punteggi (S-C a ) C a correzione prezzo P i quantità /punteggi (S-C b ) C b correzione prezzo P i IMMOBILI IN COMPARAZIONE quantità/ punteggi (S-C c ) C c correzione prezzo P i quantità/ punteggi (S-C d ) C d correzione prezzo P i quantità/ punteggi (S-C e ) C f correzione prezzo P i IMMMOBILE IN STIMA S unità immobiliare edificio c localizzazione di dettaglio 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 c 2 tipologia architettonica , ,00 0 0, ,00 0 0,00 c 3 stato manutentio dell'immobile 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 c 4 consistenza ragguagliata -5, ,00 30, ,00 0, ,00 0,0 0,00-25, ,00 c 5 liello di piano , , ,00 0 0, ,50 c 6 orientamento prealente 6.200, ,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 c 7 qualità dell'affaccio prealente 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 c 8 stato manutentio dell'unità immobiliare SINTESI VALUTATIVA E VERIFICA DEI RISULTATI 0 0, ,00 0 0,00 0 0, ,00 P i -5.50,00 P i ,00 P i 5.645,00 P i ,00 P i ,50 P Ca ,00 P Cb ,00 P Cc ,00 P Cd ,00 P Cf ,00 P Ca P i ,00 P Cb P i ,00 P Cc P i ,00 P Cd P i ,00 P Cf P i ,50 p Ca corretto 2.680,45 p Cb corretto 3.593,64 p Cc corretto 2.29,50 p Cd corretto 2.798,8 p Cf corretto 2.948,52 medio % -5,9% medio % 26,2% medio % -22,% medio % -,8% medio % 3,5% p Ca corretto 2.680,45 p Cb corretto p Cb corretto p Cd corretto 2.798,8 p Cd corretto 2.948,52 medio % -4,6% medio % medio % medio % -0,4% medio % 5,0% p medio 2.848,06 p medio 2.809,05 p unitario finale 2.80,00 Cb Cc P complessio da scartare da scartare ,00