Espropriazioni immobiliari N. 119/2015 TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 119/2015 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. Paolo DE PAOLA CUSTODE: GRUPPO IVG s.r.l. - rag. Alberto BARBERIS CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 23/06/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Carlo Perruquet CF:PRRCRL63M24A326Q con studio in AOSTA (AO) Via Chambery, 131 telefono: 0165364575 fax: 1786020449 email: perruquet@ngi.it PEC: carlo.perruquet@geopec.it Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 119/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a ISSOGNE Fraz. Clapeyas 15, della superficie commerciale di 79,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'unità immobiliare della presente perizia fa parte di un fabbricato ubicato nella zona residenziale semicentrale del Comune di Issogne in frazione Clapeyas. La zona è servita da tutti i servizi primari e secondari. L'intero edificio risulta contiguo ad altri fabbricati, formato da tre piani fuori terra e uno entro terra. Si presenta nella parte dove è ubicato l'alloggio oggetto di perizia in cattivo stato di manutenzione e conservazione. Il fabbricato nel suo complesso è composto da n. 3 alloggi e n. 1 deposito. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato, terra, secondo e terzo, ha un'altezza interna di 2,46 m.identificazione catastale: foglio 15 particella 128 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe u, consistenza 3,5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: Frazione Clapeyas snc, piano: s1-t-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Partendo da nord in senso orario: stacco su corte, stacco su corte, stacco su corte, stacco su corte. Graffato al fg. 15 n. 1060 sub. 2 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. A.1 cantina, composto da deposito, sviluppa una superficie commerciale di 10,02 Mq. A.2 altro terreno, composto da corte esclusiva, sviluppa una superficie commerciale di 3,83 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 79,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 13,85 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 64.588,70 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 61.359,27 Data della valutazione: 23/06/2016 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 8
OSSERVAZIONI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Servitù di passaggio pedonale e carraio, trascritta il 15/06/2010 a Aosta ai nn. 6900/4987, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/2015 ai nn. 6491/1064 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca:. 142.500,00. Importo capitale:. 95.000,00. Durata ipoteca: anni 30 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 23/10/2015 ai nn. 9417/7041 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Il trasferimento dell'immobile non comporta per l'aggiudicatario il pagamento dell'iva. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Al ventennio si riscontrava, a catasto terreni, la porzione immobiliare identificata al foglio 15 mappale 128 subalterno 1, porzione di fabbricato rurale, che per tipo mappale del 27/09/2000, passava a catasto fabbricati andando a individuarsi con gli attuali identificativi foglio 15 mappale 128 subalterno 4 e mappale 1060 subalterno 2 fra loro graffati. 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 24/05/2010), con atto stipulato il 24/05/2010 a firma di Notaio Giovanni FAVRE ai nn. rep.n. 18335/36008 di Pagina 3 di 8
repertorio, trascritto il 07/06/2010 a Aosta ai nn. 6487/4689, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3 (1/6 N.P)-1/3 (1/6 N.P.)-1/3 (US.), in forza di denuncia di successione (dal 07/05/1973 fino al 09/12/1999), con atto stipulato il 07/05/1973, in forza di denuncia di successione. Il titolo è riferito solamente a Foglio 15 particella 128 subalterno 1 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di permuta (dal 09/12/1999), con atto stipulato il 09/12/1999 a firma di Notaio Marco PRINCIVALLE ai nn. rep.n. 7819 di repertorio, trascritto il 23/12/1999 a Aosta ai nn. 14919/11849, in forza di atto di permuta. Il titolo è riferito solamente a Foglio 15 particella 1060 subalterno 2 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 2/3 (P.P.) 1/3 (N.P.) - 1/3 (US), in forza di atto di divisione (dal 19/02/2001 fino al 22/05/2001), con atto stipulato il 19/02/2001 a firma di Notaio Giovanni FAVRE ai nn. rep.n. 138033 di repertorio, trascritto il 06/03/2001 a Aosta ai nn. 1887/1465, in forza di atto di divisione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 22/05/2001 fino al 24/05/2010), con atto stipulato il 22/05/2010 a firma di Notaio Giovanni FAVRE ai nn. rep.n. 141359 di repertorio, trascritto il 04/06/2001 a Aosta ai nn. 4919/3785, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione ediliza in sanatoria N. 10/00, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione veranda, ripostiglio e balcone, rilasciata il 22/03/2000. Tale pratica relativa al piano primo ha sanato la realizzazione del terrazzo al piano secondo. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona Ba19 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Presenza di copertura del terrazzo a est con struttura in ferro e plastica non autorizzata. (normativa di riferimento: l.r. 11/98) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Demolizione L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Demolizione copertura terrazzo:.250,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: giorni 15 Questa situazione è riferita solamente a Copertura terrazzo a est. Dalle ricerche effettuate presso l'ufficio tecnico del Comune di Issogne sul fabbricato oggetto di perizia non risultano altre autorizzazioni o concessioni, si presume quindi che l'immobile sia stato edificato prima del 1967 ed osservare pertanto le disposizioni della L. 765/67. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Pagina 4 di 8
CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Incongruenza tra la visura e la planimetria catastale per quanto riguarda l'indicazione dei piani e l'orientamento. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Variazione catastale:.150,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: CRITICITÀ: NESSUNA Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN ISSOGNE FRAZ. CLAPEYAS 15 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a ISSOGNE Fraz. Clapeyas 15, della superficie commerciale di 79,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'unità immobiliare della presente perizia fa parte di un fabbricato ubicato nella zona residenziale semicentrale del Comune di Issogne in frazione Clapeyas. La zona è servita da tutti i servizi primari e secondari. L'intero edificio risulta contiguo ad altri fabbricati, formato da tre piani fuori terra e uno entro terra. Si presenta nella parte dove è ubicato l'alloggio oggetto di perizia in cattivo stato di manutenzione e conservazione. Il fabbricato nel suo complesso è composto da n. 3 alloggi e n. 1 deposito. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato, terra, secondo e terzo, ha un'altezza interna di 2,46 m.identificazione catastale: foglio 15 particella 128 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe u, consistenza 3,5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: Frazione Clapeyas snc, piano: s1-t-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Partendo da nord in senso orario: stacco su corte, stacco su corte, stacco su corte, stacco su corte. Graffato al fg. 15 n. 1060 sub. 2 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Verres-Saint Vincent). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Nelle vicinanze Castelli di Issogne e Verres a 10 Km Forte di Bard. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: Pagina 5 di 8
livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media scarso nella media buono nella media molto scarso al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'alloggio è ubicato al piano secondo del fabbricato sopra descritto, ha accesso dalla scala ad uso esclusivo a sud e computa una superficie commerciale di m² 74,33, mentre la sua superficie utile computa m² 53,53, oltre alla superficie di un terrazzo di m² 12,47. Nel dettaglio l'alloggio è composto da: 1. Soggiorno-cucina m² 29,75: pavimento in piastrelle di gres, pareti e soffitto intonacati e tinteggiati, nell'angolo cottura piastrellato fino ad altezza di m 1.80. Il locale è dotato di una porta e di una finestra a est e di due finestre a nord; 2. Disimpegno m² 4,97: pavimento in piastrelle di gres, pareti e soffitto intonacati e tinteggiati. Il locale è dotato di una finestra a ovest; 3. Bagno m² 5.28: pavimento in piastrelle di gres, pareti piastrellate fino ad una altezza di m 2.00, la restante parte e il soffitto intonacati e tinteggiati. Il locale è dotato di una finestra a ovest; 4. Camera m² 13,53: pavimento in parquet, pareti e soffitto rivestiti in legno. Il locale è dotato di una porta finestra a est da cui si accede al terrazzo. Nel complesso l'alloggio, in considerazione della sua vetustà ed epoca di costruzione si trova in discreto stato di manutenzione e conservazione. I serramenti sono in legno con vetro-camera di recente sostituzione. L'alloggio è predisposto d'impianto di riscaldamento a radiatori con termocaldaia allacciati alla rete del metano. Si precisa che i radiatori e la caldaia sono stati rimossi. Al piano interrato risulta ubicata una cantina a cui si accede dalla corte esclusiva al piano terra, computa una superficie commerciale lorda di m² 40,07, mentre la sua superficie netta computa una superficie di m² 31.56. Nel dettaglio risulta fornita di una porta in legno in pessime condizioni, il soffitto si presenta a volta con altezza variabile da m 1,60 a 2,60, le pareti e il soffitto non risultano intonacati e il pavimento è in terra battuta. Delle Componenti Edilizie: manto di copertura: realizzato in Legno e tegole con coibentazione in Inesistente. In pessimo stato di manutenzione e conservazione infissi esterni: ante a battente realizzati in Legno infissi interni: porte realizzati in Legno pavimentazione interna: realizzata in Pistrelle di gres - parquet pessimo al di sopra della media molto scarso mediocre CLASSE ENERGETICA: [417,2 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. APE-E371-164-S-001 registrata in data 20/06/2016 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Pagina 6 di 8
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Alloggio 74,33 x 100 % = 74,33 Terrazzo 13,33 x 35 % = 4,67 Totale: 87,66 79,00 ACCESSORI: cantina, composto da deposito, sviluppa una superficie commerciale di 10,02 Mq. altro terreno, composto da corte esclusiva, sviluppa una superficie commerciale di 3,83 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Al fine della ricerca del valore medio di mercato per unità di superficie da attribuire all'unità immobiliare qui stimata, è stata eseguita un'analisi dei prezzi medi praticati mediante un'indagine di mercato degli immobili in vendita in zona (annunci sul WEB e agenzie immobiliari in zona), verificandone, lo stato di manutenzione e conservazione, la vetustà la posizione e tutti gli altri parametri ritenuti necessari e utili al fine della valutazione e ricerca del prezzo medio da applicare. In seguito è stata eseguita una verifica ulteriore del prezzo medio da applicare attraverso l'osservatorio immobiliare dell'agenzia delle Entrate (Valore O.M.I.). Infine è stata eseguita una valutazione comparativa tra gli immobili analizzati in vendita nella zona e l'alloggio qui stimato. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 79,00 x 700,00 = 55.296,85 Valore superficie accessori: 13,85 x 700,00 = 9.691,85 64.988,70 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 64.988,70 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 64.988,70 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Al fine della ricerca del valore medio di mercato per unità di superficie da attribuire all'unità immobiliare qui stimata, è stata eseguita un'analisi dei prezzi medi praticati mediante un'indagine di mercato degli immobili in vendita in zona (annunci sul WEB e agenzie immobiliari in zona), verificandone, lo stato di manutenzione e conservazione, la vetustà la posizione e tutti gli altri parametri ritenuti necessari e utili al fine della valutazione e ricerca del prezzo medio da applicare. In seguito è stata eseguita una verifica ulteriore del prezzo medio da applicare attraverso l'osservatorio immobiliare dell'agenzia delle Entrate (Valore O.M.I.). Infine è stata eseguita una valutazione comparativa tra gli immobili analizzati in vendita nella zona e l'alloggio qui stimato. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Aosta, ufficio del registro di Aosta, Pagina 7 di 8
conservatoria dei registri immobiliari di Aosta, ufficio tecnico di Issogne, agenzie: Saint Vincent, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle entrate - Osservatorio del mercato immobiliare VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 79,00 13,85 64.988,70 64.988,70 64.988,70 64.988,70 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Vista la sua consistenza, il rispetto dei parametri e i vincoli imposti dai regolamenti edilizi l'immobile non risulta allo stato attuale divisibile. Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 400,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 64.588,70 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 3.229,44 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 61.359,27 data 23/06/2016 il tecnico incaricato Carlo Perruquet Pagina 8 di 8