TRIBUNALE DI MODENA ------------------------------------------------------------ ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 151/2014 Procedente: CREDEM, c/o avv. Sabrina Frignani. via Bellini, 70/2 - Modena - Esecutati : omissis Intervenuti : Hera comm.srl, c/o avv.to Sonia Pennisi. via Roma, 53 - Mirandola (MO)- ------------------------------------------------------------------------ VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILI ------------------------------------------------------------ CTU: geom. Stefano Carruba, viale 22 aprile 33/1-41122 Modena - Cell. 347/6480415 mail: geom.carruba@virgilio.it 1
TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione immobiliare n. 151/2014 Il sottoscritto geom. Stefano Carruba, libero professionista in Modena, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia al n. 1632, è stato nominato perito giudiziario per la valutazione di beni immobili di cui alla presente perizia, e convocato all'udienza del giorno 27/2/2015 per prestare giuramento. Lo scrivente alla data suddetta si presentava davanti al magistrato, dott. Michele Cifarelli, ed ottemperato alle formalità di rito, dava inizio alle operazioni peritali, procedendo agli esami, indagini e rilievi necessari per valutare il bene in oggetto e quindi il giorno 29 maggio 2015, effettuava un sopralluogo onde acquisire gli elementi per completare il proprio incarico ed esporre quanto segue: 2
IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di porzione di un fabbricato ad uso civile abitazione, posto in comune di Modena, sulla strada nazionale per Carpi al civico 119, e più precisamente: - appartamento sito al primo piano e composto da ingresso, cucina, quattro camere, doppi servizi e ripostiglio, confinante con area comune da tutti i lati e scala comune; -tre locali ad uso soffitta al piano terzo, di cui due confinanti con parti comuni, il terzo con ragioni Messori, Serino e parti comuni. -due locali ad uso cantina con sovrastanti locali ad uso ripostiglio siti in altro fabbricato attiguo, confinanti con ragioni Lodi, Serino, Messori e parti comuni. Il tutto catastalmente identificato al foglio 72 del comune di Modena, -mappale 57 sub.10 e mappale 58 sub.14 (graffati insieme). PT1-2-3 ZC. 3 Cat. A/4 classe 3 vani 8,5 Rendita. 302,90 Il fabbricato mappale 58 è costituito da 3 piani ( T-1-2) oltre al sottotetto ove sono ubicate le soffitte; l'esterno è a faccia vista, con copertura a tetto ( 4 acque) e manto di coppi; gli scuretti sono in legno. Il fabbricato mappale 57 è di fatto un basso comodo su due piani, di modesta fattura. L'area cortiliva circostante, recintata con duplice accesso dalla strada nazionale per Carpi e da via Bernardo Cervi, risulta divisa in più lotti, alcuni dei quali in proprietà esclusiva, come da elaborato planimetrico in allegato. 3
Le parti comuni sono identificate dal subalterno 8, solo per quanto attiene il mappale 58, mentre l'accesso alle cantine del mappale 57, è consentito solamente con servitù di passaggio sull'analogo subalterno 8 del mappale 57 medesimo, che è corte esclusiva del mappale 58 sub.16. Tali annotazioni sono riportate sia nell'atto di provenienza che nell'elaborato planimetrico sopra citati. L'appartamento oggetto della presente stima occupa l'intero primo piano, per un totale di mq. commerciali 133,70 circa. Il riscaldamento è autonomo, i pavimenti risultano parte in ceramica e parte in vecchie piastrelle tipo marmettoni; le porte sono in legno tamburato, le finestre hanno in telaio in legno senza vetri termici e gli scuretti esterni sono in legno del tipo a tagliere. I serramenti risultano comunque assai deteriorati, e le condizioni di manutenzione sono scadenti. Le tre soffitte sono abbastanza spaziose (mq. 45,00) I locali di deposito del basso comodo mappale 57 hanno la parte del primo piano che si raggiunge solo dall'esterno, senza la presenza di una scala di accesso, e nel complesso sono estesi per altri mq.17,00. Per il calcolo della superficie commerciale, le cantine e le soffitte vengono considerate per il 15%, dato che l'altezza media delle medesime raggiunge a fatica i due metri. Pertanto alla superficie dell'appartamento già calcolata in circa mq. 133.70, viene sommata la consistenza del 15% dei locali di servizio, arrivando ad una superficie commerciale complessiva di mq. 142,30. 4
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE ED ATTO DI PROVENIENZA Gli esecutati omissis, coniugati in regime di comunione legale dei beni, sono divenuti proprietari del bene, in parti uguali tra loro con atto notaio Andrea Rabitti rep. 26741/6557 stipulato a Modena il giorno 11/12/2005. Al momento del sopralluogo, l'immobile risultava occupato dalla signora omissis, figlia degli esecutati, e dai suoi quattro figli minorenni, in forza di contratto di affitto stipulato in data 9/10/2012, che si allega. Tale contratto di locazione risulta stipulato prima del pignoramento, ed è stato regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate in data 9/10/12 al n. 11902 serie 3, con durata di anni 4 e scadente quindi l ' 8/10/2016, e rinnovabile per altri 4 anni, secondo le procedure dell'art. 3 della Legge n. 431 del 9/12/1998. DATI URBANISTICI Il fabbricato risulta costruito prima del 1967, e da ricerche effettuate presso il comune di Modena, lo stato di fatto legittimato dell'u.i. deriva da progetto in sanatoria mediante art. 48 della legge 47/1985, presentato in data 23/5/1986, con prot. 8139/1986. Al momento del sopralluogo lo stato di fatto corrispondeva ai disegni reperito presso gli uffici comunali, con le seguenti eccezioni: -risulta demolito un piccolo disimpegno fra la cucina e l'adiacente camera; -è stato realizzato un secondo bagno nella camera di fronte alla cucina, con modifiche anche al bagno esistente; 5
- risultano chiuse solo all'interno (perché all'esterno sono presenti gli scuretti), tre finestre in altrettante camere che erano comunque dotate di due finestre ciascuna. Nel caso specifico è stata verificata la superficie illuminante che inizialmente con tutte le finestre aperte raggiungeva i previsti requisiti di 1/8, ma con le 3 finestre chiuse nelle relative camere, tali requisiti venivano persi. Tuttavia trattandosi di fabbricato vincolato (area 04 della zona elementare 1412) tali requisiti scendono ad 1/14 e pertanto, essendo le camere di circa mq.16,00 ciascuna e le finestre di mt. 1.50 x0,80, adottando il quattordicesimo sono da considerarsi valide fino a coprire camere di 16,80 mq., e quindi ampiamente dentro i parametri. In ogni caso se i parametri dovessero modificarsi nel tempo, in senso peggiorativo, oppure i nuovi proprietari volessero ripristinare lo stato legittimato, è sempre possibile riaprire le finestre di cui sopra. Il tutto come meglio evidenziato negli allegati disegni. Tali difformità interne sono comunque regolarizzabili presentazione di una DIA in sanatoria. mediante la Anche la scheda catastale non risulta aggiornata. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI Atto Giudiziario dell'11/3/2014 del Tribunale di Modena rep.1013/2014 consistente in atto esecutivo 726, Verbale di Pignoramento immobili.- 6
STIMA DEL BENE Per quanto sopra esposto, tenuto conto dell'attuale poco favorevole condizione di mercato, della posizione dell'immobile, delle sue condizioni di degrado e scarsa manutenzione, dell'esistenza del citato contratto di affitto scadente nell'ottobre del 2016, ma che apporta comunque un canone annuo di. 4.200,00; ed infine della non comune ampiezza dell'appartamento, il sottoscritto è arrivato a determinare il seguente valore: mappale 58 sub.14 e mappale 57 sub. 10 graffati insieme, per mqc. 142,30 x. 950/mq.... 135.185,00 Che si arrotondano in. 135.000,00 (Centotrentacinquemila/00).- Modena, li 13 luglio 2015 IL CTU Carruba geom. Stefano 7