TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 474 / 206 R.G. Giudice dell esecuzione: Dott. ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: BANCA MONTE dei PASCHI di SIENA Spa Contro: Rapporto di valutazione Immobile posto a Baiso (RE) in Via Borgo Visignolo n. 70 Ausiliario del custode giudiziale: Architetto LUISA GHISELLI Pagina di 2

2 SOMMARIO - RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.4 4- DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO UNICO DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO COSTI DI REGOLARIZZAZIONE OCCUPAZIONE DEGLI MMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEI BENI SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEI BENI ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE.. 7- CERTIFICAZIONE ENERGETICA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI 2 9- NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI.2 0- ALTRE INFORMAZIONI..2 - ALLEGATI.2 Pagina 2 di 2

3 . RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA n 474 / 206 R.G. Procedente: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA Rappresentata e difesa da Avvocato Raffaella Poggioli Modena via Gallucci n tel Intervenuta: CREDITO DI ROMAGNA SPA Rappresentata e difesa da Avvocato Mariagrazia Acquaviva Forlì (Forlì-Cesena) corso della Repubblica n. 2 Data conferimento incarico: Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: Udienza: Mercoledì ore Atto pignoramento: trascritto il R.G R.P Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti:. L esecutato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in data n , RITIRATA in data Il creditore procedente BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA c/o Avvocato Raffaella Poggioli tramite posta elettronica certificata in data Il creditore intervenuto CREDITO DI ROMAGNA SPA c/o Avvocato Mariagrazia Acquaviva tramite posta elettronica certificata in data Pagina 3 di 2

4 3. DATI CATASTALI 3. DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: abitazione Visignolo -2p Sub. 2 vani 4,5 A/2 278,89 euro Definizioni del DPR 23/03/998 n. 38 A: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico deposito Visignolo T Sub. 46 mq C/2 78,40 euro (2) Definizioni del DPR 23/03/998 n. 38 C/2: magazzini e locali deposito B.C.N.C Visignolo T Sub. 3 area cortiliva COMUNE ai subb DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: Pagina 4 di 2

5 abitazione Visignolo -2p Sub. 2 vani 4,5 A/2 278,89 euro Definizioni del DPR 23/03/998 n. 38 A: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico deposito Visignolo T Sub. 46 mq C/2 78,40 euro (2) Definizioni del DPR 23/03/998 n. 38 C/2: magazzini e locali deposito B.C.N.C Visignolo T Sub. 3 area cortiliva COMUNE ai subb COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra bene pignorato e quello accatastato. Confini catastali: L appartamento e il deposito confinano con: A nord e a est con 3 (area cortiliva comune), a sud con mappale 465 e a ovest con mappale DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di un piano terra adibito a deposito e un appartamento a primo e secondo piano, facente parte di complesso residenziale a 4 alloggi e 4 depositi, sito in (RE) in Visignolo n? Il piano terra è accessibile dall area cortiliva comune ad entrambi gli immobili ( e 2) ed è costituito da n. 2 legnaie e n. spazio hobby. L appartamento ha accesso da scala esterna da terra a primo piano e da una scala interna da primo a secondo piano. E composto a primo piano da n. ingresso, n. pranzo-soggiorno con angolo cucina, n. letto, n. balcone, n. bagno con antibagno. La scala porta a piano secondo, composto da n. locale, n. sala giochi e n. bagno. Il 3 è l area cortiliva comune alle 2 unità, cioè l appartamento al 2 e il deposito al. Se evidenzia che l unità al FG. MAPP. E FONDO SERVENTE al mappale 465: è stata costituita una servitù di passaggio pedonale e carraio con atto Notaio Catalini in data a favore di Eleonora Pagina 5 di 2

6 Via E. de Amicis, Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Germini proprietaria delle unità al fg. mapp Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte, ai sensi degli artt. 7 e segg. C.C. L immobile NON è dotato di ascensore. NON vi è Amministrazione Condominiale. Gli immobili NON SONO ABITATI, SONO VUOTI, NON ammobiliati e sono presenti le forniture di utenze domestiche: un contatore ENEL UNICO ma n. 2 caldaie, una a piano terra e una a primo piano. L abitazione mostra caratteristiche di finitura di DISCRETO livello, in BUONE condizioni di manutenzione e conduzione. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di DISCRETO livello. L edificio è stato coibentato con un cappotto termico, solai in legno, tetto in legno, scala interna in legno. Le finiture interne dell appartamento sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonacato; pavimenti in ceramica, rivestimenti dei bagni in ceramica, sanitari in materiale porcellanato; porte in legno, finestre e scuri in legno. Portoncino d ingresso in legno. L impiantistica appare a norma: l impianto di riscaldamento è con distribuzione tramite radiatori in ghisa, sia a piano terra che a piano primo e sottotetto. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione residenziale e presenta una bassa densità abitativa. Nei dintorni NON vi è dotazione di servizi di quartiere e NON sono presenti attività commerciali al dettaglio a breve distanza. Le reti acqua e gas sono diffuse in modo capillare. 5. LOTTO UNICO DI VENDITA La presenza di due unità immobiliari all interno di uno stesso fabbricato con area cortiliva comune ( 3), impone la vendita in un unico lotto corrispondente all alloggio più le pertinenze esclusive, oltre alle porzioni comuni dell edificio. 5..: DATI CATASTALI abitazione Visignolo -2p Sub. 2 vani 4,5 A/2 278,89 euro Confini: a nord e a est con 3 (area cortiliva comune), a sud con mappale 465 e a ovest con mappale 462. deposito Visignolo T Sub. 46 mq C/2 78,40 euro Confini: a nord e a est con 3 (area cortiliva comune), a sud con mappale 465 e a ovest con mappale 462. Pagina 6 di 2

7 B.C.N.C Visignolo T Sub. 3 area cortiliva COMUNE ai subb. -2 Confini: a nord con mappale 335 (strada), a est con mappale 46, a sud con mappale 465 e a ovest con mappale : DESCRIZIONE COMMERCIALE L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di alloggi in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita medio - lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. BUONO il livello di conservazione e manutenzione dell unità immobiliare e dell unità a deposito a piano terra. Impiantistica apparentemente a norma. L ultimo titolo abilitativo DIA n. 467 del 20, rappresenta il (deposito) con n. 2 ambienti a legnaia e n. spazio-hobby con altezza 2.40 m: in realtà in uno dei locali a legnaia è stato ricavato un bagno cieco e lo spazio-hobby è stato predisposto a cucina/soggiorno con allestita una caldaia murale e ha impianto citofonico, il tutto con altezza di 2.54 m. A piano primo del 2 non è stata realizzata la divisoria tra letto e zona pranzo/ soggiorno. Il sottotetto NON è stato controsoffittato a 2 mt di altezza e non presenta la finestra a tetto. 5..3: REGOLARITA URBANISTICA e EDILIZIA Dalla Carta dei Vincoli TAV. NORD del Piano Strutturale Comunale (PSC) di Baiso NON si evincono vincoli. Dalla tav. P4. del Regolamento urbanistico-edilizio (RUE), gli immobili sono siti in zona AC4 (Art. 33.4), in Sub-ambito residenziale o in corso di urbanizzazione tramite strumenti preventivi. Permesso di Costruire prot. n. 58 del per Costruzione di fabbricato ad uso abitazione. Variante n. 237 del e successiva DIA in variante n. 467 del Domanda di Abitabilità prot. n. 098 dell con dichiarazioni di conformità impianti. L ultimo titolo abilitativo DIA n. 467 del 20, rappresenta il (deposito) con n. 2 ambienti a legnaia e n. spazio-hobby con altezza 2.40 m: in realtà in uno dei locali a legnaia è stato ricavato un bagno cieco e lo spazio-hobby è stato predisposto a cucina/soggiorno con allestita una caldaia murale e ha impianto citofonico, il tutto con altezza di 2.54 m. A piano primo del 2 non è stata realizzata la divisoria tra letto e zona pranzo/ soggiorno. Il sottotetto NON è stato controsoffittato a 2 mt di altezza e non presenta la finestra a tetto. Gli immobili oggetto di pignoramento, risultano conformi alle normative edilizie ed urbanistiche del. Le schede catastali riportano la situazione riscontrata in loco. Pagina 7 di 2

8 5..4: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Si rimanda alla tavola grafica IN SCALA in allegato La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino. 5..5: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE La situazione NON CONFORME descritta ai punti E SANABILE con la presentazione di una SCIA IN SANATORIA dal costo complessivo di circa euro (.000 di sanzione amministrativa onorario tecnico). 5..6: OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Dopo aver inviato comunicazione tramite raccomandata al debitore in data , RITIRATA, la scrivente procede ad una prima ispezione esterna e concorda con l esecutato sig. l accesso in data alle ore 9.00 circa. Gli immobile NON SONO ABITATI ma vuoti da persone e mobilio. Le utenze sono staccate. Pagina 8 di 2

9 Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. 5..7: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data dello sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE del nn. 8535/259. IPOTECA VOLONTARIA Notaio Benedetto Catalini N Rep /25459 dello Concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di BANCA AGRICOLA MANTOVANA SPA con sede a Mantova. TRASCRIZIONE del NN /3775. COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO (SERVITU DI PASSAGGIO PEDONALE E CARRAIO) Notaio Benedetto Catalini N Rep. 2833/2866 dello A favore di Eleonora Germini, c. f. GRM LNR 8L59 H223N. ISCRIZIONE dello nn. 360/453. IPOTECA GIUDIZIALE Tribunale di Reggio E. N Rep. 2526/204 dello Decreto ingiuntivo a favore di CREDITO DI ROMAGNA SPA con sede a Forlì. TRASCRIZIONE del nn. 8756/3399 ATTO GIUDIZIARIO del Tribunale di Reggio Emilia N Rep. 573/206 dello Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento Immobili a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede a Siena. 5..8: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. 5..9: VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato è la stima al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione. Pagina 9 di 2

10 Via E. de Amicis, Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it In questo caso non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nelle condizione di dover vendere (esecuzione forzata) e che per tanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche dei beni in oggetto (stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne, efficienza degli impianti tecnologici). Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di alloggi è generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di appartamenti nuovi invenduti aventi prezzi molto concorrenziali. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 00 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 00 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 0,00 e 20% per la sup. eccedente i 0,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 0,00 e 5% per la sup. eccedente i 0,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 5 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 50; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 50. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente commerciale: Unità immobiliare Abitazione 2 Destinazione d'uso Vani utili abitativi balcone Piano H (mt) Sup. lorda (mq) P. 2,7 50,8 50,8 P. 0 0,3 3 K Sup. comm. (mq) sup accessoria Unità immobiliare Deposito Vani utili TOT. SUP. LORDA Destinazione d'uso 2 P. H>2mt 48 0,6 28,8 Piano TOT. SUP. LORDA H (mt) 60,8 Sup. lorda (mq) TOT. SUP. COMM. 82,60 T 2, K TOT. SUP. COMM. Sup. comm. (mq) 54,00 - VALORE DI MERCATO DEI BENI (intera proprietà) Pagina 0 di 2

11 Via E. de Amicis, Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Per determinare il valore corrente di mercato in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobiliari similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 8 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 2 semestre del 207. A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Abitazione di tipo civile (normale): 800,00 /mq Deposito (normale): 420,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni ( 3) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Abitazione 2 82,6 800, ,00 Deposito , ,00 TOTALE ,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A ,00 (Diconsi Euro ottantotto mila settecento/00) Si detraggono le spese di SCIA IN SANATORIA per gli abusi che ammontano a 3.000,00 euro: ,00 euro euro= euro Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto = ,00 20% = ,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA ,00 (Diconsi Euro sessantotto mila cinquecento/00) 5..0: ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI I beni ha la seguente provenienza: Gli immobili sono stati acquistati a seguito di atto Dottor Notaio Benedetto CATALINI dello al rep. 373/2930, trascritto in Reggio Emilia in data --20 ai nn / STATO CIVILE DEL DEBITORE L ufficio anagrafe del Comune di Reggio ha fornito in data il certificato di famiglia e residenza dell esecutato dal quale risulta risiedere in via A. Bellelli n. 8 a Reggio Emilia L esecutato è di stato civile Dalla ricerca presso l Agenzia delle Entrate NON risultano atti di affitto/locazione in essere. Pagina di 2

12 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del , sull appartamento (A2) risulta il certificato energetico dell immobile N in data ( energetica B). 8. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Sono state depositate le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 in sede di presentazione Domanda di Agibilità nel NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato in data alle ore 9.00, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno dei beni pignorati (sanitari con rubinetteria e n. 2 caldaie murali) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di scarso valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. 0. ALTRE INFORMAZIONI -NESSUNA.. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D DICHIARAZIONE DEL TERZO OCCUPANTE. Novellara (RE), lì L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto LUISA GHISELLI Pagina 2 di 2