TRIBUNALE DI BOLZANO Sezione civile

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1 TRIBUNALE DI BOLZANO Sezione civile Esecuzione immobiliare RG Es n. 47/2014 Promossa da ///////// Giudice dell esecuzione - dott. Thomas Weissteiner STIMA DI BENI IMMOBILIARI pp.mm. 12 e 31 p.ed in P.T. 2581/II, c.c. Laives p.m. 3 p.ed. 970 in P.T. 1426/II, c.c. Dodiciville pp.mm. 72 e 73 p.ed in P.T. 1292/II, c.c. Dodiciville Consulente tecnico d ufficio incaricato dott.arch.stefano Adami Bolzano - via Mendola 21/A t f adami@amfstudio.it Bolzano, novembre 2014

2 INDICE GENERALE Dati generali, premessa, modalità di svolgimento della stima e sopralluogo..... Pag. 04 LOTTO A + B A+B) 01 Descrizione sommaria Pag. 05 A+B) 02 Identificazione tavolare A) formalità, vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili... B) formalità, vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili... Pag. Pag. Pag A+B) 03 Stato di possesso Pag. 09 A+B) 04 Situazione catastale... Pag. 09 A+B) 05 Situazione urbanistica-amministrativa... Pag. 09 A) 06 Descrizione analitica dei beni... Pag. 10 A) 07 Valutazione del lotto Pag. 12 B) 06 Descrizione analitica dei beni... Pag. 14 B) 07 Valutazione del lotto Pag. 15 LOTTO C C) 01 Descrizione sommaria Pag. 17 C) 02 Identificazione tavolare formalità, vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili... Pag. Pag C) 03 Stato di possesso Pag. 19 C) 04 Situazione catastale.... Pag. 20 C) 05 Situazione urbanistica-amministrativa.... Pag. 20 C) 06 Descrizione analitica dei beni... Pag. 21 C) 07 Valutazione dei lotti B Pag. 22 LOTTO D+E D+E) 01 Descrizione sommaria Pag. 24 D+E) 02 Identificazione tavolare D) formalità, vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili... E) formalità, vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili... Pag. Pag. Pag D+E) 03 Stato di possesso Pag. 28 D+E) 04 Situazione catastale... Pag. 28 D+E) 05 Situazione urbanistica-amministrativa... Pag. 28 D+E) 06 Descrizione analitica dei beni... Pag. 29 D+E) 07 Valutazione dei lotti Pag ) Quadro riepilogativo sintetico... Pag. 32 Dott. Arch. Stefano Adami 2

3 ELENCO ALLEGATI LOTTO A+B) 1) Documentazione fotografica 2) Fotografia aerea 3) Estratto del Piano Urbanistico e norme di attuazione 4) Concessioni edilizie, varianti e permessi d uso 5a) Visura catastale della particella 5b) Planimetria catastale 6a) Estratto tavolare 6b) Planimetrie tavolari 7) dichiarazione del proprietario di assenza di contratti di locazione in essere 8) planimetria alloggio (scala 1:100) LOTTO C) 1) Documentazione fotografica 2) Fotografia aerea 3) Estratto del Piano Urbanistico e norme di attuazione 4) Concessioni edilizie, varianti e permessi d uso 5a) Visura catastale della particella 5b) Planimetria catastale 6a) Estratto tavolare 6b) Planimetrie tavolari 7) contratto di locazione 8) Planimetria ufficio (scala 1:50) LOTTO D+E) 1) Documentazione fotografica 2) Fotografia aerea 3) Estratto del Piano Urbanistico e norme di attuazione 4) Concessioni edilizie, varianti e permessi d uso 5a) Visura catastale della particella 5b) Planimetria catastale 6a) Estratto tavolare 6b) Planimetrie tavolari 7) dichiarazione del proprietario di assenza di contratti di locazione in essere 8) Planimetrie (scala 1:100) Dott. Arch. Stefano Adami 3

4 DATI GENERALI DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE G.E: DR. THOMAS WEISSTEINER Esecuzione Imm. RG Es n.: 47/2014 Promossa da: ///////// Contro: ///////// Giuramento CTU: 31/07/2014 CTU: Contenuti del quesito del G.E. al CTU: Immobili pignorati: dott. arch. Stefano Adami descrizione sommaria dei seguenti beni oggetto di pignoramento nella presente procedura esecutiva pp.mm. 12 e 31 della p.ed in P.T. 2581/II, c.c. Laives p.m. 3 della p.ed. 970 in P.T. 1426/II c.c. Dodiciville pp.mm. 72 e 73 della p.ed in P.T. 1292/II c.c. Dodiciville PREMESSA Nell udienza del il sottoscritto dott. arch. Stefano Adami, iscritto regolarmente all Ordine degli Architetti della Provincia di Bolzano al n. 617, nonché all Albo dei Periti giudiziari presso il Tribunale di Bolzano, veniva incaricato dal G.E. dott. Thomas Weissteiner di procedere, ottemperando ai contenuti posti dal questito, alla stima dei seguenti immobili per i quali è stata presentata l istanza di vendita. pp.mm. 12 e 31 della p.ed in P.T. 2581/II, c.c. Laives abitazione e garage p.m. 3 della p.ed. 970 in P.T. 1426/II c.c. Dodiciville ufficio/ambulatorio pp.mm. 72 e 73 della p.ed in P.T. 1292/II c.c. Dodiciville posti auto MODALITÀ DI SVOLGIMENTO DELLA STIMA Esaminati gli atti reperiti presso gli uffici catastale, tavolare e comunale e valutate le caratteristiche degli immobili sulla base delle risultanze del sopralluogo, si procederà alle operazioni di stima valutando le unità come singoli lotti. La composizione dei lotti sarà pertanto la seguente: Lotto A) p.m p.ed 1661 in P.T. 2581/II, c.c. Laives Lotto B) p.m p.ed 1661 in P.T. 2581/II, c.c. Laives Lotto C) p.m. 3 - p.ed 970 in P.T. 1426/II, c.c. Dodiciville Lotto D) p.m p.ed 4107 in P.T. 1292/II, c.c. Dodiciville Lotto E) p.m p.ed 4107 in P.T. 1292/II, c.c. Dodiciville abitazione e giardino garage ufficio posto auto posto auto SOPRALLUOGO Inizio operazioni peritali: I sopralluoghi negli immobili sono stati effettuati nelle seguenti date: il 25/10/2014 alle ore 9,00 - pp.mm. 12 e 31 della p.ed in P.T. 2581/II, c.c. Laives abitazione e garage e pp.mm. 72 e 73 della p.ed in P.T. 1292/II c.c. Dodiciville posti auto. Il 25/10/2014 alle ore 15,00 - p.m. 3 della p.ed. 970 in P.T. 1426/II c.c. Dodiciville ufficio/ambulatorio medico Dott. Arch. Stefano Adami 4

5 In tale data si sono potute visionare le unità immobiliari oggetto della presente perizia. Presenti alle operazioni peritali: Svolgimento del sopralluogo L ispezione dell immobile veniva effettuata in presenza dell esecutato per abitazione e garage (pp.mm. 12 e 31 della p.ed in P.T. 2581/II, c.c. Laives abitazione), autonomamente per i parcheggi esterni (pp.mm. 72 e 73 della p.ed in P.T. 1292/II c.c. Dodiciville) e in presenza di un assistente dell affittuario per l ambulatorio (p.m. 3 della p.ed. 970 in P.T. 1426/II c.c. Dodiciville) Si è potuta effettuare completa ispezione di tutti i locali, degli accessori e delle parti comuni. LOTTI A + B Lotti A+B) 01 DESCRIZIONE SOMMARIA Descrizione sommaria dell edificio: Tipologia ed ubicazione: Inquadramento della zona: Epoca di costruzione, caratteristiche generali, pertinenze comuni: Modalità di accesso e caratteristiche distributive dell edificio: Caratteristiche costruttive ed architettoniche: Impianti comuni/condominiali: Certificazione energetica: Complesso immobiliare realizzato agli inizi degli anni 80 con sviluppo di 3 piani fuori terra ed un piano interrato. La parte interrata è adibita a garages, cantine e vani tecnici, mentre la parte fuori terra ad unità immobiliari a schiera con scala interna. Il terreno di pertinenza al piano terra è occupato principalmente da giardini ad uso esclusivo e da parti comuni quali passaggi e camminamenti parco giochi e parcheggi. L immobile è composto da 3 blocchi di edifici sviluppati prevalentemente in orizzontale ed è ubicato nel comune di Laives in via Canonico Michael Gamper. La costruzione, ubicata nella zona di Pineta di Laives, è stata realizzata su un pendio esposto ad ovest raggiungibile da via Canonico Michael Gamper proseguendo la quale si arriva in località La Costa. La zona è servita dai mezzi pubblici ma si trova distante rispetto ai principali uffici pubblici ed attività commerciali. La costruzione dell edificio è stata completata nel 1983 (data dell abitabilità). Il piano interrato del complesso immobiliare è suddiviso in garages e vani tecnici, accessibili attraverso rampe e corsie di manovra comuni. Ai piani fuori terra, sono state realizzate delle villette a schiera ognuna con accesso autonomo e scala interna, che si sviluppano su 3 piani, in alcuni casi su 4 dove è stato realizzato il sottotetto adibito a soffitta. L edificio è accessibile direttamente da via Canonico Michael Gamper e le singole unità abitative attraverso strade pedonali di servizio. L edificio presenta caratterisitiche costruttive tipiche delle costruzioni a schiera. La struttura portante è realizzata in pilastri e muratura di cemento armato, i solai sono in laterocemento e la tamponatura esterna è in laterizio. La copertura è a falde inclinate con struttura in legno e copertura in tegole. - Impianto di riscaldamento e produzione acqua calda condominiale alimentato a gasolio; - impianto citofonico; - antenna TV. L immobile è sprovvisto di certificazione energetica. Dott. Arch. Stefano Adami 5

6 Destinazione prevalente dell unità in oggetto: La destinazione catastale ed urbanistica della P.M. 12 è abitazione. La destinazione catastale ed urbanistica della P.M. 31 è garage. Stato di conservazione: Dalla ricognizione effettuata durante i sopralluoghi è risultato che l edificio è dotato di rifiniture di media qualità e si presenta in discrete condizioni di manutenzione. Lotti A+B) 02 IDENTIFICAZIONE TAVOLARE Conformità con le planimetrie tavolari: Foglio A1 - consistenza tavolare: L immobile è diviso in 72 porzioni materiali La planimetria tavolare risulta difforme dallo stato di fatto in quanto non riporta una porta finetra che collega la stanza matrimoniale con il terrazzo. P.T. 2581/II C.C. Laives, p.ed Edificio Foglio A2 - diritti attivi: P.M. 12 P.M. 31 PARTI COMUNI al piano campagna: 1 giardino al piano terra : 1 cantina, 1 atrio, 1 scala al 1. piano: 1 soggiorno, 1 scala, 1 atrio, 1 ingresso, 1 cucina, 1 wc al 2. piano: 1 stanza, 1 soggiorno, 1 terrazza, 1 studio, 1 balcone, 1 ripostiglio, 1 locale lavoro, 1 scala, 1 atrio, 1 bagno al 3. piano: 2 finestre a tetto al 4. piano: 2 finestre a tetto, 1 camino al piano terra : 1 garage P.M. da 1 a 12: al piano terra: 1 quadro campanelli elettrici P.M. da 1 a 30: al piano cantine: 1 botola di ispezione SIP, 1 botola SIP, 1 vano distribuzione SIP, 1 quadro SIP al piano campagna: 6 passaggi, 7 scale, 1 parcheggio, 1 prato giochi, 2 ballatoi, 1 cortile, 1 marciapiede al piano terra: 3 scale, 3 passaggi al 1. piano: 1 vano giochi, 1 WC, 3 scale al 2. piano: 2 botole, 1 passaggio con scale, 1 ballatoio al 3. piano: 2 scale al piano mansarda: 1 quadro distribuzione antenna, 1 antenna TV P.M. da 1 a 30; 65: al piano cantine: 3 pozzi di ispezione, 2 botole per canalizzazione P.M. da 1 a 30, 65, 66: al piano cantine: 1 accesso al serbatoio, 1 vano serbatoio, 1 botola di scarico, 1 pozzo, 1 bocchettone di riempimento al piano campagna: 1 accesso serbatoio, 1 bocchettone di riempimento, 1 passaggio al piano terra: 1 accesso serbatoio, 1 bocchettone di riempimento, 1 pozzo al 1. piano: 1 botola di scarico, 1 locale caldaia con scala, 1 botola di scarico del riscaldamento al tetto: 1 camino P.M. da 1 a 30, 71, 72 : al piano campagna: 1 passaggio P.M. da 1 a 30, 72: al piano campagna: 1 cortile Dott. Arch. Stefano Adami 6

7 P.M. da 1 a 62, 64: al piano terra: 1 ballatoio al 1. piano: 1 ballatoio P. M. da 1 a 66, 71, 72: al piano terra: 1 vano contatori al 4. piano: 3 tetti al piano mansarda: 2 tetti al tetto: 3 tetti P. M. da 7 a 10, da 12 a 19: al piano terra: 1 atrio P.M. 31, 32, 33 : al piano terra: 1 ingresso, 1 atrio P.M. da 31 a 41 : al piano cantine: 2 bocche da lupo al piano campagna: 7 bocche da lupo al piano terra : 3 bocche da lupo, 1 rampa, 1 zona manovra al 1. piano: 2 bocche da lupo P.M. da 31 a 41, 62, 63: al piano cantine : 1 rampa, 1 zona manovra al piano campagna: 1 rampa P.M. da 31 a 61, 64: al piano terra : 1 scala, 1 atrio al 1. piano: 1 scala 23/02/ G.N. 958/1 EVIDENZA DIVISIONE MATERIALE G.N. 958/1982 P.M. da 1 a 72 variato con G.N. 858/1983 P.M. 24, 25, parti comuni variato con G.N.6321/1986: parti comuni variato con G.N. 6312/2012 P.M. 28 riguarda la p.ed Foglio C parti comuni - aggravi, servitù ecc.: Nessuna iscrizione Foglio B - quota oggetto dell esecuzione P.M. 12 e 31 /////////- quota ½ ///////// per 1/2 Contratto d.d. 08/05/2006 /////////comunione legale - quota 1/2 /////////12/06/ G.N. 4757/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETA per 1/2 Contratto d.d. 08/05/2006 Lotto A) FORMALITÀ, VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE GRAVANO L IMMOBILE - P.M. 12 Foglio C vincoli ed oneri che restano a carico dell acquirente 01/02/ G.N. 1052/1 ANNOTAZIONE vincolo sociale ai sensi dell' art. 62 della L.P , n. 13 a carico p.ed P.M. 12 Dott. Arch. Stefano Adami 7

8 Foglio C vincoli ed oneri che si estinguono 12/06/ G.N. 4757/2 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA P.T. PRINCIPALE EUR ,00 importo complessivo, a garanzia del capitale di EUR ,00, degli interessi per un triennio all'interesse massimo del 12% annuo, all'interesse di mora massimo del 16% annuo e della cauzione di EUR ,00 per spese ed accessori, con clausola di indicizzazione ai sensi del 3 comma dell'art. 39 del T.U. n. 385/93 a carico p.ed P.M. 12 Banca Popolare dell'alto Adige Società cooperativa per Azioni sede di Bolzano Contratto d.d. 08/05/2006 annotazione simultaneità con accessorie P.T. 2581/Il P.M.31 G.N.4757/ /11/ G.N.10100/1 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA P.T. PRINCIPALE EUR ,16 EUR 3.909,84 per interessi di mora dell'11 % per spese liquidate capitale a carico p.ed P.M. 12 Banca Popolare dell'alto Adige Società cooperativa per Azioni sede di Bolzano Decreto ingiuntivo d.d. 13/06/2011 annotazione simultaneità con accessorie P.T. 2581/Il P.M.31 G.N.10100/ /04/ G.N. 4096/6 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato il a realizzo del credito della Banca Popolare dell'alto Adige Società Cooperativa per Azioni con sede in Bolzano nell' importo di EUR ,030 oltre alle spese successive ed accessori a carico p.ed P.M. 12 Lotto B) FORMALITÀ, VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE GRAVANO L IMMOBILE - P.M. 31 Foglio C vincoli ed oneri che restano a carico dell acquirente Foglio C vincoli ed oneri che si estinguono 01/02/ G.N. 1052/2 ANNOTAZIONE vincolo sociale ai sensi dell' art. 62 della L.P , n. 13 a carico p.ed P.M /06/ G.N. 4757/4 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA P.T. ACCESSORIA EUR ,00 importo complessivo, a garanzia del capitale di EUR ,00, degli interessi per un triennio all'interesse massimo del 12% annuo, all'interesse di mora massimo del 16% annuo e della cauzione di EUR ,00 per spese ed accessori, con clausola di indicizzazione ai sensi del 3 comma dell'art. 39 del T.U. n. 385/93 a carico p.ed P.M. 31 Banca Popolare dell'alto Adige Società cooperativa per Azioni sede di Bolzano Contratto d.d. 08/05/2006 annotazione simultaneità con principale P.T. 2581/Il P.M.12 G.N.4757/ /11/ G.N.10100/1 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA P.T. ACCESSORIA EUR ,16 EUR 3.909,84 per interessi di mora dell'11 % per spese liquidate capitale a carico p.ed P.M. 31 Banca Popolare dell'alto Adige Società cooperativa per Azioni sede di Bolzano Decreto ingiuntivo d.d. 13/06/2011 annotazione simultaneità con principale P.T. 2581/Il P.M.12 G.N.10100/1 Dott. Arch. Stefano Adami 8

9 /04/ G.N. 4096/6 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato il a realizzo del credito della Banca Popolare dell'alto Adige Società Cooperativa per Azioni con sede in Bolzano nell' importo di EUR ,030 oltre alle spese successive ed accessori a carico p.ed P.M. 31 Lotti A+B) 03 STATO DI POSSESSO Stato di possesso del bene Attualmente gli l immobili vengono utilizzati dagli esecutati. Lotti A+B) 04 SITUAZIONE CATASTALE C. C. P.ed. Sub. Foglio P.M. Z. C. M. Z. Categ. Classe Consist. Sup. Rendita A/2 2 7,5 vani 180 mq 987, C/ mq 23 mq 132,32 Conformità catastale: Le planimetrie catastali risulta difforme dallo stato di fatto in quanto non riporta una porta finetra che collega la stanza matrimoniale con il terrazzo. Lotti A+B) 05 SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA A seguire si riportano le risultanze dell analisi, controllo e verifica della documentazione relativa all immobile in oggetto depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Laives: Concessione edilizia originaria e successive Concessione edilizia N. 26/78 del Costruzione complesso di abitazioni Variante lotto A N. 26/78 del Permesso di abitabilità: Licenza d uso rilasciata in data 01/03/1983. Asseverazioni e provvedimenti successivi: Conformità amministrativa: Conformità urbanistica Nessuna Sulla scorta di informazioni raccolte presso l Ufficio Tecnico Comunale si conferma la conformità amministrativa dell unità immobiliare. Dalle verifiche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale l immobile risulta conforme alle norme del Piano Urbanistico Comunale vigente e ricade in zona residenziale C2 zona di espansione Questa zona residenziale comprende le parti del territorio destinate allo sviluppo dell abitato ai sensi dell articolo 35 e seguenti della legge provinciale dell 11 agosto 1997 n. 13. Per tale zona deve essere redatto un piano di attuazione ai sensi delle disposizioni della legge di cui al comma precedente. Valgono i seguenti indici: 1. densità edilizia massima: 2,0 m3/m2 Dott. Arch. Stefano Adami 9

10 2. rapporto massimo di copertura: 30% 3. altezza massima: 10,50 m 4. distanza minima dal confine: 5 m 5. distanza minima tra gli edifici: 10 m Nelle nuove zone di espansione almeno il 20% della superficie deve essere sistemato a verde/campo giochi e consentire la messa a dimora di piante ad alto fusto; metà della stessa deve essere permeabile. esaurimento cubatura edificabile Sanatorie in corso Oneri in sospeso Note e osservazioni Per l immobile in oggetto non risultano esserci le condizioni necessarie per un ampliamento. Non risultano essere in corso pratiche di condono o sanatorie. Non risultano oneri in sospeso relativi a competenze comunali. La situazione depositata presso l ufficio tecnico del Comune di Laives risulta difforme dallo stato di fatto in quanto non riporta una porta finetra che collega la stanza matrimoniale con il terrazzo. Trattandosi di una modifica di facciata la regolarizzazione comporterà la presentazione di una concessione in sanatoria. Lotto A) 06 DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI P.M. 12 a) Caratteristiche generali dell edificio Caratteristiche strutturali dell edificio: Strutture portanti in travi e pilastri in c.a.; Tamponamenti perimetrali costituiti da muratura in laterizio intonacata e tinteggiata; Scale interne in cemento armato; Tetto a falde inclinate con struttura in legno e copertura in tegole. Ingresso, cortili, giardini: Recinzioni: La porzione di fabbricato interessata è raggiungibile attraverso un passaggio comune che parte da via Canonico Michael Gamper. L area cortilizia è recintata da muretti in cls e steccati. b) Impianti e finiture dell immobile in oggetto Impianti: Impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria centralizzati alimentati da caldaia a gasolio La propagazione del calore tramite riscaldamento a pavimento Impianto idrico con rete sottotraccia Impianto elettrico a norma di legge Impianto citofonico Impianto telefonico Finiture interne: Finiture immobile: Infissi esterni in PVC con vetrocamera, dotati di avvolgibili in plastica Porta d ingresso di sicurezza Porte interne tamburate in legno Pareti interne in laterizio intonacato e tinteggiato Soffitto intonacato e tinteggiato; secondo piano rivestito con perline in legno Pavimenti: parchet o moquet nelle stanze, piastrelle negli altri locali; piastrelle antigelive nei balconi, piastrelle in cantina Rivestimenti: piastrelle in bagno, wc e sotto i pensili dell angolo cottura Bagno dotato di vasca, doccia, lavandino, water, bidet ed attacco lavatrice, wc dotato di lavandino, wc e bidet Dott. Arch. Stefano Adami 10

11 Stato di conservazione: L alloggio si presenta in normale stato di conservazione. c) Superfici livello dest. Locale H locali sup.nett a sup. lorda coeff. sup. comm. piano primo stanza 2,60 15,37 cucina 2,60 4,70 wc 2,60 2,00 disimpegno 2,60 9,02 sommano m2 31,09 51,91 1,00 51,91 piano secondo disimpegno 2,60 7,39 studio 2, bagno 2,60 6,07 soggiorno Var. 27,04 stanza Var. 24,80 stanza 2,60 13,79 ripostiglio 2,60 1,84 sommano m2 91,48 122,25 1,00 122,25 piano secondo balcone 2,22 0,30 0,67 piano secondo balcone 7,20 0,30 2,16 piano terra cantina+vano scale 33,31 0,25 8,33 piano primo giardino 90,98 0,10 9,10 Tot sup. commerciale P.M. 12 m2 194,42 Superficie netta: Superficie commerciale: La superficie è stata calcolata sulla base delle planimetrie catastali e di concessione edilizia: Superficie netta P.M ,09+91,48 = mq. 122,57 E data dalla somma della superficie lorda (comprensiva dei muri, non distinta per singoli vani) e degli accessori (balconi, cantine, ecc.) ragguagliati con opportuni coefficienti ed eventuali pertinenze (Quote giardino o parti comuni) assunte magari in forma percentuale: Superficie commerciale P.M ,42 mq. d) Altre informazioni per l acquirente Spese condominiali ed altre: A seguire si riportano le informazioni ricevute dall Ammistratore in carica del Condominio: Le spese condominiali annuali riguardano le PP.MM. 12 e 31 insieme ed ammontano a circa 5.000,00 dei quli circa 3900,00 per riscaldamento. Gli esecutati risultano in debito verso il condominio, per quanto riguarda la gestione 2013/14 di 2.000,00 Per quanto concerne l esercizio 2014/15, il preventivo ammonta ad 5.072,75 da suddividere in 4 rate con scadenza 15/09/2014, 15/01/2015, 15/03/2015, 15/06/2015 pari a 1.268,19 ciascuna, che ad oggi non risultano saldate. Il debitoverso il condominio alla data attuale risulta pertanto pari a 3.268,19 ( ,19) Dott. Arch. Stefano Adami 11

12 Regolarizzazione del bene: Disponibilità del bene: La regolarizzazione della presenza della porta finestra che collega la stanza matrimoniale con il terrazzo necessita della presentazione di una concessione in sanatoria. I costi complessivi sono costituiti da sanzione ( 1.000), prestazioni tecniche per somanda di concessione ( 500), variazioni catastale e tavolare ( 1.000) per complessivi Attualmente l unità immobiliare è utilizzata dai proprietari Note I due immobili (P.M. 12 e 31) sono gravati da vincolo sociale ai sensi dell art. 62 della L.P n. 13. Il futuro acquirente, potrà subentrare nel proseguo del vincolo se ne avrà i requisiti oppure affittare l immobile a persone con i requisiti. In ogni caso è prevista la possibilità della cancellazione dello stesso, previo saldo della penale pari ad ,00 Lotto A) 07 VALUTAZIONE P.M. 12 Criterio di stima utilizzato: Fonti d informazione: Il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Ciò premesso si procederà alla valutazione mediando fra i dati risultanti dai seguenti due metodi di stima per la destinazione ad abitazione : 1. riferimento all Agenzia del Territorio (OMI) con comparazione fra i valori più recenti con quelli dell anno precedente per individuare un eventuale trend di variazione 2. procedimento sintetico-comparativo, individuando i valori di mercato correnti attuali di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe con quelli della presente Ufficio catasto di Bolzano Ufficio Tavolare di Bolzano Ufficio Tecnico del Comune di Laives Agenzia del Territorio Operatori nel settore immobiliare Dati OMI: 1.sem Operatori immobiliari Definizione del prezzo unitario medio: abitazione in normale stato di conservazione 2.200/2.600 /mq 2.400/3.000 /mq Prezzo unitario medio per abitazione in normale stato di conservazione e completo di tutte le finiture 2.550,00 /mq A seguire viene calcolato il valore dell unità immobiliare derivato dalla moltiplicazione della superficie lorda calcolata precedentemente per il prezzo unitario medio aggiornato sulla base di parametri. Dott. Arch. Stefano Adami 12

13 P.M. 12 Calcolo valore di mercato dell intero bene: Immobile Sup. lorda Prezzo unitario medio Valore dell unità Abitazione su due piani + cantina 194, , ,00 detrazione per vetustà (32 anni = 25%) ,75 Valore commerciale unità immobiliare ,25 Cancellazione vincolo sociale previsto dall art. 62 della Legge Provinciale n ,00 Spese condominiali arretrate per esercizio 2013/ ,00 1 rata spese condominiali esercizio 2014/ ,19 regolarizzazione irregolarità amministrative, catastali e tavolari ,00 sommano ,06 detrazione per incertezze, imprevisti, peculiarità insite nella procedura (- 10%) ,31 sommano ,75 VALORE A BASE D ASTA DELLA P.M ,00 Dott. Arch. Stefano Adami 13

14 Lotto B) 06 DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI P.M. 31 a) Caratteristiche generali dell edificio (piano interrato) Caratteristiche strutturali dell edificio: Strutture portanti in travi e pilastri e muratura in c.a.; Tamponamenti perimetrali misti muratura in c.a. e laterizio intonacato e tinteggiato; Copertura in predale in c.a. Ingresso, cortili, giardini: Recinzioni: La porzione di fabbricato interessata è raggiungibile da via Canonico Michael Gamper attraverso un passaggio comune. L area cortilizia è recintata da muretti in cls e steccati. b) Impianti e finiture dell immobile in oggetto Impianti: L unità immobiliare è dotata di illuminazione e di presa elettrica Impianto elettrico a vista ed a norma di legge Finiture interne: Stato di conservazione: Finiture immobile: Portone basculante in lamiera grecata verniciata con azionamento manuale. Pavimentazione in battuto di cemento Pareti in laterizio intonacato e tinteggiato o in c.a. tinteggiato Soffitto al grezzo con struttura a vista Il garage si presenta in normale stato di conservazione. c) Superfici livello dest. Locale H locali sup.nett a sup. lorda coeff. sup. comm. piano terra garage 2,85 19,04 20,88 sommano m2 20,88 1,00 20,88 Tot sup. commerciale P.M. 31 m2 20,88 Superficie netta: La superficie è stata calcolata sulla base delle planimetrie catastali e di concessione edilizia: Superficie netta P.M. 31 = mq. 19,04 Superficie commerciale: E data dalla somma della superficie lorda (comprensiva dei muri, non distinta per singoli vani) e degli accessori (balconi, cantine, ecc.) ragguagliati con opportuni coefficienti ed eventuali pertinenze (Quote giardino o parti comuni) assunte magari in forma percentuale: Superficie commerciale P.M ,88 mq. d) Altre informazioni per l acquirente Spese condominiali ed altre: A seguire si riportano le informazioni ricevute dall Ammistratore in carica del Condominio: Le spese condominiali annuali riguardano le PP.MM. 12 e 31 insieme ed ammontano a circa 5.000,00 dei quli circa 3900,00 per riscaldamento. Dott. Arch. Stefano Adami 14

15 Gli esecutati risultano in debito verso il condominio, per quanto riguarda la gestione 2013/14 di 2.000,00 Per quanto concerne l esercizio 2014/15, il preventivo ammonta ad 5072,75 da suddividere in 4 rate con scadenza 15/09/2014, 15/01/2015, 15/03/2015, 15/06/2015 pari a 1.268,19 ciascuna, che ad oggi non risultano saldate. In assenza di distinzione delle spese arretrate le stesse vengono calcolate nella stima dell abitazione Regolarizzazione del bene: Disponibilità del bene: Il bene risulta conforme allo stato di fatto e non necessita pertanto di alcuna regolarizzazione. Attualmente l unità immobiliare è utilizzata dai proprietari Note I due immobili (P.M. 12 e 31) sono gravati da vincolo sociale ai sensi dell art. 62 della L.P n. 13. Il futuro acquirente, potrà subentrare nel proseguo del vincolo se ne avrà i requisiti oppure affittare l immobile a persone con i requisiti. In ogni caso è prevista la possibilità della cancellazione dello stesso, previo saldo della penale pari ad ,00 Detto importo, come peraltro le rate delle spese condominiali arretrate, sono già state detratte dal valore dell appartamento, quindi non rientreranno nel calcolo del valore del garage. Lotto B) 07 VALUTAZIONE Criterio di stima utilizzato: Fonti d informazione: Il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Ciò premesso si procederà alla valutazione mediando fra i dati risultanti dai seguenti due metodi di stima per la destinazione ad abitazione : 3. riferimento all Agenzia del Territorio (OMI) con comparazione fra i valori più recenti con quelli dell anno precedente per individuare un eventuale trend di variazione 4. procedimento sintetico-comparativo, individuando i valori di mercato correnti attuali di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe con quelli della presente Ufficio catasto di Bolzano Ufficio Tavolare di Bolzano Ufficio Tecnico del Comune di Laives Agenzia del Territorio Operatori nel settore immobiliare Dati OMI: 1.sem Operatori immobiliari Definizione del prezzo unitario medio: garage in normale stato di conservazione 1.300/1.600 /mq /mq Prezzo unitario medio per garage in normale stato di conservazione e completo di tutte le finiture 1.450,00 /mq Dott. Arch. Stefano Adami 15

16 A seguire viene calcolato il valore dell unità immobiliare derivato dalla moltiplicazione della superficie lorda calcolata precedentemente per il prezzo unitario medio aggiornato sulla base di parametri. P.M. 31 Calcolo valore di mercato dell intero bene: Immobile Sup. lorda Prezzo unitario medio Valore dell unità Garage al piano terra 20, , ,00 detrazione per vetustà (32 anni = 10%) ,60 Valore commerciale unità immobiliare ,40 detrazione per incertezze, imprevisti, peculiarità insite nella procedura (- 10%) ,84 sommano ,56 VALORE A BASE D ASTA DELLA P.M ,00 Dott. Arch. Stefano Adami 16

17 LOTTO C Lotto C) 01 DESCRIZIONE SOMMARIA Descrizione sommaria dell edificio: Tipologia ed ubicazione: Inquadramento della zona: Epoca di costruzione, caratteristiche generali, pertinenze comuni: Modalità di accesso e caratteristiche distributive dell edificio: Caratteristiche costruttive ed architettoniche: Impianti comuni/condominiali: Certificazione energetica: Destinazione prevalente dell unità in oggetto: Stato di conservazione: Edificio realizzato nel 1925, sviluppato su 5 piani fuori terra compreso il sottotetto ed un piano interrato. La parte interrata è adibita a cantine e magazino privati, mentre la parte fuori terra ad abitazioni ed uffici. Il terreno di pertinenza al piano terra è occupato principalmente da parcheggi e passaggi o camminamenti comuni. L immobile è costituito da un edificio con sviluppo verticale e vano scala interno, ubicato nel comune di Bolzano in via S. Geltrude 4. La costruzione, ubicata nella zona di S. Geltrude a Bolzano, si trova di fronte al campo sportivo CONI su fronte strada. La zona è servita bene dai mezzi pubblici e nelle immediate vicinanze si trovano edifici scolastici ed attività commerciali. La costruzione dell edificio risale al Il piano interrato è adibito a cantine e magazzino raggiungibili attraverso il vano scala interno. Al piano terra si trovano l ufficio oggetto di stima ed un appartamento, mentre i piani superiori sono adibiti ad abitazioni. I posti auto ricavati sull area del cortile comune posto fra l edificio e la strada sono stati assegnati, con delibera dell assemblea condominiale, ad inquilini dello stabile. Uno di questi è a servizio dalla P.M. 3, oggetto della presente perizia. L edificio è accessibile direttamente da via S. Geltrude. L edificio presenta caratterisitiche costruttive tipiche delle costruzioni dell epoca quali struttura portante perimetrale in muratura presumibilmente in sasso, solai in laterocemento e tamponatura esterna è in laterizio. La copertura è a falde inclinate con struttura in legno e copertura in tegole. impianto citofonico; antenna TV. L immobile è sprovvisto di certificazione energetica. La destinazione catastale ed urbanistica della P.M. 3 è ufficio, compatibile con l uso attuale ad ambulatorio Dalla ricognizione effettuata durante i sopralluoghi è risultato che l edificio è dotato di rifiniture di discreta qualità e si presenta in buone condizioni di manutenzione. Lotto C) 02 IDENTIFICAZIONE TAVOLARE Conformità con le planimetrie tavolari: Foglio A1 - consistenza tavolare: L immobile è diviso in 14 porzioni materiali. La planimetria tavolare non risulta conforme rispetto allo stato di fatto in quanto non riporta un anti-wc. P.T. 1426/II C.C. Dodiciville, p.ed Edificio Dott. Arch. Stefano Adami 17

18 Foglio A2 - diritti attivi: P.M. 3 al piano terra: 2 uffici, 1 wc, 1 antiwc, 1 ripostiglio, 1 disimpegno PARTI COMUNI P.M. 1,2,5,6,7,10,11,12: l'atrio al piano terra, le scale di accesso dallo scantinato al pianoterra, il corridoio, la lavanderia nello scantinato, P.M. 1,2,3,5,6,7,10,11,12: il cortile antistante, P.M. 1,2,5,6,7,10,11: il fabbricato, le scale di accesso dal piano terra al primo piano, al secondo piano, al sottotetto ed alla soffitta, al piano terra: 1 corridoio, P.M. 5,7,10: al piano cantina: 1 corridoio P.M. 5,6: al 1. piano: latrina e lavandino P.M. 10,11: nel piano sottotetto: latrina e lavandino 23/06/ G.N. 773/161 ANNOTAZIONE il proprietario delle sottoelencate particelle fa parte del Consorzio Atesino di Bonifica Foce Isarco Monte e dette particelle sono integrate nel comprensorio del Consorzio riguarda p.ed /07/ G.N.1155/1 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ non costruire ad altezza superiore al primo piano della casa esistente sulla p.ed. 970, se non a distanza non inferiore di 6 m dal muro di perimetro nord-ovest di detta casa, a mente dell'art. 10 del contratto a favore: p.ed.970 a carico: p.f. 1518/3 04/07/ G.N. 1155/2 EVIDENZA DIVISIONE MATERIALE G.N. 1155/1955 P.M. 5, P.M. 6, P.M. 10, P.M. 11; parti comuni variato con G.N. 3601/1990 P.M. 1, P.M. 2, P.M. 12; parti comuni variato con G.N. 6095/1991 P.M. 2, P.M. 3; parti comuni variato con G.N. 7748/1991 P.M. 7; parti comuni variato con G.N. 1482/1996 P.M. 2, P.M. 13, P.M. 14, P.M. 15, P.M. 16, P.M. 17; parti comuni variato con G.N. 2821/2006 P.M. 10 variato con G.N. 5654/2008 P.M. 2 riguarda p.ed /07/ G.N. 1155/4 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ non costruire ad altezza superiore al primo piano della casa esistente sulla p.ed. 970, se non a distanza non inferiore di 6 metri dal muro di perimetro nord-ovest di detta casa, a mente dell'art. 10 del contratto a favore p.ed. 970 a carico p.ed /09/ G.N. 6095/2 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ allacciamento all'impianto di riscaldamento sito nella p.m. 2 della p.ed. 970 a favore p.ed. 970 P.M. 3 a carico p.ed. 970 P.M. 2 28/02/ G.N.1482/1 INTAVOLAZIONE INCORPORAZIONE DI SUPERFICIE mq 84 dalla p.f. 1518/48 Contratto d.d. 17/11/1995 Dott. Arch. Stefano Adami 18

19 riguarda p.ed.970 Foglio C parti comuni - aggravi, servitù ecc.: Foglio B - quota oggetto dell esecuzione P.M. 3 19/08/ G.N. 332/6 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITÙ a) dover erigere e mantenere un muro di 2 m lungo il confine mattina, a sensi del punto V 3 capoverso del contratto b) non poter costruire sulla striscia di suolo di 3 m sul confine di mattina, a sensi del punto V del contratto c) dover erigere e mantenere una siepe lungo il confine a mezzodì, a sensi del punto VI del contratto di compravendita d) passo a piedi e con carri su una striscia di suolo larga 1.50 m lungo il confine nord, a sensi del punto VII del contratto di compravendita a carico p.ed. 970 a favore p.t. 1518/1 Contratto d.d. 26/03/1925 ///////// quota 1/1 02/08/ G.N. 5462/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETA per 1/1 Contratto d.d. 30/07/1996 Lotto C) FORMALITÀ, VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE GRAVANO L IMMOBILE - P.M. 3 Foglio C vincoli ed oneri che restano a carico dell acquirente Foglio C vincoli ed oneri che si estinguono Nessuno 18/10/ G.N. 9178/1 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA P.T. PRINCIPALE ,00 IPOTECA GIUDIZIALE quale importo complessivo, di cui EUR ,81.- per capitale, EUR 2.536,00.- per spese liquidate nonché EUR ,19.- interessi maturati e maturandi sull'importo capitale al tasso del 5,90%, spese ed accessori a carico p.ed. 970 P.M. 3 Banca Popolare dell'alto Adige Società Cooperativa per Azioni sede di Bolzano, Decreto ingiuntivo d.d. 30/09/2013 annotazione simultaneità con accessorie P.T. 1292/II P.M.72 G.N.9178/ P.T. 1292/II P.M.73 G.N.9178/ /04/ G.N. 4096/3 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare dd. 11/02/2014, notificato il 12/02/2014, a realizzo del credito della Banca Popolare dell'alto Adige Società Cooperativa per Azioni, con sede di Bolzano , nell'importo di EUR ,30 oltre alle spese successive ed accessori a carico p.ed. 970 P.M. 3 Lotto C) 03 STATO DI POSSESSO Stato di possesso del bene Attualmente l immobile è gravato da contratto d affitto. Dott. Arch. Stefano Adami 19

20 Lotto C) 04 SITUAZIONE CATASTALE C. C. P.ed. Sub. Foglio P.M. Z. C. M. Z. Categ. Classe Consist. Sup. Rendita A/10 1 2,5 vani 55 mq 866,36 Conformità catastale: Le planimetrie catastali non risulta conforme rispetto allo stato di fatto in quanto non riporta un anti-wc. Lotto C) 05 SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA A seguire si riportano le risultanze dell analisi, controllo e verifica della documentazione relativa all immobile in oggetto depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bolzano: Concessione edilizia originaria e successive Permesso di abitabilità: Asseverazioni e provvedimenti successivi: Conformità amministrativa: Conformità urbanistica esaurimento cubatura edificabile Sanatorie in corso Oneri in sospeso Note e osservazioni Concessione edilizia N. 16/25 - costruzione di un edificio residenziale con officina meccanica. Licenza d uso originaria rilasciata nel 1926 con prescrizione di consegnare domanda a parte riguardante la costruzione fabbricato uso officina della quale manca relativo permesso. N.B: Agli atti non risulta esserci ulteriore documentaziuone e non è stato possibile risalire alla reale destinazione d uso originaria del piano terra del 10/10/ opere interne Sulla scorta di informazioni raccolte presso l Ufficio Tecnico Comunale si è accertata la conformità amministrativa dell unità immobiliare, ma si evidenzia l assenza di documentazione riguardante l attuale destinazione d uso dei locali oggetto di stima, anche se le pratiche edilizie approvate negli anni precedenti l asseverazione definiscono i locali in oggetto come uffici per cui tale destinazione si può ormai considerare confermata. Dalle verifiche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale l immobile risulta conforme alle norme del Piano Urbanistico Comunale vigente e ricade in zona residenziale B3 zona di completamento Queste zone comprendono aree, già in larga parte edificate, che costituiscono le più recenti espansioni urbane. Sono ammessi gli interventi previsti dalle norme vigenti in materia, nel rispetto dei seguenti indici: a) indice di fabbricabilità del lotto edificabile: 3,5 m³/m²; b) altezza massima: 14,00 metri; c) rapporto massimo di copertura: 35%; d) distanza minima dai confini: 5 metri, salvo allineamenti preesistenti sul fronte stradale; e) distanza minima tra i fabbricati: 10 metri. Per l immobile in oggetto non risultano esserci le condizioni necessarie per un ampliamento. Non risultano essere in corso pratiche di condono o sanatorie. Non risultano oneri in sospeso relativi a competenze comunali. La situazione depositata presso l ufficio tecnico del Comune di Bolzano rispecchia lo stato di fatto. Dott. Arch. Stefano Adami 20

21 Lotto C) 06 DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI P.M. 3 a) Caratteristiche generali dell edificio Caratteristiche strutturali dell edificio: Strutture portanti verticali in muratura di pietra; Tamponamenti perimetrali costituiti da muratura in pietra intonacata e tinteggiata; Tetto a falde inclinate con struttura in legno e copertura in laterizio. Ingresso, cortili, giardini: Recinzioni: L edificio è raggiungibile direttamente da via S. Geltrude, attraverso il cortile comune L unità immobiliare oggetto della presente perizia, dispone di accesso indipendente sempre attraverso il cortile comune L area cortilizia è parzialmente recintata da muretti in cls ed inferiata metallica. b) Impianti e finiture dell immobile in oggetto Impianti: Impianto di riscaldamento autonomo, alimentato da caldaietta a gas metano modello Riello 2000 dotata di termostato ambiente La propagazione del calore tramite radiatori a parete. Acqua calda in wc fornita da boiler elettrico Impianto idrico con rete sottotraccia Impianto elettrico a norma di legge Impianto citofonico Impianto telefonico Finiture interne: Stato di conservazione: Finiture immobile: Infissi esterni in PVC con vetrocamera, dotati di scuri in legno Porta d ingresso con teleio in alluminio con vetrocamera Porte interne tamburate in legno e laccate Pareti interne in laterizio intonacato e tinteggiato I locali sono muniti di controsoffitti; il locale all ingresso ed i servizi in perline di legno mentre il locale più interno in cartongesso Pavimenti: piastrelle di ceramica in tutti i locali Rivestimenti: piastrelle nei servizi fino all altezza di 2m. WC dotato water e lavandino L unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione. c) Superfici livello dest. Locale H locali sup.nett a sup. lorda coeff. sup. comm. piano terra ufficio 2,70 21,52 ufficio 2,70 14,82 wc 2,70 3,70 ripostiglio 2,70 1,49 sommano m2 41,52 52,94 1,00 52,94 Tot sup. commerciale P.M. 3 m2 52,94 Dott. Arch. Stefano Adami 21

22 Superficie netta: La superficie è stata calcolata sulla base delle planimetrie catastali e di concessione edilizia: Superficie netta P.M. 3 = mq. 41,52 Superficie commerciale: E data dalla somma della superficie lorda (comprensiva dei muri, non distinta per singoli vani) e degli accessori (balconi, cantine, ecc.) ragguagliati con opportuni coefficienti ed eventuali pertinenze (Quote giardino o parti comuni) assunte magari in forma percentuale: Superficie commerciale P.M. 3 52,94 mq. d) Altre informazioni per l acquirente Spese condominiali ed altre: A seguire si riportano le informazioni ricevute dall Ammistratore in carica del Condominio: Le spese condominiali annuali ammontano a circa 400,00/500,00. Non risultano situazioni debitorie verso il condominio. Regolarizzazione del bene: Le planimetrie catastale e tavolare non risultano conformi allo stato di fatto in quanto non riportano l anti-wc. e necessitano pertanto di regolarizzazione. L importo stimato per tale prestazione si valuta in 1.500,00. Disponibilità del bene: Attualmente l unità immobiliare è affittata con contratto di locazione regolarmente registrato per il periodo dal al e che si intenderà tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di 6 anni ove una delle parti non comunichi all altra disdetta scritta almeno 1 anno prima della scadenza Note Con delibera condominiale, è stato assegnato in uso alla P.M. 3 un posto auto ricavato nel cortile antistante l edificio e che viene abitualmente utilizzato dalla conduttrice dell unità immobiliare. Per questo motivo, si ritiene corretto, aumentare di valore la P.M. 3 in questione, dell importo pari al valore commerciale di un posto auto nella zona, poari a circa ,00 Lotto C) 07 VALUTAZIONE P.M. 3 Criterio di stima utilizzato: Fonti d informazione: Il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Ciò premesso si procederà alla valutazione mediando fra i dati risultanti dai seguenti due metodi di stima per la destinazione ad abitazione : 5. riferimento all Agenzia del Territorio (OMI) con comparazione fra i valori più recenti con quelli dell anno precedente per individuare un eventuale trend di variazione 6. procedimento sintetico-comparativo, individuando i valori di mercato correnti attuali di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe con quelli della presente Ufficio catasto di Bolzano Ufficio Tavolare di Bolzano Ufficio Tecnico del Comune di Bolzano Agenzia del Territorio Dott. Arch. Stefano Adami 22

23 Operatori nel settore immobiliare Dati OMI: 1.sem Operatori immobiliari Definizione del prezzo unitario medio: uffici in normale stato di conservazione 1.900/2.400 /mq 2.300/2.800 /mq Prezzo unitario medio per ufficio in normale stato di conservazione e completo di tutte le finiture 2.400,00 /mq A seguire viene calcolato il valore dell unità immobiliare derivato dalla moltiplicazione della superficie lorda calcolata precedentemente per il prezzo unitario medio aggiornato sulla base di parametri. P.M. 3 Calcolo valore di mercato dell intero bene: Immobile Sup. lorda Prezzo unitario medio Valore dell unità Ufficio al piano terra 52, , ,00 Valore delposto auto assegnato ,00 detrazione per CONTRATTO DI LOCAZIONE = 10% (durata residua = 4 anni da presunta data di vendita 1/4/2015 sommano , ,60 valore commerciale ,40 detrazione per incertezze, imprevisti, peculiarità insite nella procedura (- 10%) ,04 sommano ,36 Costi tecnici per la regolarizzazione catastale e tavolare ,00 sommano ,36 VALORE A BASE D ASTA DELLA P.M ,00 Dott. Arch. Stefano Adami 23

24 LOTTI D + E Lotti D+E) 01 DESCRIZIONE SOMMARIA Descrizione sommaria dell edificio: Tipologia ed ubicazione: Inquadramento della zona: Epoca di costruzione, caratteristiche generali, pertinenze comuni: Modalità di accesso all immobile: Caratteristiche costruttive ed architettoniche: Impianti comuni/condominiali: Certificazione energetica: Destinazione prevalente dell unità in oggetto: Stato di conservazione: Complesso immobiliare realizzato fra il 2004 ed il 2007, sviluppato su 6 piani fuori terra ed un piano interrato. La parte interrata è adibita a garages, cantine e vani tecnici, mentre la parte fuori terra ad unità abitative. Il terreno di pertinenza al piano terra è occupato principalmente da giardini ad uso esclusivo, da posti auto ad uso esclusivo (fra i quali quelli oggetto di stima) e da parti comuni quali marciapiede, cortile, strada d accesso. L immobile è composto da 2 blocchi di edifici sviluppati prevalentemente in verticale ed è ubicato nel comune di Bolzano in via Maso della Pieve. La costruzione, ubicata nella zona periferica di Bolzano, è stata realizzata su terreno pianeggiante. La zona è servita dai mezzi pubblici e si trova nelle vicinanze rispetto alle principali attività commerciali. La costruzione dell edificio con annesso parcheggio è stata completata nel 2007 (data dell abitabilità). Al piano terra sono stati realizzati dei posti auto di proprietà esclusiva, alcune dei quali (compresi le due unità oggetto di perizia) all interno di un parcheggio delimitato da sbarra. I posti auto sono accessibili direttamente da via Mso della Pieve attraverso una strada di penetrazione. I parcheggi sono stati ricavati sul solaio del piano interrato; nella corsia di manovra, infatti, sono posizionate delle grate di aerazione transitabili Non vi sono impianti comuni ai posti auto La certificazione energetica non è prevista per posti auto aperti La destinazione catastale ed urbanistica della P.M. 72 è posto auto. La destinazione catastale ed urbanistica della P.M. 73 è posto auto. Dalla ricognizione effettuata durante i sopralluoghi è risultato che il parcheggio dove si trovano i due posti auto è dotato di rifiniture di media qualità e si presenta in buono stato di manutenzione. Lotti D+E) 02 IDENTIFICAZIONE TAVOLARE Conformità con le planimetrie tavolari: Foglio A1 - consistenza tavolare: L immobile è diviso in 79 porzioni materiali La planimetria tavolare risulta conforme rispetto allo stato di fatto. P.T. 1292/II C.C. Dodiciville, p.ed Edificio Foglio A2 - diritti attivi: P.M. 72 P.M. 73 al piano terra : 1 posto macchina; al piano terra : 1 posto macchina; PARTI p.m. da 1 a 57: al piano terra: 1 strada d'accesso; Dott. Arch. Stefano Adami 24

25 COMUNI p.m. da 1 a 26: al piano terra: 1 parcheggio cicli, 1 parco giochi, 1 marciapiede; dal piano terra al piano interrato (I): 1 scala; al piano interrato: 1 centrale termica; p.m. da 27 a 57: dal piano terra al piano interrato: 1 rampa; p.m. da 1 a 26, da 66 a 79: al piano terra: 1 cortile, 3 griglie; p.m. da 1 a 26, da 58 a 65: al piano terra: 1 marciapiede; p.m. da 28 a 57: al piano interrato: 1 vano di manovra; p.m. da 1 a 13: al piano terra: 1 passaggio pedonale, 2 disimpegni (G), 1 giardino, 1 vano contatori gas (M), 1 vano contatori acqua (0), 1 griglia (a); dal piano interrato al 5 piano: 1 vano scale (C); dal piano interrato al 5 piano: 1 vano ascensore (A); al piano interrato: 1 corridoio, 2 disimpegni (G), 1 bocca da lupo; al 1 piano: 1 disimpegno (G); al 2 piano: 1 disimpegno (G); al 3 piano: 1 disimpegno (G); al 4 piano: 1 disimpegno (G): al 5 piano: 1 disimpegno (G), 2 sottotetli non praticabili (S); al piano tetto: 1 copertura non praticabile; p.m. da 14 a 26: al piano terra: 1 passaggio pedonale, 2 disimpegni (H), 1 vano contatori gas (N), 1 vano contatori acqua (P); dal piano interrato al 5 piano: 1 vano scala (D); dal piano interrato al 5 piano: 1 vano ascensori (B); al piano interrato: 2 disimpegni (H); al 1 piano: 1 disimpegno (H); al 2 piano: 1 disimpegno (H); al 3 piano: i disimpegno (H); al 4 piano: 1 disimpegno (H); al 5 piano: 1 disimpegno (H), 2 sottotetti non praticabili (T); al piano tetto: 1 copertura non praticabile; p.m. da 14 a 22: al piano Interrato: 1 corridoio, 1 bocca da lupo; p.m. da 23 a 26: al piano interrato: 1 corridoio; p.m. da 1 a 13, da 23 a 26: al piano interrato: 1 bocca da lupo (L); p.m. da 1 a 13, da 27 a 57: al piano interrato: 1 vano contatori elettrici (E); p.m. da 14 a 57: al piano interrato: 1 vano contatori elettrici (F); p.m. 12, 13: al 5 piano: 1 corridoio; p.m. 25, 26: al 5 piano: 1 corridoio. 23/06/ G.N. 773/154 ANNOTAZIONE il proprietario delle sottoelencate particelle fa parte del Consorzio Atesino di Bonifica Foce Isarco Monte e dette particelle sono integrate nel comprensorio del Consorzio riguarda p.ed /01/ G.N.131/2 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ passaggio a piedi e con veicoli per una larghezza di m 5 identificata dalle lettere A-B-C-D-A, in base anche alla planimetria dd (a carico di mq 172 ex p.ed. 2161) Dott. Arch. Stefano Adami 25