TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione

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1 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 484/ T r i b u n a l e d i R e g g i o E m i l i a U f f i c i o E s e c u z i o n i I m m o b i l i a r i G E D o t t. s s a S i m o n a D i P a o l o TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 484/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: Rapporto di valutazione Fabbricati colonici con area cortiliva di pertinenza e terreni agricoli Via Jacopo Zannoni n 3 Esperto estimatore designato: geom. Enrico Rubertelli telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / T r i b u n a l e d i R e g g i o E m i l i a U f f i c i o E s e c u z i o n i I m m o b i l i a r i G E D o t t. s s a S i m o n a D i P a o l o 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE di mercato LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DE DEBITORE ALTRE NOTIZIE ALLEGATI COROGRAFIA DI INSERIMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA VERIFICHE EDILIZIE RICERCA ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA VERIFICA SUSSISTENZA CONTRATTI DI LOCAZIONE ISPEZIONE IPOTECARIA CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 2 di 19

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 484/ T r i b u n a l e d i R e g g i o E m i l i a U f f i c i o E s e c u z i o n i I m m o b i l i a r i G E D o t t. s s a S i m o n a D i P a o l o 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 484/2017 Esecutato: Procedente: Intervenuti: Data conferimento incarico: 21/03/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 14/08/2018 Udienza: 12/09/2018 ore Atto pignoramento: trascritto il al n rp Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. La società; la raccomandata trasmessa all indirizzo della società non è stata ritirata, successivamente è stata inviata al sig. in qualità di legale rappresentante, regolarmente ritirata, ma con il quale non è stato possibile stabilire nessun contatto. 2. L Avv. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 Ia. - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1 Vedi Allegati Vedi allegato 8.5. telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita ABITAZIONE al piano Terra, Primo e Secondo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.1 Vani mq. A/3 di classe 4^ 774,69 AUTORIMESSA al piano Terra Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.2 21mq. 23mq. C/6 di classe 5^ 73,75 DEPOSITO al piano Terra e Primo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni snc Mapp mq. 479mq. C/2 di classe 2^ 903,59 Ib.- BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (CT) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale Dati catastali Superficie (mq.) Qualità e classe Reddito Domenicale Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Arborato, classe 2^ 63,97 Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Irriguo, classe 2^ 70, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa. - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 4 di 19

5 INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita ABITAZIONE al piano Terra, Primo e Secondo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.1 Vani mq. A/3 di classe 4^ 774,69 AUTORIMESSA al piano Terra Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.2 21mq. 23mq. C/6 di classe 5^ 73,75 DEPOSITO al piano Terra e Primo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni snc Mapp mq. 479mq. C/2 di classe 2^ 903,59 IIb.- BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (CT) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale Dati catastali Superficie (mq.) Qualità e classe Reddito Domenicale Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Arborato, classe 2^ 63,97 Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Irriguo, classe 2^ 70, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati negli schemi Ia e IB sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.5), mentre quelli degli schemi IIa e IIb sono quelli telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 5 di 19

6 della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali: del complesso immobiliare in un unico corpo formato dai fabbricati con area di pertinenza e terreni agricoli: a nord con la strada comunale via Zannoni, a est con le particelle 422 e 425, a sud con la particella 425, a ovest con le particelle 425,518,519,520,521. ESTRATTO DI MAPPA (fuori scala) 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 5 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici calpestabili. 6 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 6 di 19

7 COMPLESSO COLONICO E TERRENI AGRICOLI: piena proprietà di due vetusti fabbricati colonici destinati il primo ad abitazione e autorimessa ed il secondo a deposito ex-stalla e fienile, con annessa area cortiliva di pertinenza oltre a terreni agricoli, facenti parte di un complesso immobiliare sito in via Jacopo Zannoni n 3 in comune di Reggio Emilia, in zona a vocazione agricola situata tra Masone e San Maurizio, a nord della via Emilia in direzione di Modena. Gli edifici, realizzati in data antecedente al 1967, presentano forma rettangolare; l abitazione risulta disposta su tre livelli collegati da una scala interna, destinati a zona giorno e accessori il piano terra, a zona notte il primo piano ed a sottotetto l ultimo piano; il fabbricato destinato attualmente a deposito attrezzi e dislocato su due piani fuori terra, in passato comprendeva la stalla e magazzini la piano terra, il fienile al primo ed ultimo piano. Entrambi i fabbricati presentano le caratteristiche tipiche degli edifici rurali del passato, realizzati in mattoni pieni, solai intermedi in legno, pavimentazione in cotto o marmette. Il complesso in generale si presenta in pessimo stato, denota la mancata manutenzione ordinaria e straordinaria, l impiantistica in genere risulta obsoleta o assente, non rispondente alla normativa vigente, tale da pregiudicare la sicurezza degli occupanti. L abitazione risulta censita al Catasto Fabbricati, comune censuario Reggio Emilia, al foglio 193, particella 314, subalterno 1 in categoria A/3, classe 4^, consistenza 12 vani, superficie catastale 236mq., rendita ,così formata: - Al piano terra, destinato a zona giorno, portico di ingresso, ampia cantina, pranzo, cucina, deposito attrezzi, corridoio e vano scala, bagno; - Al primo piano, destinato a zona notte, cinque camere da letto, un guardaroba ripostiglio,disimpegno, corridoio e vano scala; - Al secondo ed ultimo piano, sette locali con destinazione sottotetto oltre al corridoio centrale che comprende il vano scala. All abitazione è annessa una autorimessa al piano terra dello stesso stabile, censita in forma autonoma al Catasto Fabbricati, comune censuario Reggio Emilia, foglio 193, particella 314, subalterno 2 in categoria C/6, classe 5^, consistenza 21 mq., superficie catastale 23mq., rendita 73,75. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 7 di 19

8 ABITAZIONE mappale PI ANTA Piano Terra - fuori scala ABITAZIONE mappale PI ANTA Piano Primo - fuori scala telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 8 di 19

9 ABITAZIONE mappale PI ANTA Piano Secondo - fuori scala Si precisa che la distribuzione interna e destinazione d uso dei singoli locali, non corrisponde a quanto raffigurato nelle planimetrie catastali e non rispecchia lo stato attuale rilevato in sede di sopralluogo; il portico di ingresso viene infatti utilizzato in modo precario come soggiorno e cucina, la cantina al piano terra risulta suddivisa in altri locali, è stata installata una tettoia in ingresso all abitazione oltre ad una diversa distribuzione interna del sottotetto. Sull area insistono alcuni bassi servizi coperti in tubolari di ferro o materiale analogo, adibiti a posto auto o depositi privi di titolo autorizzativo. La superficie commerciale 6 complessiva parametrata dell abitazione con annessa l autorimessa, identificato con il mappale 314, è di circa 430mq., corrispondente alla superficie della zona giorno e dell autorimessa al piano terra di 170mq. circa, sommata alla superficie del portico al piano terra di 7mq. circa - considerato al 30% di SU per i primi 10mq. e al 15% di SU per la superficie restante, alla superficie della zona notte al primo piano di 204mq. circa, alla superficie del sottotetto di circa 50mq. considerata al 25% di SU. Il secondo fabbricato adiacente l edificio principale, risulta censito al Catasto Fabbricati, comune censuario Reggio Emilia, al foglio 193, particella 427 in categoria C/2, classe 2^, consistenza 486mq., superficie catastale 479mq., rendita ,così formato: - Al piano terra, portico, ex-pollaio, due magazzini, ex-stalla e un ripostiglio; - Al primo piano, ex-fienile e ripostiglio. telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 9 di 19

10 MAGAZZINO ex -stalla mappale PI ANTA Piano Terra - fuori scala MAGAZZINO ex -stalla mappal e PI ANTA Piano Primo - fuori scala telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 10 di 19

11 La superficie commerciale 6 complessiva del magazzino, identificato con il mappale 427, è di circa 605mq., comprensiva della ex-stalla, portico e ripostigli al piano terra e della superficie del ex-fienile al primo piano. Ai due fabbricati, l abitazione ed il magazzino, è annessa un ampia area cortiliva di superficie pari a circa 3.700mq., che comprende lo stradello di accesso in ghiaia e per la restante parte è adibito a verde. Piena proprietà di un appezzamento di terreno agricolo adiacente il complesso edificato, formato dai mappali 421 e 426, a nord della linea ferroviaria, che si estende per una superficie complessiva di mq. pari a circa 6 biolche reggiane. Dal punto di vista urbanistico, secondo il vigente RUE approvato con Delibera di Consiglio Comunale PG. n 5167/70 del , l area identificata con le particelle 314 e 427 su cui insistono i fabbricati, è ricompresa in Ambito agricolo ad alta vocazione produttiva disciplinato dall art comma 1.1; gli edifici rappresentano immobili di pregio storico-tipologico e testimoniale, il cui intervento di recupero e di cambio d uso è disciplinato dall art I terreni agricoli, identificati con le particelle 421 e 426, sono ricompresi in Ambito agricolo ad alta vocazione produttiva, disciplinato dall art comma LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, è parere dello scrivente che il miglior realizzo possa avvenire solo tramite vendita in un unico lotto, corrispondente ai fabbricati con annessi i terreni. In particolare si segnala che gli appezzamenti di terreno risultano coltivati a titolo gratuito, risulta in essere un contratto di locazione scaduto nel 2016 il cui canone non è da ritenersi congruo LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: Tipologia Ubicazione Dati catastali telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 11 di 19

12 del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita ABITAZIONE al piano Terra, Primo e Secondo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.1 Vani mq. A/3 di classe 4^ 774,69 AUTORIMESSA al piano Terra Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni n Mapp. 314 Sub.2 21mq. 23mq. C/6 di classe 5^ 73,75 DEPOSITO al piano Terra e Primo Comune di REGGIO EMILIA, via Jacopo Zannoni snc Mapp mq. 479mq. C/2 di classe 2^ 903,59 BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (CT) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale Dati catastali Superficie (mq.) Qualità e classe Reddito Domenicale Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Arborato, classe 2^ 63,97 Appezzamento di terreno Comune di REGGIO EMILIA mq. Semin. Irriguo, classe 2^ 70, LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di Reggio Emilia, via Jacopo Zannoni n 3, piena proprietà di due fabbricati colonici destinati il primo ad abitazione e autorimessa ed il secondo a magazzino ex-stalla e fienile, dotati entrambi di propria area cortiliva di pertinenza, con adiacenti terreni agricoli. Il complesso insiste su di un area compresa tra via Jacopo Zannoni e la linea ferroviaria, in zona a vocazione agricola a nord della via Emilia che collega Reggio Emilia con Modena. telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 12 di 19

13 La superficie commerciale complessiva parametrata del fabbricato adibito ad abitazione, identificata con la particella 314, è di circa 430mq.; la superficie commerciale complessiva del magazzino, ex-stalla e fienile, identificato con il mappale 427, è di circa 605mq. Ai due edifici, l abitazione ed il magazzino, è annessa un ampia area cortiliva di superficie pari a circa 3.700mq., che comprende lo stradello di accesso da via Zannoni. Piena proprietà di un appezzamento di terreno agricolo formato dai mappali 421 e 426 e che nell insieme formano un unico corpo, di superficie complessiva pari a mq. pari a circa 6 biolche reggiane. Dal punto di vista edilizio ed urbanistico, il complesso immobiliare non è conforme alle normativa vigente. I due fabbricati, l abitazione ed il magazzino nonchè l area di pertinenza, risultano occupati ed utilizzati senza regolare titolo, pertanto da ritenersi liberi ai fini della procedura in corso. I terreni agricoli identificati con le particelle 421 e 426, risultano coltivati a titolo gratuito; si segnala l esistenza di un contratto di affitto scaduto il , il cui canone non è ritenuto congruo LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA I fabbricati, l abitazione ed il deposito, sono stati costruiti antecedentemente al 1 settembre In data , al n pg e n.5379 ps, è stato depositata la richiesta del permesso di costruire per ristrutturazione e recupero degli edifici, oggetto di richiesta di integrazione mai ottemperata, pertanto la domanda è stata archiviata ed occorrerà depositare una nuova istanza. Dal punto di vista edilizio ed urbanistico, il complesso immobiliare non è conforme alla normativa vigente; sono infatti presenti delle difformità nella distribuzione interna oltre alla diversa destinazione d uso dei singoli locali. Sull area di pertinenza degli edifici, insistono alcuni bassi servizi adibiti a posto auto o deposito, all ingresso dell abitazione è stato installata una tettoia, il tutto privo di titoli autorizzativi LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Occorre provvedere all aggiornamento delle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, per un importo omnicomprensivo pari a circa 2.000,00. telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 13 di 19

14 5.1.5-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Le opere di ripristino a ristabilire la situazione legittimata raffigurata nelle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio, relative alla distribuzione interna, nonché la rimozione del porticato in ingresso all abitazione e dei bassi servizi ad uso ricovero attrezzi, comprensivo dello smaltimento del materiale di risulta, comporta un costo pari a circa 3.000, LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il fabbricato adibito ad abitazione ed il deposito ex-stalle e fienile, nonché l area di pertinenza del complesso, risultano occupati ed utilizzati senza regolare titolo, pertanto da considerarsi liberi ai fini della procedura in corso. I terreni agricoli adiacenti il complesso edificato, identificati con le particelle 421 e 426, risultano coltivati a titolo gratuito; si segnala l esistenza di una denuncia cumulativa di locazione di terreno agricolo n.1837 serie 3T del (vedi allegato 8.11), peraltro scaduta il , riferita ai terreni sopracitati ed il cui canone non è da ritenersi congruo LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Per gli elementi a disposizione ed a seguito di quanto è stato possibile constatare: Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CAR ICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli, si prenda nota dell ispezione ipotecaria aggiornata al (vedi allegato 8.12), che di seguito si riassume: Ipoteca volontaria iscritta in data al n.7779 rp a garanzia di mutuo fondiario, a favore della Ipoteca volontaria iscritta in data al n.4713 rp a garanzia di mutuo, a favore della Pignoramento immobiliare trascritto in data al n rp, a favore telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 14 di 19

15 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Per quanto si è potuto constatare, non sussistono diritti di prelazione dello Stato; esiste il diritto di prelazione a favore dei soggetti proprietari dei terreni agricoli confinanti LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: - Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. - Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE DI MERCATO LOTTO 1 D e s c riz io n e S u p e rfic ie mq P re z z o u n ita rio a m q P re z z o to ta le (S u p. X P re z z o u n it.) A b ita z io n e - fg.1 9 3,m a p p.3 1 4, s u b.1 e m q ,0 0 /m q ,0 0 D e p o s ito - fg.1 9 3,m a p p m q ,0 0 /m q ,0 0 T e rre n i A g ric o li m q /b io lc a ,0 0 V A L O R E c o m p le s s iv o ,0 0 telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 15 di 19

16 Il prezzo unitario a mq. assegnato ai fabbricati comprende la valutazione dell area cortiliva di pertinenza degli stessi. Sulla cifra così determinata si è applicata una detrazione pari al 20% del valore in virtù della minore appetibilità derivante dalla vendita all asta (necessità di un primo rilancio per l aggiudicazione, differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali), pertanto il valore ridotto al netto di tale deprezzamento viene arrotondato in ,00 (trecentoquattromila/960 euro). Al valore di vendita forzata occorre detrarre le seguenti voci: - Costi di regolarizzazione 2.000,00 - Opere di Ripristino 3.000,00 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta in ,00 (trecentomila/00 euro). In applicazione del comma 2 dell art.571 c.p.c., il Valore Minimo dell Offerta risulta pari a ,00 (duecentoventicinquemila/00 euro) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza: - Sono pervenuti alla società in virtù della scrittura privata con sottoscrizione autentica del ai nn.25358/7735 a ministero del notaio Dott.ssa, trascritto a Reggio Emilia in data in data al n.7805 rp (vedi allegato 8.7). 6 STATO CIVILE DE DEBITORE Omesso trattandosi di una società. 7 ALTRE NOTIZIE Entrambi i fabbricati si presentano in pessimo stato di manutenzione e conservazione; nel corso del sopralluogo, è stato possibile accertare come all interno dell edificio residenziale abitino due persone in condizione di estrema precarietà, sia dal punto di vista igienico-sanitario che della sicurezza domestica, pertanto l Istituto Vendite Giudiziarie ha provveduto a dare tempestivamente comunicazione all Ufficio Servizi Sociali del comune di Reggio Emilia. telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 16 di 19

17 Sia all interno dei fabbricati che nell area circostante, è stato rinvenuto materiale di ogni genere di cui occorrerà provvedere alla rimozione e successivo smaltimento. Gli immobili sono privi dell attestato di prestazione energetica (APE), tanto risulta dall ispezione effettuata presso l archivio telematico Ermes - Regione Emilia Romagna (vedi allegato 8.10). Non è stato possibile risalire alle dichiarazioni di conformità e certificati di collaudo ai sensi della L. n. 46/90. 8 ALLEGATI 8.1. COROGRAFIA DI INSERI MENTO 8.2. ESTRATTO DI MAPPA CA TASTALE 8.3. VISURE CATASTALI 8.4. PLANI METRI E CATASTALI 8.5. ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 8.6. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AG LI INTERESSATI 8.7. ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI 8.8. CERTI FICATO DI DESTI NAZIONE UR BANI STI CA 8.9. VERIFICHE EDILI ZIE R I CERCA ATTESTATO PRE STAZIONE ENERGETI CA VERIFICA SUSSISTENZA CONTRATT I DI LOCAZIONE ISPEZIONE IPO TECARIA C D ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOG R A FICA ALLEGATI A,B,C,D LOTTO 1 IN FASCICOLO SEPARATO Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, li' L esperto estimatore designato geom. Enrico Rubertelli telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 17 di 19

18 COROGRAFIA AEREOFOTOGRAMMETRICA Rapporto fotografico Esterno 1 prospetto ovest, Abitazione Esterno 2 prospetto nord, Magazzino telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 18 di 19

19 Interno 1 Abitazione Interno 2 Magazzino Vista terreno agricolo Vista terreno agricolo telefono cellulare e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 19 di 19