Tribunale Civile di Trieste Esecuzione immobiliare n 55/2017 Giudice: dott.ssa Comini Lara Promossa da: Condominio via Conti 9/1.

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1 Tribunale Civile di Trieste Esecuzione immobiliare n 55/2017 Giudice: dott.ssa Comini Lara Promossa da: Condominio via Conti 9/1./4 di Trieste Contro: Xxxxxxxxx Xxxxxxx RELAZIONE DI STIMA 0. Premessa e operazioni svolte La scrivente dott. ing. Alessandra Tocigl con studio in Trieste in via Fabio Filzi civ. n 8, iscritta all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Trieste al n A 1967, nominata Esperto del Giudice nel procedimento oggettivato, assumeva l incarico il giorno 26 giugno In data 30 giugno 2017 è stata inoltrata specifica formale richiesta al Comune di Trieste per ottenere ogni dato circa le verifiche urbanistiche ed edilizie, in particolare riguardo procedure sanzionatorie in corso. La richiesta al Comune di Trieste è stata riscontrata, mediante il reperimento della documentazione relativa all immobile. La sottoscritta acquisiva anche presso l Archivio Tecnico dell Area Pianificazione Territoriale Servizio di Pianificazione Urbana del Comune di Trieste i necessari dati sull immobile. Con nota dd. 30 giugno 2017 la sottoscritta comunicava all esecutata di aver fissato il sopralluogo all immobile per il giorno 6 settembre Il giorno 6 settembre, come fissato, la sottoscritta effettuava l accesso all immobile. Nel corso dell accesso la sottoscritta effettuava una ricognizione fotografica, che allega alla presente provvedendo ad annotare, su planimetria riportante lo stato reale, la posizione dei coni fotografici. Procedeva ad acquisire i necessari dati presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e l Ufficio Tavolare ed effettuava inoltre una verifica presso l Agenzia delle Entrate per accertare la presenza di contratti d affitto. 1. Descrizione dei beni oggetto dell espropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati tavolari, accertando la corrispondenza, o meno, delle certificazioni tavolari ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati effettivamente risultanti; il censimento regolare di tutte le proprietà ed altri diritti reali rilevanti; la sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali parziali; indicazione del titolo di acquisto 1

2 Si tratta di un unità immobiliare posta al quinto piano dell edificio ubicato a Trieste in via Conti n. 9/2. Tavolarmente il bene è identificato dalla P.T del C.C. di Trieste corpo tavolare 1 - unità condominiale costituita dall alloggio con poggiolo sito al 5 piano nonché ripostiglio al piano terra, della casa al civ. n. 9/2 e 9/3 di via Conti, costruita sulla p.c.n in P.T marcato 62 in rosso chiaro nel Piano al G.N. 3114/71. In riferimento a Pres G.N Si rende evidente che all unità condominiale c.t. 1 sono di pertinenza 97/ i.p. di permanente comproprietà del c.t. 1 in P.T nonché 97/ del c.t. 2 in P.T di Trieste La proprietà in base a Pres G.N In base alla compravendita dd si intavola di diritto di proprietà del C.T. 1 a nome di Xxxxxxxxx Xxxxxxx, nata a Xxxxxxx il xx.xx.xxxx Come aggravi risulta: Pres G.N Principale In base al mutuo dd , si intavola il diritto di ipoteca simultanea a favore della Banca Popolare Friuladria Società per Azioni, in PN, per la complessiva somma di ,00 di cui ,00 di capitale, interessi, spese ed accessori come da titolo, a peso del c.t. 1 e p.i. Accessorie: P.T q.c.c. per p.i. Pres G.N Si annota, presso il c.t. 1 e p.i., il pignoramento immobiliare promosso da condominio di via Conti 9/2 in persona dell amministratore Papaleo Rita per l esazione della somma di 5.198,50 oltre a spese e competenze. Si allega l estratto tavolare, eseguito in data 12 settembre Catastalmente il bene risulta censito: Comune di Trieste Provincia di Trieste Sez. Urb.: V - Foglio: 23 - Particella: 3804 sub: 62 Zona Censuaria: 1 - Categoria: A/3 Classe: 4 Consistenza: 4,5 vani Superficie Catastale: Totale 68 m 2 - Totale escluse aree scoperte: 66 m 2 - Rendita: Euro 557,77; con dati derivanti da: variazione del Inserimento in visura dei dati di superficie. Indirizzo: via dei Conti n. 9/2 piano 5 2

3 Utilità comuni: Sez. Urb.: V Foglio: 23 Particella: 3807/3 cortile comune Intestazione: Xxxxxxx Xxxxxxx nata a Xxxxxx il xx.xx.xxxx codice fiscale: xxxxxxxxxxxxxxxx diritti e oneri reali: proprietà per 1/1 Con dati derivanti da: decreto tavolare del protocollo n. TS Voltura in atti dal 27/02/2009 Repertorio n.: 2354 Rogante: Giarletta Sede: Trieste Registrazione: Sede: - convalida da decreto tavolare n. 9617/2007 (n /2009) Si allega alla presente la visura per soggetto effettuata in data 13 settembre 2017 da proprio incaricato con delega. Presso l Ufficio catastale si è acquisita, la seguente documentazione: - planimetria attuale catastale. Si allega la planimetria succitata. Si allega copia dell atto di provenienza. 2. Verifica della concordanza tra le trascrizioni tavolari e quelle catastali (individuazione dei beni e dei soggetti) e in caso di discordanza o di difformità di centesimo, indicare le procedure ed i costi per il ripristino della corrispondenza della base reale (immobili e diritti) necessaria per il trasferimento e volturazione dei diritti e dei beni in espropriazione Nella visura catastale non risulta indicata la cantina, che invece è rappresentata nella planimetria catastale ed è tavolarmente indicata. Risulta pertanto necessario regolarizzare la cantina di proprietà mediante una domanda all ufficio del Catasto. Il costo per la redazione e la presentazione della domanda viene indicato pari a 100,00 + IVA. Si allega estratto del piano tavolare in atti. 3. Riferire immediatamente al G.E. ed ai creditori le situazioni di discordanza tavolare-catastale pregiudizievoli alla procedura Risulta necessaria la regolarizzazione sopra indicata. 4. Descrizione analitica dei beni con indicazione della tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene (Strutture verticali, Solai, Copertura, Manto di copertura, Scale, Pareti esterne dell edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, pavimentazione, porta d ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto 3

4 idrico, impianto termico) precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa Durante il sopralluogo di data 6 settembre 2017, effettuato alla presenza della Sig.ra Xxxxxxx Xxxxx, si è assunto un quadro fotografico dei luoghi che si allega alla presente. L alloggio si trova al quinto piano di un condominio appartenente ad un complesso composto da 4 condomini costruiti negli anni 70 del secolo scorso, con antistante uno spazio sistemato a corte/giardino. L unità immobiliare oggetto di perizia è collocata in un edificio con affaccio verso la corte/giardino ed è dotato di cantina. La cantina, posta al pianoterra, si apre su un disimpegno con accesso direttamente dal giardino/corte. Dal giardino/corte si accede al civ. 9/2 dove, al quinto piano, è posto l immobile oggetto di perizia. L edificio civ. 9/2 è in c.a., con tetto piano, dotato di ascensore. L alloggio è costituito da un ingresso su quale si aprono il soggiorno, la camera, il bagno ed il ripostiglio. Dal soggiorno si accede alla cucina e ad un terrazzino. L altezza interna dell alloggio è di m 2,80. Il pavimento dell ingresso è in legno tipo prefinito e le pareti sono intonacate e dipinte. Il soggiorno, di superficie pari a 15,80 mq ha il pavimento in legno prefinito e pareti dipinte. La cucina, di superficie pari a 6,80 mq ha il pavimento in piastrelle e le pareti rivestite in piastrelle per un altezza variabile. La camera, di superficie pari a 15,50 mq ha il pavimento in legno prefinito e pareti dipinte. Il bagno, di superficie pari a mq 6,40 ha pavimento in piastrelle e pareti rivestite in piastrelle fino all altezza di m 2,00 circa. Nel bagno è presente un sistema di gradini rivestiti in piastrelle per l accesso alla vasca. La proprietà ha specificato che i pavimenti visibili sono stati posati sopra un pavimento in piastrelle preesistente rimasto in loco. I serramenti esterni sono in alluminio e quelli interni in legno. L alloggio è dotato di impianto di riscaldamento e di produzione dell acqua calda centralizzato, di impianto di climatizzazione caldo/freddo, di impianti elettrico, idrico e di scarico. La proprietà ha dichiarato di non essere proprietaria degli apparecchi dell impianto di climatizzazione presente. Pertanto nella valutazione del bene non si terrà conto dell impianto di climatizzazione. Per tutti gli impianti non sono state esibite le dichiarazioni di conformità. 4

5 La cantina al piano terra ha accesso da un disimpegno comune ed è costituita da un vano avente altezza di m 2,90 e superficie di mq 1,45 con pareti in muratura elevate fino all altezza di m 2,10 e porta di chiusura metallica. Complessivamente lo stato manutentivo del bene risulta ottimo. 5. Operazioni di accertamento di eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dell immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.) conferenti il godimento dei beni a terzi, indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell interesse dei creditori) ed allegando tutti i documenti rinvenuti Dalle operazioni condotte non risultano esserci contratti di locazione registrati. Si allega la comunicazione di data 14 luglio 2017 ricevuta via mail dall Agenzia delle Entrate. All atto del sopralluogo la Sig.ra Xxxxxxx ha dichiarato di essere residente e di abitare nell alloggio. 6. Verifica della situazione urbanistica dell immobile indicando gli estremi delle licenze di costruzione e del certificato di abitabilità e/o agibilità, indicando esplicitamente la loro eventuale assenza Il Nuovo P.R.G.C. della Città di Trieste approvato con D.C. n. 48 dd , e pubblicato sul BUR n. 18 del 04 maggio 2016, pone l edificio in cui è inserito il bene in zona omogenea B0 Centro urbano di pregio ambientale. La ricognizione dei vincoli contenuta nel Nuovo P.R.G.C. di Trieste non pone l edificio tra i beni soggetti alla tutela ai sensi del D.Lgs. 42/04. La costruzione dell edificio è stata autorizzata con atto abilitativo dd Prot. 452/1-68. In data con prot. 452/13-68 è stata autorizzata una variante al progetto di costruzione e in data con prot. 452/27-68 è stata autorizzata un altra variante al progetto di costruzione. L abitabilità è stata rilasciata in data con prot. corr. n. 452/

6 7. Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi condonati con la relativa documentazione necessaria alla vendita Non è stata presentata alcuna istanza di condono per il bene oggetto di stima. 8. Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi ancora da condonare ed indicare, in caso di esistenza di opere abusive ancora da condonare, la possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti verificare l eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verificare, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria Da quanto rilevato nel corso del sopralluogo dd , lo stato dell alloggio differisce, rispetto a quanto indicato agli atti, per la mancanza della porta tra l ingresso e la cucina. Tale differenza non porta in difformità l alloggio. Risulta necessario acquisire le dichiarazioni di conformità per l impianto elettrico e per l impianto gas. Il costo per le verifiche e le revisioni degli impianti al fine dell acquisizione delle dichiarazioni di conformità viene indicato pari a 1.500,00 + IVA. 9. Verifica circa l esistenza o meno di provvedimenti sanzionatori emessi dal Comune ex L. 47/85 Da quanto accertato non vi sono provvedimenti in atto. 10. Verifica se i beni pignorati sono gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli Nulla. 11. Indicazione nell ipotesi di immobili facenti parte di condomini, delle relative spese 6

7 A seguito di avanzamento di formale istanza, l Amministrazione Papaleo Rita, amministratore del Condominio, con sede in via Conti, 5 a Trieste, in data ha riscontrato la richiesta comunicando quanto segue: - importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione: 1.540,00; - eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora esigibili: ---; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni di gestione alla data del : 5.131,00 (data di invio della comunicazione). Si allega la nota inviata dall Amministratore Espressione del proprio parere sull opportunità di disporre la vendita di uno o più lotti e nell ipotesi che la vendita in lotti richieda la predisposizione di piani di situazione in base alla relativa normativa vigente, indicando i relativi tempi, procedure e costi per la loro formazione Dall esame del caso l ipotesi non sussiste. 14. Espressione del proprio parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene, ovvero alienazione separata della quota stessa, indicando (qualora necessario) i relativi tempi, le procedure ed i costi del frazionamento; fornisca comunque la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise Dall esame del caso l ipotesi non sussiste. 15. Indicazione dei dati necessari per la compilazione delle denunce fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita (tra cui ICI, a titolo di esempio) e per la voltura dei beni, all aggiudicatario definitivo e redigere, per ogni lotto di vendita proposto, e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo L unità immobiliare risulta catastalmente di categoria A/3 con rendita pari a 557, Verifica se vi è o meno l obbligo di allegare l attestato di qualificazione energetica di cui al D.L.vo n. 192 così come modificato dal D. L.vo n. 311 indicandone la classe energetica ove fosse già presente ovvero il costo per la predisposizione in caso di assenza Ai sensi del D.Leg.vo 311/2006 l attestato di qualificazione energetica è obbligatorio nel trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari. Il costo per la redazione del certificato da parte di un tecnico abilitato può essere indicata in 400,00 + IVA 22%. 7

8 17. Determinazione del valore commerciale dei beni procedendo al calcolo della superficie dell immobile, con specificazione di quella commerciale, del valore per metro quadrato e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute La superficie complessiva dell alloggio è di m 2 66,10; quella del poggiolo di m 2 6,50 e quella della cantina di m 2 1,85. Per la determinazione della superficie commerciale vengono applicati i seguenti coefficienti di incidenza: alloggio: 1 poggiolo: 0,25 cantina: 0,15. Con le premesse sopra riportate il valore commerciale al metro quadro dell immobile viene fissato in base alle quotazioni di mercato indicate per la Zona corrispondente di Trieste sul sito dell Agenzia del Territorio per il secondo semestre del 2016 e del Borsino dell Osservatorio Immobiliare FVG per l anno 2017 zona di Trieste Centro. Il valore a metroquadro del presente alloggio, nelle condizioni rilevale, nella zona in cui si colloca, alle attuali condizioni di mercato, viene stimato in /mq 1.500,00. Pertanto si ha: m 2 (66,10*1+6,50*0,25+1,85*0,15) * /m ,00 = ,75 Correzioni del valore commerciale determinato (spese e oneri da sottrarre): - Acquisizione dichiarazioni di conformità: 1.830,00 - acquisizione APE: 488,00 - spese condominiali arretrate: 5.131,00. Il valore del bene risulta quindi pari a ,75 ( 1.830, , ,00) = ,75 arrotondati a ,00 8

9 Il valore totale del bene oggetto di perizia risulta quindi pari a ,00 (Euro novantaquattromilacinquecento/00). 18. Indicazione del valore catastale dell immobile in ipotesi che l acquirente intenda avvalersi del regime agevolato di determinazione della base imponibile dell imposta di registro, gravante sul trasferimento Il valore catastale dell immobile, determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 risulta: per la prima casa: ,44 negli altri casi: ,02. In fede. Trieste, 6 ottobre 2017 dott. ing. Alessandra Tocigl 9

10 allegati: 1) estratto tavolare dd ) visure catastali per soggetto dd ) planimetria catastale attuale del bene 4) copia dell atto di provenienza. 5) piano tavolare G.N. 3114/71 6) quadro fotografico con pianta su cui vengono indicati i coni fotografici in riferimento all accesso dd ) nota Agenzia delle Entrate dd ) nota inviata dall Amministrazione Rita Papaleo dd ) prospetto riepilogativo 10