RELAZIONE TECNICA STIMA IMMOBILIARE

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1 RELAZIONE TECNICA E STIMA IMMOBILIARE Fondi rustici di proprietà comunale Ittiri, novembre 2009 Il Tecnico Geom. Cossu Gian Luigi

2 PREMESSA: Il Comune di Ittiri, ha individuato, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio comunale, non strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione e ovvero di dismissione, redigendo il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari approvato con delibera di consiglio comunale n.3 del Per l alienazione dei beni è necessario predisporre la presente perizia di stima, per stabilire il più probabile valore corrente e ordinario dei beni. GENERALITA : Gli immobili oggetto di stima sono costituiti da n.20 appezzamenti di terreno ricadenti nel Comune di Ittiri.. I beni verranno descritti singolarmente e denominati: 1. n. 4 fondi in regione Pedru Conzu Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; 2. n. 4 fondi in regione Bustaina Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; 3. n. 4 fondi in regione Cannedu Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; 4. n. 8 fondi in regione Sos Poschiles Terreno agricolo comunale; STIMA IMMOBILIARE: Per i terreni oggetto della presente stima la determinazione del valore di mercato, viene fatta col metodo comparativo e con l ausilio dei valori agricoli medi utilizzati dall Agenzia del Territorio su pronunciamento della Commissione Provinciale n. 9 del e pubblicata su BUR n. 10 del Non si ritiene opportuno ricercare il valore di mercato con una stima analitica per capitalizzazione dei redditi, poiché il beneficio fondiario non può essere considerato un parametro attendibile. La stima analitica è sicuramente valida per aziende agricole ad indirizzo complesso, non per terreni utilizzati per il pascolamento, incolti e nei quali non è mai stata costituita o che non fanno capo a nessuna azienda agricola. La stima scaturisce dall analisi di: condizioni intrinseche: giacitura, esposizione, fertilità, presenza d acqua, distanza dal centro abitato, altitudine, ampiezza, forma copertura arborea, collegamenti viari, transitabilità, accessibilità ed ubicazione rispetto alla rete viaria principale condizioni esogene: clima, amenità dei luoghi e insediamenti agricoli circostanti

3 1.- n. 4 fondi in regione Pedru Conzu Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima, è costituito da quattro terreni formanti un unico corpo per una superficie complessiva di Ha , abbastanza vicino all abitato di Ittiri, distante circa 2,2 km, in località Pedru Conzu, nelle vicinanze della fontana di Pintu Canu. Il terreno è collegato con la strada provinciale SP 28 in direzioni della vecchia strada per Usini). L altitudine varia tra i 239m ed i 174m sul livello del mare, è declive da ovest verso est. La zona risulta molto ventosa. Il terreno in alcuni tratti è scarsamente arborato, in altri ricoperto di macchia mediterranea o da piccole isole di bosco. Nelle immediate vicinanze vi è presenza d acqua in quanto scorre il Riu Minore. Il fondo è scarsamente definito non si sono rilevate recinzioni. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella qualità Superficie ha 5 4 Seminativo Seminativo Seminativo Seminativo totale RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno dell ambito costiero. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area ricade interamente nella zona E2 della cartografia delle zonizzazioni del PUC vigente. Gli interventi ammessi sono regolati dall art. 36 delle NTA del PUC. RIFERIMENTI A VINCOLI. Nessun vincolo CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: Unico corpo di grande estensione; La lavorabilità può essere estesa ad ampie superfici; Amenità dei luoghi; Presenza nelle immediate vicinanze d acqua; Possibilità di attività alternative a quella esclusivamente agro-pastorale; Ben collegato e vicino al centro abitato. Negative: La presenza di macchia mediterranea e le piccole isole di bosco possono essere considerati d impiccio per le coltivazioni e/o per il pascolamento; Terreno non pianeggiante con forte pendenza in alcuni tratti.

4 CONCLUSIONI: Stimato il valore del terreno ad ettaro, occorre moltiplicare tale valore unitario per la superficie dell area oggetto di stima: ha x 5351 /ha = 63097,92 Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto e dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate (Valore agricolo medio della zona), si ritiene la valutazione complessiva a corpo, pari a: ,92 (sessantatremilanovantasette\92euro) Allegati: vista aerea estratto di mappa catastale dei fondi

5 2 n. 4 fondi in regione Bustaina Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima, è costituito da quattro terreni per una superficie complessiva di Ha , vicino all abitato di Ittiri, distante circa 650mt, in località Bustaina. Il terreno è raggiungibile con la strada vicinale di San Giovanni, dalla quale, ci si immette nella strada comunale di Bustaina. Tale strada separa in due corpi il fondo. I due corpi sono declivi verso una linea di compluvio centrale dove è posto l impianto di sollevamento di Bustaina. L altitudine varia tra i 333 m ed i 396 m sul livello del mare La zona risulta molto ventosa. Il terreno, per la maggior parte, è ricoperto da essenze arboree quali macchia mediterranea con presenza di piante da bosco, oltre al presenza di massi affioranti. Il terreno non è ben definito in quanto non è delimitato da recinzioni in pietra o rete metallica. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella qualità Superficie ha 24 8 Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo totale RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno dell ambito costiero. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area ricade interamente nella zona E2 della cartografia delle zonizzazioni del PUC in adozione, ad eccezione del mappale 12 per una superficie di mq 3200 circa ricadente in zona S3.4. RIFERIMENTI A VINCOLI. I terreni costituenti il fondo agricolo ricadono all interno del Piano stralcio sull assetto idrogeologico (PAI). I terreni distinti con il mappale 12 e 39 sono, in parte, soggetti al vincolo della legge 353/2000 in quanto attraversati dal fuoco in data CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: La lavorabilità può essere estesa ad ampie superfici; Amenità dei luoghi; Presenza nelle immediate vicinanze d acqua; Possibilità di attività alternative a quella elusivamente agro-pastorale; Ben collegato e vicino al centro abitato. Negative: il fondo è separato in due corpi dalla strada comunale Bustaina;

6 parte del terreno è in totale stato di abbandono; terreno in forte pendenza; vincoli sopra richiamati; La presenza di macchia mediterranea e di isole di bosco possono essere considerati d impiccio per le coltivazioni e/o per il pascolamento; CONCLUSIONI: Stimato il valore del terreno ad ettaro, occorre moltiplicare tale valore unitario per la superficie dell area oggetto di stima: ha * x 3410 /ha = 26092,30 (* al netto della superficie ricadente in zona S3.4) Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto e dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate (Valore agricolo medio della zona), si ritiene la valutazione complessiva a corpo, pari a: 26092,30 (ventiseimilanovantadue\30euro) Allegati: vista aerea estratto di mappa catastale dei fondi

7 3) n. 4 fondi in regione Cannedu Terreno ex IPAB Istituto Ciechi; CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima, è costituito da quattro fondi per una superficie complessiva di Ha , vicino all abitato di Ittiri, distante circa 500mt, in località Cannedu. Il terreno è raggiungibile con la strada statale 131bis in direzione di Alghero. L altitudine media è di 350 m sul livello del mare Il terreno è declive da nord verso sud. La zona risulta molto ventosa. Il terreno, in alcuni tratti è scarsamente arborato, in altri ricoperto di macchia mediterranea o da piccole isole di bosco. Non vi è presenza d acqua. Il terreno è ben definito con delimitazioni di muri a secco. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella qualità Superficie ha 27 7ab Seminativo Seminativo Seminativo totale RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno dell ambito costiero. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area ricade parte in nella zona E1 e E2 della cartografia delle zonizzazioni del PUC in adozione. RIFERIMENTI A VINCOLI. I terreni costituenti il fondo agricolo ricadono in parte all interno del Piano stralcio sull assetto idrogeologico (PAI). CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: Unico corpo di grande estensione; La lavorabilità può essere estesa ad ampie superfici; Amenità dei luoghi; Possibilità di attività alternative a quella esclusivamente agro-pastorale; Ben collegato e vicino al centro abitato. Negative: parte del terreno è in totale stato di abbandono; terreno in pendenza; vincoli sopracitati.

8 CONCLUSIONI: Stimato il valore del terreno ad ettaro, occorre moltiplicare tale valore unitario per la superficie dell area oggetto di stima: ha x 5351 /ha = ,09 Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto e dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate (Valore agricolo medio della zona), si ritiene la valutazione complessiva a corpo, pari a: 17655,09 (diciasettemilaseicentocinquantacinque\09euro) Allegati: vista aerea estratto di mappa catastale dei fondi

9 4.- n. 8 fondi in regione Sos Poschiles Terreno agricolo comunale; CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima, è costituito da otto fondi per una superficie complessiva di Ha , abbastanza vicino all abitato di Ittiri, è raggiungibile con la strada provinciale Ittiri-Banari distante circa 2,8 km,. Raggiunta la fontana in località Sos Poschiles ci si immette nella strada verso la chiesa campestre di San Maurizio. L altitudine varia tra i 339 m ed i 427 m sul livello del mare, ha una forte pendenza da est verso ovest. La zona risulta molto ventosa. La strada per la Chiesa di san Maurizio divide il fondi in due corpi. In alcuni tratti è scarsamente arborato, in altri ricoperto di macchia mediterranea e da isole di bosco soprattutto sotto il costone e sono frequenti le zone con massi affioranti. Non si è rilevata la presenza di acqua nelle immediate vicinanze. Il fondo è ben definito e delimitato da muri a secco e recinzioni in rete metallica. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella qualità Superficie ha Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo Pascolo totale RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno dell ambito costiero. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area ricade parte nella zona E1 e E2 della cartografia delle zonizzazioni del PUC in adozione. RIFERIMENTI A VINCOLI. I terreni costituenti il fondo agricolo ricadono in parte all interno del Piano stralcio sull assetto idrogeologico (PAI). CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: Amenità dei luoghi; Ben collegato e vicino al centro abitato. Negative: parte del terreno è in totale stato di abbandono; terreno in forte pendenza;

10 il corpo e diviso in due parti. difficoltà di estendere la lavorabilità ad ampie superfici; difficoltà di attività alternative a quella esclusivamente agro-pastorale per la presenza di rocce affioranti di macchia mediterranea e per la presenza di isole di bosco; vincoli sopracitati. CONCLUSIONI: Stimato il valore del terreno ad ettaro, occorre moltiplicare tale valore unitario per la superficie dell area oggetto di stima: ha x 3469 /ha = 5298,55 Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto e dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate (Valore agricolo medio della zona), si ritiene la valutazione complessiva a corpo, pari a: 5298,55(cinquemiladuecentonovantotto/55Euro) Allegati: vista aerea estratto di mappa catastale dei fondi

11 RELAZIONE TECNICA E STIMA IMMOBILIARE Fondi rustici di proprietà comunale Località Sa Teula Ittiri, novembre 2009 Il Tecnico Geom. Cossu Gian Luigi

12 PREMESSA: Il Comune di Ittiri, ha individuato, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio comunale, non strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione e ovvero di dismissione, redigendo il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari approvato con delibera di consiglio comunale n.3 del Per l alienazione dei beni è necessario predisporre la presente perizia di stima, per stabilire il più probabile valore corrente e ordinario dei beni. 1. n. 1 fondo in regione Sa Teula. CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima è costituito da un corpo della superficie complessiva di circa 1500 mq rimasto al Comune dopo la sentenza Calvia. Il terreno è adiacente alla via Colombo all uscita del paese sulla strada statale 131 bis, al quale si ha accede con un accesso carrabile dalla strada statale 131 bis. Confina con proprietà del Sig. Calvia, con la zona B2 (via Colombo) e con la strada statale 131 bis. Il fondo è ben definito e delimitato da muri a secco e recinzioni. E necessario delimitare i confini con la proprietà Calvia così come risultanti dalla sentenza di usucapione. Il terreno ha tutte le caratteristiche di un lotto di zona B essendo limitrofo alla stessa zona e adiacente ad allacci elettrici, idrici e fognari oltre ad essere facilmente accessibile sia dalla via Colombo che dalla SS 131 bis. Ha una superficie di circa 1500 mq da frazionare ed è stato adibito a piazzale per parcheggi dell adiacente capannone, utilizzato in passato, anche come locale polifunzionale per attività quali: salone di ricevimento per sposalizi, locale da ballo, salone riunioni e convegni. Pertanto l area si è prestata a zona di parcheggio a servizio di tali attività e gode di una posizione invidiabile in quanto facilmente raggiungibile. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella Qualità catastale Superficie ha parte Seminativo circa RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno dell ambito costiero. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area ricade nella zona E3 della cartografia della zonizzazione del PUC vigente; RIFERIMENTI A VINCOLI. I terreni costituenti il fondo agricolo ricadono all interno del Piano stralcio sull assetto idrogeologico (PAI). Fascia di rispetto della strada statale 131 bis.

13 CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: Amenità dei luoghi; Servito da urbanizzazioni primarie. Ben collegato e vicino al centro abitato. Negative: vincoli sopra richiamati. CONCLUSIONI: Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto da un indagine di mercato si è rilevato che il valore delle aree nelle zone B non è inferiore a 150 al mq. Calcolando un coefficiente di deprezzamento del 50% causa la classificazione in zona E ed il vincolo della fascia di rispetto stradale, si ha un valore dell area pari a 75 al mq che occorre moltiplicare per la superficie dell area oggetto di stima. mq 1500 x 75 /mq = ,00 valutazione complessiva a corpo, pari a: ,00(centododicimilacinquecento/00Euro) Tenuto conto che l area ricade all interno del Piano stralcio sull assetto idrogeologico (PAI) che pone limitazioni all utilizzo dell area rispetto ad altre aree della zona B con conseguente deprezzamento del valore commerciale, si ritiene applicabile un ulteriore coefficiente di riduzione del valore sopra stimato pari al 40% Pertanto si stima il valore dell area come segue: ,00 x-40% = ,00 (sessantasettemilacinquecento/00euro Tale stima dovrà essere rivista alla luce delle esatte superfici da cedere a seguito di frazionamento. Allegati: vista aerea, inquadramento estratto di mappa catastale dei fondi

14 RELAZIONE TECNICA E STIMA IMMOBILIARE Terreno via Matteotti Ittiri, novembre 2009 Il Tecnico Geom. Cossu Gian Luigi

15 PREMESSA: Il Comune di Ittiri, ha individuato, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio comunale, non strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione e ovvero di dismissione, redigendo il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari approvato con delibera di consiglio comunale n.3 del Per l alienazione dei beni è necessario predisporre la presente perizia di stima, per stabilire il più probabile valore corrente e ordinario dei beni. 1. Terreno sito in via Matteotti. CONSIDERAZIONI GENERALI E DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene della seguente stima è sito in Ittiri nella via Matteotti ed è distinto al catasto fabbricati al foglio 35 mappale 31 sub. 5 e 621 sub. 12, intestata alla ditta Comune di Ittiri, della superficie complessiva di mq 120. Il terreno è pervenuto al Comune di Ittiri a seguito della permuta del rep a firma del Dott. Francesco SANNA con le ditte Pinna-Delogu. L area è di forma pressoché rettangolare e ha una giacitura pianeggiante. E attualmente inutilizzato ed è accessibile in quanto risulta privo di recinzione sulla pubblica via. Il terreno confina con le aree di proprietà della ditta Ruiu, Carboni e Pinna-Delogu. L area ricade nella zona urbanistica B2 ed è servita da opere di urbanizzazione primaria quali reti elettriche, idrica, fognaria e telefonica e da urbanizzazioni secondarie vista la presenza nelle vicinanze della scuola materna ed elementare e della Chiesa di San Pietro. DATI IDENTIFICATIVI DEL BENE: foglio particella Qualità catastale Superficie mq sub. 12 Area urbana sub. 5 Area urbana 26 RIFERIMENTI URBANISTICI RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R. L area non ricade all interno del centro matrice così come individuato in sede di copianificazione con la RAS. RIFERIMENTI AL P.U.C. ADOTTATO L area edificabile ricade nella zona B2 della cartografia della zonizzazione del PUC vigente; RIFERIMENTI A VINCOLI. Nessun vincolo CONSIDERAZIONI DI MERCATO Positive: Servito da urbanizzazioni primarie e secondarie. Posizione centrale nell abitato. Giacitura pianeggiante;

16 Negative: Nessun vincolo. CONCLUSIONI: Sulla base delle verifiche effettuate, delle conoscenze dirette del sottoscritto, dalle informazioni assunte presso gli operatori economici del posto da un indagine di mercato su aree similare oggetto di compravendita si è rilevato che il valore delle aree nelle zone B in zona centrale del paese non è inferiore a 160 al mq. Pertanto occorre moltiplicare la superficie dell area oggetto di stima per il valore di mercato:. mq 120 x 160 /mq = 19200,00 valutazione complessiva a corpo, pari a: 19200,00(diciannovemiladuecento/00Euro) Allegati: vista aerea, inquadramento estratto di mappa catastale dei fondi