POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 10 giugno quesiti. Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 10 giugno quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (senza accludere allegati: le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta, fra quelli pervenuti, solo ai quesiti di maggior interesse generale e non più lunghi di 5 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Nel periodo fra il 10 giugno e il 31 agosto 2013 il servizio è sospeso per la pausa estiva. Sommario: CHIUSURA RADIATORI - USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE - GATTI E PLUVIALI - RIFACIMENTO TUBATURA E DISAGI - RACCOLTA DIFFERENZIATA - MANUTENZIONE GIARDINO - RIMBORSO SPESE - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - RILASCIO APPARTAMENTO LOCATO - SPESE RIFACIMENTO FACCIATA - CAMBIO DI SERRATURA - ALCUNI ASPETTI DELLA RIFORMA - PASSEGGINO E INCENDIO - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - POZZETTO MALEODORANTE - RISTRUTTURAZIONE BALCONE - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - BOX E RISCALDAMENTO - SPESE DI CORRISPONDENZA - CANNA FUMARIA E SCALA - MILLESIMI ERRATI - PARCHEGGIO ESTRANEI - CAVI PERICOLOSI - SPOSTAMENTO

2 CONTATORE - RITIRO E SOTTRAZIONE DI CORRISPONDENZA - LOCAZIONE E SPESE DI CONDOMINIO - PAVIMENTAZIONE GIARDINO - QUADRIFAMILIARE E DECORO ARCHITETTONICO - MODIFICA A SCALE E ASCENSORE - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PASSAGGIO COATTIVO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO (2) - LAVORI URGENTI - RIPRISTINO SOLAIO - SPESE RIFACIMENTO TETTO - COSTRUTTORE E REGOLAMENTO - PROBLEMI MOLTEPLICI - SERVITU - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - SPESE SCALE - SPESE COMUNI - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - IMMISSIONI DA STRUMENTO MUSICALE - UTILIZZO CANNA FUMARIA DISMESSA - CAPPOTTO TERMICO - DIFETTO DI COSTRUZIONE - LOCAZIONE E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - PIZZERIA E SCALA CONDOMINIALE - ACCETTAZIONE INDENNITA PROVVISORIA DI ESPROPRIO - LOCAZIONE E SPESE GIARDINO - INSTALLAZIONE CISTERNA - INSTALLAZIONE GIOCHI PER BAMBINI - ASCENSORE E LOCAZIONE - CHIUSURA SARACINESCA ACQUA - PROLUNGAMENTO TETTO - DISSOCIARSI DALLA LITE - DANNI DA STILLICIDIO - INNESTO CANNA FUMARIA - PROLUNGAMENTO TETTO - SPESE ASCENSORE E LOCALE ESTERNO - USO LUCE CONDOMINIALE - IMMISSIONI RUMOROSE DA LAVATRICE - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PARCHEGGIO - INSTALLAZIONE SBARRA - SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA - SPESA CONTO CORRENTE - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE - CONDUTTORE INVADENTE - SPESA RIFACIMENTO BALCONI - CADUTA E ASSICURAZIONE - STILLICIDIO CONDIZIONATORE - AMMINISTRATORE INADEMPIENTE - SPESE STRAORDINARIE PER

3 RIFACIMENTO TETTO - IMMISSIONI RUMOROSE - LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE - CUSTODIA BENI PIGNORATI - LAVORI MALE ESEGUITI - REVOCA AMMINISTRATORE - RIFACIMENTO MANTO STRADALE - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - ASSEMBLEA E DELEGHE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - RIPARTIZIONE SPESE SUPERCONDOMINIO - APPROVAZIONE RENDICONTO - REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO - LAVORI STRAORDINARI - CONTATORE INACCESSIBILE - SOSTITUZIONE CASSETTA BAGNO - MODALITA PAGAMENTO CONTRIBUTI CONDOMINIALI - DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI - SOFFITTA TRASFORMATA IN ABITAZIONE - LAVORI E MANCANZA DI DENARO - LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE - SPESA FOSSA BIOLOGICA - LOCAZIONE E ORARIO LAVORI - INSTALLAZIONE CASSETTE POSTALI - SPESE E MILLESIMI - LAVORI DELIBERATI MA NON ESEGUITI - ANIMALE INVADENTE APERTURA CANCELLO - AMPLIAMENTO BALCONE - RIPARAZIONE TETTO - INSTALLAZIONE INFERRIATA - SPESA CONTATORE - SPESE PULIZIA ANDRONE - INSTALLAZIONE CONTATORE CONDOMINIALE - COSTRUZIONE GRADINO - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - LAVORI STRADALI - DIVISIONE CORTILE - SPESE NOMINA AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO - RISCALDAMENTO SPENTO - RAMPA AUTORIMESSA E DANNI - RIPARTIZIONE SPESE LEGALI - PROTEZIONE CONTATORI - DISTANZA LEGALE FRA COSTRUZIONI - COOPERATIVA E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - RIPRISTINO LUOGHI - REVISIONE MILLESIMI - PORTIERE E SMISTAMENTO CORRISPONDENZA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - CONTATORE ACQUA E DISTANZA LEGALE - LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU - SERRANDA DEL GARAGE

4 PERENNEMENTE APERTA - RIPARAZIONE MURO ALTRUI - LOCAZIONE E ADDIZIONI Segnaliamo, di Germano Palmieri, il Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. CHIUSURA RADIATORI

5 Sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio di otto appartamenti. Due anni or sono gli appartamenti furono resi autonomi per riscaldamento, in quanto ad ogni radiatore di tutti gli appartamenti fu posta una valvola contacalorie. Il mio inquilino, tenendo conto delle sue possibilità economiche tiene sempre chiuse le valvole, soffrendo il freddo per risparmiare. Comunque faccio notare che pur chiudendo le valvole, esse sono tarate a cinque gradi per permettere il passaggio dell'acqua. Il condomino proprietario dell'appartamento sovrastante, avendo constatato che ora che ci sono i contacaloria, per avere lo stesso caldo di una volta, spende una maggiore somma e pretende che il mio inquilino tenga aperto le valvole e di riscaldare l'appartamento. Per questo, minaccia di andare da un avvocato. Esiste qualche legge che impone ad un inquilino di scaldare il suo appartamento, anche alla luce delle nuove norme sul condominio? M. C. Il quarto comma dell art c.c., come modificato dalla legge di riforma, stabilisce che il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (questa possibilità è comunque da tempo ammessa dalla giurisprudenza). Non ri entrano fra gli squilibri termici idonei a questo fine ha precisato la Cassazione con sentenza n del 27/5/2011 le riduzioni di temperatura assimi labili a quelle che potrebbero verificarsi nelle unità immobiliari prossime all appartamento distaccato a causa del non uso dell impianto da parte del proprietario; pronuncia, questa, dalla quale si desume che un condomino può scegliere di tenere chiusi i radiatori della propria unità immobiliare.

6 USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE E' possibile tenere nei garage condominiale motocicli in stato di abbandono per cui senza revisione, senza targa e senza assicurazione? Premetto che il garage è al coperto; vi sono cantine e box per cui è sottoposto a pubblico passaggio. A. B. Se lo spazio non è stato assegnato in uso esclusivo al condomino, questi non può utilizzarlo nel senso indicato dal lettore. La Cassazione, infatti (sentenza n del 24/2/2004), ha stabilito, con riferimento al cortile, che la sosta in modo continuativo di autoveicoli(per es. per mesi senza spostarli) ne altera la normale destinazione e lede il pari diritto degli altri condomini al suo uso. GATTI E PLUVIALI Le presento un quesito riguardo la manutenzione periodica delle gronde sul tetto condominiale. L'ultimo intervento è stato particolarmente oneroso causa la presenza abnorme di escrementi di gatto che otturavano gli scarichi pluviali. L'assemblea condominiale ha deciso di far pagare la parte di spesa oltre la norma ai proprietari delle tre

7 mansarde, tutti e tre possessori di un gatto. I tre proprietari li chiamerò "A", "B" e "C". Però il mio gatto ("A") e quello di un'altra persona ("B") da anni non vanno sul tetto, mentre quello della terza persona ("C"), arrivata nel 2011, ci va regolarmente, anzi ci abita data l'incompatibilità in casa con un altro gatto, sempre della persona "C". Tutto questo chiaramente non è dimostrabile, però è dimostrabile che fino al 2010 la manutenzione gronde non ha mai comportato problemi particolari nè spese particolari, a fronte della spesa 2012 particolarmente elevata, 5 o 6 volte la spesa precedente, causata appunto dalla rimozione di escrementi felini, come è stato dichiarato dagli operai che hanno eseguito il lavoro di pulizia. Le chiedo: è giusta la ripartizione decisa dall' assemblea e, nel caso non lo fosse, come può essere impugnata? A. G. Se non si prova che l ostruzione dei pluviali è stata provocata dal gatto di proprietà di un condomino, le spese di manutenzione vanno ripartite fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, ai sensi del primo comma dell art c.c. La delibera va impugnata davanti al giudice entro trenta giorni, non essendo sufficiente una raccomandata indirizzata all amministratore. RIFACIMENTO TUBATURA E DISAGI

8 Un mese fa in assemblea si è deliberato il rifacimento della tubatura montante dell'acqua potabile. E' stato accettato il preventivo e si é deciso che a breve sarebbero iniziati i lavori. Fatto sta che sabato scorso é esploso il tubo. Visto che era previsto di fare i lavori si é pensato di iniziarli subito. Fatto sta che per più di una settimana sono stato costretto ad avere l'acqua a determinate ore della giornata; i lavori procedono molto a rilento, sicuramente ci vorrà un'altra settimana per riavere l'acqua. Vorrei sapere come comportarmi visto che ho anche una persona invalida in casa. E' possibile che una persona estranea al condominio sia nominata consigliere? F. Il condomino può invitare l amministratore ad attivarsi presso l impresa affinché ripristini il servizio prima possibile. Il secondo comma dell art bis c.c. introdotto dalla riforma stabilisce che i consiglieri di condominio vanno scelti fra i condomini. La legge, però, non ha effetto retroattivo, per cui se l assemblea ha validamente nominato consigliere un estraneo al condominio e il regolamento non contiene controindicazioni a riguardo, la designazione è valida. RACCOLTA DIFFERENZIATA Mio fratello è proprietario di un appartamento in un condominio libero da ogni cosa, sprovvisto di energia elettrica e quindi non è soggetto al pagamento della Tarsu.

9 L'amministratore vuole fargli pagare il trasporto carrellati per la raccolta differenziata. E' stata votata in assemblea una delibera per il 50% anzichè 100% a favore di mio fratello. Ora, non usufruendo di alcun servizio, nonostante paghi gli oneri condominiali ordinari e straordinari in virtù di una ristrutturazione alle facciate, come posso esonerarlo dal pagamento della raccolta differenziata e poi impugnare la delibera dinanzi al Giudice di Pace? U. N. Dubitiamo che l appartamento, per il fatto di essere sprovvisto di mobili ed energia elettrica, sia nelle obiettive condizioni di inutilizzabilità ipotizzate dal secondo comma dell art. 62 del D.Lgs. 15/11993, n. 507, affinché il proprietario sia esonerato dal pagamento della Tarsu. Fra l altro, per Cass. 23/6/2003, n. 9920, il presupposto per il pagamento la tassa va ravvisato nella semplice detenzione dell immobile. Ai sensi del primo comma dell'art c.c., la delibera è automaticamente obbligatoria e operativa per tutti i condomini, fino all'eventuale sospensione del provvedimento da parte dell'a. G., come previsto dal terzo comma dello stesso articolo. MANUTENZIONE GIARDINO Abito in un condominio con due entrate (scala A 560 mill. e 15 condomini, scala B 440 mill. e 9 condomini). Davanti alla scala A un condomino, ivi residente, pulisce le foglie di

10 magnolia gratuitamente; nella scala B nessuno pulisce. Posso, non avendo la maggioranza, chiedere all'amministratore di far pulire da un'impresa addebitando il costo al condominio visto che il prato è indiviso? F. M. Essendo il giardino comune ai due edifici, la delibera avente per oggetto la sua manutenzione dev essere adottata dall assemblea composta dai condomini di entrambi, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (maggioranza degli intervenuti e almeno 334/1.000 in seconda convocazione). RIMBORSO SPESE Vivo in un condominio di 5 appartamenti, ogni appartamento ha anche un box. Nel condominio vi sono altri 3 box. Nel 1997 ho sostenuto, in base ai millesimi, spese per lavori della colonna portante enel e a questi lavori non hanno partecipato i proprietari dei soli box in quanto non usufruivano dell'energia elettrica. Oggi, per caso, nell'aprire il vano condominiale dei contatori, scopro che un proprietario del solo box ha il contatore enel. Posso obbligarlo a sostenere le spese della colonna portante enel? L. D. S.

11 Il diritto al rimborso di quanto pagato in eccedenza rispetto al condomino il cui box è risultato allacciato all impianto è estinto per prescrizione decennale; l art c.c., infatti, prevede solo specifiche e tassative ipotesi di sospensione della prescrizione, tra le quali non è compresa l ignoranza, da parte del titolare, dei fatti generatori del suo diritto (Cass. 27/2/2012, n. 1087). INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI Volendo installare reti per volatili ai terrazzi di una palazzina, lei mi ha risposto che la spesa è a carico del proprietario e che può essere detratta dal canone di affitto. Vorrei chiederle se esiste una legge a cui possiamo fare riferimento perché il proprietario sostiene che le spese sono a carico dell'inquilino. L. B. Se il locatore non accetta che le reti vengano installate a cura e spese del conduttore, salvo detrarre dal canone l importo pagato, questi può rifarsi all art c.c. in materia di addizioni: installare le reti a propria cura e spese e toglierle alla fine della locazione, avendo però cura di assicurarsi il consenso scritto del locatore; infatti, se al termine della locazione le reti non sono separabili senza danni al terrazzo e ne costituiscono una

12 miglioria, rimangono di proprietà del locatore, il quale è tenuto a corrispondere un indennizzo solo se a suo tempo aveva prestato il consenso all installazione. RILASCIO APPARTAMENTO LOCATO Essendo intenzionato ad acquistare un appartamento e trovandomi adesso in affitto da ben 36 anni nel solito appartamento con un contratto 4+4 (premetto che sul contratto ho disdetta di 3 mesi) come devo comportarmi e quali sono i miei obblighi? M. G. La disdetta dev essere comunicata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, altrimenti questo s intende rinnovato per altri quattro anni (art. 2 L. 9/12/1998, n. 431). Alla fine della locazione il conduttore (art c.c.) deve restituire l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (in mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto l'immobile in buono stato di manutenzione). SPESE RIFACIMENTO FACCIATA

13 Ho l'abitazione in centro storico con ingresso indipendente rispetto all'adiacente condominio. Dal mio ingresso siamo in due Unità immobiliari, mentre nell'altro ingresso condominiale sono 12 unità immobiliari per le quali vi sono già delle tabelle millesimali. Le due Unità immobiliari ricadono sotto la stessa copertura di una parte delle UIU del condominio, i quali hanno rivisto le tabelle millesimali includendo anche le due UIU di una delle quali sono proprietario. In fase di ripartizione delle spese della facciata come devono essere effettuate? La stessa regola vale anche per la copertura? Dovremmo far parte anche noi due delle Tabelle millesimali del condominio? F. M. Se il tetto è la facciata sono comuni a tutte le unità immobiliari, le relative spese vanno ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art c.c.). CAMBIO DI SERRATURA Un condomino, senza avvisare l'assemblea, ha cambiato la serratura del portoncino secondario condominiale usato da tutti. Accampando la motivazione (mai però espressa per iscritto ad alcuno ma solo per voce all'amministratore) che, siccome vi è una indicazione nel regolamento di condominio (cortile uso esclusivo e passaggio per chi è del piano rialzato, ma non è così chiaro) può farlo essendo, ora, il nuovo proprietario del

14 piano rialzato (egli desidera dividere la proprietà e vendere gli alloggi ricavati). Da sempre - tutti i restanti condomini hanno avuto la chiave di tale portoncino, anche perchè per portare bici e varie in cantina il percorso a volte è l'unico possibile. L'amministratore (a voce e solo ad alcuni condomini) ha detto che tale proprietario accampando diritti legati al regolamento di condominio - ha sostituito la chiave e ne ha consegnata una all'amministratore, quindi ora le cose sono cambiate. Un verbale 1000 /1000 aveva chiarito che tale percorso che utilizzava il portoncino era passaggio per tutti, per necessità. Il portoncino ora o è sempre aperto anche la notte (con pericolo d'ingressi indesiderati e pericolosi) o è chiuso (essendo zona sismica se mai il portoncino principale si bloccasse potremmo fare la fine dei topi non potendo uscire). Non nego di essere molto preoccupato. Cosa si deve fare in questo caso? M. R. Se la serratura è stata cambiata da meno di un anno il condomino può esperire un azione di manutenzione ai sensi dell art c.c. In caso contrario, provando la comproprietà del portoncino o l esistenza di una servitù di passaggio attraverso di esso, è possibile esperire, rispettivamente, un azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) o un azione confessoria (art c.c.). Il tutto con l assistenza di un avvocato. ALCUNI ASPETTI DELLA RIFORMA

15 Per i condomini inferiori agli otto condomini esiste o no l'obbligo dell'amministratore? E se non viene nominato un amministratore, a chi compete il ruolo di coordinare la manutenzione e le spese del condominio? Se dovesse essere uno dei condomini, ha l'obbligo dell'apertura del conto corrente condominiale e la tenuta dei libri contabili? L'eventuale responsabile del condominio deve essere nominato dai condomini e deve essere compensato? G. C. La riforma prevede che l amministratore debba essere nominato se i condomini sono più di otto (primo comma art c.c.). Nulla vieta che i condomini possano nominare un amministratore anche se sono otto o meno di otto, purché la persona designata sia in possesso dei previsti requisiti e la nomina avvenga con il quorum stabilito dalla legge: maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. L obbligo di aprire e utilizzare il conto corrente condominiale presuppone che sia stato nominato un amministratore, poiché il settimo comma di detto articolo riferisce l obbligo a questa figura professionale. Lo stesso dicasi della tenuta del registro di contabilità (primo comma, n. 7), art c.c.). L eventuale compenso va concordato fra amministratore e assemblea. Se uno dei condomini, senza che sia stata formalizzata alcuna nomina, provvede alla gestione del condominio e gli altri condomini si riferiscono a lui in tale veste, si parla di amministratore di fatto. PASSEGGINO E INCENDIO

16 Premesso che ho una bimba di 2 anni e che nel vano scale (angolo riservato del condominio dove non c'è nemmeno ostruzione di passaggio!) occasionalmente lasciavo il passeggino, non essendo il palazzo fornito di ascensore e non potendo quindi portare sin dentro casa il passeggino stesso. Non ho mai ricevuto nessuna segnalazione in merito da parte di nessun condomino, anzi il nostro condominio è sempre stato molto permissivo per molte cose anche più fastidiose (condomini che fumano nelle scale, cagnolini che salgono liberamente per le scale!). Purtroppo mesi fa è avvenuto un incendio doloso, proprio ai danni del mio passeggino, e con danni in tutto il palazzo che oggi deve essere ritinteggiato completamente! Ieri in assemblea condominiale un condomino ha sollevato il suo disappunto in merito al fatto che siccome il passeggino era il mio e l incendio era stato appiccato al passeggino stesso, il ripristino della tinteggiatura dovesse essere fatto ad esclusive spese mie! Cosa possiamo rispondere in merito? A. S. Il proprietario di un veicolo a motore, dato dolosamente alle fiamme da un terzo durante la sosta, non risponde, in relazione al titolo di responsabilità previsto dall art c.c., dei danni causati dal propagarsi dell incendio, in quanto la condotta del terzo - ove imprevista ed imprevedibile - recide il nesso di causalità tra la proprietà del veicolo e i danni a terzi (Cass. 7/10/2008, n ). Stando a questa pronuncia non può essere chiamato a rispondere del danno il proprietario del passeggino, dato alle fiamme da terzi, la cui sosta nell androne condominiale era stata di fatto autorizzata dagli altri condomini.

17 INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI Siamo un'azienda ed abbiamo in affitto il quarto e quinto di una palazzina. Vorremmo mettere delle reti in polietilene ai nostri balconi per l'allontanamento dei piccioni: a chi spetta la spesa, al proprietario o all'inquilino? L. B. Trattandosi di un dispositivo finalizzato alla conservazione della proprietà, la relativa spesa fa carico al locatore ma il conduttore non può pretenderne l installazione. Può, semmai, proporre al locatore di essere autorizzato a provvedere direttamente all installazione, detraendo dal canone la relativa spesa. POZZETTO MALEODORANTE Abbiamo comprato un anno fa un'abitazione di nuova costruzione. Nel nostro giardino di proprietà abbiamo due pozzetti di ispezione della fognatura: il primo raccoglie gli scarichi delle due abitazioni vicine a noi è l'altro gli scarichi della famiglia che ci abita sopra e della nostra. Il problema e' che il primo pozzetto e spesso intasato e straripa spesso nel nostro giardino lasciando sul terreno carta igienica rifiuti e soprattutto feci maleodoranti. A chi mi

18 posso rivolgere per risolvere il problema? Ho parlato con il costruttore per informazioni sulla giusta costruzione del sistema fognario ma mi ha assicurato che la fogna e' costruita in modo impeccabile dando la colpa alla vicina e accusandola di un uso improprio degli scarichi. Quest'ultima a sua volta dice che non è colpa sua. Come posso fare? A chi mi posso rivolgere? E soprattutto che iter devo seguire? G. F. Se, dopo aver fatto controllare l impianto da un tecnico di fiducia, questi ne conferma la rispondenza alla vigente normativa ma accerta un uso improprio dello stesso da parte del vicino, si può invitare questi ad un uso corretto della struttura. Perdurando il comportamento illegittimo ci si può rivolgere al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima idoneamente documentato la situazione. RISTRUTTURAZIONE BALCONE Sono il proprietario di un appartamento (mansarda) che ha un balcone la cui metà incide su di una stanza dell'inquilino sottostante. Il balcone è da sistemare perchè presenta evidenti segni di deterioramento. Chi deve pagare la ristrutturazione? T. C.

19 Se una parte del balcone funge anche da copertura ad una o più porzioni di piano sottostanti, le spese di ristrutturazione fanno carico per un terzo al proprietario esclusivo del balcone e per i restanti due terzi ai proprietari della sottostanti unità immobiliari, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà. SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE La particolarità del mio caso è la seguente: ripartizione delle spese relative al rifacimento della sola pavimentazione di un terrazzo (lastrico solare) al piano terra che fa da copertura ad alcuni garage del piano interrato. Il dubbio è se devo applicare l'art o il 1126 del Codice Civile visto che si tratta di un lastrico che fa da copertura ad un solo piano interrato. E. Le spese di rifacimento della pavimentazione fanno carico per un terzo al proprietario esclusivo del lastrico solare e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai proprietari della sottostanti autorimesse, ai sensi dell art c.c. BOX E RISCALDAMENTO

20 Ho solo il box in un condominio, tale locale per legge regionale è stato privato da anni del riscaldamento. Ora l'amministratore mi chiede le spese (per i miei millesimi che sono inclusi in quelli di tutto il palazzo) per il rifacimento della centrale termica. Accade la stessa cosa per l'ascensore (non arriva al piano sotterraneo ed io non accedo dal portone condominiale ma vi è un cancello a latere). Non usufruisco nè del riscaldamento, nè dell'ascensore, ma debbo pagare egualmente. Il regolamento del condominio è vecchissimo (quando anche i box erano riscaldati ed erano credo legati agli appartamenti e tutti dovevamo partecipare alle spese). N. V. Il proprietario del box privato per legge del servizio di riscaldamento può attivarsi per la modifica della relativa tabella millesimale, se del caso rivolgendosi al giudice attraverso un avvocato. Per quanto riguarda l ascensore, se il regolamento contrattuale del condominio stabilisce che debba contribuire alla spesa anche il proprietario del solo box, questi non può esimersi dal parteciparvi, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini. SPESE DI CORRISPONDENZA Ho fatto scrivere dal mio avvocato all' amministratore di Condominio, per delle questioni irrisolte. Lui ha risposto all'avvocato e adesso mi addebita il costo di 40,00 per la lettera

21 e le spese della raccomandata. Legalmente è giusto, oppure dovrebbe rientrare nelle normali gestioni del suo studio, visto che se mi sono rivolta ad un legale era perché non avevo avuto un buon servizio dall' amministratore? D. S. Le spese di corrispondenza, ancorché riferite a un condomino, rientrano fra le spese generali di amministrazione, che in quanto tali vanno ripartite fra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Rispondere alle lettere dei condomini e dei loro avvocati rientra nell attività di gestione del condominio, per cui il condomino può chiedere all amministratore a che titolo ha chiesto 40 euro in aggiunta alle spese postali. CANNA FUMARIA E SCALA Il condominio ha 15 appartamenti. Solo un condomino ha la canna fumaria e vorrebbe costruire una scala (piuttosto problematica e costosa) per accedere al tetto comune e quindi effettuare la pulitura annuale. Premetto che questo lo può fare passando per i velox dei cinque appartamenti dell ultimo piano (anche il mio). Vorrei sapere se può farlo se ottiene la maggioranza e se in questo caso posso astenermi dal pagare la mia quota. A. M.

22 Se la scala ha il solo scopo di consentire l ispezione alla canna fumaria posta al servizio di un unica unità immobiliare, la relativa spesa fa carico al proprietario di questa. Se poi, come scrive il lettore, i condomini sono disponibili a concedere il passaggio attraverso il proprio appartamento per l ispezione del condotto, la costruzione della scala appare superflua e potrebbe essere impugnata sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio. MILLESIMI ERRATI Dopo circa vent'anni l'amministratore del mio condominio si é accorto che ad un appartamento erano sempre stati attribuiti 4 millesimi anziché una cinquantina. L errore era stato generato dal fatto che questo appartamento in origine era stato classificato come solaio e naturalmente il proprietario quando ha fatto fare la variazione da solaio ad appartamento si é guardato bene dal comunicarlo. C'é stata - secondo me - negligenza sia da parte dell amministratore, sia da parte degli altri condomini che non hanno mai fatto caso a ai pochi millesimi attribuiti a questo appartamento. Ora l amministratore ci ha comunicato che per mettere tutto a posto dovremo rifare la tabella millesimale (che costerá non poco) e mi chiedo: é giusto che oltre a tutti i soldi che ci abbiamo rimesso in questi 20 anni ora dobbiamo pure spenderne di altri. Inoltre due anni fa il palazzo in questione é stato completamente ristrutturato esternamente e mentre a tutti questa ristrutturazione é costata parecchie migliaia di euro (il padrone di questo appartamento ex solaio ha pagato solo 57 euro). Chiedo quindi se almeno per la ristrutturazione potremo richiedere a questa persona quello che non ha pagato. Oppure possiamo chiedere il risarcimento

23 all amministratore, in quanto ritengo che non abbia svolto il suo compito? L amministratore di un condominio non dovrebbe essere al corrente se quello che lui ritiene un solaio é abitato o no? M. M. La Cassazione (sentenza n dell 8/9/1994) ha stabilito che la rettifica delle tabelle millesimali, sia essa deliberata dall assemblea o disposta dall A.G., non ha effetto retroattivo, per cui se si vuole ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza -ha stabilito la Suprema Corte con sentenza n del 10/3/2011- si deve promuovere un azione d indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto, esclusi gli importi coperti da prescrizione. L amministratore non è tenuto a verificare la corrispondenza dei millesimi alla destinazione dell unità immobiliare, trattandosi di valutazione che esula dalla sua competenza; deve, invece, assicurarsi che all unità immobiliare vengano abbinati i valori di cui all'elaborato millesimale predisposto dal tecnico. PARCHEGGIO ESTRANEI Sono proprietario di un appartamento sito al primo piano di un palazzo. L intero piano è diviso in due appartamenti: li ho acquistati per uso ufficio. In uno svolgo la mia attività professionale, nell'altro abita mia madre. La corta condominiale adibita a parcheggio viene