TRIBUNALE DI NAPOLI. 5ª Sezione Espropriazioni Immobiliari. G.E. : dott. CALIFANO N. 706/2008 R.G.E. C.T.U : arch. Ornella Mancuso. omissis.

Transcript

1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5ª Sezione Espropriazioni Immobiliari G.E. : dott. CALIFANO N. 706/2008 R.G.E. C.T.U : arch. Ornella Mancuso omissis omissis Contro

2 La relazione che segue si suddivide nei seguenti paragrafi: A. PREMESSA. B. IMMOBILI PIGNORATI. C. - DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI. D. - DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI. E. - ACCERTAMENTO TECNICO AMMINISTRATIVO. F. CRITERIO DI STIMA. G. - CONCLUSIONI A. PREMESSA Con ordinanza del 01/08/2008, comunicata dalla Cancelleria della 5^ sez. civile del Tribunale di Napoli, il G.E. dott. CALIFANO, disponeva la nomina della sottoscritta arch. Ornella Mancuso, con studio in Napoli alla Via G. Porzio is. G/7 ed iscritta all albo degli architetti della provincia di Napoli al n. 6629, quale Consulente Tecnico di Ufficio n nel procedimento n. 706/07 R.G, promosso da: omissis contro omissis; fissando per la comparizione l udienza del 09/10/2008, invitandola a prestare il giuramento di rito per ricevere l incarico da espletare. All udienza del 9 ottobre 2008, dopo i rituali adempimenti, la S.V.I. conferì l incarico alla sottoscritta di redigere relazione di consulenza tecnica secondo il mandato che segue: Il Giudice dell Esecuzione dr. Califano, visto l art. 173 bis disp. att. c.p.c, affida all esperto il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto

3 e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 3) acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti); 4) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso la storia catastale del compendio pignorato;

4 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (e successive modifiche); 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 9) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro;

5 proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti

6 di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). B. IMMOBILI PIGNORATI Il C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali con lo studio della documentazione del fascicolo di procedura, in cui si designavano, gli immobili oggetto di pignoramento (all. 1), così descritti: A. Immobile in Monte di Procida alla Via Diaz n. 44, piano terra, riportato nel catasto fabbricati al foglio 8, particella 3, sub 7; B. Immobile in Monte di Procida al Corso Garibaldi n. 86, riportato nel catasto fabbricati al foglio 8, particella 3, sub 2; C. Quota di ½ Immobile in Monte di Procida al Corso Garibaldi n. 88, riportato nel catasto fabbricati al foglio 8, particella 3, sub 1; D. Quota di ½ Immobile in Monte di Procida al Corso Garibaldi n. 88, riportato nel catasto fabbricati al foglio 8, particella 3, sub 8;

7 E. Quota di ½ Immobile in Monte di Procida al Corso Garibaldi n. 88, riportato nel catasto fabbricati al foglio 5, particella 516. C. DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI L iter procedurale in merito alla conduzione delle operazioni peritali è stato il seguente: - un accurato esame della documentazione in atti; - l acquisizione della documentazione presso: N.C.E.U. di Napoli, donde verificare se i confini catastali dell immobile riportati nell atto di pignoramento fossero rispondenti alla realtà; - l acquisizione della documentazione presso il Comune di Monte di Procida, donde verificare l epoca di costruzione dell immobile, gli estremi della concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, eventuali istanze di concessione in sanatoria; - acquisizione dell atto di proprietà degli immobili pignorati; - un attenta analisi dei luoghi di causa; - rilievo fotografico degli immobili; - rilievo metrico; - l individuazione di strumenti e metodi per la definizione dei quesiti posti dal mandato, in particolare della metodologia di valutazione estimativa dell immobile oggetto di causa. Furono effettuati tre sopralluoghi: il giorno , e (2), previo avviso alle parti a mezzo

8 raccomandate (all. 3): nel corso dei quali si eseguiva un attenta ispezione dello stato dei luoghi, i rilievi metrici e fotografici, (all. 4), assistita dal collaboratore di concetto della sottoscritta. E bene premettere che gli immobili riportati ai punti C. e D., dalle indagini esperite, all attualità fanno parte di una unica unità immobiliare, a seguito di fusione di particelle, meglio appresso descritte. (cfr. all. 8) D. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI ED IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili, oggetto di valutazione, sono siti in Monte di Procida (NA), al Corso Garibaldi e Via Armando Diaz. La zona è ben servita dal punto di vista dei collegamenti. (All. 5 ) LOTTO A Il magazzino, è ubicato al piano terra di un fabbricato in struttura mista in tufo con ingresso dal civico 88 posto ad angolo tra Corso Garibaldi e Via Armando Diaz. Il locale, posto a fronte strada, prospetta Via Armando Diaz e riporta il civico n. 44, è composto da due vani comunicanti e versante in scarse condizioni manutentive. (Foto 3, 4 e 42) Si estende su di una superficie complessiva di mq. 34,00. (All. 6) Il cespite risulta così censito presso N.C.E.U. di Napoli: Foglio 8; p.lla 3; sub. 7; cat.c/2; consistenza 34 mq, cl. 6, R.C. 77,26. (All. 7). Dalle indagini esperite presso NCEU manca la planimetria catastale, pertanto la sottoscritta ha proceduto alla sua redazione attraverso un pratica DOCFA (all. 8). In merito allo stato locativo il locale è risultato libero.

9 LOTTO B L unità immobiliare, consistente in un locale commerciale, fa parte dello stesso fabbricato sito al Corso Garibaldi, riportante il civico n. 86 : posto al piano terra con due luci a fronte strada, (Foto e 41) Si estende su di una superficie di mq. 38,00. (All. 9) Il cespite risulta così censito presso N.C.E.U. di Napoli: Foglio 8; p.lla 3; sub. 2; cat. C/1; consistenza 38 mq, cl. 4, R.C. 836,04. (All. 10) Si compone di un ampio vano con piccolo vano destinato ai servizi. Confina, con il civico 88, con Corso Garibaldi e con proprietà aliena, Dai rilievi effettuati in sito l impostazione planimetrica risulta conforme alla planimetria catastale (all. 11). Il locale è in buone condizioni manutentive segno di una recente ristrutturazione. In merito allo stato locativo il locale è risultato libero. LOTTO C Come da premessa, gli immobili distinti ai punti C. e D. dell atto di pignoramento, riportati, rispettivamente, al foglio 8, particella 3, sub 1 e al foglio 8, particella 3, sub 8, a seguito di fusione del sub 1 e del sub 8, hanno generato un unico sub 11 che caratterizza l immobile oggetto di pignoramento. L unità immobiliare, consiste in un appartamento posto al piano terra del fabbricato sito al Corso Garibaldi, riportante il civico n. 88. Si estende su di una superficie complessiva di circa mq. 197,00. (All. 12) Il cespite risulta così censito presso N.C.E.U. di Napoli: Foglio 8; p.lla 3; sub. 11; cat. A/2; consistenza 7 vani, cl. 4, R.C. 704,96. (All. 13) L appartamento si compone di : salone con piccolo terrazzino prospettante il corso Garibaldi, camera da pranzo, due camere da letto, due bagni cucina con balcone. Confina, con Corso

10 Garibaldi, Via Diaz e con proprietà aliena. Dai rilievi effettuati in sito l impostazione planimetrica risulta conforme alla planimetria catastale (all. 14). L appartamento versa in buone condizioni manutentive.. (Foto da 11 a 38) In merito allo stato locativo l appartamento è abitato dall esecutato pertanto ai fini della stima si considera libero. LOTTO D L unità immobiliare, consistente in un locale autorimessa, provvisto di finestra e di uscita laterale in una piccola area scoperta, è ubicato al Corso Garibaldi di fronte al civico 88. (Foto da 5 a 10) Si estende su di una superficie di mq. 22,00 coperta e mq. 16 di superficie scoperta. (All. 15) Il cespite risulta così censito presso N.C.E.U. di Napoli: Foglio 8; p.lla 516; cat. C/2; consistenza 22 mq, cl. 4, R.C. 59,08. (All. 16) Confina con Corso Garibaldi per i due lati e con proprietà aliena. Dalle indagini esperite presso NCEU manca la planimetria catastale, pertanto la sottoscritta ha proceduto alla sua redazione attraverso un pratica DOCFA (All. 17) In merito allo stato locativo il locale è utilizzato dall esecutato pertanto ai fini della stima si considera libero. E. ACCERTAMENTO TECNICO AMMINISTRATIVO PREMESSA Dalla relazione notarile (all. 18 ), risulta quanto segue: In Monte di Procida (NA) : 1) Magazzino al Corso Garibaldi n. 1, sito al piano terra, di mq. Catastali 22.

11 Riportato nel C.U. di Monte di Procida al Fl. 5, p.lla 516, ctg.c6, classe 4, Corso Giuseppe Garibaldi n. 1, piano T, mq. 22, r. c. Euro 59,08. 2) Appartamento al Corso Garibaldi civici 24/26, sito al piano terra, composto di sette vani catastali. Riportato nel C.U. di Monte di Procida al Fl 8, p.lla 3, sub. 11 (a seguito di fusione delle p.lle 1 e 8 e di cambio di destinazione da ufficio postale ad abitazione - variazione N. 359/1985), ctg. A2, classe 4, Corso Giuseppe Garibaldi nn. 24/26, piano T, vani 7, r. c. Euro 704,96. 3) Negozio al Corso Garibaldi civico 28, già civico 38, sito al piano terra di mq. catastali 38. Riportato nel C. U. di Monte di Procida al Fl. 8, p.lla 3, sub 2, ctg. C1, classe 4, Corso Giuseppe Garibaldi n. 28, piano T, mq. 38, r. c. Euro 836,04. 4) Appartamento al Corso Garibaldi civico 26, sito al primo piano già civico 88, composto di cinque vani catastali. Riportato nel C.U. di Monte di Procida al Fl. 8, p.lla 3, sub. 9, ctg. A2, classe 2, Corso Giuseppe Garibaldi n. 26, piano 1, vani 5, r. c. Euro 361,52. 5) Magazzino alla Via Diaz n. 44, sito al piano terra, di mq. catastali 34. Riportato nel C.U. di Monte di Procida al Fl. 8, p.lla 3, sub. 7, ctg. C2, classe 3, Via Diaz Generale Armando n. 44, piano T, mq. 34, r.c. Euro 77,26. PROVENIENZA I suddetti immobili sono di piena ed esclusiva proprietà:

12 - relativamente agli immobili indicati ai nn. 1) e 2) di omissis, nato a omissis per la quota di 1/2 e omissis, nata a omissis per la quota di 1/2 a loro pervenuti per acquisto dal sig. omissis, nato in omissis giusta atto per Notar Catello D Auria del 27/12/1985, (all. 19) trascritto addì 7/1/1986 al n. 477; - relativamente all immobile indicato al n. 3) del suindicato sig. omissis, a lui pervenuto con atto di donazione dalla sig.ra omissis, nata al omissis, giusta atto per suddetto Notaio D Auria del 6/02/1986, trascritto addì 11/02/1986 al nr. 3463; (all. 20) relativamente agli immobili indicati ai nn. 4) e 5) del suindicato sig. omissis, a lui pervenuto con atto di divisione per detto Notaio D Auria del 3/12/1986 trascritto addì 15/12/1986 al n (All. 21) Suddetti immobili grava la quota di usufrutto uxorio pari ad 1/3 a favore della suindicata sig. omissis e che a tutto il 10/06/2007 risultano liberi da trascrizioni pregiudizievoli, privilegi di qualsiasi natura compresi quelli fiscali ad eccezione di quanto sotto indicato: FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI E/O INERENTI TRASCRIZIONE del 25/03/1994 n concernente atto di vendita degli immobili indicati ai nn. 2) e 4) a favore di omissis, nato a omissis e contro i suindicati omissis e omissis, giusta atto per Notaio Tafuri del 24/3/1994; Annotato l 8/1/2007 n. 84 per sentenza di parziale nullità per simulazione. TRASCRIZIONE del 25/03/1994 n concernente atto di donazione a favore del suindicato omissis e contro il suindicato sig.

13 omissis, giusta atto per Notaio Tafuri del 24/3/1994; Annotato l 8/1/2007 n. 85 per sentenza di nullità per simulazione; TRASCRIZIONE del 2/05/1996 n concernente Domanda Giudiziale del 2/03/1996 per accertamento simulazione atti a favore del Credito Italiano Spa. e contro omissis e omissis e gravante sugli immobili indicati ai nn. 1), 2), 3) e 4). TRASCRIZIONE del 2/05/1996 n concernente Domanda Giudiziale del 2/03/1996 per revoca atti soggetti a trascrizione a favore del Credito Italiano Spa. e contro omissis e omissis e gravante sugli immobili indicati ai nn. 1), 2), 3) e 4). TRASCRIZIONE del 17/10/2007 nn /33438, in rettifica della trascrizione presentata in data 4/06/2007 n /20096, concernente verbale di PIGNORAMENTO immobiliare del 6/03/2007 a favore di omissis, nato a omissis; omissis, nato a omissis il omissis; omissis, nata a omissis e omissis nato a omissis e contro omissis e gravante sugli immobili indicati ai nn. 1), 2), 3) e 5). ISCRIZIONE di ipoteca giudiziale accesa il 21/4/1994 al n per Lire a garanzia di un capitale di Lire a favore della Banca della Provincia di Napoli S.p.A. e gravante sull immobile indicato al n. 5); annotato di cessione dell ipoteca in data 8/01/2007 n. 83, giusta atto per Notaio Rosa Lezza Oliviero del 2/11/2006 a favore della Banca della Provincia di Napoli. ISCRIZIONE di ipoteca giudiziale accesa il 21/4/1994 al n per Lire a garanzia di un capitale di Lire a favore del Credito Italiano S.p.A. e gravante sull immobile indicato al n. 5).

14 ISCRIZIONE di ipoteca giudiziale accesa il 7/5/1994 al n per Lire a favore della Banca Commerciale Italiana S.p.A. e gravante sull immobile indicato al n. 5). ISCRIZIONE di ipoteca giudiziale accesa l 8/1/2007 al n. 160 per Euro ,14 a garanzia di un capitale di Euro ,05 a favore di omissis, nato a omissis; omissis, nato a omissis; omissis, nata a omissis e omissis, nato a omissis e gravante sugli immobili indicati ai nn. 1), 2) e 3). LICEITÀ DELL IMMOBILE La costruzione del fabbricato di cui fanno parte gli immobili pignorati risale ad epoca antecedente al Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Monte di Procida si è acquisita solo una autorizzazione a nome dell esecutato per un intervento di manutenzione straordinaria alla copertura del fabbricato in questione. (All. 22) Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che gli immobili in questione ricadono in zona che il P.R.G. designa ZONA A5 residenziale e ricadente in zona R.U.A RECUPERO URBANISTICO EDILIZIO E RESTAURO PAESISTICO AMBIENTALE.(All. 23 ) F. CRITERIO DI STIMA Procedimento sintetico comparativo di stima del valore di mercato. Uno degli unici strumenti metodologici dell'economia applicata alla stima è, come unanimemente riconosciuto, l'osservazione delle esperienze concrete di mercato. La comparazione tra circostanze

15 storiche già verificatesi e quelle attuali, rappresenta, quindi, la base della metodologia estimativa. La stima verrà, pertanto definita con il procedimento di stima sintetico, legata alla domanda e all offerta di quel bene sul mercato: facendo riferimento per le quotazioni immobiliari ai dati attraverso indagini mirate, consultando un consistente numero di agenzie immobiliari e le inserzioni riprese dai giornale e periodici specializzati del settore immobiliare. Si è, in sostanza, cercato di procedere alla radiografia economica dei prezzi noti dei beni con caratteristiche similari. Si sono esaminate le caratteristiche condizionanti il valore dell immobile ai fini della stima: Tra quelle "posizionali" si è considerato: a) la collocazione geografica; b) l' ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano; c) la vicinanza sia di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici) che di pubblici servizi a distanza pedonale; d) il livello dei collegamenti e dei pubblici trasporti; e) la qualificazione dell'ambiente esterno; f) il livello di inquinamento ambientale e la presenza di verde pubblico o privato; g) la disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggi; h) la prospicienza e la luminosità; i) la panoramicità; l) la quota rispetto al piano strada. Tra quelle "tecnologiche" si è tenuto conto di: m) il grado di rifinitura interno ed esterno dei cespiti; n) la sicurezza della situazione strutturale; o) l'ampiezza media dei vani e la loro forma; p) l'efficienza dei servizi; q) l'età dell'edificio;

16 r) il deprezzamento in atto. Tra quelle "produttive" s) la produttività t) la richiesta sul mercato dei fitti u) gli oneri di manutenzione straordinaria v) gli oneri di gestione. Si è anche, come ulteriore operazione di stima, proceduto a qualificare le singole parti dei cespiti secondo la seguente tabella dei "coefficienti riduttori di destinazione d'uso": Tabella dei "coefficienti riduttori relativi alla destinazione d'uso ed allo stato manutentivo": 1) Vani utili fuori terra 1,00 2) Balconi a livello 0,25 che, moltiplicati per le specifiche superfici, hanno fatto pervenire alla superficie virtuale (o convenzionale). Tutto quanto innanzi detto ha portato agli schemi qui di seguito illustrati: STIMA SINTETICA Unità abitativa Consistenza superficie coeff. di superficie mq reale destinazione convenzionale vani utili ---- X --- X ---- Balconi ---- X --- X ---- Ecc X --- X ---- totale mq. - valore reale a mq dell'appartamento = quotazione immobiliare media (della zona in cui è sito il cespite) x parametri.

17 - superficie convenzionale totale x il valore reale a mq del nostro appartamento = stima del cespite ; 1) Tipologia 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione 4) Manutenzione 5) Piano 6) Riscaldamento 7) Servizi 8) Balconi ELENCO PARAMETRI Lussuoso 1,15 Medio/Signorile 1,00 Economico 0,90 Libero 1,00 occupato di fatto 0,90 occupato con contratto 0,85 panoramico 1,15 luminoso 1,05 poco luminoso 0,95 ottima 1,15 buona 1,00 sufficiente 0,95 da rinnovare 0,90 da ristrutturare 0,75 attico 1,05 intermedio 1,00 ultimo 0,97 primo 0,90 terra rialzato 0,85 riscald. autonomo 1,025 riscald. centralizz. 1,00 senza riscald. 0,95 tripli o doppi servizi 1,05 monoservizio bicam. o tricam 1,00 servizi esterni comuni 0,75 doppi e più balconi (o balcone grande) 1,10

18 un balcone 1,05 nessun balcone 0,90 9) Ascensore FABBRICATO con ascensore piano seminterrato 0,95 piano terra 0,85 primo piano 0,90 piani intermedi 1,00 piani superiori 1,10 senza ascensore piano seminterrato 0,95 piano terra 1,10 primo piano 1,00 secondo piano 0,95 piani intermedi 0,90 piani superiori 0,80 10) Servizi est. 11) Portierato con giardino 1,10 con cortile 1,05 senza cortile 0,95 con custode 1,03 senza custode 0,97 12) Ubicazione 13) Rifiniture 14) Estetica vicino collegamenti 1,10 no collegamenti 0,95 di pregio 1,10 buone 1,00 mediocri 0,95 scarse 0,85 buona 1,10 media 1,00

19 15) Vetustà pessima 0,90 meno di 10 anni 1,20 tra 10 e 40 anni 1,00 oltre 40 anni 0,95 STIMA SINTETICA del LOTTO A con ingresso dal civico 44 di Via Armando Diaz n. 44 Da accurate indagini, esperite presso agenzie immobiliari della zona, stampa specializzata e l osservatorio immobiliare, sono risultati, per stato di manutenzione, per tipologia e caratteristiche simili a quelli in valutazione, prezzi contenuti in un intervallo compreso tra 600,00 e 1.200,00 al mq. Considerando il valore medio, si ha: Quotazione : 900,00/mq x Parametri Magazzino 1) Tipologia media 1,00 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione 4) Manutenzione Libero 1,00 poco luminoso 1,00 da rinnovare 0,90 FABBRICATO 5) Servizi est. senza cortile 0,95

20 6) Ubicazione 7) Rifiniture 8) Estetica 9) Vetustà vicino collegamenti 1,10 buone 1,00 buona 1,00 oltre 40 anni 0,95 totale 0,85 (prodotto dei coefficienti) 900,00 x 0,85 = 765,00/mq consistenza superficie coefficiente superficie mq reale destinazione convenz. Vano utile Fronte 34,00 1,00 34,00 strada 34,00 mq sup. convenzionale mq. 34,00 Pertanto si ha: 765,00/mq x 34,00 mq = ,00 euro STIMA SINTETICA del LOTTO B con ingresso dal civico 86 del Corso Garibaldi. Da accurate indagini, esperite presso agenzie immobiliari della zona, sono risultati, per stato di manutenzione, per tipologia e caratteristiche simili a quelli in valutazione, prezzi contenuti in un

21 intervallo compreso tra 1.750,00 e 3.550,00 al mq. Considerando il valore medio, si ha: Quotazione : 2.650,00/mq x Parametri Locale commerciale 1) Tipologia 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione 4) Manutenzione 5) Servizi est. FABBRICATO media 1,00 libero 1,00 luminoso 1.05 buona 1,00 Senza cortile 0,95 6) Ubicazione 13) Rifiniture 14) Estetica 15) Vetustà vicino collegamenti 1,10 buone 1,00 buona 1.00 oltre 40 anni 0,95 totale 1,00 (prodotto dei coefficienti) 2.650,00 x 1,00 = 2.650,00/mq

22 consistenza superficie coefficiente superficie mq reale destinazione convenz. Vano utile fuori terra 38,00 1,00 fronte strada 38,00 mq sup. convenzionale mq. 38,00 Pertanto si ha: 2.650,00/mq x 38,00 mq = ,00 euro in C.T. STIMA SINTETICA del LOTTO C facente parte di un fabbricato con ingresso dal civico 88 del Corso Garibaldi. Da accurate indagini, esperite presso agenzie immobiliari della zona, sono risultati, per stato di manutenzione, per tipologia e caratteristiche simili a quelli in valutazione, prezzi contenuti in un intervallo compreso tra 2.200,00 e 3.300,00 al mq. Considerando il valore medio, si ha: Quotazione : 2.750,00/mq x Parametri Appartamento 1) Tipologia 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione media 1,00 libero 1,00 luminoso 1.05

23 4) Manutenzione 5) Piano 6) Riscaldamento 7) Servizi 8) Balconi buona 1,00 terra 0.85 con riscald. 1,025 doppi 1,05 doppi 1,10 FABBRICATO 9) Senza Ascensore piano terra 0,95 10) Servizi est. 11) Portierato senza cortile 0,95 senza custode 0,97 12) Ubicazione 13) Rifiniture 14) Estetica vicino collegamenti 1,10 buone 1,00 buona 1,00 15) Vetustà

24 oltre 40 anni 0,95 totale 0,94 (prodotto dei coefficienti) 2.750,00 x 0,94 = /mq consistenza superficie coefficiente superficie. mq reale destinazione convenz. appartamento 170,00 1,00 170,00 Balconi a livello 27,00 0,25 6,75 176,75 mq sup. convenzionale mq. 176,75 Pertanto si ha: 2.585,00/mq x 176,75 mq = ,00 euro in C.T. Considerando che la quota spettante all esecutato è valutata nella misura di ½ dell intero valore, si ha: ½ di ,00 = 0,50 x ,00 = ,00 STIMA SINTETICA del LOTTO D con ingresso dal civico 1, posto di fronte al civico 88, di Corso Garibaldi. Da accurate indagini, esperite presso agenzie immobiliari della zona, sono risultati, per stato di manutenzione, per tipologia e caratteristiche simili a quelli in valutazione, prezzi contenuti in un intervallo compreso tra 1.300,00 e 1.900,00 al mq. Considerando il valore medio, si ha: Quotazione : 1.600,00/mq x Parametri

25 Locale autorimessa 1) Tipologia 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione 4) Manutenzione media 1,00 libero 1,00 luminoso 1.05 buona 1,00 FABBRICATO 5) Servizi est. 6) Ubicazione 13) Rifiniture 14) Estetica 15) Vetustà con cortile 1,05 vicino collegamenti 1,10 buone 1,00 buona 1.00 oltre 40 anni 0,95 totale 1,04 (prodotto dei coefficienti) 1.900,00 x 1,04 = 1.660,00/mq consistenza superficie coefficiente superficie mq reale destinazione convenz. Vano utile fuori Mq 22,00 1,00 mq 22,00 terra fronte strada

26 Area scoperta Mq 16,00 0,25 Mq 4,00 26,00 mq sup. convenzionale mq. 26,00 Pertanto si ha: 1.660,00/mq x 26,00 mq = ,00 euro in C.T. Considerando che la quota spettante all esecutato è valutata nella misura di ½ dell intero valore, si ha : ½ di ,00 = 0,50 x ,00 = ,00 G. CONCLUSIONI Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, ribadisco di seguito le conclusioni alle quali sono giunta : LOTTO A Il locale, è ubicato al piano terra di un fabbricato in struttura mista in tufo con ingresso dal civico 88 posto ad angolo tra Corso Garibaldi e Via Armando Diaz..,. Si estende su di una superficie complessiva di mq. 34,00. Confinante : con Corso Garibaldi, Via Armando Diaz e con proprietà aliena. Riportato presso N.C.E.U.: di Napoli: Foglio 8; p.lla 3; sub. 7; cat.c/2; consistenza 34 mq, cl. 6, R.C. 77,26. Stato locativo: libero. Provenienza: a omissis pervenuto con atto di divisione per detto Notaio D Auria del 3/12/1986 trascritto addì 15/12/1986 al n S c : mq. 34,00. Prezzo : LOTTO B L unità immobiliare, consistente in un locale commerciale, fa parte dello stesso fabbricato sito al Corso Garibaldi, riportante il civico n.

27 86. Si estende su di una superficie di mq. 38,00. Confinante : con il civico 88, con Corso Garibaldi e con proprietà aliena. Riportato presso N.C.E.U.:.Foglio 8; p.lla 3; sub. 2; cat. C/1; consistenza 38 mq, cl. 4, R.C. 836,04. Stato locativo: libero. Provenienza: a omissis pervenuto con atto di donazione dalla sig.ra omissis, nata al omissis il omissis, giusta atto per suddetto Notaio D Auria del 6/02/1986, trascritto addì 11/02/1986 al nr. 3463; S c : mq. 34,00. Prezzo : LOTTO C Appartamento posto al piano terra del fabbricato sito al Corso Garibaldi, riportante il civico n. 88. Si estende su di una superficie complessiva di circa mq. 197,00. Riportato presso N.C.E.U : di Napoli: Foglio 8; p.lla 3; sub. 11; cat. A/2; consistenza 7 vani, cl. 4, R.C. 704,96. L appartamento si compone di : salone con piccolo terrazzino prospettante il corso Garibaldi, camera da pranzo, due camere da letto, due bagni cucina con balcone. Confinante: con Corso Garibaldi, Via Diaz e con proprietà aliena. Stato locativo: libero. Provenienza: a omissis è pervenuto con atto di omissis, nato a omissis per la quota di 1/2 e omissis, nata a omissis per la quota di 1/2 a loro pervenuti per acquisto dal sig. omissis, nato in omissis giusta atto per Notar Catello D Auria del 27/12/1985, trascritto addì 7/1/1986 al n. 477; S c : mq. 176,75. Prezzo : ,00. Considerando che la quota spettante all esecutato è valutata nella misura di ½ dell intero valore, si ha: ½ di ,00 = 0,50 x ,00 = ,00

28 LOTTO D L unità immobiliare, consistente in un locale autorimessa, provvisto di finestra e di uscita laterale in una piccola area scoperta, è ubicato al Corso Garibaldi di fronte al civico 88. Si estende su di una superficie di mq. 22,00 coperta e mq. 16 di superficie scoperta. Riportato presso N.C.E.U : di Napoli: Foglio 8; p.lla 516; cat. C/2; consistenza 22 mq, cl. 4, R.C. 59,08. Confinante: con Corso Garibaldi per i due lati e con proprietà aliena. Stato locativo: libero. Provenienza: a omissis è pervenuto con atto di omissis, nato a omissis per la quota di 1/2 e omissis nata a omissis per la quota di 1/2 a loro pervenuti per acquisto dal sig. omissis, nato in omissis giusta atto per Notar Catello D Auria del 27/12/1985, trascritto addì 7/1/1986 al n. 477; S c : mq. 26,00. Prezzo : ,00. Considerando che la quota spettante all esecutato è valutata nella misura di ½ dell intero valore, si ha: ½ di ,00 = 0,50 x ,00 = ,00. Napoli 25 marzo 2009 II C.T.U. Arch. Ornella Mancuso ELENCO ALLEGATI Allegato 1: Copia dell atto di pignoramento; Allegato 2: Verbale di accesso con allegata comunicazione dell Avv. Annunziata, non costituito, dell esecutato;

29 Allegato 3: Testo della raccomandata relativa al 1ºaccesso, 2º accesso e 3º accesso; Allegato 4: Documentazione fotografica; Allegato 5: Stralcio planimetrico aerofotogrammetrico scala 1:1000 con inquadramento dell intera proprietà; Allegato 6: LOTTO A: pianta piano terra quotata; Allegato 7: Stralcio foglio 8, p.lla 3 scala 1:1000 con visura catastale LOTTO A; Allegato 8: Planimetria catastale redatta dalla sottoscritta del LOTTOA (DOCFA); Allegato 9: LOTTO B: pianta piano terra quotata; Allegato 10: Stralcio foglio 8, p.lla 3 scala 1:1000 con visura catastale LOTTO B; Allegato 11: Planimetria catastale LOTTO B; Allegato 12: LOTTO C - pianta piano terra quotata e pianta con destinazione degli ambienti; Allegato 13: Stralcio foglio 8, p.lla 3 scala 1:1000 con visura catastale LOTTO C; Allegato 14: Planimetria catastale LOTTO C; Allegato 15: LOTTO D: pianta piano terra quotata; Allegato 16: Stralcio foglio 8, p.lla 3 scala 1:1000 con visura catastale LOTTO D; Allegato 17: Planimetria catastale LOTTO D; Allegato 18: Relazione notarile;

30 Allegato 19: Trascrizione relativa all atto di compravendita del LOTTO C; Allegato 20: Trascrizione relativa all atto di donazione del LOTTO B; Allegato 21: Trascrizione relativa all atto di divisione del LOTTO A; Allegato 22 : Certificato emesso dal responsabile del settore Tecnico Urbanistica del Comune di Monte di Procida con allegata istanza a nome del c.t.u., autorizzazione n. 22/83 e ricerca subalterni i questione; Allegato 23 : Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Monte di Procida con allegato stralcio Piano Territoriale Paesistico; Allegato 24:Parcella professionale.