TRIBUNALE DI BARI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE *****

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2 TRIBUNALE DI BARI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: BANCA POPOLARE PUGLIESE Soc.Coop. p.a. In danno di: * Giudice delegato: dott.ssa PASCULLI R.G.: 745/16 ** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Nel corso del procedimento di esecuzione immobiliare in epigrafe promosso dalla BANCA POPOLARE PUGLIESE SOCIETA COOPERATIVA P.A., il giudice delegato dott.ssa PASCULLI nominava Consulente Tecnico d'ufficio il sottoscritto arch. Raffaella Coronelli, con studio in Triggiano, Corso Vittorio Emanuele n. 255, tel./fax , PEC arch.coronelli@archiworldpec.it, la quale prestava giuramento di rito nell udienza del Terminati gli accertamenti e gli studi commissionati, il sottoscritto ha redatto la seguente relazione, strutturata per risposta puntuale ai quesiti numerati nel Verbale di giuramento. PREMESSA La BANCA POPOLARE PUGLIESE SOC. COOP. P. A., con sede legale in Parabita (Le) codice fiscale e P. IVA , in rappresenta e difesa dall Avv. Ernesto Capobianco, ha chiesto ed ottenuto la trascrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Bari, in data ai 45582/32627, di atto di pignoramento a proprio favore e contro il sig. *, nato a * il * codice fiscale * per la piena proprietà dell'intero in regime di separazione dei beni, sul seguente immobile (V. pag. 1 nn.

3 anche documentazione ipo-catastale in atti) e precisamente: - In Bari Santo Spirito, locale adibito a palestra sito al piano seminterrato dello stabile in via Concettina Ghiro (già Vico I di via Palermo) ed avente accesso autonomo dal civ. 4 di detta via, e con ulteriore accesso anche dall androne condominiale al civ. 2 di detto stabile, confinante con via Palermo da un lato, con Vico II di via Palermo da l altro lato, con intercapedine, vano scala condominiale e locale servizi condominiali da altro lato, salvo altri o diversi. Il tutto in Catasto Edilizio Urbano del Comune di Bari-Santo Spirito al foglio 2, particella 428 sub 12, Vico I Palermo, piano S1, cat. D/6, R.C. Euro 2.252,50. RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI ALL ESPERTO 1. QUESITO n CORRISPONDENZA TRA IL BENE PIGNORATO E LA TITOLARITÀ IN CAPO AL DEBITORE Dall esame della documentazione prodotta dal creditore procedente, in particolare la documentazione ipo-catastale in atti, nonché dall ulteriore documentazione richiesta e reperita dal sottoscritto CTU, si evince la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità del debitore esecutato. 2.1 Provenienza del ventennio L immobile pignorato riportato consiste in una porzione di edificio in Bari Santo Spirito alla via Palermo angolo via Ghiro, avente accesso principale pag. 2

4 dal civ. 4 di via Ghiro (V. anche documentazione ipo-catastale in atti) e precisamente: locale adibito a palestra sito al piano seminterrato avente accesso principale dal civ. 4 di via Ghiro (già Vico I di via Palermo), e accesso secondario dal portone condominiale al civ.2 sempre di detta via. L immobile in stima appartiene al sig. *, nato a * il * codice fiscale * per la piena proprietà in regime di separazione dei beni sin dal , pervenuto allo stesso con atto di acquisto fattone dalle sigg.re *, nata a * il * e *, nata a * il * atto per notaio Di Cagno del , trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Bari il ai nn /17608 (V. atto allegato in copia alla presente). ** 2.2 Formalità pregiudizievoli (nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento) Bari nn /32627: Trascrizione a favore della BANCA POPOLARE PUGLIESE SOC. COOP. P. A. PARABITA, con sede in Parabita, e contro il sig. *, nato a * il * codice fiscale * di atto di pignoramento sulla piena proprietà dell immobile oggetto della presente perizia; Bari nn. 3978/420: Iscrizione a favore della BANCA POPOLARE PUGLIESE SOC. COOP. P. A., e contro il sig. *, nato a * il * codice fiscale * di ipoteca volontaria sulla piena proprietà dell immobile oggetto della presente perizia. * pag. 3

5 3. QUESITO n QUESITO n. 2.a. Individuazione ed identificazione del bene oggetto di stima Descrizione sintetica del LOTTO di vendita nel suo complesso Il bene oggetto di pignoramento (locale adibito a palestra al piano seminterrato) fa parte di una porzione di fabbricato in Bari-Santo Spirito alla via Palermo angolo via Ghiro e Vico II di via Palermo, avente accesso principale dal civ.4 di detta via Ghiro (V. anche documentazione ipocatastale in atti). Lo stabile cui l immobile oggetto di stima appartiene, in base alla documentazione reperita dal sottoscritto CTU ed allo stato di fatto come accertato nel corso del sopralluogo, è certamente databile tra il 1964 ed il primo settembre L immobile consiste in una palestra con accesso dalla vetrata (protetta da una saracinesca metallica) posta al civ.4 di via Ghiro da cui si diparte una rampa gradonata che conduce al piano seminterrato. Il bene è ubicato in zona semicentrale dell abitato urbano di Bari Santo Spirito nei pressi dell ufficio postale ed in prossimità della S.S. 16 (via Napoli - Santo Spirito). In definitiva, considerate le caratteristiche del bene oggetto di pignoramento è stato formato un LOTTO UNICO così come descritto di seguito: in Bari Santo Spirito, locale adibito a palestra sito al piano seminterrato dello stabile in via Concettina Ghiro (già Vico I di via Palermo) ed avente accesso autonomo dal civ. 4 di detta via, e con ulteriore accesso anche dall androne condominiale al civ. 2 di detto stabile, confinante con via Palermo da un lato, con Vico II di via Palermo da l altro lato, con pag. 4

6 intercapedine, vano scala condominiale e locale servizi condominiali da altro lato, salvo altri o diversi. Il tutto in Catasto Edilizio Urbano del Comune di Bari-Santo Spirito al foglio 2, particella 428 sub 12, Vico I Palermo, piano S1, cat. D/6, R.C. Euro 2.252, QUESITO 2.b. Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica Lo stabile cui l immobile oggetto di stima appartiene, in base alla documentazione reperita dal sottoscritto CTU ed allo stato di fatto come accertato nel corso del sopralluogo, è certamente databile tra il 1964 ed il primo settembre 1967 (V. copia atto di provenienza notaio Vittorio di Cagno del allegato alla presente). Successivamente è stata rilasciata dall UTC del Comune di Bari concessione edilizia n dell finalizzata al cambio di destinazione d uso dell immobile in stima ad uso palestra (V. attestazione rilasciata dall UTC di Bari in data a firma del Dirigente dott. Ing. Antonio Colaianni, allegata alla presente). VARIAZIONI CATASTALI I dati catastali dell immobile oggetto di perizia corrispondono ai dati specificati nell atto di pignoramento. ** 4.1 Elencazione, individuazione e descrizione analitica del bene componente il LOTTO UNICO Descrizione analitica dell immobile Il locale adibito a palestra è sito al piano interrato di una porzione di pag. 5

7 fabbricato alla via Palermo angolo via Ghiro e Vico II di via Palermo ubicato in Bari-Santo Spirito, nei pressi dell Ufficio Postale e del cinema Il Piccolo. L immobile in stima ha accesso principale dal civ.4 di via Ghiro ed ulteriore accesso dal vano scala condominiale al civ. 2 di detta via, che costituisce l uscita di emergenza della palestra. Alla palestra si accede da una vetrata (protetta da una saracinesca metallica) da cui si diparte una rampa a gradoni che conduce a piano seminterrato ove si svolgono le attività ginniche. Detta palestra si compone di: una zona reception-ristoro posta in prossimità dell ingresso; due ampi locali adibiti ad attività ginniche di cui quello posto in adiacenza all ingresso (con pavimentazione in gomma antiscivolo di colore verde) dotato di attrezzature sportive mentre quello ad esso attiguo (con pavimentazione in lamparquet di colore chiaro e dimensioni 130x19 cm) dotato adibito ad allenamento a corpo libero; due spogliatoi (maschile e femminile) con annessi servizi igienici (con pavimentazione e rivestimento murale in ceramica comune); un deposito attrezzature posto in prossimità dell accesso al vano scala condominiale costituente l uscita di emergenza della palestra. La palestra ha altezza interna utile di 3,20 mt circa ed è fornita di impianto idrico fognante ed elettrico regolarmente funzionanti. destinazione (locale palestra) Superficie reale netta (mq.) Coefficienti di ragguaglio pag. 6 Superficie commerciale equivalente (mq.) esposizione condizioni di manutenzione locale palestra 230,00 100% 230,00 - discrete Superficie commerciale equivalente totale 230,00

8 Condizioni globali di manutenzione discrete Caratteristiche interne del bene: - Vetrata in anticorodal colore verde scuro e saracinesca metallica ad azionamento elettrico; - pavimentazione in parte in linoleum di colore verde (zona anteriore prossima all accesso) ed in parte in doghe lamparquet (130x19 cm) (zona posteriore prossima al corpo scala condominiale); - pareti intonacate e finite a pittura di vari colori; - impianto idrico fognante ed elettrico regolarmente funzionanti. STATO DI POSSESSO DEI BENI IN STIMA L immobile in stima è in proprietà del sig. * ed è utilizzato a palestra in gestione alla ditta * c.f. /p. iva *. Si precisa che, a seguito di indagine presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Bari 2 condotta dal sottoscritto CTU in data , l immobile in stima è stato oggetto di contratto di locazione stipulato tra il sig. * e la ditta * c.f. /p. iva *, contratto registrato in data al n /2005 con decorrenza dal e fine locazione al e che alla data dell ispezione presso l Ufficio non risulta registrata alcuna proroga di detto contratto di locazione (V. visura Agenzia delle Entrate Ufficio Bari 2 del ). * VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: pag. 7

9 - non risultano domande giudiziali ed altre trascrizioni; - non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura Bari nn /32627: Trascrizione a favore della BANCA POPOLARE PUGLIESE SOC. COOP. P. A. PARABITA, con sede in Parabita, e contro il sig. *, nato a * il * codice fiscale * di atto di pignoramento sulla piena proprietà dell immobile oggetto della presente perizia; Bari nn. 3978/420: Iscrizione a favore della BANCA POPOLARE PUGLIESE SOC. COOP. P. A., e contro il sig. *, nato a * il * codice fiscale * di ipoteca volontaria sulla piena proprietà dell immobile oggetto della presente perizia. 5. VALUTAZIONE DEL LOTTO Criteri di stima utilizzati Il metodo di stima utilizzato è quello per comparazione con beni aventi caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente stima, interessati da compravendite avvenute in tempi recenti e localizzati nell ambito dello stesso mercato immobiliare. Dall analisi dei prezzi di mercato il sottoscritto ha, quindi, tenuto conto dei seguenti parametri: - ubicazione; pag. 8

10 - vetustà; - stato di finitura, conservazione e manutenzione; - tipologia; - mercato immobiliare locale; - valore di costo dell immobile; - valore di rendita dell immobile. Fonti delle informazioni utilizzate per la stima Agenzie immobiliari di zona e/o presenti su rete Internet, OMI dell Agenzia del Territorio, Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Bari e conoscenze dirette e personali del mercato immobiliare. Dalle indagini così effettuate si è rilevato un valore, per locali aventi analoghe caratteristiche e destinazioni d uso di quello in questione, compreso tra i 1.300,00 /mq e 1.900,00 /mq di superficie commerciale; Alla luce di tutto quanto sopra esposto, tenuto conto di diversi fattori, quali: la collocazione dei beni oggetto di stima, la destinazione d uso, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la consistenza, le risultanze delle indagini di mercato esperite, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore di mercato del beni in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, in 1.800,00 /mq. Valutazione di mercato dei beni costituenti il LOTTO di vendita Stima sintetica comparativa Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti. Il valore di mercato così determinato è da intendersi comunque a corpo e non a misura. pag. 9

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12 6. Copia atto di compravendita notaio di Cagno del , trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Bari il ai nn /17608 e relativa nota di trascrizione 7. Nota sintetica (ispezione) Agenzia delle Entrate del ; 8. Comunicazioni alle parti; 9. Documentazione fotografica (n. 66 foto). Triggiano, li 28 agosto 2017 Il Consulente Tecnico d Ufficio dott. Arch. Raffaella Coronelli pag. 11