L AFFIDAMENTO DI IMMOBILI A TERZI

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1 L AFFIDAMENTO DI IMMOBILI A TERZI RELAZIONE Proprietà Limiti Possesso Diritti reali minori Locazione e affitto Contratto di comodato Diritto di superficie Vincoli Avv. Ignazio Valenza Arcidiocesi di Agrigento SERVIZIO LEGALE FORMAZIONE PERMANENTE DEL CLERO Corso aggiornamento 20/22-27/29 settembre 2010 Grand Hotel Mosè-Agrigento

2 In questa relazione, si cercherà di fornire gli elementi essenziali per conoscere gli istituti della proprietà e degli gli atti di disposizione della stessa, con necessari approfondimenti per alcuni contratti specifici ( come locazione, vendita, usufrutto, superficie etc), maggiormente ricorrenti nell ambito degli atti di disposizione dei beni ecclesiatici. *** PROPRIETA (ART. 832 C.C.) E il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l' osservanza degli obblighi stabiliti dall' ordinamento giuridico. Tra le sue caratteristiche fondamentali vi è LA FACOLTÀ DI GODERE DELLA COSA, COME facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa (cosiddetta "disposizione materiale") per trarne tutte o nessuna utilità, di trasformare, e, al limite, di distruggere la cosa. Per le cose fruttifere implica il diritto di farsene propri i frutti, sia naturali sia civili. Altra facoltà è quella di DISPORRE DELLE COSE: Implica la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento a Tizio o a Caio, di costituire sulla cosa diritti reali minori o diritti reali di garanzia. Il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato; quando sulla cosa siano istituiti diritti in favore di soggetti diversi dal proprietario, la proprietà cessa di essere piena per diventare nuda proprietà. Tuttavia resta potenzialmente piena; nel momento in cui il diritto reale minore si estingue, il contenuto del diritto di proprietà si espande e riacquista, automaticamente, tutta la sua pienezza (cd. elasticità della proprietà). Il proprietario può escludere chiunque altro dal godimento e dalla disposizione della cosa. La pretesa del proprietario è protetta erga omnes, ovvero contro chiunque la violi (mediante norme del codice penale e con le azioni civili). LIMITI I limiti alle facoltà di godere e disporre sono posti dal codice e soprattutto dalla legislazione speciale in rapporto alle diverse categorie di beni. Generale limite alla facoltà di godimento è quello, risalente al diritto romano, del divieto di atti di emulazione (art. 833) e cioè di compiere atti che non hanno per il proprietario nessuna utilità ma vengono posti in essere solo per molestare altri (ad es: erigere un muro di cinta solo per impedire al confinante la visione del paesaggio). Un altro limite è costituito da quella serie di norme, cosiddette regole di vicinato ed un altro limite generale è quello del divieto di immissioni (esalazioni, fumi, rumori e scuotimenti) per impedire le fastidiose conseguenze dell'attività del vicino. POSSESSO Possesso art cc: il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un' attività corrispondente all' esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di un' altra persona, che ha la detenzione della cosa. 2

3 DIRITTI REALI MINORI I diritti reali di godimento sono diritti reali minori su cosa altrui o su cosa propria, nel caso della proprietà. Sono detti diritti reali minori perché hanno un contenuto più ristretto rispetto alla proprietà. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l'altruità della cosa) viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione. Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali. L'assolutezza, l'inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono soltanto quelli previsti per legge) e l'elasticità. A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest'ultimo si protrae per venti anni. I diritti reali di godimento sono il diritto di superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù. LOCAZIONE E AFFITTO In diritto si definisce locazione il contratto con il quale una parte detto locatore si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario/a) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (canone). Si possono distinguere differenti figure di locazione: locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati); locazione di beni immobili non urbani; locazione di beni immobili urbani. Inoltre bisogna pure distinguere tra: locazione ad uso commerciale; locazione ad uso abitativo. Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto. Inoltre secondo il Codice Civile: il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in quest'ultimo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso); l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum); il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso del convenuto» il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia; salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto. Gli obblighi del locatore sono: la consegna della cosa in buono stato e idonea all'uso convenuto e senza vizi garantirne il pacifico godimento durante la locazione 3

4 Gli obblighi del conduttore (inquilino) sono: versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute: il conduttore non può autoridursi il canone prendere in consegna la cosa, ed osservare la normale diligenza del padre di famiglia al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso. La durata del contratto è fissata dalle parti: non può essere inferiore ad una giornata ma neanche superiore a trenta anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto. E importante sottolineare come, a norma delle disposizioni del codice civile, la manutenzione straordinaria, è sempre a carico del soggetto proprietario. CONTRATTO DI COMODATO In diritto si definisce comodato (che corrisponde a ciò che, nel linguaggio comune, viene chiamato prestito) il contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodataria) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Detto contratto deve essere sempre registrato, a pena di nullità. Il "comodato è essenzialmente gratuito" in quanto, se vi fosse un pagamento in denaro, ci troveremmo di fronte ad un altro tipo di contratto. Dunque, il comodato è sempre gratuito o non è un comodato. DIRITTO DI SUPERFICIE Il diritto di superficie si presenta con due diversi contenuti: a) il conferimento al soggetto terzo del diritto di fare e di mantenere sul suolo della parrocchia proprietaria una costruzione: il terzo ne acquisisce la proprietà separatamente dal suolo (art. 952, c. 1, c.c.); b) la cessione a un terzo della proprietà di una costruzione o di una porzione di costruzione già esistente separatamente dal suolo (art. 952, c. 2, c.c.). Il superficiario, per il periodo di tempo stabilito, ha la piena proprietà della costruzione o dell edificio esistente (o sua porzione), con tutti i conseguenti oneri. Se deve costruire, tutti i costi e le responsabilità sono del superficiario. Alla scadenza del diritto la proprietà della costruzione o dell edificio esistente torna al proprietario del suolo (parrocchia), senza che sia dovuto al superficiario alcun indennizzo o compenso per la costruzione realizzata o i miglioramenti e addizioni apportate. *** CONDIZIONI PER LA VALIDITA DEGLI ATTI DI DISPOSIZIONE DI BENI ECCLESIASTICI PECULIARITA E NORME SPECIALI 1. LE FINALITÀ DEI BENI PARROCCHIALI Non è certo raro il caso che immobili di proprietà parrocchiale siano concessi dalla parrocchia a soggetti terzi. 4

5 Tale possibilità tuttavia deve soggiacere ad attente valutazioni anzitutto pastorali, poi giuridiche ed infine economiche. Non si dovrebbe mai dimenticare che i beni di proprietà della parrocchia sono beni ecclesiastici, beni cioè non a libera disponibilità ma vincolati,anzitutto dal diritto canonico, ad una ben specifica destinazione. Non è inutile ricordare che, come precisa il canone 1254 del Codice di diritto canonico, i beni temporali possono essere dalla Chiesa cattolica in genere e dagli enti ecclesiastici, parrocchia compresa, in specie acquistati,posseduti, amministrati ed alienati per conseguire i propri fini che sono: a)ordinare il culto divino; b) provvedere a un onesto sostentamento del clero e degli altri ministri; c) esercitare opere di apostolato sacro e di carità, specialmente a servizio dei poveri. Tutti i beni di proprietà di una parrocchia dunque devono essere destinati, direttamente o indirettamente, a quei fini. Ci concentriamo qui solo sulle ipotesi di conferimento a terzi dell utilizzo di immobili parrocchiali, tralasciando l ipotesi della vendita. I SOGGETTI TERZI RISPETTO ALLA PARROCCHIA La parrocchia, è un ente ecclesiastico civilmente riconosciuto, dunque terzi rispetto ad essa sono anzitutto tutte le persone fisiche e poi tutti i soggetti collettivi, con o senza personalità giuridica, che hanno una propria autonoma soggettività: sacerdoti e diaconi) associazioni, comitati, fondazioni, cooperative, ecc.. I gruppi parrocchiali, che direttamente fanno riferimento alla parrocchia, e dunque ne sono parte, ne costituiscono una sua articolazione (per esempio il gruppo liturgico, il gruppo Caritas, il gruppo missionario, il gruppo dei catechisti, il gruppo degli animatori ed educatori dell oratorio, l oratorio stesso, ecc.) non sono soggetti terzi: è sempre la parrocchia il soggetto che agisce attraverso essi (ne consegue che la responsabilità ultima è sempre del parroco, legale rappresentante della parrocchia). VINCOLI E CONDIZIONI ALLA LIBERA DISPONIBILITÀ DEI BENI PARROCCHIALI I beni immobili di proprietà parrocchiale, essendo beni ecclesiastici, non hanno, come detto, una libera disponibilità. Valutazione pastorale Occorre anzitutto sempre e comunque una previa valutazione pastorale dell operazione, condotta riferendosi, come detto, alle finalità ultimamente pastorali dei beni parrocchiali. Nel contesto di tale valutazione, la prima distinzione che si impone, nella decisione circa la possibilità di cedere a terzi gli immobili parrocchiali, è tra immobili destinati direttamente ad attività pastorali e immobili non destinati direttamente a tali attività. Per i primi, normalmente facenti parte di un complesso parrocchiale unitario, la regola è la gestione diretta da parte della parrocchia (e dei suoi gruppi, come sopra chiarito). Tutti gli immobili parrocchiali destinati direttamente ad attività pastorali sono infatti giuridicamente considerati pertinenza di edifici di culto, beneficiando così delle agevolazioni e delle esenzioni previste per questi ultimi (si pensi alle esenzioni IRES e ICI). Dal momento in cui l immobile viene conferito in locazione a un soggetto terzo viene meno il rapporto pertinenziale e le agevolazioni ed esenzioni fiscali connesse con la qualifica di pertinenza dell edificio di culto si perdono. 5

6 La disciplina canonica Essendo beni ecclesiastici, sgli immobili parrocchiali soggiacciono a tutta la normativa canonica per essi prevista. Oltre al Codice di diritto canonico (spec. Libro V, De Bonis Ecclesiae Temporalibus, cann ss.), alle norme (Istruzione in materia amministrativa del 2005) e delibere CEI e alle norme diocesane. LA NORMATIVA CODICIALE PREVEDE, COME È NOTO, LE AUTORIZZAZIONI CANONICHE. Per la validità di tutti gli atti eccedenti l ordinaria amministrazione, come le alienazioni, e per quelli che possono recare danno al patrimonio dell ente (ad esempio la costituzione di diritti reali), il can del codice di diritto canonico richiede l autorizzazione del Vescovo, e, per le locazioni (can codice diritto canonico; Delibera CEI n. 38), l autorizzazione dell Ordinario diocesano. Con proprio decreto, il Vescovo individua gli ulteriori atti soggetti ad autorizzazione canonica (cf can del codice di diritto canonico). È bene ricordare che la mancanza dell autorizzazione canonica, se il controllo è previsto dal codice di diritto canonico o dal registro persone giuridiche, determina l invalidità del contratto anche agli effetti civili (art. 18, L. 222/1985). Vincoli derivanti dalla normativa di tutela dei beni culturali I beni parrocchiali sono spesso soggetti alle norme di tutela del Codice dei beni culturali (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42) o per l esistenza di un esplicito vincolo o per presunzione, se l immobile ha più di 50 anni ed è opera di autore non più vivente. Per l alienazione e la costituzione di diritti reali (diritto di superficie, usufrutto, ecc.) i relativi contratti sono validi solo se c è l autorizzazione della Soprintendenza per i beni culturali e se si effettua la denuncia di trasferimento, per l eventuale esercizio della prelazione da parte degli enti pubblici (artt Codice beni culturali). Nel caso di trasferimento della detenzione, ossia quando l immobile è concesso in godimento con contratti di locazione, comodato o come accessorio di altra obbligazione (affitto d azienda, contratto di lavoro, ecc.) occorre la denuncia ex articolo 59 Codice beni culturali. In mancanza delle prescritte autorizzazioni e denunce gli atti sono nulli e si applicano le sanzioni previste dal Codice. Le richieste di autorizzazione e le denunce sono presentate attraverso il delegato regionale per i beni culturali: devono quindi essere prima inoltrate all Ufficio beni culturali della Curia Arcivescovile. 6