Espropriazioni immobiliari N. 218/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 218/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SA ANNA MARIA ANTONINI CUSTODE: I.V.G. COVEG SRL - UDINE CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/11/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: MARCO PERESSON CF:PRSMRC69P24L483X con studio in UDINE (UD) VIA ANTON LAZZARO MORO 51/1 cell: 3407616752 email: marcoperesson@gmail.com Pagina 1 di 9
TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 218/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A bar a BAGNARIA ARSA Via Codroipo 1, della superficie commerciale di 114,20 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un locale, allo stato attuale in disuso, ex bar, ubicato in Comune di Bagnaria Arsa in Via Codroipo n.1. Identificazione catastale: foglio 5 particella 324 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 4, consistenza 98 mq, rendita 1.746,14 Euro, indirizzo catastale: Via Codroipo n. 1, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: vedasi mappe catastali salvo altro Ex bar foglio 5 particella 324 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 480, intestato a *** DATO OSCURATO *** vedasi visura catastale 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 114,20 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.064,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. L Agenzia delle Entrate non ha rilevato contratti di locazione registrati. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:. 73.500,00 Data della valutazione: 24/11/2017 Fatti salvi gli eventuali vincoli (anche del PRGC e/o di natura amministrativa, ecc..), oneri, diritti di godimento, servitù attive e passive, apparenti e non, e quant altro riportato negli atti di provenienza ad oggi in essere, lo scrivente non è venuto a conoscenza di ulteriori oneri che resteranno a carico Pagina 2 di 9
dell acquirente ad esclusione di quanto riportato nei successivi punti. Ciò non esclude che non sussistano ulteriori vincoli e oneri anche di natura amministrativa. Non si è a conoscenza se sussistono domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E. (vedasi certificato notarile). 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 13/10/2005 a firma di L. CAVALAGLIO ai nn. 13655/4122 di repertorio, iscritta il 24/10/2005 a Udine ai nn. 34464/6942, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 280000. La formalità è riferita solamente a Bene in esecuzione. ANNOTAZIONE N. 757 DEL 12/02/2007 (RESTRIZIONE BENI) 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 03/05/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 1898/2017 di repertorio, trascritta il 29/05/2017 a Udine ai nn. 12540/8716, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. La formalità è riferita solamente a Bene in esecuzione 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Non si conoscono eventuali spese e vincoli (chiedere al Comune). 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (dal Pagina 3 di 9
02/12/2004), con atto stipulato il 02/12/2004 a firma di I. Mareschi ai nn. 88076 di repertorio, registrato il 13/12/2004 a Udine ai nn. 10980 atti telematici, trascritto il 14/12/2004 a Udine ai nn. 28494/40412, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Bene in esecuzione 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Denuncia di Inizio Attività N. D025/03, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di modifiche interne e di facciata in fabbricato ad uso bar, presentata il 23/05/2003. Immobile realizzato in data anteriore all'anno 1967 (vedasi certificato di commerciabilità rilasciato dal Comune che evidenzia che non è stato rinvenuto agli atti il certificato di agibilità.) 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B.1.1.1 Marginale a borghi tradizionali. Norme tecniche di attuazione ed indici: vedasi normative riportate nel Certificato di Commerciabilità rilasciato dal Comune 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: vedasi certificato di commerciabilità rilasciato dal Comune L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.. Il locale ex bar all'attualità è chiuso, privo di parcheggio e accesso disabili. Non è conforme alle attualità normative vigenti. vedasi difformità mappa catastale. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.. Vedasi differenza di rappresentazione tra planimetria catastale e rappresentazione della particella nella mappa catastale. (wc ricade in parte su altra proprietà) 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.. Vedasi difformità catastale e futura destinazione d'uso in base alle attuali normative vigenti. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: Sono state rilevate le seguenti difformità: differenza di rappresentazione della planimetria rispetto la mappa catastale. L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.. Necessità di conformità tra planimetria e mappa catastale. Pagina 4 di 9
8.5. ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: (normativa di riferimento: di settore) L'immobile risulta.. Impianti dell'epoca di costruzione del fabbricato. Non sono state eseguite verifiche sul funzionamento degli impianti presenti. BENI IN BAGNARIA ARSA VIA CODROIPO 1 BAR DI CUI AL PUNTO A bar a BAGNARIA ARSA Via Codroipo 1, della superficie commerciale di 114,20 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un locale, allo stato attuale in disuso, ex bar, ubicato in Comune di Bagnaria Arsa in Via Codroipo n.1. Identificazione catastale: foglio 5 particella 324 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 4, consistenza 98 mq, rendita 1.746,14 Euro, indirizzo catastale: Via Codroipo n. 1, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: vedasi mappe catastali salvo altro Ex bar foglio 5 particella 324 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 480, intestato a *** DATO OSCURATO *** vedasi visura catastale Pagina 5 di 9
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Il locale è posto sulla curva di Via Codroipo ed è sviluppato al piano terra con scalini, terrazza/portico, sala bar, una stanza polivalente, servizi con un disimpegno e due wc, scale in ferro per accedere alla cantina composta da una stanza rettangolare. Sommariamente le finiture del locale sono: pavimentazioni: prevalentemente in piastrelle al piano terra; nella media mediocre al di sotto della media mediocre al di sotto della media al di sotto della media rivestimenti: le pareti sono tinteggiate con colori arancio/nero; è presente un controsoffitto prevalentemente di colore nero; le pareti dei servizi sono parzialmente rivestite da piastrelle; la stanza scarso Pagina 6 di 9
polivalente ricavata con pareti in cartongesso è tinteggiata di bianco e presenta una parete parzialmente rivestita da piastrelle; serramenti esterni: prevalentemente del tipo pvc o legno con vetrocamera; impianti: l impianto elettrico è posto sottotraccia; l impianto di riscaldamento e raffrescamento pare ad aria attraverso delle bocchette collegate all impianto realizzato sulla copertura piana del fabbricato. Per ulteriori informazioni si rimanda a consultare necessariamente i documenti tecnici presso l ufficio tecnico del comune di Bagnaria Arsa con un tecnico abilitato prima di effettuare l acquisto. Il bar, nonostante i lavori effettuati tramite DIA nel 2003, è stato realizzato in una costruzione datata ante 1967 e non sono stati effettuati adeguamenti strutturali. Si invitano i possibili acquirenti ad effettuare prima dell acquisto degli immobili il necessario sopralluogo anche con un tecnico abilitato al fine di prendere visione dell effettivo stato dell immobile e valutare con l ufficio tecnico comunale l eventuale futura destinazione del locale. Il locale è privo di parcheggi è bisognerà valutare anche l accessibilità per persone disabili. Si evidenzia che detto locale deve rispettare tutte le normative di legge per lo scopo per cui verrà utilizzato. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale bar 98,00 x 100 % = 98,00 terrazza 18,00 x 30 % = 5,40 cantina 36,00 x 30 % = 10,80 Totale: 152,00 114,20 Pagina 7 di 9
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: OMI Valore minimo: 920,00 Valore massimo: 1.350,00 Note: VALORI LOCAZIONE /mq mese min 4,9 max 7,4 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: RIEPILOGO VALORI CORPO: 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: si evidenzia la difformità in mappa rispetto alla rappresentazione della planimetria catastale. Valore superficie principale: 114,20 x 920,00 = 105.064,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 105.064,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 105.064,00 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Bagnaria Arsa, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare OMI e Borsino Immobiliare Fiaip DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: Pagina 8 di 9
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A bar 114,20 0,00 105.064,00 105.064,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): data 24/11/2017 il tecnico incaricato MARCO PERESSON 105.064,00 105.064,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 105.064,00 Riduzione del valore del 30% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 31.519,20 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 44,80 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 73.500,00 Pagina 9 di 9
Es. imm. n. 218/2017 promossa da BANCA POPOLARE DI CIVIDALE contro SCOLFARO GIUSEPPINA TRIBUNALE DI UDINE INTEGRAZIONE GIUDICE DELL ESECUZIONE: dott. A. ANTONINI Geom. MARCO PERESSON Udine via A.L.Moro n.51/1 marcoperesson@gmail.com cell 340.7616752 Premesso che a seguito dell incontro del 7 marzo 2018 per stabilire le linee guida per la compilazione della perizia con il programma Genius di TribuOffice, lo scrivente geom. Peresson Marco, senza nulla togliere e modificare alla perizia già depositata e a quanto emerso nell udienza successiva in cui lo scrivente era presente onde fugare alcune possibili perplessità, precisa che: 1) l immobile risulta libero vedasi punto 3 della perizia 2) non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima vedasi punto 4.1 e 4.2 della perizia siamo in regime tavolare 3) non risulta costituito diritto d abitazione sugli immobili in esecuzione vedasi punto 4.1 e 4.2 della perizia l immobile e libero 4) risulta rispettata il principio di continuità delle trascrizioni vedasi punto 4.1 e 4.2 della perizia in cui è riportato l atto di provenienza ed il pignoramento risulta corretto vedasi l udienza del 12.01.2018 in cui era presento lo scrivente per le problematiche edilizia, urbanistica e catastale di cui ai punti 8.1, 8.2, 8.3, 8.4. Si ringrazia ed ossequia. Udine il 28 marzo 2018 geom. Marco Peresson 1 Firmato Da: PERESSON MARCO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3ad2c76eb30cf463cfd99bf3817ccf70