La libera circolazione delle persone e il mercato dell alloggio. Riassunto

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1 La libera circolazione delle perone e il mercato dell alloggio Riaunto Luglio 2009

2 tudio u incarico dell Ufficio federale delle abitazioni Autori: ilvio Graf Armin Jan Daniel ager Contatto: ilvio.graf@zhaw.ch

3 RIAUNTO Il preente modulo 2 dello tudio Peronenfreizügigkeit und Wohnungmarkt ( Libera circolazione delle perone e mercato dell alloggio trad.) fa parte di un progetto più ampio per la creazione di un itema di orveglianza del mercato dell alloggio con l obiettivo di regitrare gli effetti della libera circolazione delle perone ul mercato dell alloggio. Dopo aver identificato nel modulo 1 in un eame a livello nazionale gli effetti della domanda dei nuclei familiari tranieri attuali e averli ritenuti poco problematici, l eame arà ora rivolto all evoluzione regionale in modo da porre le bai per un itema di orveglianza. Il itema di indicatori che verrà utilizzato motra, ulla bae delle trutture dei nuclei familiari tratti dal campione rappreentativo RIFO 2005, l evoluzione della domanda delle divere clai di reddito uddivie in proprietari e locatari. La domanda è confrontata con l evoluzione dell offerta di alloggi in bae a una uddiviione che vede da un lato le abitazioni di cotruzione nuove e rinnovate e dall altro le abitazioni vecchie. Queto confronto, inieme a una erie di indicatori, porta a una tipizzazione dei mercati degli alloggi a livello nazionale e per le agglomerazioni di Ginevra, Bailea, Berna, Loanna, Zurigo, Lugano/Chiao e Kreuzlingen/Cotanza (Turgovia/an Gallo). itema di indicatori In un primo momento vengono confermati i riultati del modulo 1: Riultati i nuclei familiari tranieri ono in media più grandi di quelli vizzeri; i nuclei familiari tranieri occupano di olito abitazioni più piccole di quelli vizzeri; i nuclei familiari tranieri ono etremamente preenti nel mercato degli alloggi in quanto tralocano peo, oprattutto nei primi anni; l alta qualificazione degli immigrati e il relativo reddito elevato portano a una preione nei egmenti più intereanti; uno potamento del ceto medio i ricontra oprattutto nelle agglomerazioni del bacino lemanico e a Zurigo. Eenzialmente, il itema di indicatori ha lo copo di documentare eventuali effetti della libera circolazione delle perone, in particolare perché nel modulo 1 non i è potuto provare neun effetto a livello nazionale, mentre gli indizi alludevano a un effetto regionale. Attravero l analii degli indicatori i può eeguire una tipizzazione dei mercati regionali. Tuttavia, c'è tato un effetto marcato anche a livello nazionale, in particolare a caua della forte immigrazione avvenuta nel Quet effetto i baa ui notevoli potamenti di reddito verificatii già negli anni precedenti, come motrano l illutrazione 1 relativa alle abitazioni di proprietà e l illutrazione 2 per gli alloggi in affitto. 1

4 Illutrazione 1: cambiamento nella truttura della domanda oddifatta nel ettore delle abitazioni di proprietà (in bae alle clai di reddito) Variazione del numero di nuclei familiari in bae alle clai di reddito Affluo/traloco / numero di nuclei familiari 2003 tranieri vizzeri -30'000-20'000-10'000-10'000 20'000 30'000 40'000 tranieri vizzeri 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Fonte: RIFO e proprio calcolo Nel ettore delle abitazioni di proprietà (ill. 1) i verifica uno potamento del reddito vero l alto, con relativi effetti ulla domanda. Allo teo tempo, attira l attenzione il fatto che per le abitazioni di proprietà i ricontrano tai di crecita più elevati dei nuclei familiari tranieri ripetto al ettore degli alloggi in affitto. Tuttavia, queta tendenza è motivata dal fatto che il numero di nuclei familiari nel ettore delle abitazioni di proprietà è molto bao. Nel 2007 la quota dei nuclei familiari tranieri proprietari ripetto al totale dei nuclei familiari in vizzera era oltanto del 2,9% 1. Illutrazione 2: variazione di truttura della domanda realizzata nel ettore degli oggetti locativi (in bae alle clai di reddito) Variazione del numero di nuclei familiari in bae alle clai di reddito Affluo/traloco / numero di nuclei familiari 2003 vizzeri tranieri tranieri vizzeri -60'000-40'000-20'000-20'000 40'000 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Fonte: RIFO e proprio calcolo Il grande potamento dei redditi vero l alto i ricontra anche nel mercato degli alloggi in affitto (ill. 2). Quete variazioni di reddito e di patrimonio ono la bae per l evoluzione ui mercati degli alloggi, tipizzati come egue: B: bilanciato i : trutturalmente inufficiente nei egmenti uperiore e inferiore (m: egmento intermedio) 1 La quota di proprietari dei nuclei familiari tranieri i colloca al 17,5% (ripetto al 45,4% dei nuclei familiari vizzeri). Va tuttavia ottolineato che queti dati i baano u time della Rilevazione ulle forze di lavoro in vizzera e non u una rilevazione completa quale il cenimento. 2

5 : quantitativamente inufficiente con domanda uperiore all'offerta : (patrimonio) riultato di mercato dovuto parzialmente alla libera circolazione delle perone (immigrazione) Nella tabella 1 è riaunto il riultato dell analii. Per una migliore viualizzazione i ono aggiunti dei colori alle caelle. e il patrimonio nel compleo è troppo eiguo e la ituazione è parzialmente dovuta alla libera circolazione delle perone, il colore celto è il roo. e i tratta oltanto di una carenza trutturale di approvvigionamento, il colore corripondente è il blu. È anche poibile che la libera circolazione delle perone contribuica al migliore utilizzo maimo di un patrimonio immobiliare in tal cao la caella è contraegnata in verde. e la ituazione del mercato non preenta alcuna conneione con l immigrazione, non è attribuito neun colore. Tabella 1: tipizzazione del mercato nazionale e delle agglomerazioni vizzera Proprietà Affitto Proprietà Affitto Zurigo B B i Bailea B B B B Ginevra Berna B B B B Loanna B Chiao / Lugano B B an Gallo / Turgovia B B B B Propria rappreentazione Come motra la tabella, a caua degli potamenti di reddito e dell'attività prevalente dei nuclei familiari tranieri nel mercato degli alloggi in affitto, nel 2008 i avvertono effetti a livello nazionale e preciamente nel egmento di prezzo uperiore del mercato degli alloggi in affitto. La carità nel egmento di prezzo uperiore delle abitazioni di proprietà, tuttavia, non è reale, in quanto la quota dei nuclei familiari tranieri è troppo eigua ripetto a quella delle abitazioni di proprietà, anche e la percentuale delle perone che tralocano è nettamente più alta. A livello regionale riultano caelle colorate di roo oltanto nella vizzera latina. Le ituazioni di carità del mercato a Ginevra e Loanna ono in parte cauate dall immigrazione. Lo teo i può preumere anche in Ticino nel ettore delle abitazioni di proprietà. Nell agglomerazione di Zurigo la libera circolazione delle perone ha principalmente effetto ulla truttura del mercato degli alloggi in affitto in quanto genera carità nel egmento di prezzo uperiore del mercato e in parte anche in quello inferiore per via della più intena attività di rinnovo. e i tiene conto che il 2008 è tato un anno di immigrazione aolutamente di punta, l effetto a livello nazionale può eere definito come moderato. Nel compleo, la parte dell offerta ha tenuto bene il pao. Infine, non va dimenticato che la libera circolazione delle perone nel mercato degli alloggi è in alcuni cai del tutto gradita. A Bailea e anche in Ticino la libera circolazione contribuice nel ettore degli alloggi in affitto a rafforzare la domanda e a migliorare lo fruttamento del patrimonio immobiliare. 3

6 Per la creazione dell attuale itema di indicatori prima di tutto i è dovuto ovviare a una mancanza di informazioni ricontrata nel modulo 1 riguardo agli emigranti, ai frontalieri, e alle perone con permeo di oggiorno di breve durata. Emigrazione Frontalieri Formazione di agglomerazioni e egregazione Perone con permeo di oggiorno di breve durata Annualmente emigrano dalla vizzera circa 2000 perone. Queta cifra non embra eere enibilmente aumentata con l introduzione della libera circolazione delle perone. Un immigrazione alla frontiera per lavorare in vizzera come pendolare e approfittare del bao coto della vita all etero embra eere particolarmente diffua oltanto nell agglomerazione di Ginevra. Tuttavia, anche in queto cao non ono più di 400 l anno le perone che cercano domicilio dall altra parte della frontiera per lavorare come pendolari in vizzera. I frontalieri, il cui numero ha continuato ad aumentare e dei quali il 60% oggiorna in tre delle regioni eaminate in relazione a queto punto, oia Ginevra, Bailea e Ticino, hanno motrato finora poco interee a tabiliri in vizzera. i delinea piuttoto un forte aumento delle perone domiciliate nelle regioni dei ripettivi tati confinanti. Lì la popolazione aumenta più velocemente che ul lato della frontiera vizzera. L attività di cotruzione è in parte più dinamica, i prezzi degli immobili algono più velocemente, oprattutto in Francia, e hanno iniziato ad avvicinari al livello di quelli vizzeri. Inoltre, le regioni di frontiera i adeguano alla ituazione e intraprendono empre più progetti comuni relativi alla circolazione per riolvere i problemi di traporto in rapido aumento. Queti hanno lo copo di dirigere i flui di frontalieri u corie regolate in modo itematico e di andare incontro alla maggiore domanda di alloggi con una pianificazione territoriale. Come riultato finale, ci i deve attendere una forte formazione di agglomerazioni al di là della frontiera, oprattutto dove la carenza di alloggi impedice di tabiliri in vizzera. Queta coniderazione vale oprattutto per il Cantone di Ginevra. Ripetto a oggi i prevede una variazione della egregazione: a decidere il luogo in cui i abita arà non tanto la nazionalità quanto il reddito. I ricchi, ia vizzeri che tranieri, abiteranno empre più vicino al centro e approfitteranno delle funzioni centrali del poto e dei vantaggi ficali, mentre le face a bao reddito abiteranno ai margini delle agglomerazioni, in vizzera come all etero. In tutte le altre regioni eaminate i legami ociali ono tuttavia talmente olidi che la preione economica dovrà eere relativamente forte perché i giunga a uno potamento del luogo di domicilio al di là della frontiera. Fintanto che il mercato del lavoro e i collegamenti delle vie di comunicazione lo conentono, i frontalieri continueranno a viaggiare e non cambieranno domicilio. Il contingente di perone con permeo di oggiorno di breve durata ia dagli tati UE15/AEL che dagli altri tati i è viluppato fino al 2007 in modo imile a quello dei titolari di un permeo B o C e dei frontalieri, parallelamente alla ituazione congiunturale e occupazionale generale in vizzera. A metà 2007 i può tuttavia contatare una rottura trutturale. Il numero delle perone con permeo di oggiorno di breve durata è diminuito di circa il 13%. Infatti, in eguito all abrogazione dei contingenti di immigrati nel giugno del 2007, la maggior parte di quete perone ha celto ormai la poibile permanenza prolungata. i ricontra un netto cambiamento anche nella qualificazione delle perone che vengono in vizzera per un oggiorno di breve durata. Mentre anche in queto cao aumono empre più importanza dal punto di vita numerico le perone attive qualificate, il numero dei lavoratori meno qualificati diminuice. I titolari di un permeo di oggiorno di breve durata ono per lo più giovani e enza famiglia, in buona parte provenienti anche da Paei terzi, come ad eempio l India o gli tati Uniti. 4

7 La domanda di alloggi delle perone che i trovano in vizzera oltanto per un periodo breve è compota da due egmenti chiaramente ditinti. Da un lato ono richieti alloggi ammobiliati di prezzo elevato al centro delle agglomerazioni più dinamiche e per i quali i pagano talvolta prezzi eorbitanti. Dall altro i mettono a dipoizione dei lavoratori con alari più bai dei ettori dell'edilizia, dell'indutria alberghiera e dei ervizi vecchi edifici in poizioni favorevoli e in attea di rinnovo o di demolizione, talvolta di cara qualità. Queti lavoratori ono infatti pronti a rinunciare per un breve periodo a determinate comodità e ciò conente loro di ottenere un maggiore riparmio. Mentre la domanda di alloggi dei lavoratori non qualificati non è in grado di oppiantare i locatari già preenti ul mercato e rappreenta piuttoto una oluzione tampone benvita dai locatori, la domanda dei lavoratori qualificati può invece procurare una certa tenione nelle zone privilegiate. 5