TRIBUNALE DI TREVISO

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI nell Esecuzione Immobiliare n 223/2010 R.E. promossa da CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO S.P.A. creditrice esecutante, rappresentata e difesa da Avv.ti Giuseppe e Ludovica Ramanzini c o n t r o BARBON ALITA BARBON BENIAMINO Debitori esecutati **** RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO **** 1) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Con ordinanza del 29/11/2013, il Sig. Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Treviso - Dr. Andrea Valerio Cambi -, nominava il sottoscritto Geom. Igor Barbirato, con studio a Monastier di Treviso in Via San Pietro Novello, n 5, quale Consulente Tecnico d'ufficio nella procedura esecutiva indicata in epigrafe. All udienza del 17/12/2013, lo scrivente accettava l incarico ed il Sig. Giudice affidava il quesito allegato al verbale della medesima udienza. In seguito alla nomina a C.T.U., e successivo giuramento, lo scrivente provvedeva ad avviare la propria attività, in ottemperanza alle disposizioni di attuazione del C.P.C., specificando che, preventivamente, si provvedeva ad acquisire, presso l Agenzia del Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 1

2 Territorio della Provincia di Treviso (Catasto Terreni e Catasto Fabbricati) la necessaria documentazione catastale. Successivamente, avendo sentito l Istituto Vendite Giudiziarie e dopo aver raccolto preventivamente la disponibilità dell esecutata Barbon Alita, lo scrivente si è recato presso gli immobili oggetto della presente situati al civico n 61 di via Bigone Trabucco, in Comune di Casale sul Sile. Ciò premesso, in data 19/07/2015 ad ore circa, presso gli immobili oggetto di stima ed alla presenza continuata dell esecutata, sig.ra Barbon Alita lo scrivente ha potuto eseguire l accesso agli immobili, oggetto della procedura esecutiva, effettuando pure il rilievo fotografico, che si allega alla presente. Nel corso del sopralluogo venivano attentamente esaminati il fabbricato e le sue pertinenze, rilevandone le caratteristiche tipologiche e costruttive, lo stato di manutenzione, la consistenza, l attuale utilizzo, la rispondenza sotto il profilo urbanistico - catastale e lo stato dei luoghi. Inoltre è stata verificata la libertà dell immobile, e si sono assunte informazioni in ordine ai prezzi di mercato di immobili simili per caratteristiche ed ubicazione. In data 04/03/2014 ed in data 11/03/2014, lo scrivente, provvedeva anche a depositare, presso il protocollo del Comune di Casale sul Sile, formale richiesta di accesso per visione e rilascio copia degli atti richiesti, nonché il rilascio del certificato dei residenti presso l immobile oggetto di procedura esecutiva. Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 2

3 In data 05/03/2014 ed in data 18/07/2014 sono state esperite le necessarie visure catastali con richiesta e copia dell estratto di mappa, dell elaborato planimetrico e delle planimetrie catastali, attraverso il portale on-line dell Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Treviso Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. In data 11/08/2014, lo scrivente otteneva copia degli atti di provenienza reperiti direttamente dai notai roganti ed attraverso accesso all Archivio Notarile Distrettuale di Treviso. In data 18/07/2014 sono state esperite le necessarie ispezioni ipotecarie, attraverso il portale on-line dell Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Treviso. Ultimate tutte le verifiche e gli accertamenti ritenuti necessari a dare risposta al quesito, lo scrivente ha provveduto a redigere il presente elaborato peritale che, nelle pagine successive, si articola attraverso i seguenti paragrafi: 1) SVOLGIMENTO DLLE OPERAZIONI PERITALI Pag. 1 2) QUESITO Pag. 4 3) PREMESSE E FORMAZIONE DEI LOTTI Pag. 11 4) DESCRIZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE Pag. 12 5) DESCRIZIONE DEI CONFINI Pag. 13 6) TITOLO DI PROVENIENZA ED ATTUALE INTESTAZIONE Pag. 13 7) NOTE PREGIUDIZIEVOLI Pag ) Le trascrizioni a carico Pag. 14 Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 3

4 7.2) Le iscrizioni Pag. 16 8) AGGIORNAMENTI E VERIFICHE RELATIVE AI PARGRAFI 4) E 7) Pag. 19 9) UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Pag ) L ubicazione Pag ) La descrizione dell edificio e delle parti comuni Pag ) LIBERTA DELL IMMOBILE Pag ) ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA Pag ) ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA Pag ) ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITA URBANISTCICA Pag ) METODO DI STIMA Pag ) VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Pag ) OSSERVAZIONE DELLE PARTI Pag. 32 Ad ultimazione della propria attività, lo scrivente precisa che copia dell elaborato peritale è stato anticipato alle parti ed all I.V.G., per la formulazione delle eventuali osservazioni in data 12/08/ ) QUESITO: All udienza del 19/11/2013, il Sig. G.E. assegnava al C.T.U. i quesiti di cui all art. 173-bis disp. att. c.p.c. e dispone che lo stesso si attenga alle istruzioni per la redazione della perizia di stima allegate al presente verbale; Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 4

5 Allegato che qui di seguito si riporta: QUESITO PER PERIZIA l esperto nominato ex art.569 c.pc. provvederà a: 1) ritirare la documentazione in Cancelleria; 2) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c., segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire la certificazione relativa all atto di provenienza ultraventennale (ove non contenuta nella documentazione in atti). Le verifiche in questione non devono essere effettuate, quando il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall art 567, comma 2, ultima parte, c.p.c.. In ogni caso il CTU. allegherà copia dell atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell esecutato sui beni pignorati. 3) descrivere, previo necessario accesso concordato con il custode, Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 5

6 a tutti gli immobili, lo/gli immobile/i pignorato/i, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 4) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico., piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 5) procedere, ove necessario e previa autorizzazione del G.E., ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indicare l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) indicare la conformità o meno della costruzione alle Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 6

7 autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, l Esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46. comma 5, del DP.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47; 8) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest ultimo caso, alla suddivisione in lotti. Nell ipotesi in cui insorgano problemi (per es. di accatastamento. di costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il Giudice; 9) dire se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, 10)accertare se l immobile è libero o occupato; acquisire, ove non vi provveda il custode, il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del DL. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 7

8 esecutiva l Esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11)indicare l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12)STIMA: determinare il valore dell immobile, inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta; con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima applicato e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo stato di conservazione dell immobile e considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i Provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento 13)acquisire, se esistente, l attestato di certificazione energetica. Nel caso in cui lo stesso manchi, l esperto indicherà nella perizia di Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 8

9 stima le informazioni relative alla situazione energetica dell immobile che siano riscontrabili ad un esame sommario delle caratteristiche del fabbricato, inserendo nella perizia una sintetica descrizione (ad esempio: In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato o radicalmente ristrutturato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l ufficio Tecnico del Comune di non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico ). riferire i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta risposta ai singoli quesiti; 14)inviare, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 9

10 creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; 15)depositare, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, in doppio originale cartaceo e in forma elettronica (n. 2 CD-ROM redatti con programmi compatibili con Microsoft Word) il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, 16)allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato; 17)allegare scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari per l ordinanza di vendita, relativi a: descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visura effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. (compresi i confini dell immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascritti sull immobile. estensione del diritto in capo all esecutato); valore di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale. il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l aggiudicatario. 18)segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 10

11 giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso; Il CTU è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti. 3) PREMESSE E FORMAZIONE DEI LOTTI L oggetto della procedura esecutiva è da identificare in una consistenza immobiliare costituita da un abitazione unifamiliare con area scoperta pertinenziale. Il fabbricato con il terreno pertinenziale si trova al civico n 61 di via Bigone Trabucco, in una zona marginale della frazione di Conscio, in Comune di Casale sul Sile (TV). La consistenza immobiliare risulta essere in capo agli esecutati rispettivamente a Barbon Alita per la quota di 1/1 della nuda proprietà ed a Barbon Beniamino per la quota di 1/1 dell usufrutto. La consistenza dell abitazione risulta già identificata al Catasto Fabbricati. In particolare il sub 1 del M.N. 282 del Catasto Fabbricati identifica l area scoperta pertinenziale. Il sub 2 del M.N. 282 del Catasto Fabbricati identifica l abitazione. La consistenza sopra sinteticamente descritta individua quindi un abitazione unifamiliare con la rispettiva area scoperta pertinenziale. Per le ragioni e l identificazione sopra esposte lo scrivente ritiene che la vendita della consistenza immobiliare debba essere attuata in unico blocco e di conseguenza lo scrivente andrà ad individuare un unico lotto così formato: Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 11

12 Lotto unico: fabbricato residenziale con terreno pertinenziale. 4) DESCRIZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI La consistenza immobiliare sottoposta a pignoramento, da parte dell esecutante, è così censita all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali: Lotto unico Per la quota di 1/1 della piena proprietà: Catasto Fabbricati (allegati n 1) Comune di Casale sul Sile (TV) Sezione A - Foglio 3 M.N. 282 sub. 1 Via Bigone P.T. area scoperta di mq. 51; M.N. 282 sub. 2 Via Bigone 22 P.T Cat. A/3 - Cl. 2^ - vani 8,0 R.C.. 475,14; Ditta catastale: BARBON ALITA nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L per la quota di ½ della nuda proprietà; BARBON ALITA nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L per la quota di 3/6 della nuda proprietà in regime di separazione dei beni; BARBON BENIAMINO nato a Casale sul Sile il 25/05/ C.F. BRB BMN 44H25 B879M per l intero dell usufrutto. La consistenza immobiliare come sopra identificata insiste su di un area censita anche al Catasto Terreni come segue (allegati n 2 e 3): Comune di Casale sul Sile Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 12

13 Foglio 3 M.N E.U. Ha ) DESCRIZIONE DEI CONFINI Il M.N del Catasto Terreni, di cui sopra è delimitato dai seguenti confini: a Nord dal confine con il M.N. 529; ad Est dal confine con il M.N. 238; a Sud dal confine con il M.N. 286; ad Ovest dal confine con il M.N. 277 (allegati n 3). 6) ATTI DI PROVENIENZA ED ATTUALE INTESTAZIONE La consistenza immobiliare sopra descritta é pervenuta in capo alla ditta esecutata, per la piena proprietà dell intero, in forza dei seguenti titoli: Atto di Compravendita del 22/07/1974 n di repertorio del Notaio Dr. Paolo Ripa di Spersiano (allegato n 4), registrato a in data 25/07/1974; Atto di Donazione e cessione del 25/02/1993 n di repertorio del Notaio Dr. Umberto Cosmo di Treviso (allegato n 5), registrato a Treviso in data 11/03/1993; Atto di Compravendita del 21/05/2008 n di repertorio del Notaio Dr. Matteo Contento di Montebelluna (allegato n 6). Per quanto sopra esposto, l attuale intestazione degli immobili è la seguente: BARBON ALITA nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L per l intero della nuda proprietà; BARBON BENIAMINO nato a Casale sul Sile il 25/05/ Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 13

14 C.F. BRB BMN 44H25 B879M per l intero dell usufrutto. 7) TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Dall esame della relazione notarile datata 21/07/2010 depositata in atti in data 06/08/2010 con aggiornamento al 14/07/2010 e dalle successive visure esperite dallo scrivente, in data 18/07/2014 presso l Agenzia delle Entrate Territorio - Ufficio provinciale di Treviso - Servizio di Pubblicità Immobiliare (allegato n 7), sono emerse le seguenti trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli relativamente ai beni sopra indicati: 7.1)Le trascrizioni a carico degli immobili I) Titolo: atto giudiziario - verbale pignoramento immobili - del 06/03/2010 n. 753 di repertorio dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Treviso(TV). Trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai numeri: Reg Gen. n Reg. Part. n a carico delle seguenti unità negoziali: Unità Negoziale n. 1: 1.1. Immobile n. 1 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 1 Natura: EU Ente Urbano Via Bigone, n Immobile n. 2 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 14

15 Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 2 Natura: A3 Abitazione di tipo economico Consistenza: 8,0 vani Indirizzo: Via Bigone, n Immobile n. 3 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Terreni Sezione - Foglio 3 Particella: 282 Sub. Natura: T Terreno Consistenza: Are 1, centiare 15 Soggetti a favore: Soggetto n. 1 CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO S.P.A. Con sede in PADOVA (PD) C.F.: Relativamente all unita negoziale n. 1, quota di 1/1 della proprietà Soggetti contro: Soggetto n. 1 BARBON Alita nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di 1/1 della nuda proprietà. Soggetto n 2 BARBON Beniamino nato a Casale sul Sile (TV) il 25/06/1944 C.F. BRB BMN 44H25 B879M relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di 1/1 dell usufrutto. Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 15

16 7.2) Le iscrizioni I) Titolo: Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo del 02/10/2000 n di Rep. Notaio Cosmo a favore di Banco Ambrosiano Veneto S.P.A. con sede a Vicenza C.F.: per la quota di 1/1 della piena proprietà. Capitale ,00 Somma ,00 Iscritta a Treviso in data 06/07/2009 ai numeri: Reg Gen. n Reg. Part. n a carico delle seguenti unità negoziali: Unità Negoziale n. 1: 1.1. Immobile n. 1 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 1 Natura: EU Ente Urbano Via Bigone 1.2. Immobile n. 2 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 2 Natura: A3 Abitazione di tipo economico Consistenza: 8,0 vani Indirizzo: Via Bigone, n Immobile n. 3 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Terreni Sezione - Foglio 3 Particella: 282 Sub. Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 16

17 Natura: T Terreno Consistenza: Are 1, centiare 15 Soggetti a favore: Soggetto n. 1 BANCO AMBROSIANO VENETO S.P.A. Con sede in VICENZA (VI) C.F.: Relativamente all unita negoziale n. 1, quota di 1/1 della proprietà Soggetti contro: Soggetto n. 1 BARBON Alita nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di ½ della nuda proprietà. Soggetto n 2 BARBON Beniamino nato a Casale sul Sile (TV) il 25/06/1944 C.F. BRB BMN 44H25 B879M relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di 1/1 dell usufrutto. Soggetto n 3 FADEL Eugenio nato a Treviso in data 11/12/1969 C.F.: FDL GNE 69T11 L407W relativamente all unità negoziale n 1 per la quota di ½ della nuda proprietà. Si segnala che il sig. Fadel Eugenio nato a Treviso in data 11/12/1969, a seguito di visure ipotecarie, è risultato soggetto estraneo alla procedura esecutiva, in quanto ha ceduto i propri Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 17

18 diritti sui beni oggetto della procedura esecutiva. II) Titolo: Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Treviso del 20/02/2009 n a favore della Cassa di Risparmio del Veneto S.P.A. con sede in Padova (PD) C.F.: Capitale ,10 Somma ,00 Iscritta a Treviso in data 09/03/2009 ai numeri: Reg Gen. n Reg. Part. n a carico, tra maggior consistenza immobiliare, delle seguenti unità negoziali: Unità Negoziale n. 1: 1.1. Immobile n. 1 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 1 Natura: T Terreno Indirizzo: Via Bigone Casale 1.2. Immobile n. 2 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Fabbricati Sezione: A Foglio 3 Particella: 282 Sub. 2 Natura: A3 Abitazione di tipo economico Consistenza: 8,0 vani Indirizzo: Via Bigone Casale 1.3. Immobile n. 3 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Terreni Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 18

19 Sezione A - Foglio 3 Particella: 282 Sub. 3 Natura: C/6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse Consistenza: mq Immobile n. 4 immobile non colpito da pignoramento 1.5. Immobile n. 5 Comune: Catasto: B879 Casale sul Sile (TV) Terreni Sezione: - Foglio 3 Particella: 282 Sub. Natura: T Terreno Consistenza: Are 1 Centiere 8 Soggetti a favore: Soggetto n. 1 CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO S.P.A. Con sede in PADOVA (PD) C.F.: Relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di 1/1 della nuda proprietà Soggetti contro: Soggetto n. 2 BARBON Alita nata a Treviso il 19/08/1971 C.F. BRB LTA 71M59 L407L relativamente all unita negoziale n. 1, per la quota di 1/1 della nuda proprietà. 8) AGGIORNAMENTI E VERIFICHE RELATIVE AI PARAGRAFI 4) E 7) Quanto indicato al paragrafo 4) della relazione, risulta aggiornato alla Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 19

20 data del 17/07/2014. Quanto indicato al paragrafo 7) della relazione, risulta aggiornato alla data del 14/07/2010 come da relazione notarile depositata dal creditore procedente in Cancelleria in data 06/08/2010 e successiva ispezione, eseguita dallo scrivente in data 18/07/ ) UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Esaminata la posizione, la consistenza e la destinazione d uso delle unità immobiliari pignorate, lo scrivente riferisce quanto segue. 9.1) L ubicazione della consistenza immobiliare La consistenza immobiliare oggetto della procedura esecutiva trova collocazione in una zona di agricola, in ambito di un piccolo borgo, che la cartografia comunale identifica come Case Barbon. La zona si pone a circa 150 metri dalla via Bigone ed a 300 metri dalla carreggiata dell autostrada A27 Venezia Pian di Vedoia. La zona è quindi caratterizzata dalla presenza di fondi tenuti in prevalenza a seminativi, in un contesto pianeggiante e privo di elementi morfologici di rilievo. Il sito si trova a circa 900 mt. Ad Est della frazione di Conscio, mentre il centro di Casale sul Sile dista circa 3 km. in direzione Sud Est. Il maggior centro di riferimento del comprensorio, da individuare nella città di Treviso, dista circa 7 km. in direzione Nord. La consistenza immobiliare in esame insiste in un lotto di terreno raggiungibile per mezzo di una strada di penetrazione, che si dirama dal lato Sud della via Bigone sino a raggiungere il Borgo Case Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 20

21 Barbon. 9.2) La descrizione dell edificio Come già accennato, la proprietà immobiliare oggetto della presente relazione è costituita da una fabbricato residenziale con area scoperta pertinenziale di complessivi mq. 115= catastali. Il fondo, di conformazione regolare, risulta delimitato su tutto il perimetro da recinzioni. L immobile ha attualmente accesso dalla porzione di area scoperta pertinenziale posta a Sud dai confini non materializzati, sprovvista di pavimentazione; trattasi di manto ghiaioso costipato. La consistenza immobiliare beneficia di accesso e recesso dalla viabilità comunale a mezzo di strada sterrata privata, per la quale essa ne gode solamente il diritto di passaggio. Tutti i servizi di supporto alla residenza non risultano essere nelle immediate vicinanze in quanto l ubicazione è individuata in una zona agricola periferica rispetto al centro del paese. L area scoperta pertinenziale risulta essere ripartita in due porzioni: l una costituente accesso all immobile pocanzi citata, l altra posta in fregio al lato nord del al fabbricato stesso, chiusa nei tre lati da recinzione; di modeste dimensioni si descrive essere pavimentata in cls per una minima parte adiacente il fabbricato e per maggior consistenza a verde (prato). In termini generali l unità immobiliare oggetto del presente elaborato di stima risulta essere parte costituente ed integrante di un complesso immobiliare definibile più comunemente case a schiera dalla evidente originarietà di fabbricato a tipologia rurale soggetto nel Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 21

22 tempo a divisioni e modifiche; eretto in epoca antecedente l anno L unità immobiliare in oggetto, trattasi pertanto, di porzione centrale di detto fabbricato diviso cielo-terra avente esposizioni unicamente a Sud ed a Nord.. Essa presenta forma geometrica rettangolare avente il lato più lungo corrispondente alla larghezza del fabbricato considerato per maggior consistenza ed il lato minore corrispondente all esposizione. Il corpo di fabbrica presenta un tetto a due falde avente manto di copertura in coppi. Sotto un mero aspetto strutturale il fabbricato consta di strutture in elevazione formate da muratura ad elementi pieni costituente tamponamento. I solai interni sono in latero cemento. Il fabbricato si compone di tre piani fuori terra: piano terra: ove si collocano i locali della zona giorno quali soggiorno, pranzo e cucina separati nonché un ripostiglio con apertura dalla quale si accede all area scoperta pertinenziale posta a Nord; piano primo: al quale si accede dal vano scala, ove si collocano i locali della zona notte costituita da tre stanze, di cui una intermedia ad utilizzo assimilabile a disimpegno atto a permettere l accesso alla camera posta a Sud nonché un bagno. A mezzo di ulteriore rampa di scale si ha accesso al piano secondo ove viene formalmente indicata la presenza di un locale accessorio a destinazione guardaroba in posizione centrale rispetto alla linea del colmo della copertura soprastante e lateralmente due vani tecnici rispettivamente lungo il Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 22

23 lato Nord e lungo il lato Sud caratterizzati da una altezza minima utile dichiarata pari a ml. 1,40 ed una massima rilevata pari a ml. 2,40 circa. L areazione e l illuminazione avviene a mezzo di abbaino interessante il prospetto Sud e da due aperture di minime dimensioni interessanti il prospetto Nord. Per quanto riguarda le finiture l unità immobiliare ha pavimenti in piastrelle in gres porcellanato in corrispondenza del piano terra e primo e nei bagni (medesima fattura per i rivestimenti) e listoncini di legno in corrispondenza del piano secondo. Le pareti dei locali sono in laterizio leggero, intonacate a civile e tinteggiate. Le porte interne sono in legno tamburato; gli infissi esterni sono in legno con vetro ed oscuri in legno all esterno. Questi ultimi interessanti unicamente le quattro aperture presenti nel prospetto Sud. Nel prospetto nord i serramenti esterni presenti sono unicamente finestre e porta finestra. La scala, che collega i tre livelli dell abitazione è in cls con pedata completamente rivestita in piastrelle di gres porcellanato e alzata parzialmente rivestita da battiscopa in gres porcellanato. La dotazione impiantistica dell immobile è formata da impianto di riscaldamento con caldaia alimentata presumibilmente a legna, impianto idrico sanitario, impianto elettrico e di illuminazione, impianto TV. Lo scrivente deve precisare inoltre che, all esito degli accertamenti urbanistici come meglio descritti al precedente paragrafo 11) della presente relazione, il manufatto in questione non è risultato Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 23

24 urbanisticamente conforme. Per quanto attiene alla situazione catastale dell unità immobiliare, è emerso, che esiste un vano accessorio, ove è collocata la centrale termica dell unità immobiliare eretta su un piano esterno alla sagoma originaria della stessa in posizione interposta tra il fabbricato e l area scoperta esclusiva posta a Nord. Il locale risulta avere collegamento diretto con l abitazione a mezzo del ripostiglio posto al piano terra. Detta presenza non è stata riportata in planimetria. Da segnalare altresì alcune incongruità relativamente alla disposizione delle pareti interne all unità immobiliare nonché una diversa destinazione d uso di fatto esercitata. Si descrivono le incongruità con quanto oggetto di rappresentazione grafica presente in planimetria catastale e progettuale con quanto attualmente presente in loco, suddiviso per piano per una maggior chiarezza esplicativa: incongruità relativamente al piano terra: il locale dichiarato a destinazione cucina, attualmente si rileva utilizzato a camera e non presenta la comunicazione interna con l adiacente ripostiglio; quest ultimo trova accesso dal locale pranzo a mezzo del sottoscala, questo ultimo attualmente utilizzato a sbratta. Il ripostiglio si rileva essere utilizzato a bagno. Incongruità relativamente al piano primo: il piano in oggetto è attualmente destinato alla zona giorno difformemente a quanto dichiarato agli atti amministrativi e catastali ove viene indicata la zona notte dell unità immobiliare in oggetto. In difformità si rilevano Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 24

25 porzione di muratura interna posta a limitazione delle due stanze a Sud, demolita creando, di fatto, una fusione delle due consistenze attualmente utilizzate a locale pranzo soggiorno. La camera posta Nord si rileva di consistenza superiore a sottrazione di consistenza del locale bagno adiacente in quanto in essa si evince il locale cucina. Incongruenze relativamente al piano secondo: il piano legittimato e denunciato al nuovo catasto edilizio urbano prevedeva un unico locale abitabile a destinazione accessoria ovvero guardaroba in posizione centrale rispetto al colmo della soprastante copertura. La consistenza del piano stesso attualmente si individua utilizzata a destinazione zona notte dell unità immobiliare. Il locale guardaroba legittimo è di fatto utilizzato a camera, l adiacente vano tecnico posto a sud utilizzato a ripostiglio e finalizzato a garantire un minimo di areazione ed illuminazione alla pocanzi descritta camera. Nella consistenza dell adiacente ulteriore vano tecnico posto a nord sono stati ricavati un bagno ed una stanza utilizzata a camera singola. Le suddette difformità non risultano riportate nei progetti depositati agli atti del Comune di Casale sul Sile. Nel complesso è da riferire che lo stato manutentivo del fabbricato è appena sufficiente sia per lo stato generale del fabbricato, sia per la parte impiantistica, poiché l esame della consistenza immobiliare ha rivelato una carenza di manutenzione ordinaria protrattasi negli anni, in riferimento al piano terra si riferiscono cospicue tracce di umidità di risalita lungo la muratura verticale. Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 25

26 Il rilievo eseguito ha permesso di ricavare la seguente superficie commerciale: - superficie lorda commerciale dell abitazione ai piani terra e primo: mq. 127,85 circa x 100 % = mq. 127,85 circa - superficie lorda commerciale del piano sottotetto: mq. 63,92 circa x 40% = mq. 25,57 circa - -area scoperta esclusive al piano terra dell abitazione con superficie commerciale catastale complessiva di mq. 51,00 circa x 0,1 mq. 5,10 circa Totale superficie commerciale mq. 158,52 circa In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato o radicalmente ristrutturato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l ufficio Tecnico del Comune di Casale sul Sile non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica media in relazione alla tipologia edilizia, indice di media qualità Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 26

27 energetica. Si presuppone, quindi che il bene appartenga ad una classe bassa sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 10) LIBERTA DEGLI IMMOBILI Nel corso del sopralluogo del 19/07/2014 lo scrivente ha potuto accertare, che la consistenza immobiliare oggetto di pignoramento è occupata dagli esecutati stessi. Al fine di accertare l esistenza di possibili contratti di locazione o di comodato, inerenti l unità immobiliare oggetto di esecuzione lo scrivente ha proposto istanza all Agenzia delle Entrate in data 20/05/2014, al fine di conoscere l esistenza di contratti di locazione e/o comodati d uso. Successivamente, con corrispondenza datata 27/02/2014 l Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Treviso, ha comunicato l insussistenza di pregiudizi in ordine all occupazione (allegato n 10). E pertanto verosimile ipotizzare la libertà da pesi e vincoli inerenti l occupazione della consistenza immobiliare oggetto della presente relazione ad eccezione di quanto emerso dalla certificazione rilasciata dal Comune di Casale in relazione ai residenti registrati all Ufficio Anagrafe all indirizzo dell immobile sottoposto a pignoramento. 11) ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA Posto che gli immobili oggetto della procedura esecutiva risulta essere in proprietà agli esecutati cumulativamente per l intero, si provvede ad esprimere il giudizio sull eventuale comoda divisibilità. Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 27

28 Esaminata pertanto la consistenza immobiliare ed accertato che: - trattasi di un manufatto a destinazione residenziale insistente in zona agricola di superficie commerciale pari a mq. 158,52=, superficie comprensiva dell incidenza dell area scoperta pari a mq. 51 catastali; - l unità immobiliare è stata progettata e realizzata per uso residenziale; - l accesso alla consistenza immobiliare sopra descritta risulta essere una stradina sterrata che dalla Via pubblica si addentra nella zona agricola sino a raggiungere il complesso immobiliare pocanzi descritto. tutto ciò considerato, lo scrivente dichiara la consistenza immobiliare NON comodamente divisibile. 12) ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA Dall esame dello strumento urbanistico vigente, presso il Comune di Casale sul Sile e della cartografia del territorio comunale, lo scrivente ha potuto accertare che la consistenza immobiliare colpita da pignoramento ed oggetto di stima ricade in ambito di una zona agricola. 13) ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ EDILIZIA In data 04/03/2014, lo scrivente presentava formale richiesta di accesso agli atti per la visione e ritiro di copia della documentazione tecnica conservata presso gli archivi del Comune di Casale sul Sile, relativamente all immobile oggetto della presente perizia. Successivamente l Ufficio Edilizia Privata ha messo a disposizione Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 28

29 la documentazione tecnica riguardante l immobile oggetto della presente perizia. Dall esame della documentazione reperita, è emerso che il fabbricato oggetto degli accertamenti urbanistici, è stato costruito in epoca anteriore al 01/09/1967 e successivamente è stato oggetto dei seguenti provvedimenti: - Autorizzazione Edilizia n del 13/06/1969 per lavori di modifica e trasformazione di fabbricato rurale esistente (Allegato n 11); - In data 22/10/1988 è stata rilasciata dal Comune di Casale sul Sile la Concessione edilizia in sanatoria n 95 a seguito di lavori per ricavo di ampliamento ex L. 47/85 in relazione (allegato 11). Il confronto tra lo stato attuale dell abitazione, come rilevato dallo scrivente nel corso del sopralluogo del 19/07/2014, e gli elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie sopra indicate, oltre che la planimetria catastale reperita presso l Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale di Treviso - Catasto Fabbricati, ha permesso di accertare che l unità immobiliare oggetto della presente NON è urbanisticamente conforme e NON è catastalmente conforme. Infatti il fabbricato ha subito delle modeste modifiche interne relativamente alle partizioni interne sui tre livelli del fabbricato. Le varianti interne sono risultate sanabili mediante la presentazione di domanda di sanatoria presso il Comune di Casale sul Sile. E da segnalare che anche le planimetrie catastali dovranno essere aggiornate con una variazione DOCFA da presentare al Catasto Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 29

30 Fabbricati di Treviso. Per quanto sopra esposto le modeste difformità riscontrate sull abitazione sono sanabili, con una spesa ipotizzata in ,00 circa complessive comprese le spese di rimozione delle superfetazioni non legittimabili. 14) METODO DI STIMA In considerazione delle argomentazioni sopra esposte, per la determinazione del più probabile valore di mercato lo scrivente adotta il metodo sintetico-comparativo, avendo riguardo a compravendite di immobili similari, avvenute nel periodo di riferimento. I dati emersi dalla verifica di cui sopra, sono stati confrontati con l immobile oggetto della presente relazione, per poi apportare le variazioni necessarie, in funzione delle specifiche condizioni intrinseche ed estrinseche dell immobile. Per quanto sopra, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di perizia, dell attuale congiuntura economica, è parere dello scrivente che, ai fini della valutazione da espletarsi nell ambito della presente procedura esecutiva, debba essere assunto il prezzo unitario di 500,00= al metro quadrato per quanto riguarda l intera consistenza immobiliare con riferimento alla superficie convenzionale opportunamente omogeneizzata. 15) DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile è da tenere in considerazione che: Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 30

31 - trattasi di porzione centrale di fabbricato comunemente definito case a schiera ovvero ex fabbricato di natura rurale diviso in più porzioni cielo-terra modificato nel tempo separatamente l una dall altra porzione. - l unità immobiliare si presentata in condizioni manutentive appena sufficienti e con finiture obsolete; - l edificio in questione si pone a circa 3 Km. circa dal centro di Casale sul Sole e a 1 km circa dal centro della frazione di Conscio; - lo scrivente ha accertato la mancata conformità Urbanistico edilizia e catastale del fabbricato; - che la consistenza residenziale oggetto di valutazione comprende un area scoperta per una superficie complessiva di mq. 51= catastali; - che la regolarizzazione urbanistico edilizia e la rimozione del manufatto non legittimabili comporta una spesa di circa ,00; tutto ciò considerato e quant altro possa concorrere alla formulazione del più probabile valore di mercato, lo scrivente espone le seguenti valutazioni: Abitazione con terreno di pertinenza - Porzione di fabbricato in linea al piano terra primo e sottotetto con aree scoperte esclusive di superficie commerciale pari mq. 158,52 circa x. 500,00= ,00 Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 31

32 A detrarre i costi per completamento della sanatoria delle difformità riscontrate e della rimozione delle parti non sanabili ,00 Totale ,00 somma che si arrotonda ad ,00=, diconsi Euro settantaquattromila/00=. In considerazione del fatto che gli esecutati sono proprietari della quota dell intero, ne consegue che valore della proprietà immobiliare oggetto di pignoramento è di ,00=, diconsi Euro settantaquattromila/00=. 16) OSSERVAZIONI DELLE PARTI Ultimata la presente relazione, in data 12/08/2014 lo scrivente provvedeva a verificare, presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, l eventuale intervento di altre parti, oltre a quelle che già risultavano alla data della notifica della nomina a C.T.U. Eseguite le opportune verifiche ed accertato che non si sono costituiti nuovi creditori intervenuti successivamente al conferimento di incarico, lo scrivente provvedeva, con del 12/08/2014, a trasmettere al creditore esecutante, al custode dell immobile ed agli esecutati la bozza del presente elaborato peritale. Treviso, 12 agosto 2014 il C.T.U. - Geom. Igor Barbirato - Stampato complementare alla perizia: Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 32

33 - Scheda di perizia; Documentazione allegata alla presente: 1. Documentazione Catasto Fabbricati; 2. Visura Catasto Terreni; 3. Estratto di mappa; 4. Atto del 22/07/1974 n di Rep. Notaio Ripa; 5. Atto del 25/02/1993 n di Rep. Notaio Cosmo; 6. Atto del 21/05/2008 n di Rep. Notaio Contento; 7. Visure ipotecarie; 8. Documentazione fotografica; 9. Verbale delle operazioni peritali; 10. Comunicazioni dell Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Treviso Ufficio Territoriale di Treviso; 11. Certificato di residenza del Comune di Casale sul Sile; 12. Documentazione Urbanistica; Geom. Igor Barbirato - Via San Pietro Novello, Monastier di Treviso 33