Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo

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1 28 ottobre 2015 Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo Avv. Christian Mocellin

2 Il D.L. Sblocca Italia (D.L. 12 settembre 2014, n. 133) 2

3 Il D.L. Sblocca Italia Decreto Sblocca Italia (D.L. 12 settembre 2014, n. 133), convertito con Legge 11 novembre 2014, n. 164 misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività' produttive serie di interventi funzionali ad incentivare un rilancio del tessuto economico del Paese 3

4 Il D.L. Sblocca Italia Il D.L Sblocca Italia ha apportato modifiche rilevanti in tema di locazione immobiliare, in particolare: L'art. 18, rubricato "Grandi locazioni : "nell articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente: In deroga alle disposizioni del comma primo, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250 mila è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto. Liberalizzazione del mercato delle locazioni immobiliari ad uso diverso dall abitativo, ferma la pattuizione di un canone annuo di locazione superiore a Euro 250 mila 4

5 Risvolti applicativi 5

6 Risvolti applicativi 1/4 Il contratto di locazione stipulato (necessariamente in forma scritta) in deroga alla L. 27 luglio 1978, n. 392 può, dunque, prevedere: una durata inferiore a quella minima (esennale) prevista dall'art. 27 della L. 392/1978; l'esclusione della facoltà di recesso in favore del conduttore, anche in presenza di gravi motivi, in precedenza sempre esercitabile con un preavviso scritto di 6 mesi ai sensi dell art. 27 comma 6 della L. 392/1978; 6

7 Risvolti applicativi 2/4 un ampliamento dei casi diniego al rinnovo del contratto alla prima scadenza, a dispetto dell elenco di ipotesi tassativamente previste dall art. 29 della L. 392/1978; un'indicizzazione del canone slegata dall'andamento dell'indice dei prezzi al consumo, come accertato annualmente dall'istat, in deroga all'art. 32 della L. 392/1978; 7

8 Risvolti applicativi 3/4 l'esclusione di ogni indennità, riconosciuta al conduttore, per la perdita dell'avviamento, fino ad oggi dovuta - ai sensi dell'art. 34 della L. 392/ ai conduttori di immobili adibiti all'esercizio di attività che comportano un contatto diretto con il pubblico; una deroga alla disciplina prevista dall'art. 36 della L. 392/1978 in tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione nell ambito di una cessione o di un affitto di ramo di azienda; 8

9 Risvolti applicativi 4/4 Il regime derogatorio sopra descritto non si applica a: contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione; contratti concernenti locali qualificati come di interesse storico a seguito di un provvedimento regionale ovvero comunale; Le grandi locazioni continuano, tuttavia, ad essere soggette alla disciplina codicistica (artt ) Resta ferma, in ultima analisi, l'inderogabilità del limite massimo di durata trentennale della locazione immobiliare sancito dall'articolo 1573 c.c.. 9

10 Questioni interpretative 10

11 Questioni interpretative canone iniziale (ridotto) Canone di riferimento canone a regime canone medio praticato durata minima annuale Durata minima un canone annuo superiore ad Euro 250 mila verificare sussistenza del requisito sulla base di una proiezione 11

12 Questioni interpretative Valenza sussidiaria è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge Se ne può ragionevolmente dedurre che, ove non espressamente derogate, le disposizioni della L. 392/1978 sarebbero applicabili. 12

13 L impatto concreto della nuova disciplina 13

14 L impatto concreto della nuova disciplina Un tentativo di analisi dell impatto della nuova disciplina risulta incerto, a causa di: Esiguità dati numerici collezionati, a quasi un anno dalla sua entrata in vigore Odierna assenza di pronunce giurisprudenziali aventi ad oggetto la disciplina derogatoria della Legge 392/ 1978 in merito alle grandi locazioni immobiliari ad uso non abitativo 14

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