Corso di Economia ed Estimo

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1 UNIVERSITA DEGLI STUDI DELLA ASILICATA FACOLTA DI INGEGNERIA Corso di Economia ed Estimo Prof. enedetto Manganei dapit Esercitazione : I vaore di trasformazione impiegato come procedimento I quesito: La società X è intenzionata aa vendita di aree fabbricabii di proprietà ubicate ne ambito de centro urbano de comune Y. In particoare sono due i otti in vendita: i primo in zona C di espansione, i secondo in zona di competamento. I primo otto ha destinazione d uso residenziae, mentre i secondo è destinato a uso direzionae e commerciae. In funzione: dei vincoi urbanistici dea domanda di mercato (con riferimento ae destinazioni, aa tipoogia ed aa quaità ediizia), de razionae sfruttamento de aree disponibii, si prevede a probabie caratterizzazione dei voumi secondo gi schemi riportati nee tabee: dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 2 1

2 Dati generai Lotto Superficie aree mq Indice mc/mq Voume v x p Mc Rapporto di copertura Hm ax m Atezze medie Superfici orde fabbricati Aree scoperte utiizzabii mq C Viette singoe , ,4 7 3, Edificio con tipoogia a torre -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione - posti auto scoperti ,5 12 3,0 3,5 3, (2 piani interrati) TOTALI dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 3 Voumi e superfici vendibii Lotto Voume mc % Superficie utie per destinazione utiizzabii mq Posti auto scoperti n. C Viette singoe Edificio con tipoogia a torre -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra n. 5 viette con superficie utie netta mq garage+ giardino (3.000) (35.7) Uffici per gi atri piani in eevazione (64.3) posti auto scoperti TOTALE Ai posti macchina dapit - scoperti Prof. enedetto si è attribuita Manganei una - superficie Economia media Estimo unitaria di mq

3 Acune considerazioni Nea trasformazione si considera area urbana come un bene di produzione da quae, con immobiizzo di un determinato capitae equivaente a costo dea trasformazione -, può conseguirsi i prodotto ediizio finito e cioè i fabbricato. È possibie adozione de procedimento se si può determinare i vaore de prodotto ediizio ed i suo compessivo costo di produzione. La formua risoutiva attraverso a quae è possibie giungere aa individuazione de vaore di mercato dee aree fabbricabii, in base a vaore di trasformazione, risuta: dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 5 I - Va = [ Kc + Op + OuI + OuII + C + S + Int + Imp + Pn ] (1 + r ) dove: Va = Vaore attuae di mercato de area I = Incassi per proventi di vendite de prodotto ediizio finito e er proventi di atra natura Kc = Costo di costruzione Op = Onorari professionai OuI = Opere d urbanizzazione primaria OuII = Opere d urbanizzazione secondaria C = Contributo concessioni S = Spese generai Int = Interessi Imp = Imposte Pn = Profitto normae (ordo) r = saggio di sconto a attuaità (saggio di interesse sui capitai) n = tempo, espresso in anni, necessario aa trasformazione. n dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 6 3

4 Accertati i dati tecnici si devono determinare e entità economiche afferenti a ciascun dato : in atri termini è necessario individuare i vaori di mercato unitari per e singoe destinazioni dee superfici edificabii; Con riferimento ae viette singoe, è prevedibie una vendita a corpo (superficie residenziae + garage, deposito e giardino); a ricerca de vaore di mercato avviene con procedimento diretto mono o puriparametrico; I vaore di mercato de edificio con tipoogia a torre, dati i caratteri de mercato (caratteristiche giuridiche ed economiche), è ne esempio stimato in base a procedimento anaitico dea capitaizzazione dei redditi. Presumibimente i piano di vendite dee viette occuperà un arco temporae a partire da inizio dei avori superiore a queo necessario aa trasformazione. Per approssimazione si suppone che i proventi compessivi dee vendite siano tutti riferiti aa fine dea trasformazione. In modo anaogo i vaore di mercato de edificio a torre è riferito aa fine dea trasformazione, data a partire daa quae immobie è in grado di produrre reddito. dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 7 Vaori di mercato Lotto Consistenz a Vaore di mercato unitario Canone di ocazione unitario annuo Vaore totae Totae reddito ordo annuo C Viette singoe Edificio con tipoogia a torre -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione 650 mq 75, mq 150, mq 90, posti auto scoperti n , TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 8 4

5 Vaore di mercato de fabbricato a torre detrazioni (%) su reddito in funzione dee varie destinazioni Voci di detrazione Spese di assicurazione Spese di manutenzione Spese di amministrazione Spese per quote di ammortamento Aee per sfitto ed inesigibiità Depositi e autorimesse Locai commerciai Uffici Posti auto scoperti Aiquota ICI Imposte (IRPEF o IRPEG) TOTALE detrazione 53.2% 54.8% 54.7% 46.3% dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 9 Vaore di mercato de fabbricato a torre redditi netti annui Redditi ordi annui Detrazioni (%) Redditi netti annui -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione -posti auto scoperti TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 10 5

6 Vaore di mercato de fabbricato a torre capitaizzazione dei redditi -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione -posti auto scoperti Redditi netti annui Saggi di capitaizzazione Vaori di mercato Consistenza Vaori di mercato unitari mq 702/mq mq 1.936/mq mq 1.019/mq n /p.a. TOTALE Totae incassi per proventi di vendite: = dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 11 Costo di costruzione I costo di costruzione si compone de costo tecnico vero e proprio (materie prime, mano d opera, noi, ecc.), dee spese generai di competenza de costruttore, e de utie spettante a quest utimo. I cacoo de costo è eseguito in modo sintetico, utiizzando come parametro i metro cubo, ed individuando un importo variabie in funzione dea destinazione. Lotto Voume mc Costo unitario/mc Costo totae C Viette singoe , Edificio con tipoogia a torre -Autorimesse e depositi ai piani interrati , Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione , , posti auto scoperti Mq , TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 12 6

7 Onorari professionai e oneri di urbanizzazione Gi Onorari Professionai sono cacoati a percentuae su costo di costruzione (assumiamo come percentuae i 5% = V.S E.T = tot ) Gi Oneri di Urbanizzazione, con riferimento ai coefficienti dea tabea "ALIQUOTE MONETARIE RELATIVE ALLE DESTINAZIONI DI ZONA", in riferimento ae zone omogenee di cui a D.M. 2 aprie 1968 n 1444 si cacoano motipicando tai coefficienti per a somma dei voumi fuori terra ed interrati de fabbricato. Oneri di urbanizzazione= (Vf.t.+Vi.) x C dove: Vf.t. = voume fuori terra; Vi = voume interrato; C = aiquota monetaria di zona = CI (aiquota urbanizz. primaria) + CII (a. urbanizz. secondaria) Viette singoe (zona A, destinazione residenziae) C = 2,58+ 4,29 = 6,87 Edificio a torre (zona, ed.direzionae o commerciae) C = ,88 = 31,40 dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 13 Oneri di urbanizzazione Lotto Voume mc Vo. tot. C Oneri C Viette singoe Edificio con tipoogia a torre -Autorimesse e depositi ai piani interrati -Magazzini e negozi a primo piano fuori terra. - Uffici per gi atri piani in eevazione f.t i i f.t 3.150f.t , TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 14 7

8 Contributo concessione è cacoato in misura percentuae su costo di costruzione stimato in base a parametri tabeati Assumiamo, per ipotesi, 8% de costo di costruzione TAELLA COSTI DI COSTRUZION E ANNO,,,,, COSTI INDICE COSTI ANNO ISTAT ANNO PRECEDENTE IN CORSO 1) INTERVENTI RESIDENZIALI TURISTICI - / mq. 170,95 175,05 2) COM M ERCIALI - DIREZIONALI / mc. 210,72 215,78 Lotto Parametro Costo unitario Costo totae Oneri di concessione (8%) C Residenziae Mq , Commerciae e direzionae Mc 4.900f.t int. 215, TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 15 Le spese generai (Sp) sono cacoate pari a 7,5% de costo di costruzione + oneri professionai + opere di urbanizzazione Lotto Costo di costruzione Oneri professionai urbanizzazione Spese generai C Residenziae Commerciae e direzionae TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 16 8

9 Gi interessi Gi interessi (Int) vanno determinati in funzione dei pagamenti che devono essere sostenuti da imprenditore per gi oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, per concessioni, nonché per oneri professionai e per i progressivi esborsi reativi agi stati di avanzamento dee opere edii, tenendo presente, atresì, a reae possibiità di incassi per vendite anticipate, durante i progredire dea reaizzazione de prodotto ediizio e per proventi di atra natura. Ipotizzando che a trasformazione richieda due anni per i competamento, che, come detto, con buona approssimazione, gi incassi reativi ae vendite siano riferibii tutti a termine di tae periodo ed infine che esborso totae avvenga in tre rate identiche di cui a prima anticipata, risuta Lotto Totae esborsi Rata - stato di avanzamento avori Saggio d interesse passivo Interessi C Residenziae Commerciae e 15% direzionae TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 17 Le imposte In merito ae imposte ( Imp), è opportuno precisare che ad eccezione de IVA unica imposta indiretta totamente recuperabie da parte de imprenditore -, tutte e rimanenti (ILOR, IRPEG) devono essere cacoate su profitto ordo. È quindi indispensabie individuare prima i profitto ordo per poter determinare ammontare dee imposte. Si assume che, mediante indagine esperite ne mercato di riferimento presso ditte e imprese operanti ne settore ediizio, i profitto normae ordo oscii intorno a 20% de vaore de prodotto ediizio finito. Lotto Vaore de prodotto ediizio finito Profitto ordo Imposte (ILOR, IRPEG) 39% Profitto netto (Pn) C Residenziae Commerciae e direzionae TOTALE dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 18 9

10 I saggio di sconto r - è i saggio di sconto che consente di aineare cronoogicamente fra di oro i due termini dea formua; infatti i primo membro dea formua (Va) è un vaore attuae, mentre i numeratore de secondo membro è costituito da importi che si verificheranno in tempi futuri. L aineamento cronoogico fra i due termini può ottenersi con o sconto a attuaità de secondo termine, in base a coefficiente di anticipazione 1/(1+r) n, dove r è stimato in modo sintetico (pari aa somma di due aiquote: una corrispondente ad un investimento a rischio nuo e atra che porta in conto a previsione d infazione) in misura de 10%, ed n è uguae a 2. I - Va = [ Kc + Op + OuI + OuII + C + S + Int + Imp + Pn ] (1 + r ) dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 19 n I vaore de otto C Va = ( ) [ ] 2 = I vaore de otto Va = ( ) [ ] 2 = dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 20 10

11 Vaori a mq Lotto C: 172,42/mq Lotto : 302,62/mq Incidenza area per mc edificabie Lotto C: 68,98 Lotto : 61,76 Incidenza area su vaore de prodotto finito Lotto C: 19,7 % Lotto : 13,0 % dapit - Prof. enedetto Manganei - Economia ed Estimo 11