TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDIMENTO N. 35/13 R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDIMENTO N. 35/13 R.G.E. PERIZIA DI STIMA Immobile ad uso residenziale sito alla c.da San Giuseppe del Comune di Vallesaccarda (AV) Pag. 1

2 1. PREMESSA INDICE 2. LE OPERAZIONI PERITALI - INCARICO 3. OPERAZIONI PERITALI 3.1 VERIFICA DOCUMENTAZIONE 3.2 INDIVIDUAZIONE DEI BENI 3.3 VERIFICA REGOLARITA URBANISTICA 3.4 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI 3.5 VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA 3.6 CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE 3.7 VALORE DEL FABBRICATO PER SINGOLA UNITA' ALLEGATI 4. ALLEGATO 1: DOCUMENTAZIONE ESTRATTA C/O UFFICIO TECNICO COMUNALE 5. ALLEGATO 2: ISPEZIONE C/O STATO CIVILE 6. ALLEGATO 3: ISPEZIONE C/O AGENZIA DEL TERRITORIO. 7. ALLEGATO 4: GRAFICI DI RILIEVO 8. ALLEGATO 5: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 9. ALLEGATO 6: VERBALE DI SOPRALLUOGO Pag. 2

3 PAR. 1 PREMESSA Il sottoscritto geom. Giacomo Santarcangelo, iscritto al n. 992 dell Albo professionale dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Benevento, con studio tecnico in Benevento alla via Cupa dell Angelo, 36, è stato nominato dall Ill.mo Sig. Giudice dott. Michele CUOCO, nell udienza del 15 Aprile 2014 quale CTU per la valutazione di un immobile sito in Comune di Vallesaccarda (AV) alla C.da San Giuseppe, oggetto di procedimento esecutivo n. 35/13 RGE. Pag. 3

4 PAR. 2 LE OPERAZIONI PERITALI INCARICO Di seguito si riportano i quesiti formulati nel conferimento di incarico: a) All esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio tecnico Erariale; b) All esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, dell eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c) Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il tecnico provvederà alla indicazione della eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari alla eliminazione dell abuso (ove non sanabile). d) All identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, la sua correzione o redazione; qualora le operazioni di accatastamento richiedano una spesa superiore alla somma di 1000,00 il consulente è autorizzato a richiedere l anticipazione della stessa direttamente al creditore procedente, segnalando alla G.E. l eventuale omissione; Pag. 4

5 e) All indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; f) Alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente o quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; g) Ad acquisire ogni informazione concernente: L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; Eventuali cause in corso; La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h) Alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile, della superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura; Pag. 5

6 PAR. 3 OPERAZIONI PERITALI 3.1 VERIFICA DOCUMENTAZIONE Preliminarmente ad ogni operazione peritale, il sottoscritto geom. Giacomo Santarcangelo ha effettuato una verifica della documentazione a corredo dell Atto di Pignoramento Immobiliare presentato dalla Banca Popolare di Bari contro omissis. L esame della stessa ha evidenziato che è stata presentata la seguente documentazione: Agenzia delle Entrate di Avellino - atto di iscrizione ipotecaria relativo alla p.lla 536 subalterno 2 del Foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Agenzia delle Entrate di Avellino - atto di iscrizione ipotecaria relativo alla p.lla 536 subalterno 3 del Foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Agenzia delle Entrate di Avellino - atto di iscrizione ipotecaria relativo alla p.lla 536 subalterno 4 del Foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Agenzia delle Entrate di Avellino - atto di iscrizione ipotecaria relativo alla p.lla 536 subalterno 5 del Foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Tribunale Ordinario di Benevento - Iscrizione a ruolo di Istanza di Vendita di beni immobiliari; Tribunale di Benevento - Atto di avviso ex art. 498 c.p.c. Tribunale di Ariano Irpino - Atto di pignoramento immobiliare Certificato notarile ipo-catastale; Pag. 6

7 3.2 INDIVIDUAZIONE DEI BENI Dopo aver visionato la documentazione presentata e il conferimento di incarico in cui si dava mandato per il solo immobile identificato al foglio 6 del Comune di Vallesaccarda particella n. 536 subalterni 2,3,4 e 5 il sottoscritto procedeva ad acquisire la documentazione inerente l'immobile oggetto di pignoramento. In particolare sono stati richiesti i seguenti documenti: UFFICIO DEL TERRITORIO: Visura storica della Particella 536 subalterno 1 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Visura storica della Particella 536 subalterno 2 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Visura storica della Particella 536 subalterno 3 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Visura storica della Particella 536 subalterno 4 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Visura storica della Particella 536 subalterno 5 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Planimetria catastale della particella 536 subalterno 2 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Planimetria catastale della particella 536 subalterno 4 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Planimetria catastale della particella 536 subalterno 5 del foglio 6 del Comune di Vallesaccarda; Elenco dei subalterni della particella 536 del foglio 6 allegato all accatastamento dell immobile; Elaborato Planimetrico allegato alla domanda di accatastamento della p.lla 536 del Foglio 6, con individuazione dei vari subalterni costituenti l edificio; Elaborato Planimetrico - estratto di mappa; Pag. 7

8 UFFICIO TECNICO COMUNALE Copia del titolo autorizzativo per la realizzazione del fabbricato sito alla C.da San Giuseppe - Concessione in Sanatoria n. 18 del 22/03/2007 rilasciata dal Comune di Vallesaccarda con Prot. n del 13/04/2007; Copia dei grafici allegati; Certificato di destinazione urbanistica STATO CIVILE DEL COMUNE DI VALLESACCARDA Certificato di morte del sig. omissis; Situazione di famiglia originario; Pag. 8

9 A seguito dell esame della suddetta documentazione, il sottoscritto può affermare che l immobile oggetto della presente relazione è ubicato alla C.da San Giuseppe del Comune di Vallesaccarda (AV) ed è identificato catastalmente al Foglio 6 p.lla 536 subalterni 2,3, 4 e 5. Successivamente, previa convocazione effettuata a mezzo Raccomandata A.R. del 25/07/2014 e regolarmente recapitata, in data 30/07/2014 si è recato sul posto ove sorge l'immobile per appurare tutte le informazioni utili all'espletamento dell'incarico. In tale occasione ha cercato di trovare una soluzione transattiva della questione, anche se non è stato possibile trovare una bonaria definizione. Il sottoscritto ha proceduto ad individuare l'ubicazione precisa dell'immobile, ad effettuare un dettagliato rilievo fotografico, nonchè a procedere ad un rilievo metrico dell'immobile al fine di individuare l'esatta consistenza ovvero rilevare eventuali abusi edilizi. Pag. 9

10 Dall'esame della documentazione si rileva che detto immobile era, all'atto del pignoramento, di esclusiva proprietà del sig. omissis, nato a omissis il omissis coniugato con omissis in regime di comunione dei beni, ma titolare del fabbricato in via esclusiva in quanto trattavasi di bene personale. Durante il sopralluogo è emerso che il sig. omissis è deceduto in data omissis come da certificato di morte allegato lasciando quali eredi legittimi i sigg. (All. n. 2): - omissis, nato a omissis il omissis - Figlio; - omissis, nato a omissis il omissis - Figlio; - omissis, nato a omissis il omissis - Figlio - omissis nata a omissis il omissis - Coniuge vivente; Pag. 10

11 3.3 VERIFICA REGOLARITA URBANISTICA Il fabbricato di cui al presente procedimento risulta essere un immobile a più piani fuori terra, realizzato con un iniziale Decreto Sindacale n del 26/09/1984 rilasciato in base alla Legge n del 1962 e n. 219/81 (Leggi sulla ricostruzione post sisma) e successiva Concessione Edilizia in Sanatoria n. 18 del 22/03/2007 rilasciata con Prot. n del 13/04/2007 dal Comune di Vallesaccarda come da documentazione in atti (All. 1). In sede di sopralluogo è stato effettuato un rilievo della consistenza dell'immobile, nonchè della destinazione d'uso dei locali in modo da procedere ad una verifica della regolarità urbanistica dello stesso e di eventuali opere abusive realizzate. Da quanto rilevato è emerso che vi sono alcune discordanze tra i titoli autorizzativi rilasciati dal Comune di Vallesaccarda, la consistenza catastale con quanto effettivamente realizzato. In particolare è emerso che il titolo amministrativo ultimo (Concessione in Sanatoria n. 18/2007) rilasciato dal Comune di Vallesaccarda, autorizzava il proprietario alla realizzazione di: Piano seminterrato adibito a deposito, autorimessa, cantina e cucina oltre ad un volume tecnico inaccessibile; Piano terra o rialzato adibito a cicile abitazione con ampio porticato; Piano sottotetto adibito a civile abitazione; Le planimetrie catastali depositate presso l'ufficio del Territorio di Avellino riportano la seguente consistenza: Piano seminterrato identificato con la p.lla 536 sub. 5 consistente in un locale autorimessa; Piano seminterrato identificato con la p.lla 536 sub. 4 consistente in tre ambienti destinati a deposito; Piano terra o rialzato identificato con la p.lla 536 sub. 2 consistente in appartamento composto da 5 vani oltre cucina e doppi servizi oltre ad un vano a piano seminterrato; Piano sottotetto o secondo identificato con la p.lla 536 sub 3 IN CORSO DI COSTRUZIONE Pag. 11

12 Dallo sviluppo delle misurazioni effettuate in sede di sopralluogo è emerso che: Il piano seminterrato ha destinazione d'uso a residenza (non conforme a quanto autorizzato) e la consistenza è maggiore di quella autorizzata in quanto è stata realizzato un ulteriore vano, nonchè un porticato che corre su tutto il fronte del fabbricato stesso come si evince dalla foto n. 1 e identificato in rosso sulla pianta redatta dal sottoscritto (All. n. 4); Il piano terra ha destinazione d'uso a residenza (conforme a quanto autorizzato) ma risulta con una maggiore superficie non residenziale data dalla realizzazione del porticato in modo diverso da quanto autorizzato- come si evince dalla foto n. 2 e identificato in rosso sulla relativa piantina redatta dal sottoscritto (All. n. 4); Il piano primo o sottotetto ha destinazione d'uso a residenza (conforme a quanto autorizzato), ma risulta con una maggiore superficie sia essa residenziale che non residenziale data da una diversa distribuzione degli spazi e dei balconi come si evince dalla foto n. 3 e identificato in rosso sulla relativa piantina redatta dal sottoscritto (All. n. 4), inoltre si rileva che le opere di finitura sono state completate per cui si deve aggiornare la situazione catastale in quanto non è più "in corso di costruzione"; Alla luce di quanto sopra detto il fabbricato risulta parzialmente abusivo, anche se le opere realizzate in difformità non pregiudicano l'intero stabile, ma possono essere autonomamente trattate con una richiesta di Sanatoria Edilizia. Dall'esame del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dall'utc del Comune di Vallesaccarda, si evince che il fabbricato è ubicato in zona "E" del vigente P.d.F. (Programma di Fabbricazione) con indici di fabbricabilità molto bassi, per cui è da verificare la reale possibilità di procedere ad una sanatoria globale delle opere eseguite. Infatti gli indici applicati sono: Indice densità fondiaria 0,03+0,07 Indice di copertura 0,10 Altezza max consentita mt. 7,50 Volume max mc. 1000,00 n. max piani fuori terra n. 2 Pag. 12

13 Distanza dai confini mt. 5,00 Distanza tra fabbricati mt. 10,00 Non risultano depositati calcoli strutturali per le opere successivamente realizzate e non si esclude un eventuale ripristino ab origine dell'immobile per riportarlo alle consistenze autorizzate. Pag. 13

14 3.4 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Da quanto si è rilevato durante la fase di sopralluogo, il fabbricato identificato con il mappale 536 subalterni 2,3,4 e 5 del Foglio di mappa 6 del Comune di Vallesaccarda è in possesso degli eredi del sig. omissis. Pag. 14

15 3.5 VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA Il sottoscritto C.T.U. ha provveduto ad eseguire visure presso il Comune di Vallesaccarda, l'ufficio del Territorio e presso la Conservatoria dei RR.II., nonchè a visionare la relazione notarile rilasciata. omissis. Da tali visure risulta che l'immobile all'atto del pignoramento era di proprietà del sig. Pag. 15

16 3.6 CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE Il sottoscritto C.T.U. ha proceduto alla valutazione dell'immobile oggetto del presente procedimento con il metodo del M.C.A. (Market Comparision Approach) che è una procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili. Tale procedura si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell'immobile da valutare. Il metodo è riconosciuto come uno dei più attendibili a livello mondiale e riportato anche nella circolare della Banca d'italia del 27 dicembre 2006 n. 263 con la quale ha introdotto una serie di requisiti attinenti alla corretta valutazione degli immobili e ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione. Il market comparision approach è composto dai seguenti documenti: - parametri del segmento di mercato; - tabella dei dati; - tabella dei prezzi marginali; - tabella di valutazione; - sintesi conclusiva; I parametri del segmento di mercato riguardano i rapporti mercantili e le informazioni quantitative e qualitative del segmento di mercato di appartenenza dell'immobile da valutare e degli immobili di confronto. La tabella dei dati contiene le caratteristiche dell'immobile da valutare e dell'immobile o degli immobili di confronto (comparabili). La tabella dei prezzi marginali riporta per ogni caratteristica quantitativa e qualitativa presa in esame e per ciascun comparabile, il prezzo marginale della singola caratteristica. I prezzi marginali possono essere calcolati in termini percentuali riferiti al prezzo dei comparabili e in termini di valore. Pag. 16

17 La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati dei comparabili e le caratteristiche immobiliari prese in esame (elementi di confronto). Il prezzo corretto è il valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione riferito al prezzo del comparabile in esame. Se i comparabili sono due o più, il valore di mercato dell'immobile da valutare è rappresentato dalla media aritmetica o dalla media ponderata. Per redigere la presente valutazione ci si è avvalsi della banca dati che pubblica semestralmente un listino dei valori al metro quadro per zona e per tipologia abitativa, basato sulle transazioni effettivamente concluse nel semestre precedente. Si è, quindi, utilizzato il criterio valutativo di mercato. che nasce dalla comparazione del bene oggetto di esame con altri beni simili recentemente alienati. Ricapitolando i dati: Ubicazione Destinazione dell'immobile Residenziale Provincia di Avellino Comune di Vallesaccarda Zona Periferia Via Località San Giuseppe Disponibilità dell'immobile L'immobile è occupato dagli eredi del sig. omissis e, quindi, può essere considerato "libero" e il valore dell'immobile può definirsi pieno. Sul mercato immobiliare della zona il fabbricato in oggetto può essere preso in considerazione da compratori che sono interessati all'acquisto per occuparlo, meno da interlocutori che una volta acquistato l'immobile lo affittano per produrre reddito. Pag. 17

18 3.6.3 Descrizione sintetica dell'immobile Tipologia dell'immobile: L'unità è posta si più piani: Numero di piani dell'edificio: L'unità è posta dal piano: al piano: Fabbricato pluripiano Si 3 S1 2 L'immobile rientra nella tipologia di immobili corrispondenti alla tipologia media, è suddiviso in 3 unità immobiliari indipendenti e solo questa caratteristica lo rende interessante per potenziali acquirenti. Non vi sono vincoli architettonici Disposizione dell'immobile L'immobile in oggetto si articola su più livelli autonomamente usufruibili e risulta ben distribuita la zona notte dalla zona giorno. L'edificio si dispone su un piano seminterrato e due piani fuori terra. L'immobile è stato realizzato tra il 1984 e il 2005; l'immobile non è più protetto dalla garanzia del costruttore. Necessita di alcune manutenzioni. La distribuzione dei locali è soddisfacente Caratteristiche dell'edificio L'accesso all'edificio è nella norma, non sono presenti finiture di spicco, che possono elevarne il valore. Le parti comuni non richiedono interventi. Questo aspetto è rilevante per la quantificazione del valore dell'unità. Pag. 18

19 L'immobile non ha servizio di portineria, la gestione delle spese non sono appesantite da questa voce. L'immobile è dotato di ingressi autonomi per ogni singola unità. pregio. Ogni unità abitativa è dotata di una zona giorno e una zona notte con finiture di buon Ogni unità è dotata di due bagni, per cui tale caratteristica è un valore aggiunto (ospiti e privato oppure bagno principale e bagno di servizio). Il fabbricato è dotato di spazio esterno, questo elemento è realmente importante per completare le caratteristiche dell'immobile. Le unità immobiliari che compongono il fabbricato hanno affacci su più facciate con un ottimo ricircolo di aria ed una buona illuminazione. La vista dell'immobile non è particolare, non influisce sul valore dell'immobile. L'immobile non è dotato di ascensore. In unità poste a piani alti la mancanza dell'ascensore è fortemente penalizzante. La superficie commerciale dell'unità immobiliare è data dalla superficie utile residenziale al netto dei divisori interni e dalle superfici dei balconi e/o terrazzi corretti con il coefficiente 0,30 per ottenere la superficie commerciale. Si assume anche il fattore correttivo 0,80 per il piano seminterrato. Piano Seminterrato mq. 200,08 x 0,80 = mq. 160,05 Piano terra mq. 179,40 Piano Secondo (mansarda) mq. 127,08 Superfici non residenziali (Terrazzi e balconi) mq. 115,80 x 0,30 = mq. 34,74 SUPERFICIE TOTALE COMMERCIALE Mq. 501,27 Pag. 19

20 3.6.6 Stato dell'edificio L'immobile è in discreto stato di conservazione e questo aspetto attribuisce all'immobile qualità. L'immobile richiede un piccolo intervento di pitturazione solo al piano seminterrato Il livello delle pavimentazioni sono nella media. I muri sono finiti con intonaco civile e pitturazione Le porta d'ingresso non sono blindate. Il livello delle porte interne è medio. Al piano secondo deve essere ultimato un bagno Considerazioni generali di mercato L andamento dei prezzi nei prossimi sei mesi, all interno della stessa zona, sarà tendenzialmente stabile. In base all incarico ricevuto sono state analizzate:le caratteristiche del bene e i suoi vincoli;la situazione urbanistica;le potenzialità del mercato immobiliare della zona e le caratteristiche dell immobile. Il valore dell immobile, comparato con immobili similari, viene stimato all'interno di una forbice di prezzo in cui il valore minimo è il valore prudenziale di sicuro realizzo e il valore massimo è il valore ottimistico che è possibile realizzare con il verificarsi di condizioni particolarmente favorevoli, tenendo conto di tutto ciò che influisce sul prezzo stesso. E' bene sottolineare che il fabbricato, così come detto nei paragrafi precedenti è parzialmente abusivo, per cui, anche se le opere realizzate in difformità possono essere sanate e/o si può procedere al ripristino originario dello stato dei luoghi, il valore di mercato scende sensibilmente in quanto deve tener presente sia le eventuali spese per la sanatoria (oneri urbanistici e tecnici) sia le eventuali spese per il ripristino ab origine del fabbricato. Pag. 20

21 Per tale motivo il prezzo unitario a mq. può oscillare da 300,00 /mq ad un massimo di 500,00 /mq, per cui, applicando tali valori alla consistenza complessiva dell'immobile si ha: Valore minimo ,00 Valore massimo , Valutazione dell'immobile Pertanto alla luce di quanto sopra il valore dell'immobile è dato dalla media aritmetica dei due valori. Valore dell'immobile ,00 Pag. 21

22 3.7 VALORE DEL FABBRICATO PER SINGOLA UNITA' Dall'esame dei certificati catastali e dalla reale distribuzione degli ambienti, il bene oggetto della presente valutazione può essere valutato anche per singola unità abitativa. Tale valutazione consente una più veloce collocazione sul mercato immobiliare, per cui di seguito vengono riportati i valori per singola unità. Piano terra (p.lla 536/2) ,00 Piano Primo (p.lla 536/3) ,00 Piano secondo (p.lla 536/4) ,00 Tanto doveva il sottoscritto in ottemperanza all'incarico conferitogli. Benevento, 19/11/2014 Il C.T.U. geom. Giacomo SANTARCANGELO Pag. 22