TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - FALLIMENTARE 224/2013 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A box singolo a BOVISIO-MASCIAGO via San Michele del Carso 21/D, della superficie commerciale di 12,72 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Box singolo al piano S1 di fabbricato residenziale in zona semicentrale. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 240 cm.identificazione catastale: foglio 6 particella 459 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 12 mq, rendita 31,61 Euro, indirizzo catastale: via San Michele del Carso sc, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione toponomastica del 30/08/2011 n. 320415.1/2011 in atti dal 30/08/2011 (protocollo n. MI0884619) Coerenze: da nord in senso orario: proprietà di terzi su tre lati, spazio di manovra. Immobile costruito nel 1994. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 12,72 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 10.824,72 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 8.118,54 Data della valutazione: 30/06/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. Non esiste contratto di locazione; l'immobile viene valutato come libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Si veda comunque il Certificato Notarile allegato. 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. Pagina 20 di 26
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, stipulata il 03/08/2013 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 224 di repertorio, trascritta il 14/11/2013 a Milano 2 ai nn. 102527 / 70734, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 106,62 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 147,93 Millesimi condominiali: 10,021 Ulteriori avvertenze: Dati comunicati in data 31/5/2017 da Amministratore di Condominio Studio T&M srl via G. Matteotti 2/a Bovisio M. email: segreteria@studiotiemme.com - tel. 0362/592329. Le spese scadute ed insolute sono riferite alla gestione attuale a tutt'oggi e alla gestione precedente (anno 2016) 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Si veda comunque il Certificato Notarile allegato. 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 21/12/2007), con atto stipulato il 21/12/2007 a firma di notaio Rossetti Pierluigi Alberto di desio ai nn. 45113 / 6040 di repertorio, trascritto il 17/01/2008 a Milano 2 ai nn. 7257 /4169, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita ( fino al 27/02/1995), con atto stipulato il 15/04/1992, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 27/02/1995 fino al 27/03/1995), con atto stipulato il 27/02/1995 a firma di notaio Rossetti Pierluigi Alberto ai nn. 29407 / 1344 di repertorio, trascritto il 06/03/1995 a Milano 2 ai nn. 20001 / 12578, in forza di atto di compravendita Pagina 21 di 26
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 27/03/1995 fino al 21/12/2007), con atto stipulato il 27/03/1995 a firma di notaio Pierluigi Alberto Rossetti di desio ai nn. 29666/1.380 di repertorio, registrato il 14/04/1995 a Desio ai nn. 1618 serie 1V, trascritto il 20/04/1995 a Milano 2 ai nn. 35116 /21741, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 170/94, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di edificio di civile abitazione, presentata il 28/07/1994 con il n. 15670 di protocollo, rilasciata il 24/03/1995 con il n. 6689 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN BOVISIO-MASCIAGO VIA SAN MICHELE DEL CARSO 21/D BOX SINGOLO DI CUI AL PUNTO A box singolo a BOVISIO-MASCIAGO via San Michele del Carso 21/D, della superficie commerciale di 12,72 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Box singolo al piano S1 di fabbricato residenziale in zona semicentrale. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 240 cm.identificazione catastale: foglio 6 particella 459 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 12 mq, rendita 31,61 Euro, indirizzo catastale: via San Michele del Carso sc, piano: S1, intestato a *** Pagina 22 di 26
DATO OSCURATO ***, derivante da variazione toponomastica del 30/08/2011 n. 320415.1/2011 in atti dal 30/08/2011 (protocollo n. MI0884619) Coerenze: da nord in senso orario: proprietà di terzi su tre lati, spazio di manovra. Immobile costruito nel 1994. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 23 di 26
DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Box singolo al piano S1 di fabbricato residenziale in zona semicentrale, cui si accede da cancello carraio scorrevole con apertura telecomandata. Il box ha basculante in ferro con apertura manuale, pavimento in cemento, impianto elettrico con canaline. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale box singolo 12,72 x 100 % = 12,72 Totale: 12,72 12,72 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Per il calcolo del valore di mercato sono stati utilizzati due procedimenti di stima (comparativoparametrico e reddituale). Per quanto riguarda la valutazione si sono utilizzate diverse fonti immobiliari, come meglio esposto nella allegata tabella Fonti.1. Nella stessa, inoltre, si sono applicati i necessari coefficienti correttivi per le caratteristiche specifiche degli immobili rispetto alla media a cui fanno riferimento le fonti. Osservazioni e precisazioni Pagina 24 di 26
Si precisa che il valore finale si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili così come visti, senza tener conto, ovviamente: degli eventuali vizi o difetti occulti; della eventuale non conformità degli impianti, al di là di quanto certificato dal documento di Agibilità (se esistente), e del loro perfetto funzionamento. Eventuali costi di adeguamento o di eventuale completamento/manutenzione si devono comunque intendere compresi nella detrazione del 25% operata in sede di stima, come da indicazioni del Tribunale per le procedure giudiziarie; di eventuali non conformità urbanistiche ed amministrative non evidenti e/o da verificare con il Comune attraverso una procedura ad hoc; le indagini sulla regolarità edilizia sono state svolte sulla base dei documenti messi a disposizione dall'ut comunale. In particolare, nel caso di non conformità relative a parti condominiali o tutto il condominio in cui l'u.i. è inserita, non è possibile una verifica delle modalità e di costi di sanatoria, sia per la complessità del tema, sia per le competenze del CTU, limitate all'u.i. oggetto di perizia. I costi delle eventuali sanatorie condominiali si devono comunque intendere compresi nella detrazione del 25% prevista per le vendite forzate giudiziarie. Si sottolinea che, in ogni caso, l'acquirente dovrà, al momento dell'asta: - verificare e aggiornare, con l'amministratore di Condominio, le spese condominiali insolute, le spese condominiali correnti e la situazione di bilancio del condominio; - verificare con l'ut del Comune la conformità edilizia aggiornata e le eventuali difformità condominiali; - verificare con l'amministratore di Condominio l'esistenza di eventuali servitù aggiornate o non manifestatesi nel corso della perizia. Non sono comunque emersi elementi o fatti che possano, a giudizio del sottoscritto, limitare la commerciabilità del bene de quibus. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 12,72 x 851,00 = 10.824,72 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 10.824,72 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 10.824,72 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Trattandosi di una stima di tipo giudiziario, con lo scopo specifico di individuare il più probabile valore di mercato da porre a base d'asta (FJV), si sono utilizzati due PROCEDIMENTI (Comparativo parametrico e di Capitalizzazione del reddito locativo costante) con verifica locale delle fonti piu` consolidate sui valori immobiliari, nonché di quelle tecnico - istituzionali ed emerografiche, anche con valore di validazione delle valutazioni emergenti. Sulla media dei valori rilevati si sono poi applicati dei coefficienti correttivi relazionati con le caratteristiche endogene ed esogene degli immobili, il tutto strutturato sempre come una due diligence ispirata agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) e con le opportune verifiche di conformità urbanistica, edilizia e tecnica, per quanto consentito dal LIVELLO di stima. Per il dettaglio dei calcoli e dei computi, per la definizione e motivazione dei K correttivi, si veda la allegata tabella FONTI.1, che si ritiene quindi come parte integrante della presente valutazione. Si precisa che non tutte le fonti reperite sono riportate integralmente, per semplicità, nella perizia, ma sono reperibili nell archivio del Perito. Pagina 25 di 26
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano territorio, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Bovisio Masciago, osservatori del mercato immobiliare Oss. Imm. AT/OMI, Consulente Immobiliare, Borsa Imm./Tema, ed inoltre: fonti locali DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A box singolo 12,72 0,00 10.824,72 10.824,72 10.824,72 10.824,72 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 10.824,72 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra tra oneri tributari su su base base catastale e reale, e per assenza di di garanzia per per vizi vizi e per e per rimborso l'immediatezza forfetario di della eventuali vendita giudiziaria: spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 2.706,18 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 8.118,54 data 30/06/2017 il tecnico incaricato GIORGIO PONTI Oltre gli allegati minimi già inseriti nella presente relazione (tabella FONTI.1, planimetria catastale), si allegano: all 1 Estratto mappa all 2 Visura catastale storica all 3 Pratica Edilizia all 4 Certificato Notarile all 5 Nota di trascrizione fallimento all 6 Atto di provenienza Pagina 26 di 26