TRIBUNALE DI FORLI. Ill.mo Sig. Giudice Delegato Dott.ssa M.C. Salvadori. Fall.to n 46/04. Curatore del fallimento Dott. Vanni Tampieri.

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1 TRIBUNALE DI FORLI Ill.mo Sig. Giudice Delegato Dott.ssa M.C. Salvadori Fall.to n 46/04 Curatore del fallimento Dott. Vanni Tampieri. ****************** Il Dott. Tampieri Vanni, domiciliato in Forlì via Giove Tonante n 16, nominato curatore del fallimento in intestazione, premesso: * che in data 07/06/2005 è stato depositato l inventario dei beni mobili del fallimento nonché dei soci in proprio; * che i soci in proprio sono proprietari di immobili siti in Civitella di Romagna (FC); * che è già stata depositata una perizia di valutazione dei citati immobili redatta dal Geom. Mancini Luigi; * che in base alla nuova normativa sulle vendite immobiliari la perizia di valutazione del Geom. Luigi Mancini andrebbe integrata; * che esistono, altresì, ragionevoli i dubbi sulla corretta valutazione. chiede: di nominare altro perito estimatore che, vista la perizia del Geom. Luigi Mancini, rediga altra perizia attendendosi alla nuova normativa ed, in ogni caso, rispondendo ai seguenti quesiti: 1) identifichi i beni di appartenenza del fallimento con precisazione dei confini e dei dati catastali, descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale; 1

2 2) proceda alla stima dei singoli beni, indicandone i criteri adottati; 3) nell ipotesi di più quote, accerti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione comporti lo svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda vivibilità, a predisporre un progetto di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; 4) prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili; 5) precisi tutte le eventuali trascrizioni ed iscrizioni nel ventennio, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta; 6) dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di sucessione, ecc..); 7) riferisca sullo stato di possesso dell immobile/degli immobili, con indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civile del matrimonio, ecc..), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, accertando in quest ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza 2

3 del contratto, il termine di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso alleghi tutti i documenti rinvenuti; 8) provveda a verificare l esistenza di formalità, vincoli e/o oneri di qualsiasi natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli eventuali vincoli di natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello/degli stesso/stessi o connessi con il suo/loro carattere storico-artistico (es: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc..), che resteranno a carico dell acquirente; 9) provveda a verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravante sui beni che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 10) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge e con quali oneri prevedibili; 11) provveda a verificare il regime fiscale dell immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad I.V.A.); nel caso di doppio regime, provveda a suddividere il valore dell immobile a seconda del regime fiscale al quale è soggetto. Quanto premesso, il Giudice Dott.ssa M.C. Salvatori nominava il Geom. Mara Tramonti di Civitella di Romagna, per la stima degli immobili indicati nell istanza con incarico di rispondere ai quesiti formulati. 3

4 ************* - NB : per una veloce leggibilità della relazione si riporta solo la parte relativa alla descrizione e all individuazione dell immobile, omettendo la parte dei quesiti relativi alle ricerche e alle visure ipocatastali. - Risposta ai quesiti ) identifichi i beni di appartenenza del fallimento con precisazione dei confini e dei dati catastali ; F) Unità immobiliare ad uso residenziale sita in Comune di Civitella di Romagna, via Gramsci n 7, censito al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 73; Particella 129 sub. 7, categoria A/4 di classe 3, consistenza 4 vani, Rendita Catastale. 181,79. Oltre i proporzionali diritti sulle parti comuni esterne e interne, fra i quali l area cortilizia coperta e scoperta identificata al C.T. del Comune di Civitella di Romagna, al Foglio 73, Particella 129, Ente Urbano di mq. 786 catastali, l ingresso e la corte antistante la via Gramsci rispettivamente identificati al C.E.U. del Comune ei Civitella di Romagna al Foglio 73 Particella 129 sub.ni 8 e 9. ******************* -1.2) descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale * LOTTO SESTO * Intera proprietà su un appartamento, facente parte di un fabbricato indipendente, ubicato in Comune di Civitella di Romagna, via Gramsci n 7, censito al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 73, Particella 129 sub. 7, 4

5 oltre i proporzionali diritti sulle parti comuni esterne ed interne al fabbricato, fra i quali i subalterni 8 e 9 e l area cortilizia identificata al C.T. del Comune di Civitella al Foglio 73, Particella Descrizione generale. L immobile oggetto di valutazione è ubicato all interno di un fabbricato che è stato oggetto di recenti opere di ristrutturazione, ed è prospiciente la via principale del paese che conduce al centro storico. Si tratta di un immobile con tetto a due acque su piani diversi, la copertura del tetto è in laterizio, le docce in rame. Esternamente il fabbricato è completamente intonacato e tinteggiato di color rosa. Sul fronte del fabbricato c è un gradevole cortile lastricato in porfido ad opera incerta e due aiuole ai lati complete di recinzione, identificato catastalmente con il subalterno 8. Sul fronte strada non c è recinzione perché questo spazio antistante il fabbricato è usato come parcheggio ai locali ad uso laboratorio e negozio posti al piano terra. - Descrizione dettagliata dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Si tratta di un appartamento lasciato allo stato grezzo e incompleto di pareti così come nel progetto autorizzato dal Comune di Civitella di Romagna. Mancano altresì di impianti idrico-sanitari, impianto elettrico, intonaco, pavimento, sottofondi e massetti, infissi interni delle finestre, il rivestimento della scala. Sono montate le banchine in pietra serena da cm 3 ed è pavimentato il terrazzino con piastrelle in gres. 5

6 All appartamento è abbinato un locale cantina posto al piano terra del fabbricato, accessibile per mezzo di un disimpegno di ingresso, quest ultimo comune a tutte le unità immobiliari presenti all interno del fabbricato, identificato catastalmente con il subalterno 9, e direttamente accessibile dall esterno del fabbricato. - Consistenza. Le superfici sono state desunte dalla planimetria catastale e sono state calcolate al lordo dei muri. Appartamento Mq. 85,80 altezza mt. 2,85 Sottotetto Mq. 37,80 Cantina Mq. 17,80 altezza mt. 2,10 ***************************** - 2.0) proceda alla stima dei singoli beni, indicandone i criteri adottati; - Scelta del criterio di stima. Tenuto conto che lo scopo della stima è quello di il prezzo con il quale gli immobili potranno essere venduti, si ritiene giusto applicare quale criterio di stima quello di comparazione. Nel caso specifico, essendo note le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, la richiesta da parte del mercato e la sua ubicazione, si conosce con un ordine di grandezza ragionevole il più attendibile valore di mercato. - Valutazione. Sentiti anche gli operatori del luogo, i prezzi medi di mercato per i fabbricati di tipo civile simili al nostro, risultano assestati su valori che variano da un minimo di ,00 al mq. ad un massimo di ,00 al mq. Nel nostro caso si intende adottare come valore di riferimento il valore medio 6

7 pari a ,00 al mq. comprensivo dell incidenza sulle parti comuni dell edificio. Prendendo in esame l'ubicazione del bene immobile, le sue attuali caratteristiche di rifinitura e lo stato dello stesso, si ritiene opportuno intervenire sul prezzo al metro quadro medio con dei parametri di merito relativi alle condizioni principali (mercato, intrinseche ed estrinseche), pertanto, riconoscendo come parametro neutro 1,00 avremo: Condizioni intrinseche ( materiali di scarso pregio) = 0,80 Condizioni estrinseche ( zona di medio interesse) = 0,85 Mercato (richiesta stabile per simili beni) = 1,00 Stato complessivo del fabbricato (buono) = 1,00 Coefficiente globale pari a : KT = 0,80 * 0,85 * 1,00 * 1,00= 0,68 Moltiplicando il valore medio di mercato con il coefficiente di merito avremo un valore commerciale relativo al nostro bene pari a: V = ,00 * 0,68=./mq. 748,00 Applicando il valore ottenuto alle superfici avremo un valore globale pari a: Appartamento Mq. 85,80 al 100%= Mq. 85,80 Sottotetto Mq. 37,80 al 25%= Mq. 9,45 Cantina Mq. 17,80 al 50%= Mq. 8,90 Complessivamente Mq. 104,15 V = mq. 104,15 *./mq. 748,00= ,20 arrotondato per effetto commerciale a ,00 **************************************** - 3.0) nell ipotesi di più quote, accerti se gli immobili siano comodamente 7

8 divisibili in natura ovvero se la divisione comporti lo svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda vivibilità, a predisporre un progetto di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; L unità immobiliare che costituisce il lotto attualmente fa parte di un unico fabbricato di più grandi dimensioni. Ai fini della vendita per rendere l unità immobiliare oggetto di valutazione completamente indipendente è necessario aprire una porta e murarne un altra anche nel rispetto del progetto originario quindi non ci sono difficoltà alcune nella realizzazione di questi lavori, solo la richiesta con DIA presso le Autorità competenti. I bolli per i versamenti e le spese tecniche per correggere quanto sopra descritto si quantificano in 2.500,00 + IVA + CNAPG. Il conto per le opere murarie 500,00 +IVA + CNAPG ) prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili; E stata reperita planimetria catastale dell unità immobiliare ) Omissis - 6.0) dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di sucessione, ecc..); Non sono emerse omissioni fiscali del tipo indicato ) riferisca sullo stato di possesso dell immobile/degli immobili, con indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale è occupato (es. 8

9 contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civile del matrimonio, ecc..), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, accertando in quest ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso alleghi tutti i documenti rinvenuti; Per quanto riguarda l esistenza di contratti di locazione, di comodato, ecc.. la scrivente con richiesta del 18/10/2006 ha provveduto a richiedere presso l Agenzia delle Entrate di Forlì l esistenza sui beni immobili oggetto di fallimento l esistenza o meno dei suddetti contratti. A tutt oggi non è pervenuta nessuna risposta da parte dell Amministrazione competente ) provveda a verificare l esistenza di formalità, vincoli e/o oneri di qualsiasi natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli eventuali vincoli di natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello/degli stesso/stessi o connessi con il suo/loro carattere storico-artistico (es: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc..), che resteranno a carico dell acquirente. 9

10 Trattandosi di unità immobiliare posta all interno di un piccolo fabbricato condominiale, i vincoli presenti sono quelli di natura condominiale ) provveda a verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravante sui beni che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Non sono emersi ulteriori tipi di vincoli ad esclusione dell'esistenza delle formalità (iscrizioni e trascrizioni) descritte al punto 5.0) ) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge e con quali oneri prevedibili; Per il fabbricato che comprende l unità immobiliare che costituisce il lotto in data 04/09/1985 veniva rilasciata Concessione Edilizia n 476/1985 per opere di ristrutturazione, ampliamento e cambio di destinazione d uso ) provveda a verificare il regime fiscale dell immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad I.V.A.); nel caso di doppio regime, provveda a suddividere il valore dell immobile a seconda del regime fiscale al quale è soggetto. L unità immobiliare è soggetta all imposta di Registro ) Conclusioni riepilogative. * LOTTO SESTO * Intera proprietà) su un appartamento, facente parte di un fabbricato indipendente, ubicato in Comune di Civitella di Romagna, via Gramsci n 7, censito al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 73, Particella 129 sub. 7, 10

11 oltre i proporzionali diritti sulle parti comuni esterne ed interne al fabbricato, fra i quali i subalterni 8 e 9 e l area cortilizia identificata al C.T. del Comune di Civitella al Foglio 73, Particella 129. Valore dell immobile ,00 Ai fini della vendita per rendere l unità immobiliare oggetto di valutazione completamente indipendente è necessario eseguire alcune opere murarie e richiedere DIA presso le Autorità competenti. Ritenendo di avere espletato in ogni sua parte il mandato ricevuto rassegna la presente relazione, rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Civitella di Romagna lì 24/11/2006 Con Ossequio Il C.T.U. geometra Mara Tramonti 11