TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE N. 176/2011 PROMOSSO DA : CONTRO: XXXXXX XXXXXX GIUDICE DEL PROCEDIMENTO: DOTT. NICOLA VALLETTA CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Il Consulente Tecnico d'ufficio Ing. Umberto Albasini 1

2 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI Procedimento Esecutivo Immobiliare n 176/11-R.G. E. Promosso da: XXXXXX Contro: XXXXXX Giudice della procedura: Dott. Nicola Valletta. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il sottoscritto Ing. Umberto Albasini, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti con il n 827 è stato nominato consulente tecnico d ufficio dal Giudice dell esecuzione Dott. Nicola Valletta ed è stato incaricato di provvedere alla stima dei beni di proprietà del sig. XXXXXX Quesiti - Prima di ogni attività, controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell'art comma, c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; - identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l'indicazione dell'atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento; - indichi il regime del debitore se coniugato; - ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all'art. 567, secondo comma, c.p.c., le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i 2

3 proprietari per il detto periodo precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata ; - in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca, in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposta per l avviso d asta; - accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della legge 47/85 e successive norme; - accerti la situazione di possesso, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento; - accerti l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, - accerti l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; - determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro; 3

4 - dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d'asta; - descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l'emanando decreto di trasferimento; - riferisca tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (floppy disk), corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per l'avviso d'asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). - Verifichi le cerficazioni ex art.6 D.Lvo 311/06. Operazioni peritali Le formalità di accettazione dell incarico ed il giuramento di rito sono state espletate in data 09/03/2012. Le operazioni peritali hanno avuto inizio nella località di ubicazione dei beni pignorati in data (a seguito del sopralluogo indetto con raccomandata A.R. a tutti gli interessati) alla presenza del sig. xxxxxxx comproprietario del bene oggetto della procedura. Lo scrivente ha eseguito un sopralluogo generale dell'immobile, il rilievo planimetrico dell intero fabbricato ed ha riportato lo stato attuale di entrambi i piani, nelle piante allegate alla presente relazione. Gli accertamenti sono stati completati con acquisizione di documenti presso l'ufficio Urbanistico del Comune di Vacri nonché presso gli uffici del Territorio di Chieti. 4

5 Identificazione del bene Con atto di pignoramento immobiliare sono stati pignorati, al signor xxxxxx, i diritti pari alla quota di ½ dell'intero di una unità immobiliare ad uso abitazione posta ai piani terra e primo con annesso terreno, sita nel Comune di Vacri (CH), in Contrada Maiure 59. Essa è costituita da un edificio a tipologia unifamiliare di due piani fuori terra con abitazione al piano primo e rimessa attrezzi agricoli al piano terra. Il tutto confinante con strada comunale, proprietà Cavuto-Sisofo, proprietà Masci e proprietà Cavuto Marco, salvo altri. I suddetti beni sono individuati al N.C.E.U. del Comune di Vacri al foglio di mappa n 6, particella 437, subalterno 3, (P. 1 ) categoria A/7, consistenza 8,5 vani, rendita 592,63 l'abitazione e subalterno 2 (P. T.), categoria C/6, consistenza 146 mq, rendita 390,15 la rimessa attrezzi agricoli. Il terreno è individuato al Catasto Terreni al foglio 6 particella 432 di are 10,50 e particella 433 di are 1,60. I beni sono di proprietà, ciascuno per la quota pari ad 1/2 dell'intero indiviso, dei signori xxxxxxxxx e la signora xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. L'atto di pignoramento è stato trascritto presso l'ufficio del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Chieti in data 25/10/2011 ai numeri R.G. e R.P. Con tale atto veniva pignorata erroneamente al xxxxxxxxxxxx l'intera quota di proprietà. Successivamente con atto di rettifica di pignoramento trascritto il 31/01/2012 ai numeri R.G e R.P. 1806, veniva pignorata la quota corretta pari ad un mezzo dei beni de quo. Provenienza e vicende giuridiche nel ventennio precedente 5

6 Dalla documentazione in atti risulta che i beni pignorati sono di proprietà dei coniugi xxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx per data anteriore al ventennio, avendo costruito il fabbricato, su di un terreno di loro proprietà, con concessione edilizia n. 41 del Il terreno su cui sorge il fabbricato è pervenuto ai suddetti coniugi, dal xxxxxxxx nato a xxxxxxxx, con atto di donazione a rogito notaio Carlo Pretaroli in data 13/08/1980 repertorio n ; registrato a Chieti in data 02/09/1980 al n. R.P e R.G Da quanto sopra si evince la continuità nelle trascrizioni antecedenti il ventennio dalla data del pignoramento. Regime patrimoniale IL signor xxxxxx è coniugato con la signora xxxxxx in regime di comunione dei beni. Descrizione dei beni pignorati I beni oggetto di stima sono costituiti da un fabbricato di due piani fuori terra a tipologia unifamiliare con terreno di pertinenza e terreno agricolo adiacente. La costruzione è suddivisa in un appartamento di civile abitazione al piano primo ed una autorimessa agricoli al piano terra. L'alloggio è individuato al N.C.E.U. al foglio di mappa n 6 particella 437, sub 3, Cat. A/7, classe 1, consistenza 8,5 vani e rendita 592,63; mentre la rimessa attrezzi è individuata al foglio di mappa n 6 particella 437, sub 2, Cat. C/6, classe1, consistenza 146 mq e rendita 309,15. Il terreno su cui sorge il fabbricato è individuato in catasto al foglio di mappa n. 6 particella 437 classe Ente Urbano e costituisce una pertinenza dell'intero fabbricato. 6

7 Il terreno agricolo invece è individuato al foglio di mappa n. 6 particella n. 432 di are reddito domenicale 5,15 e reddito agrario di 5,42 e particella n. 433 di are 1 60 reddito domenicale 0,79 e reddito agrario 0,83. Il tutto intestato in catasto ai signori xxxxxx nato a xxxxx e xxxxx nata a xxxxxxx comproprietari dell'intero. L'intera proprietà confina con via Comunale, proprietà Cavuto Alberto e Sisofo Maria, proprietà Masci e proprietà Cavuto Marco, salvo altri. L edificio è costituito da due piani fuori terra e sottotetto non agibile. Il piano terra ha come destinazione quella di autorimessa attrezzi agricoli, mentre il primo piano di civile abitazione. Alla data del sopralluogo il piano terra è suddiviso in un locale cantina e in un appartamento di civile abitazione in uso a terze persone. Da ricerche effettuate presso l'ufficio tecnico del comune di Vacri il cambio di destinazione d'uso del piano terra è privo di qualsiasi autorizzazione. L'alloggio è suddiviso in: ingresso, soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, tre camere e bagno; la planimetria dello stato attuale è allegata alla presente relazione. Invece l'abitazione ubicata al primo piano è conforme con quanto autorizzato con la concessione edilizia 41/84. Ad essa si accede mediante una scala esterna non rifinita ed è suddivisa in: ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, disimpegno, tre camere da letto, doppio servizio e due balconi. Le finiture degli ambienti interni sono costituite da: intonaco civile alle pareti e dai rivestimenti in ceramica negli ambienti cucina e bagni; i pavimenti sono in gres ceramico, di media qualità. Gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato e finestre in legno di pino senza vetro-camera. 7

8 Sono presenti l'impianto elettrico, idrico, termico e TV, tutti sotto traccia. L'impianto di riscaldamento è costituito da una caldaia a basamento alimentata da pellets e termosifoni in ghisa. L'abitazione al piano terra presenta finiture interne più recenti risalenti agli anni e sono di media qualità; esse sono costituite da pavimenti e rivestimenti in gres ceramico, sanitari di media qualità nel bagno, intonaco civile alle pareti, impianto elettrico, idrico, Tv e riscaldamento sotto traccia. L'impianto di riscaldamento è costituito da termosifoni in allumino e caldaia con alimentazione a pallet. La caldaia è unica per entrambi gli alloggi. Al piano sottotetto non è possibile allo stato attuale accedervi. L'edificio è stato realizzato con tipologia costruttiva mista con mura perimetrali portanti e telai interni in cemento armato, i solai di interpiano e la copertura sono in latero-cemento. Le pareti esterne sono ad intonaco civile solo al piano sottotetto e piano primo mentre le pareti del piano terra ne sono prive. Tali pareti e le solette inferiori dei balconi devono essere rifinite con intonaco; i canali di gronda sono in plastica, dell'epoca della costruzione del fabbricato. I parapetti dei balconi e della scala esterna sono in ferro senza smalto. Lo stato di conservazione delle facciate appare mediocre e necessitano di un intervento di manutenzione straordinaria. La pavimentazione esterna è costituita da un massetto in cls che costeggia il fabbricato solo su due lati, per la profondità di circa 1,20 m. Il piazzale antistante l'ingresso non è pavimentato e la restante corte intorno alla costruzione si trova nelle condizioni naturali tipiche di una costruzione di campagna. Su di un lato del fabbricato è presente una zona a verde con piante di olivo ed un 8

9 piccolo orto. Regolarità urbanistica ai sensi della Legge 47/85. Da accertamenti eseguiti presso l ufficio tecnico del Comune di Vacri risulta che il fabbricato è stato autorizzato con concessione edilizia n. 41 del 27/07/1984 avente per oggetto la realizzazione di un fabbricato di civile abitazione su due livelli. Il piano terra con destinazione a rimessa attrezzi agricoli e il primo piano con destinazione a civile abitazione. Come già descritto in precedenza, il piano terra risulta suddiviso in un alloggio di civile abitazione di circa 122 mq, privo di qualunque autorizzazione e in un locale cantina di circa 30 mq. Come indicato nelle Norme Techiche di Attuazione del vigente P.R.G., per gli agglomerati rurali è ammesso il cambio di destinazione d'uso di una parte del fabbricato esistente in residenziale, con un ampliamento della superficie massima del 30% di quella esistente, senza superare il limite complessivo di 800 mc. Quindi l''intera superficie abusiva dell'appartamento al piano terra non potrà essere leggittimata ai sensi dell'art 36 del D.P.R. 380/2001 ma solo una parte di essa di circa (30% di 150 mq=) 45 mq. Pertanto, a parere dello scrivente, la posizione urbanistica dell'intero alloggio, ubicato al piano terra dovrà essere regolarizzata in sanatoria ai sensi della 47/85. L'alloggio al primo piano è munito solo del parere igienico-sanitario, mentre tutto il fabbricato è privo del certificato di abitabilità ai sensi del D.M. 425/95. Situazione di possesso. 9

10 L'alloggio al piano primo è attualmente in possesso dei coniugi xxxx nato a xxxxx e xxxxxxxx nata a xxxxxx. Esso costituisce la loro residenza. Invece l'alloggio al piano terra è in uso a terze persone e non risulta un contratto d'affitto regolarmente registrato. Vincoli e oneri anche di natura condominiale La particella 437 con il sovrastante fabbricato, la particella 432 e 433 del foglio n. 6 per l'intera superficie ricadono tutte in Zona Agricola del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Vacri. Tale zona è regolata dall'art. 70 e 71 della legge Regionale 18/83 e successive modifiche. Non vi è la presenza di ulteriori vincoli di natura urbanistica e di tutela del territorio o di beni artistico-storico-culturali. Sul fabbricato, essendo a tipologia singola non sono presenti vincoli di natura condominiale. Formalità Pregiudizievoli I beni pignorati sono gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: 1. Ipoteca volontaria a favore del Credito Italiano Spa sul bene individuato al foglio di mappa n. 6 particella 437 sub 3, a garanzia del capitale di Lire , come registrato con atto notarile pubblico in data 04/03/1997 dal notaio Giovanni De Matteis al n. di rep , trascritto presso l Ufficio della Conservatoria dei P.R. di Chieti in data 06/03/1997 ai numeri R.G. 3486, R.P. n Atto amministrativo di ruolo esattoriale a favore di SO.GE.T. SPA con sede in 10

11 3. Chieti in Corso Marruccino 76, del 04/03/2008 sul bene individuato al foglio 6 particella 437 sub 3. Trascritto presso l'ufficio di Servizio Pubblicità Immobiliare della Provincia di Chieti in data 17/03/2008 ai numeri 6176 R.G. e n. 871 R.P. 4. Atto di pignoramento immobiliare del 06/09/2011 registrato presso l'ufficio di Servizio Pubblicità Immobiliare della Provincia di Chieti in data 25/10/11 ai numeri R.G. e n sui beni della presente relazione a favore dell'avvocato Franco Crocetta di Chieti. 5. Atto di rettifica di pignoramento immobiliare a favore di Crocetta Franco contro Iuliani Attilio sui beni oggetto di pignoramento per la quota pari alla metà dell'intero. Atto del 17/01/2012 rep n. 40 trascritto a Chieti ai numeri 1806 R.P. E n R.G. Stima dei beni. La valutazione commerciale del fabbricato è stata eseguita utilizzando il criterio di tipo sintetico comparativo, cioè applicando alla superficie commerciale il valore unitario di mercato di beni immobili di caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili. Allo scopo di determinare il più probabile valore unitario delle superfici oggetto di stima, è stata effettuata un indagine di mercato di beni simili mediante acquisizione di dati da tecnici ed operatori del settore immobiliare e tramite il raffronto con i dati dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del territorio. Da quanto esposto ne segue che il più probabile valore di mercato di un alloggio delle caratteristiche sopra descritte è pari ad 900,00 al mq. 11

12 L'alloggio al piano terra, in quanto privo di autorizzazione urbanistica, viene valutato come superficie non residenziale. Superfici da stimare : A) fabbricato Piano Primo abitazione 153,00 mq balconi mq 36,79 x 0,25 = scala esterna mq 17,40 x 0,25 = 9,20 mq 4,35 mq Sommano 166,55 mq Piano Terra abitazione = 121,85 mq x 0,60 73,11 mq cantina = 31,40 mq x 0,40 = 12,56 mq Sommano 85,67 mq Terreno di pertinenza : 1240,00 mq B) Terreno agricolo: superficie complessiva 1210,00 mq Ne segue la seguente valutazione: A) Fabbricato piano primo: 166,55 mq x 900 /mq = ,00 piano terra: mq x 900,00 /mq = ,00 terreno di pertinenza: mq x 5,00 /mq = 6.200,00 Valore complessivo ,00 Si arrotonda a ,00 in lettere Euro duecentotrentatremilaeduecento/00 B) Terreno agricolo : mq x 5,00 /mq = 6.050,00 In lettere Euro seimilaecinquanta/00 TOTALE VALORE STIMATO ,00 12

13 Certificazioni ex art.6 D.lvo n 311/2006 Il fabbricato oggetto di stima non è dotato di attestazione o certificazione energetica in quanto realizzato ed ultimato prima dell'entrata in vigore del D. lvo n.311/2006. Descrizione riepilogativa per avviso d'asta PRIMO LOTTO : Diritti pari alla metà dell'intera proprietà indivisa, costituita da un fabbricato di civile abitazione indipendente su due livelli oltre piano sottotetto non rifinito e terreno circostante, ubicato nel Comune di Vacri in contrada Maiure 59. Il fabbricato è Individuato al N.C.E.U. al foglio di mappa n 6 particella: 437, subalterno 3, (P 1 ) categoria A/7, consistenza 8,5 vani, rendita 592,63 l'abitazione; subalterno 2 (P.T.), categoria C/6, consistenza 146 mq, rendita 390,15 la rimessa attrezzi agricoli. L'insieme confina con strada comunale, stessa ditta, proprietà Cavuto Alberto e Sisofo Maria e proprietà Cavuto Marco, salvo altri Le condizioni di conservazione e manutenzione delle finiture interne dell'immobile (pavimenti, rivestimenti, infissi interni ed esterni e intonaci) sono buone, mentre quelle esterne sono mediocri. Per l'abitazione al piano terra va presentata domanda di condono in sanatoria ai sensi della legge 47/85. Il fabbricato non è munito di certificato di agibilità VALORE A BASE D'ASTA ,00/2 = ,00 In lettere euro centosedicimilaeseicento/00 * SECONDO LOTTO: Diritti pari alla metà dell'intero indiviso di un terreno agricolo 13

14 sito in Contrada Maiure del Comune di Vacri. Individuato al Catasto Terreni al foglio 6 particella 432, qialità seminativo arborato, di are 10,50 reddito domenicale 5,15 e reddito agrario 5,42; particella 433 qualità seminativo arborato di are 1,60 reddito domenicale 0,79 reddito agrario 0,83; per complessivi mq. Il terreno si presente in pendenza verso la strada comunale Maiure ed è coltivato ad uliveto ed ortaggi. Esso confina con restante proprietà xxxxxx, proprietà Cavuto- Sisofo e proprietà Masci, salvo altri Secondo il Piano Regolatore Vigente esso ricade in Zona Agricola a cui si applicano le norme tecniche riportate negli articoli 70 e 71 della L.R. 18/83 e succ. VALORE A BASE D'ASTA 6.050,00/2 = 3.025,00 In lettere Euro tremilaeventicnque/00 **** Tanto il sottoscritto rassegna in adempimento dell incarico conferitogli. Allega alla presente relazione: 1. Stralcio di mappa 2. Visure catastali. 3. Planimetrie catastali. 4. Piante stato attuale. 5. Ispezione ipotecaria. 6. Copia concessione edilizia. 7. Rilievo fotografico. 8. Verbale di sopralluogo. Francavilla Al Mare lì 15/05/2012. **** Il Consulente Tecnico d Ufficio Ing. Umberto Albasini 14