sig.ra..- ESECUTATA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI OGGETTO: PROCEDURA di ESECUZIONE IMMOBILIARE Proc.145/2010. GIUDICE ISTRUTTORE: Dott. Nicola VALLETTA COOPCREDITO COOPERATIVA ARL - CREDITORE PROCEDENTE- CONTRO sig.ra..- ESECUTATA Quesiti: CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art.567,2 comma, C.P.C., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l'indicazione dell'atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; Ricostruisca, attraverso lo documentazione di cui all art. 567, secondo comma, C.P.C., le vicende giuridiche degli immobili per lo durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell'atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata;in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l'u.t.e. e specifichi l'esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l'avviso d'asta; Accerti lo regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di immobili urbani, accerti lo conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L. 47/85 e successive norme; Accerti la situazione di possesso, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento; Accerti l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene" che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il sua carattere storico-artistico; Accerti l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita,comunque fornendo elementi di riscontro; Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi. La descrizione esatta da riportare nell emanata ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) e il relativo prezzo d'asta; Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l'emanando decreto di trasferimento; Riferisca il tutto con relazione scritta,anche su supporto informatico (floppy-disk), corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per avviso d'asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). PREFAZIONE Il sottoscritto Maurizio SCURCI iscritto con il n.1026 alla sez. b dell Ordine degli Architetti e PPC della Provincia di Chieti e al n. 147 dell Albo Geometri dei CTU del Tribunale di Chieti, è stato delegato dal Dott. Nicola VALLETTA a rispondere ai quesiti sopra formulati. Le posizioni burocratiche sono state definite a mezzo di notifica (n. 713/2010) del ; le indagini peritali sono state attuate il giorno , alle ore (a seguito di convocazione trasmessa alla parte esecutata) presso l immobile in questione, sito in Pagina1

2 Chieti, alla via Liri n. 25. Alle operazioni ha assistito l esecutata in persona con la quale ho avuto modo di provvedere alle ricognizioni necessarie; nel corso del sopralluogo è stato individuato lo stato di consistenza e di conservazione dell immobile e sono stati eseguiti i rilievi ritenuti più importanti. Ho successivamente formalizzato le indagini ipocatastali oltre a quelle più strettamente connesse alla determinazione del valore mercato (più probabile) del cespite in esecuzione. Il sottoscritto è quindi in grado di riferire quanto segue. Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l'indicazione dell'atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. Il bene immobile in esecuzione è costituito da un terreno edificatorio con sovrastante fabbricato pluriplano, ad uso esclusivo, sito nel comune di Chieti, alla via Liri; esso confina con la detta via (posta nell ambito di un area tratturale) da cui vi si accede, proprietà.., salvo se altri. L area è localizzata in un comparto edilizio non molto appetibile dal punto di vista commerciale; ha una collocazione sufficientemente decentrata nel contesto territoriale ma è comunque asservita da un ottima viabilità e da buoni servizi infrastrutturali. E prossima al centro commerciale Megalò ed è limitrofa all impianto DECO, il recente allestimento industriale finalizzato al trattamento meccanico-biologico di rifiuti (finalizzato in particolare alla produzione di combustibile da rifiuti,cdr). Il fabbricato in esecuzione è formato da due piani in elevazione rispetto al piano di campagna (piano terra e primo), da un piano sottotetto e dal piano seminterrato realizzato in assenza di concessione edilizia. Si precisa che il piano sottotetto (cui vi si accede da una rampa di scale esterna) è utilizzato da uno dei figli dell esecutata a fini abitativi nonostante gli spazi costruiti abbiano, sin dall origine del progetto, destinazione non residenziale. Il piano terra è occupato regolarmente dall atro figlio dell esecutata sempre a fini abitativi e in maniera regolare, il piano primo rappresenta invece la dimora abituale dell esecutata condiviso con il proprio coniuge. Anch esso, urbanisticamente, è regolare. Al piano seminterrato trova quindi posto un ampio locale realizzato in difformità edilizia, senza alcuna concessione a costruire; i locali si sviluppano per due lati; a nord si dipartono dal fabbricato principale per occupare anche una parte della particella n (di proprietà dell esecutata); ad ovest si discernono dallo stesso fabbricato per protrarsi verso l area tratturale contraddistinta dalla particella n. 615 (di proprietà demaniale). La copertura dei locali realizzati in difformità, piana, funge anche da maggior consistenza per il terrazzo antistante l appartamento del piano terra occupato dal figlio dell esecutata. I vani risultano essere allo stato rustico e rappresentano una evidente destinazione promiscua, indirizzata all immagazzinamento di materiale di ogni tipo, addossato in maniera disordinata. I piani superiori hanno caratteristiche costruttive tradizionali,senza particolari attenzioni nelle finiture e la struttura portante è stata realizzata in cemento armato. Pagina2

3 DATI CATASTALI L immobile è contraddistinto alla data odierna nel Catasto Urbano del Comune di Chieti al Foglio 45, - particella 521 sub 2,ZC.2 Cat. A/3 classe 3, vani 5 RC 593,93 (piano terra); - particella 521 sub 3,ZC.2 Cat. A/2 classe 6, vani 5 RC 712,71 (piano primo); - particella 521 sub 1, Bene comune non censibile (corte esterna); - particella 521 sub 4, Bene comune non censibile ai sub 2-3 (piano sottotetto). Nel Catasto Terreni l area di sedime (tra coperto e scoperto) è in vece contraddistinta al foglio di mappa n. 45, particella 521, quale Ente Urbano di mq. 190,00. La corte esterna che si integra nella sua maggiore consistenza, si sviluppa, come detto, in parte sulla particella 4415 (di proprietà dell esecutata) e, sulla restante parte, sulla particella 615 (di proprietà demaniale). Ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all art. 567, secondo comma, C.P.C., le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell'atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata; in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l'u.t.e. e specifichi l'esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l'avviso d'asta. PROVENIENZA I beni sopra descritti appartengono alla Signora.. nata a ; il fabbricato sussiste per avvenuta costruzione diretta sul terreno pervenuto alla medesima per atto di donazione a rogito Notaio Rulli del , trascritto a Chieti il al n. RP CATASTO Il bene è regolarmente trascritto nella sezione urbana ma non è precisamente rispondente allo stato dei luoghi riscontrato in quanto, come riferito: - il piano sottotetto (contraddistinto dalla particella 521 sub 4) è utilizzato urbanisticamente a fini abitativi in luogo della destinazione assentita di tipo non residenziale. Catastalmente è ravvisabile soltanto graficamente (si desume infatti dal solo elaborato planimetrico depositato) in quanto, erroneamente, non è stato inserito né registrato telematicamente in occasione della nuova organizzazione. Non è quindi censito per la sua reale utilizzazione, in quanto sarebbe rappresentata un bene comune non censibile ai sub 2 e 3. Anche la maggiore consistenza della corte esterna e il piano seminterrato, non trovano alcuna corrispondenza con il progetto approvato, né con le trascrizioni ravvisate in catasto. La corte esterna ha una consistenza maggiore Pagina3

4 dei mq. 190,00 (come risulta correttamente dal sedime della particella 521,ente urbano di mq. 190,00) e si sviluppa in maniera impropria sulle particelle 615 e Anche il piano seminterrato, realizzato in assenza di concessione edilizia, si sviluppa oltre che sulla legittima particella 521, sulle particelle 615 e URBANISTICA L area è disciplinata dalle NTA di PRG ed è ricompresa in zona E. Il fabbricato in questione è stato edificato in virtù della concessione edilizia (di variante) prot /1783,verbale n. 68 rilasciata il 27/10/1978 e in forza della Concessione edilizia in Sanatoria Prot /12674 rilasciata il 17/01/1997 (per la trasformazione dell intero piano terra, già assentito a locali per annessi agricoli, ad abitazione e per la realizzazione di un terrazzo e un servizio igienico al 1 piano. Restano difformi al progetto approvato, i locali ravvisati al piano seminterrato e la destinazione d uso del piano sottotetto. Accerti la situazione di possesso, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento. L immobile al momento della visita era occupato dall esecutata e dai figli della medesima.non sussistono contratti di locazione. Accerti l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene" che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; Accerti l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Risultano le seguenti formalità pregiudizievoli: ISCRIZIONE CONTRO del 12/04/ Registro Particolare 1034 Registro Generale Pubblico ufficiale DE MATTEIS GIOVANNI Repertorio del 11/04/2005 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in CHIETI (CH). Ipoteca di Euro ,00 accesa a favore della SERFINA Spa. derivante da mutuo di Euro ,00 concesso con atto a rogito Notar De Matteis dell' n rep. (garanzia: catasto fabbricati. Fg 45, P.lla 521 sub 2 e sub 3). ISCRIZIONE CONTRO del 11/10/ Registro Particolare 6461 Registro Generale Pagina4

5 Pubblico ufficiale PRETAROLI ALFREDO Repertorio del 28/09/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in CHIETI (CH). Ipoteca di Euro ,00 accesa a favore di SERFINA Spa, derivante da mutuo di Euro ,00 concesso con atto per Notar Pretaroli del n ISCRIZIONE CONTRO del 16/05/ Registro Particolare 1804 Registro Generale Pubblico ufficiale SO.G.E.T. S.P.A. Repertorio /1 del 24/04/2007 IPOTECA LEGALE derivante da RUOLI ESATTORIALI ESECUTIVI Ipoteca legale di Euro ,54 accesa a favore della Soget, a garanzia di ruoli esattoriali per Euro 6.605,77. ISCRIZIONE CONTRO del 03/09/ Registro Particolare 3805 Registro Generale Pubblico ufficiale SOGET SPA - SOCIETA' DI GESTIONE ENTRATE E TRIBUTI Repertorio /1 del 14/07/2009. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLI ESATTORIALI ESECUTIVI E/O LISTE DI CARICO Ipoteca legale di Euro 3.700,82 accesa a favore della Soget a garanzia di ruoli esattoriali per Euro 1.850,41. ISCRIZIONE CONTRO del 30/04/ Registro Particolare 1569 Registro Generale 8064 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI CHIETI Repertorio 8523 del 18/12/2009 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da SENTENZA DI CONDANNA Ipoteca giudiziale di Euro ,00 accesa a favore di VI.CA. CONSULT Sas di La Frazia Vincenzo & C. con sede in Chieti, derivante da sentenza di condanna a garanzia di Euro 3216,68. TRASCRIZIONE CONTRO del 21/05/ Registro Particolare 6499 Registro Generale 9527 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI CHIETI Repertorio 374 del 03/05/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Pignoramento immobili trascritto a favore della Soc. VI.CA. CONSULT S.A.S. di LA FRAZIA VINCENZO & C. con sede in Chieti. TRASCRIZIONE CONTRO del 15/09/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIO NEP - TRIBUNALE DI CHIETI Repertorio 596 del 01/07/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Le formalità pregiudizievoli sopra prodotte, dovranno essere cancellate con l'eventuale emanando Decreto di trasferimento. Determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita,comunque fornendo elementi di riscontro. Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi. La descrizione esatta da riportare nell emanata ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) e il relativo prezzo d'asta. Pagina5

6 CONSISTENZA VENDIBILE DELL IMMOBILE CONSISTENZE VEND. COEFF. RAGG PIANO TERRA L L PARZIALI TOTALI 10,00 11,50 115,00 1,00 115,00 3,00 3,80 11,40 1,00 11,40 CORTE E INGOMBRO SCALA 190,00 126,40 63,60 0,30 19,08 TERRAZZO 20,00 0,30 6,00 Mq. 151,48 L L PARZIALI TOTALI PIANO PRIMO 10,00 10,00 100,00 1,00 100,00 1,50 4,50 6,75 1,00 6,75 BALCONI 4,50 1,30 5,85 0,30 1,76 BALCONI 4,10 1,30 5,33 0,30 1,60 BALCONI 5,50 2,50 13,75 0,30 4,13 BALCONI 1,10 4,50 4,95 0,30 1,49 BALCONI 3,00 7,50 22,50 0,30 6,75 Mq. 122,46 L L PARZIALI TOTALI SOTTOTETTO 10,00 11,50 115,00 0,80 92,00 3,00 3,80 11,40 0,80 9,12 BALCONI 13,00 0,30 3,90 Mq. 105,02 CONSISTENZE IN DIFFORMITA' EDILIZIA TOTALI SEMINTERRATO AL GREZZO 155,00 0,50 77,50 COPERTURA SEMINTERRATO 135,00 0,30 40,50 Mq. 118,00 STATO AL 50% Mq. 59,00 TOTALE SUPERFICIE RAGGUAGLIATA VENDIBILE MQ. 437,96 Non considero nel computo la maggiore corte esterna utilizzata dall esecutata che è di proprietà demaniale. Pagina6

7 VALUTAZIONE Con la nota a seguire verificherò il valore commerciale (più probabile) del bene richiamato adottando la stima per costo di costruzione. Il ricavo - costo derivante dalle superfici edificatorie assumerà un entità specificata. Circa l area, la sua incidenza edificatoria si può congruamente valutare in ragione del 20% sul ricavo (costo) totale. In altri termini esaminerò i costi di costruzione necessari per la costruzione computando le spese di realizzazione (edili e impianti) e quelle complementari (progettazione, DL, ecc.) occorrenti alla cantierabilità edilizia. I ricavi - costi derivanti mi consentirà di determinare, quindi, anche l incidenza dell area. Una verifica finale del valore sarà suffragata dai parametri unitari desunti dall Agenzia del Territorio di Chieti, misurando il prodotto tra la consistenza ragguagliata vendibile e il prezzo medio unitario corrente. Da tutto ciò, avremo: DEFINIZIONE PARAMETRI MQ SUPERIFICIE RAGGUAGLIATA VENDIBILE (SR SNR) COMPRESE QUELLE RISCONTRATE IN DIFFORMITÀ SOMMANO MQ. 437,96 DETERMINAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE 1) OPERE EDILI E IMPIANTI MQ. /MQ. TOTALI SUPERIFICIE RAGGUAGLIATA VENDIBILE (SR SNR) COMPRESE LE DIFFORMITÀ RISCONTRATE 437,96 700, ,00 INFRASTRUTTURE E SISTEMAZIONE ESTERNA ,00 SOMMANO ,00 2) ONERI SUPPLEMENTARI PROGETTAZIONE E DIREZ.LAVORI ,00 ONERI DI PROGETTAZIONE E DI SICUREZZA ,00 BUCALOSSI ,00 SOMMANO ,00 TOTALI COSTI ,00 INCIDENZA VALORE AREA 20% ,40 SOMMA IL VALORE A BASE D'ASTA ,40 Pagina7

8 Il valore - costo derivante (di tipo rurale) e dunque pari a ,00. L area è stata congruamente computata in ragione del 20% sul valore costo totale, ovvero: V.area = ,00 * 0.20 = ,40. Ad analogo risultato si perverrebbe determinandola con l incidenza unitaria di mercato in termini di consistenza, ovvero misurando il prodotto tra i mq (minima consistenza aziendale per l assentibilità urbanistica del fabbricato costituito) ed 7,50/mq.; quindi Mq * 7,58/mq.= ,00. La valutazione si ritiene pertanto sufficientemente congrua. Una verifica finale ulteriore del valore TOTALE DEL CESPITE in esecuzione è suffragato dai parametri unitari desunti dall Agenzia del Territorio di Chieti, conferendoli al prodotto con la consistenza ragguagliata vendibile. Avremo: VERIFICA FINALE Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1. Provincia: CHIETI Comune: CHIETI Fascia/zona: Rurale/ZONA RURALE BRECCIAROLA Codice di zona: R4. Microzona catastale n.: 10 Destinazione Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Min Max Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Abitazioni civili NORMALE L 2,8 4 N Abitazioni di tipo economico Min Max NORMALE L 2,1 2,9 N Autorimesse NORMALE L 1,8 2,7 N Box NORMALE L 2,1 3 N Ville e Villini NORMALE L 4,1 5,8 N Superficie (L/N) VALORE CONGRUO MEDIO = 1025,00/MQ. Consistenza Valore/Mq. Valore Totale Mq. 437, ,00/Mq. Sommano Mq ,00 Il valore totale a base d asta e ritenuto congruo nella misura cautelativa di ,000. Esso sarà proposto in un lotto unico corrispondente ai subalterni catastali di cui all atto di pignoramento e ai subalterni Pagina8

9 rappresentati invece dalle pertinenze comuni dei beni non censibili (contraddistinti dai sub 1 e sub 4) assolutamente inscindibili dai primi, collegati rispettivamente alla corte esterna e al piano sottotetto. Nel prezzo a base d asta sarà ricompreso anche il valore del piano seminterrato realizzato abusivamente poiché è anch esso inscindibile dal contesto generale per le circostanze tecniche dedotte. Tutte le procedure catastali di perfezionamento o le regolarizzazioni urbanistiche sopra descritte, resteranno a carico dell eventuale aggiudicatario dell asta. DESCRIZIONE PER L AVVISO A BASE D ASTA LOTTO UNICO Il bene in esecuzione è costituito da un terreno edificatorio con sovrastante fabbricato pluriplano, a uso esclusivo, sito nel comune di Chieti, alla via Liri. Confina con la detta via (posta nell ambito di un area tratturale) da cui vi si accede, proprietà, salvo se altri. Lo stabile è formato da due piani in elevazione rispetto al piano di campagna (piano terra e primo), da un piano sottotetto e dal piano seminterrato realizzato in assenza di concessione edilizia. Si precisa che il piano sottotetto (cui vi si accede da una rampa di scale esterna) è utilizzato a fini abitativi nonostante gli spazi costruiti abbiano, sin dall origine del progetto, destinazione non residenziale. Il piano terra è occupato regolarmente a fini abitativi in maniera regolare, il piano primo rappresenta la dimora abituale dell esecutata e anch esso, urbanisticamente, è regolare. Al piano seminterrato trova posto un ampio locale realizzato in difformità edilizia, senza alcuna concessione a costruire; i locali si sviluppano per due lati: a nord si dipartono dal fabbricato principale per occupare anche una parte della particella n (di proprietà dell esecutata), a ovest si discernono dallo stesso fabbricato per protrarsi verso l area tratturale contraddistinta dalla particella n. 615 (di proprietà demaniale). La copertura dei detti locali realizzati in difformità, piana, costituisce anche la maggior consistenza del terrazzo antistante l appartamento del piano terra. I vani risultano essere allo stato rustico e rappresentano una destinazione promiscua, indirizzata all immagazzinamento di materiale di ogni tipo. Tutte le procedure catastali di perfezionamento e le regolarizzazioni urbanistiche sopra descritte, resteranno carico dell eventuale aggiudicatario dell asta. DATI CATASTALI L immobile è contraddistinto alla data odierna nel Catasto Urbano del Comune di Chieti al Foglio 45, Particella 521 sub 2,ZC.2 Cat. A/3 classe 3, vani 5 RC 593,93 (piano terra); Particella 521 sub 3,ZC.2 Cat. A/2 classe 6, vani 5 RC 712,71 (piano primo); Pagina9

10 Particella 521 sub 1, Bene comune non censibile (corte esterna); Particella 521 sub 4, Bene comune non censibile ai sub 2-3 (piano sottotetto). Nel Catasto Terreni l area di sedime (tra coperto e scoperto) è in vece contraddistinta al foglio di mappa n. 45, particella 521, quale Ente Urbano di mq. 190,00. Sono ricompresi i diritti comuni di passaggio sulla corte tratturale contraddistinta nel Catasto Terreni al foglio 45, particella 615, parte, di proprietà del Demanio. PREZZO BASE D ASTA EURO ,00 (Quattrocentoquarantottomila/00) 23 maggio 2011 Si allegano alla presente consulenza : A Elaborati Grafici identificativi, Visure catastali e ipotecarie; Documentazione fotografica. Il Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Maurizio SCURCI Pagina10