TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 503 / 2016 R.G. Giudice dell esecuzione: Dott. ssa CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da: ITALFONDIARIO SPA Contro: Rapporto di valutazione Immobile posto a Reggio Emilia in Via Don Borghi n. 5. Ausiliario del custode giudiziale: Architetto LUISA GHISELLI Pagina 1 di 10
SOMMARIO 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI...3 2- COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI...3 3- DATI CATASTALI..4 3.1- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO...4 3.2- DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA 4 3.3- COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.5 4- DESCRIZIONE DEI BENI.....5 4.1- CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE.....5 5- LOTTO UNICO DI VENDITA.....6 5.1.1- DATI CATASTALI....6 5.1.2- DESCRIZIONE COMMERCIALE.6 5.1.3-REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA...6 5.1.4- EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO...7 5.1.5- OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE.....7 5.1.6- VINCOLI E ONERI GIURIDICI.....7 - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 5.1.7- DIRITTO DI PRELAZIONE.......7 5.1.8- VALORE DEL BENE.........7 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEL BENE 5.1.9- ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI...9 6- STATO CIVILE DEL DEBITORE 9 7- CERTIFICAZIONE ENERGETICA...9 8- CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI.9 9- NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI..9 10- ALTRE INFORMAZIONI..10 11- ALLEGATI.10 Pagina 2 di 10
1. RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA n 503 / 2016 R.G. Esecutati: Procedente: ITALFONDIARIO SPA Rappresentata e difesa da Avvocato Corrado Cassinadri Reggio Emilia via Fontanelli n. 13 Tel. 0522 541420 fax 0522 408722 Data conferimento incarico: 07-02-2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 30-04-2018 Udienza: Mercoledì 30-05-2018 ore 09.20 Atto pignoramento: trascritto il 13-10-2016 R.G. 20494 - R.P. 14619 Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Gli esecutati tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in data 08.02.2018 n. 15096779414-2 NON RITIRATA. 2. Il creditore procedente ITALFONDIARIO SPA c/o Avvocato Corrado Cassinadri tramite posta elettronica certificata in data 08.02.2018. 3. Il creditore ipotecario Condominio Autogestione Don Borghi c/o Avvocato Monica Magnani tramite posta elettronica certificata in data 08.02.2018. Pagina 3 di 10
3. DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. dati catastali Mappale e sub. Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Don Borghi n. 5 S1-1 158 39 Sub. 3 vani 5,5 A/3 classe 3 298,25 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare 3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. dati catastali Mappale e sub. Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Don Borghi n. 5 S1-1 158 39 Sub. 3 vani 5,5 A/3 classe 3 298,25 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra bene pignorato e quello accatastato. Confini catastali: L appartamento a piano primo confina con: A nord est-ovest con fronti su cortile comune; A sud con vano scala comune e sub. 4i. La cantina a piano seminterrato confina con: A nord con ragioni ACER; Pagina 4 di 10
Via E. de Amicis, 4 42017 Tel-fax +39 0522653693 A est con corridoio comune; Ad ovest con cortile comune; A sud con vano scala comune. 4. DESCRIZIONE DEL BENE NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Trattasi di appartamento a piano primo, facente parte di complesso residenziale a 6 alloggi Condominio Autogestione Don Borghi sito in Comune di Reggio Emilia in via Don Pasquino Borghi n. 5. L appartamento, avente accesso da vano scala comune, è dislocato a piano primo e risulta così composto: n. 1 corridoio, n.1 cucina, n. 2 cucinino, n.1 soggiorno-pranzo, n. 2 camere da letto, n. 1 wc e n. 1 balcone. La cantina esclusiva si trova a piano seminterrato. Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte, ai sensi degli artt. 1117 e segg. C.C. L immobile NON è dotato di ascensore. Vi sono spese condominiali insolute. L alloggio è ammobiliato e sono presenti le forniture di utenze domestiche. L abitazione mostra caratteristiche di finitura di MODESTO livello, in modeste condizioni di manutenzione e conduzione. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di MODESTO livello. Le finiture interne dell appartamento sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonacato; pavimenti in ceramica, rivestimenti del bagno e della cucina in ceramica, sanitari in materiale porcellanato; porte in legno, finestre e avvolgibili in pvc. Portoncino d ingresso in legno. L impiantistica NON appare a norma: l impianto di riscaldamento è con distribuzione tramite radiatori. Non è presente l impianto di raffrescamento. La cantina è stata coibentata a soffitto pertanto ha altezza di 2,05 mt. Il cespite è sito in Comune di Reggio Emilia, lungo la via Emilia all Ospizio. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione residenziale e presenta una ALTA densità abitativa. Nei dintorni vi è dotazione di servizi di quartiere e sono presenti molte attività commerciali al dettaglio. Le reti acqua e gas sono diffuse in modo capillare. 4.1 CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE La scrivente ha eseguito accertamenti presso Amministrazione Condominiale Geom. Davide Montruccoli di Cavriago (RE) nella persona del legale rappresentante Davide Montruccoli per verificare l esistenza di eventuali spese insolute relative al bene in oggetto. In particolare è stato appurato che: - Il bene fa parte di un condominio denominato Condominio Autogestione Don Borghi costituito da 6 appartamenti e relative pertinenze. I millesimi di proprietà del bene sono 172,577 / 1.000,00; - Le spese condominiali includono: amministrazione, oneri bancari, assicurazione condominiale, energia elettrica parti comuni, acqua condominiale anche ad uso degli appartamenti, accantonamento fondo riserva, manutenzioni condominiali; - Le spese medie a carico dell unità in proprietà ammontano a 1.432,00 euro annui; - Ad oggi l insoluto di ammonta a 8.731,30 euro di rate non versate. - L Amministrazione ha precisato che NON C E REGOLAMENTO CONDOMINIALE APPROVATO. Pagina 5 di 10
Via E. de Amicis, 4 42017 Tel-fax +39 0522653693 5. LOTTO UNICO DI VENDITA NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it La presenza di un unica unità immobiliare impone la vendita in un unico lotto corrispondente all alloggio più le pertinenze esclusive, oltre alle porzioni comuni dell edificio. 5.1.1: DATI CATASTALI Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. dati catastali Mappale e sub. Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Don Borghi n. 5 S1-1 158 39 Sub. 3 vani 5,5 A/3 classe 3 298,25 euro L appartamento a piano primo confina a nord est-ovest con fronti su cortile comune; a sud con vano scala comune e sub. 4. La cantina a piano seminterrato confina a nord con ragioni ACER, a est con corridoio comune, ovest con cortile comune e a sud con vano scala comune 5.1.2: DESCRIZIONE COMMERCIALE L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di alloggi in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita medio - lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. MODESTO il livello di conservazione e manutenzione dell unità immobiliare e delle parti comuni del condominio. Impiantistica apparentemente NON a norma. 5.1.3: REGOLARITA URBANISTICA e EDILIZIA Autorizzazione Edilizia PG. n. 7387 del 9.04.1955 per Costruzione di fabbricato civile in via Emilia all Ospizio-nuovo quartiere a nome di Istituto Autonomo Case Popolari di Reggio Emilia. Agibilità dichiarata in data 13.07.1956 n. 13286/56. Autorizzazione Edilizia n. 26691/91 del 19.11.1991 per Costruzione di rampa ciclabile alle cantine lungo il fronte est del fabbricato. L immobile oggetto di pignoramento, risultano conformi alle normative edilizie ed urbanistiche del Comune di Reggio Emilia e le schede catastali riportano la situazione riscontrata in loco. 5.1.4: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino. 5.1.5: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Dopo aver inviato comunicazione tramite raccomandata al debitore in data 08.02.2018, NON RITIRATA, la scrivente procede all accesso autonomo in data 02.03.2018 alle ore 9.20 circa. L immobile mi viene aperto Pagina 6 di 10
da che dichiara viverci con Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. L immobile è abitato. L alloggio si presenta ammobiliato e con utenze attive. 5.1.6: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data dell 12-02-2018 sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE del 12.01.2006- RP n. 269 e RG n. 1176 IPOTECA VOLONTARIA a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA domiciliata in Parma. ISCRIZIONE dello 03.03.2010- RP n. 1139 e RG n. 4846 IPOTECA GIUDIZIALE a favore di CONDOMINIO AUTOGESTIONE DON BORGHI 5 con sede a Reggio Emilia. TRASCRIZIONE del 13.10.2016- RP n. 14619 e RG n. 20494 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Reggio E. Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento Immobili a favore di ITALFONDIARIO SPA in Roma. 5.1.7: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. 5.1.8: VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato è la stima al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione. In questo caso non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nelle condizione di dover vendere (esecuzione forzata) e che per tanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche dei beni in oggetto (stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne, efficienza degli impianti tecnologici). Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di alloggi è generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa Pagina 7 di 10
Via E. de Amicis, 4 42017 Tel-fax +39 0522653693 NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it della mancanza di liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di appartamenti nuovi invenduti aventi prezzi molto concorrenziali. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Abitazione sub. 3 Vani utili abitativi balconi Destinazione d'uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) Sup. comm. (mq) 1 P. 2,96 83,5 1 84,5 1 P. 7,7 0,3 2,31 K cantina TOT. SUP. LORDA S1 2,05 20 0,25 5,00 111,2 TOT. SUP. COMM. 91,81 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobiliari similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 18 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 1 semestre del 2017. A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Abitazione di tipo economico: 850,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Abitazione 91,81 850,00 78.038,50 TOTALE 78.038,50 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A 78.000,00 (Diconsi Euro settantottomila/00) Pagina 8 di 10
Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto = 78.000,00 20% = 62.400,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA 62.400,00 (Diconsi Euro sessantaduemilaquattrocento/00) 5.1.9: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: Gli immobili sono stati acquistati a seguito di atto Dottor Notaio VINCENZO FERRARA dell 11-01- 2006 al rep. 5543/863, trascritto in Reggio Emilia in data 12-01-2006 al n. 749 di R.P. 6. STATO CIVILE DEL DEBITORE L ufficio anagrafe del Comune di Reggio Emilia ha fornito IN DATA 07.02.2018 il certificato di famiglia e residenza degli esecutati dal quale risultano risiedere in via Don P. Borghi n. 5/00 con la famiglia Gli esecutati risultano sposati tra loro in comunione dei beni (cittadini stranieri). Dalla ricerca presso l Agenzia delle Entrate NON risultano atti di affitto/locazione in essere. 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del 12.02.2018, non risulta il certificato energetico dell immobile in oggetto. 8. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Non sono state depositate le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90. 9. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato in data 02.03.2018 alle ore 9.20, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, caldaia murale) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di scarso valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. Pagina 9 di 10
10. ALTRE INFORMAZIONI NESSUNA. 11. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D DICHIARAZIONE DEL TERZO OCCUPANTE. Novellara, lì 06.03.2018 L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto LUISA GHISELLI Pagina 10 di 10