INDIRIZZI, CRITICITÀ ED ESPERIENZE NELLA STRUTTURAZIONE DEI FONDI DI HOUSING SOCIALE

Transcript

1 INDIRIZZI, CRITICITÀ ED ESPERIENZE NELLA STRUTTURAZIONE DEI FONDI DI HOUSING SOCIALE Convegno I fondi di investimento immobiliare Strumenti per promuovere interventi di edilizia privata sociale e per valorizzare il patrimonio pubblico Bologna, 15 novembre

2 PRESENTAZIONE DI SINLOC Chi è Sinloc? Dal 1998, Sinloc è una delle principali società di riferimento nel mercato delle iniziative di sviluppo locale e della realizzazione di infrastrutture in Partenariato Pubblico Privato (PPP) ed interviene con servizi di advisory e investimenti per: realizzare progetti di sviluppo e infrastrutturazione locale che creano valore per le comunità di riferimento e per lo sviluppo del territorio sviluppare soluzioni strategico-operative che agevolino processi gestionali e decisionali di Enti, Istituzioni Locali e Imprese v 2

3 PRESENTAZIONE DI SINLOC Compagine azionaria Nella compagine azionaria di Sinloc sono presenti dieci Fondazioni di Origine Bancaria e Cassa Depositi e Prestiti Questo ha reso possibile una continua collaborazione con gli azionisti che permette di far convergere obiettivi e risorse necessarie, al fine di concretizzare le iniziative di carattere locale che valorizzano e danno competitività al territorio Copyright 2010 Sinloc Sistema Iniziative Locali SpA Convegno La politica della casa della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia 3

4 PRESENTAZIONE DI SINLOC Aree di business ADVISORY PPP E SVILUPPO LOCALE Sinloc agisce come: Advisor, creando le premesse per rendere sostenibili e finanziabili i progetti di sviluppo e infrastrutturazione locale Equity investor, intervenendo direttamente con capitali propri in progetti di partenariato pubblico privato SERVIZI DI ARRANGMENT FINANZIARIO Sinloc offre un'ampia gamma di servizi nell'ambito dell arrangement finanziario, che vanno dalla fase iniziale di strutturazione del passivo, alla negoziazione dei finanziamenti con gli Istituti di Credito, fino al momento del closing finanziario e del successivo supporto alla gestione ADVISORY ALLE FONDAZIONI Sinloc fornisce supporto agli interventi istituzionali delle Fondazioni, socie e non, in particolare offre servizi di consulenza a Fondazioni e Pubbliche Amministrazioni nei processi di pianificazione e nella valutazione degli interventi istituzionali 4

5 PECULIARITÀ DEL "PRODOTTO" HOUSING SOCIALE Le iniziative di Housing Sociale, richiedono l'attivazione di team di valutazione e strutturazione d'investimenti con competenze (o capacità di attivare e governare competenze) di gestione di processi di progettazione integrata tra componenti immobiliari, programmi di accompagnamento, di supporto, di erogazione di servizi sociali anche immateriali, ecc. finalizzati alla formazione di comunità sostenibili Progettazione architettonica, basata sulla realizzazione di edifici che valorizzino la dimensione sociale dell abitare e le relazioni con l ambito urbano Progettazione dei servizi, attività commerciali e di servizio alla persona collocate all interno del complesso e aperte alla città che rafforzino le relazioni con il quartiere favorendo la formazione del senso di comunità e di appartenenza Progettazione sociale, attività di assistenza e di accompagnamento sociale destinate ad utenze diverse come anziani, bambini, immigrati, disabili fisici e psichici Progettazione gestionale, finalizzata alla promozione di un gestore sociale che assicuri la nascita di una comunità sostenibile attraverso azioni di inclusione, mix sociale, mix funzionale 5

6 STRUTTURAZIONE DI UN FONDO DI HOUSING SOCIALE Fasi del processo L'ideazione, costituzione, lancio e sviluppo di un Fondo di Housing Sociale, è un processo articolato e relativamente complesso che richiede un forte coordinamento tra gli attori coinvolti, procedure attuative chiare, un attento governo dei tempi tecnici/passaggi formali ecc. FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4 FASE 5 Aggregazione dei promotori e stakeholder Studio di fattibilità Piano industriale Individuazione della Società di Gestione Risparmio Individuazione e selezione Advisor Tecnico Approvazione regolamento e costituzione del Fondo Verificare se ci sono le premesse per il lancio di un Fondo di Housing Sociale e indirizzare la strategia di sviluppo Selezionare il team di investimento e di supporto sul territorio Negoziare le regole e condizioni di gestione del fondo e avviare le attività 6

7 STRUTTURAZIONE DI UN FONDO DI HOUSING SOCIALE Le fasi Premesse fondamentale per la nascita di un fondo di Housing Sociale è poter aggregare e far convergere su un progetto comune di lungo periodo gli stakeholder di un territorio relativamente ampio per poter raggiungere la massa critica e diversificare i rischi sia in fase di investimento che di gestione FASE 1 AGGREGAZIONE DEI PROMOTORI E STAKEHOLDER In questa fase l attività di project management risulta fondamentale per: Individuare e aggregare degli effettivi promotori e stakeholder del territorio e del progetto Fare sintesi delle diverse aspettative, disponibilità, priorità e obiettivi da convogliare in un progetto complessivo e sinergico, che rappresenti una significativa massa critica in termini di contenuti (idee/progetti) e risorse economiche per la strutturazione di un Fondo immobiliare di HS Trasferire la cultura del Partenariato Pubblico Privato e le modalità di intervento e interazione di un Fondo immobiliare di HS con soggetti pubblici e privati 7

8 STRUTTURAZIONE DI UN FONDO DI HOUSING SOCIALE Le fasi Lo sviluppo di un dettagliato studio di fattibilità (e/o piano industriale) risulta fondamentale per verificare se sussistono le condizioni sociali in primis, ed economico, finanziarie, tecnico/urbanistiche, procedurali, di governance ecc. poi, per implementare un Fondo di Housing e indirizzare le priorità FASE 2 STUDIO DI FATTIBILITÀ E/O PIANO INDUSTRIALE DEL FONDO Lo studio di fattibilità risulta importante non solo per verificare il profilo della sostenibilità dell iniziativa, ma anche per comprendere le caratteristiche del disagio abitativo nel contesto locale, del mercato immobiliare e, dunque, di individuazione delle priorità di intervento Promotori e stakeholder locali, generalmente supportati da un advisor (che funge da Program Manager, Pivot, «Aggregatore»), individuano le soluzioni più efficaci ed efficienti in per quanto riguarda le principali caratteristiche dell'iniziativa: governance, dimensione minima del fondo, operatività, perimetro geografico, strategie d investimento, etc. Sulla base dei suddetti elementi gli elementi principali del Regolamento del Fondo e definite le linee guida operative per lo sviluppo del progetto, che verranno implementate nelle successive fasi del processo e nella costituzione del Fondo 8

9 STRUTTURAZIONE DI UN FONDO DI HOUSING SOCIALE Le fasi Data l'atipicità immobiliare degli interventi di Housing, che tipicamente presentano rendimenti contenuti, forti contenuti sociali, tenancy peculiari, ecc. il gestore (SGR), deve poter garantire nel contempo proattività, elevata qualità ed efficienza/economicità sia in fase di investimento che di gestione FASE 3 INDIVIDUAZIONE E SELEZIONE DELLA SOCIETÀ DI GESTIONE RISPARMIO Questa fase ha come obiettivo la ricerca della migliore SGR in base all esperienza, conoscenza del mercato immobiliare, coerenza con i principi etici del progetto, terzietà e indipendenza, competenze ed esperienze nell housing sociale, capacità di rendicontazione (accountability), trasparenza, esaustività ed economicità dei servizi offerti ecc.. Risulta spesso opportuno essere supportati da un idoneo advisor che abbia conoscenza del mercato e delle dinamiche contrattuali sottostanti L individuazione della SGR più idonea può avvenire tramite diverse modalità: Individuazione diretta da parte dei promotori (es. in base a rapporti di fiducia già in essere con alcuni gestori) Manifestazioni di interesse da parte delle SGR e selezione di una short list per gli incontri conoscitivi con i promotori, definendo ex ante criteri/obiettivi di selezione (es. procedura spesso adottata da Comitati composti da Fondazioni) Pubblicazione di un bando di gara (es. in caso di soggetto promotore di natura pubblica) 9

10 I FONDI IMMOBILIARI DI HOUSING SOCIALE Le fasi Nei fondi di Housing Sociale, così come in altri settori/strumenti d'investimento (es. fondi energetici, di trasformazione urbana, di private equity, ecc) è prassi attivare un Advisor Tecnico in grado di completare il mix di competenze/esperienze necessarie (tipicamente le "non immobiliari"), garantire presidio costante sul territorio (fase di scouting e concertazione con EE.LL), gestire picchi di attività, ecc. FASE 4 INDIVIDUAZIONE E SELEZIONE DEL ADVISOR TECNICO L'AT viene generalmente selezionato contestualmente all'sgr (stessa procedura) L'AT opera è un fornitore dell'sgr che programma, coordina, valuta, le attività nelle diverse fasi dell'iniziativa e/o singolo progetto L AT deve poter fornire al progetto un sostegno continuativo ed efficace facendosi promotore dell innovazione sociale e di strutturazione delle realizzazioni e dei rapporti con gli stakeholders L AT deve racchiudere al suo interno profili professionali diversificati e competenze idonee in campo immobiliare, economico-finanziario, sociale, progettuale, procedurale-amministrativo Un iniziativa di housing sociale è un iniziativa complessa e un operazione non solo immobiliare che va costruita sotto diversi profili 10

11 I FONDI IMMOBILIARI DI HOUSING SOCIALE Le fasi Nella fase di effettiva stesura del regolamento e costituzione del Fondo, particolare attenzione deve essere posta ad una puntuale e chiara trasposizione, all'interno dei contratti sottostanti, degli obiettivi, vincoli, gradi di flessibilità, ecc. FASE 5 APPROVAZIONE REGOLAMENTO E COSTITUZIONE DEL FONDO Verifica e definizione puntuale degli elementi caratterizzanti il Fondo (sulla base delle Linee guida operative delineate nella Fase 2), con la contestuale redazione da parte della SGR del Regolamento che viene quindi depositato in Banca d Italia per la relativa autorizzazione Banca d Italia approva il Regolamento e parallelamente avviene la presentazione dell iniziativa agli investitori ed Enti Locali potenzialmente interessati ad avviare progetti di housing sociale sul proprio territorio Apertura del collocamento e roadshow agli investitori che, tipicamente, partecipano al Fondo sia con sottoscrizioni in denaro che con apporti in natura. Il richiamo degli impegni avviene poi in relazione agli investimenti effettuati L attività di program management, che fa da collante a tutto il processo, risulta importante per ricercare il giusto compromesso tra gli obiettivi inizialmente e risultati finali 11

12 ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE IN ITALIA Le principali esperienze di Sinloc nei Fondi di HS Veneto FONDO VENETO CASA Nasce su iniziativa della Regione Veneto, Fondazione Cariparo e Fondazione di Venezia ed è operativo dal Attualmente il Fondo ha nel Business Plan un portafoglio di 6 inziative (di cui 5 già acquisite) per un totale di oltre 350 alloggi nelle principali province venete. Sinloc, in qualità di socio di Abitare Veneto Srl, svolge attualmente il ruolo di Adivsor tenico-sociale Piemonte FONDO ABITARE SOSTENIBILE PIEMONTE FASP L Associazione delle Fondazioni delle Casse di Risparmio Piemontesi e la Compagnia San Paolo, ha deciso di avviare la costituzione di un Fondo Immobiliare etico di perimetro regionale. Il Fondo è operativo dal Sinloc, in qualità di socio di SisTer srl, svolge attualmente il ruolo di Adivsor tenico-sociale in partnership con Fondazione Housing Sociale (FHS) Emilia Romagna FONDO HOUSING SOCIALE EMILIA ROMAGNA Dopo aver creato un tavolo tecnico integrato con la Regione Emilia Romagna, l Associazione delle Casse e Monti dell Emilia Romagna ha deciso di avviare la strutturazione di un Fondo immobiliare etico di perimetro regionale. Il Fondo è attualmente gestito da Polaris SGR Centro Italia FONDO HS ITALIA CENTRALE Nasce dalla volontà di convogliare all interno dello stesso progetto sinergie positive tra F. Tercas e F. Ascoli Piceno. Il Fondo è operativo dal Attualmente ha 2 progetti in portafoglio. Sinloc, svolge attualmente il ruolo di Adivsor tenico-sociale in partnership con Fondazione Housing Sociale (FHS) 12

13 CONCLUSIONI Le limitate risorse finanziarie pubbliche, ed il crescente fenomeno del disagio abitativo, hanno portato negli ultimi anni all aumento delle sperimentazioni nel settore dell housing sociale (ma anche altri settori) in una logica di partenariato pubblico privato (PPP) L operatività del Fondo presenta importanti problematiche da affrontare, tanto sotto il profilo economico finanziario quanto sotto quello sociale; le esperienze avviate in diverse Regioni stanno dimostrandosi coerenti con queste esigenze e di valore aggiunto per il territorio Gli Enti locali, e più in generale gli stakeholder del territorio, ricoprono un ruolo importante nel favorire la partenza di un progetto di housing sociale, sia con l individuazione di aree/immobili dove sviluppare l intervento sia nella condivisione delle linee guida su cui muoversi (target, obiettivi, ecc.) Nel processo di aggregazione dei diversi stakeholder (Fondazioni Bancarie, EE.LL. ecc), è difficile pensare di strutturare interventi complessi in un contesto di Partenariato Pubblico Privato senza un'adeguata attività di pianificazione e project management 13