SOCIO ORDINARIO EXPERT Esecuzione Immobiliare Procedura esecutiva immobiliare n.222/2016 Promossa da : XXXXXXXXXXXXXXXX Contro :XXX XXXXXXXXXXXXXXX Oggetto :LOT TTO 2 (fg. 9 p.lle 128/AA, 128/AB, 129/AA, 129/AB, 177 - catasto terreni) L esperto incaricato Cav. Ing. Pier Luigii Gianforte Ph.D
Sommario G.D.S. 01/04/2017 0 2 di 10 INDIVIDUAZIONE LOTTO... 3 Preambolo... 4 RELAZIONE - PARTE PRIMA... 4 b) Dati di pignoramento:... 4 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima... 4 d) Generalità dei beni e loro disponibilità... 5 d1) Pertinenza... 5 d2) Provenienza... 5 d3) Dati catastali... 5 d4) Confini catastali... 6 d5) Situazione urbanistica... 6 e) Atti pregiudizievoli... 6 e1) Iscrizioni contro l'esecutato... 6 e2) Trascrizioni contro l'esecutato... 6 e3) Note relative all'immobile... 6 f) Descrizione dei beni... 6 f1) Configurazione dei beni... 6 g) Misurazione... 7 h) Metodo di stima adottato... 7 i) Analisi delle caratteristiche... 7 i1) Estrinseche... 7 i2) Intrinseche... 8 l) Valore attribuibile al bene... 8 m) Proposta di vendita... 8 n) Regime fiscale... 9 o) Stato di possesso... 9 p) Riepilogo finale... 9 ALLEGATI - PARTE SECONDA... 10
G.D.S. 01/04/2017 0 3 di 10 INDIVIDUAZIONE LOTTO LOTTO 2: piena proprietà di n.5 terreni siti in località Colonia Luigia, ubicati nel Comune di Corropoli (TE). I terreni hanno una superficie complessiva di 20.130 metri quadrati. Il tutto confina con strada comunale Nereto-Corropoli, strada vicinale Accattapane e altre proprietà. Il tutto sopra descritto è riportato al Catasto dei Terreni del Comune di Corropoli (TE) al foglio n. 9 particelle 128/AA, 128/AB, 129/AA, 129/AB e 177. Il descritto stato dei luoghi corrisponde pienamente al classa mento, alla consistenza catastale e alla planimetria catastale. PREZZO BASE euro 98.600,00
G.D.S. 01/04/2017 0 4 di 10 Preambolo Il sottoscritto Ing. Pier Luigi GIANFORTE 1,presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell'ill.mo Giudice dell'esecuzione che, con provvedimento del 10/11/2016, lo ha nominato Consulente tecnico d'ufficio al fine di procedere alla determinazione del valore dei beni oggetto di istanza di vendita. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: (1) una descrittiva estimativa e (2) di raccolta degli allegati come da indice. RELAZIONE - PARTE PRIMA Premesso e precisato che ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura lo scrivente : ha dato corso alle indagini preliminari, di natura informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati necessari per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; ha raccolto alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e alla relazione tecnico - descrittiva; ha proceduto alla valutazione dei beni; quanto sopra premesso esplica i seguenti elementi : b) Dati di pignoramento: Unità immobiliare di proprietà 1/1 di XXXXXXXXXXXXXX C.F.XXXXXXXXXXXXXXX - composta da terreni siti in località Colonia Luigia, in Corropoli (TE) distinti al catasto terreni di detto Comune al foglio n. 9 particelle 128/AA, 128/AB, 129/AA, 129/AB e 177 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima I beni oggetto di stima sono siti nel Comune di Corropoli (TE) in località Colonia Luigia. 1 Iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Teramo al n. 540, all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Teramo al n. 186 ed all Albo dei Periti del Tribunale di Teramo n. 51 cat. Ingegneri
G.D.S. 01/04/2017 0 5 di 10 Il compendio risulta composto dai seguenti Terreni così meglio identificati: Superficie particella commerciale categoria (mq) 128/AA 9.461 SEMINATIVO E1 produzione agricola art.63 128/AB 3.019 ULIVETO E1 produzione agricola art.63 129/AA 2.900 129/AB 430 177 4.320 destinazione urbanistica in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali;in parte E1 SEMINATIVO produzione agricola in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali;in parte E1 VIGNETO produzione agricola in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali;in parte E1 SEMINATIVO produzione agricola per un totale di 20.130 metri quadrati. d) Generalità dei beni e loro disponibilità d1) Pertinenza -XXXXXXXXXXXXX; C.F.XXXXXXXXXXsede in XXXXXXXXXXXXX (XX), proprietario 1/1 I dati dell'esecutato corrispondo a quelli contenuti nel pignoramento, nella trascrizione del pignoramento e a quelli catastali. d2) Provenienza Gli immobili sono pervenuti in proprietà della XXXXXXXXXXXXXX in forza dell Atto di compravendita, a rogito del dott. XXXXXXXXXXX Notaio, del XXXXXXXXXXX rep.n.xxxxxx racc.xxxxxxx Trascritto a Teramo il XXXXXXXX al n.reg. gen.xxxxxxxx e al n.reg. part.xxxxxxxxxx (cfr ALLEGATO "A"). d3) Dati catastali Gli immobili sono individuato rispettivamente al Catasto Terreni del Comune di Corropoli TE(cfr ALLEGATO "B") CATASTO FOGLIO P.LLA SUB CAT. CLASSE CONSISTENZA R.C. INDIRIZZO Terreni 128/AA - SEMINATIVO 9.461 Cfr ALLEGATO B C.da Colonia Luigia Terreni 128/AB - ULIVETO 3.019 Cfr ALLEGATO B C.da Colonia Luigia Terreni 9 129/AA - SEMINATIVO 2.900 Cfr ALLEGATO B C.da Colonia Luigia Terreni 129/AB - VIGNETO 430 Cfr ALLEGATO B C.da Colonia Luigia Terreni 177 - SEMINATIVO 4.320 Cfr ALLEGATO B C.da Colonia Luigia
G.D.S. 01/04/2017 0 6 di 10 d4) Confini catastali I beni di che trattasi risultano confinanti con strada comunale Nereto-Corropoli, strada vicinale Accattapane e altre proprietà. d5) Situazione urbanistica A seguire la destinazione urbanistica dei beni oggetto di stima : FOGLIO P.LLA SUPERFICIE (mq) DESTINAZIONE URBANISTICA da P.R.G. 128/AA 9.461 E1 produzione agricola art.63 128/AB 3.019 E1 produzione agricola art.63 9 129/AA 2.900 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali; in parte E1 produzione agricola 129/AB 430 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali; in parte E1 produzione agricola 177 4.320 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali; in parte E1 produzione agricola e) Atti pregiudizievoli e1) Iscrizioni contro omissis e2) Trascrizioni contro omissis e3) Note relative all'immobile Distinti al Catasto dei Fabbricati ed al Catasto Terreni del Comune di Corropoli (TE) Oltre alle note di cui sopra non risultano altre note come da visure allegate (cfr ALLEGATO "C"). f) Descrizione dei beni f1) Configurazione dei beni L'appezzamento di terreno di forma irregolare si estende complessivamente per 20.130 metri quadrati; riportato al NCT di Corropoli al foglio 9, particelle 128/AA di 9.461 mq, 128/AB di 3.019 mq, 129/AA di 2.900 mq, 129/AB di 430 mq e 177 di 4.320 mq.
G.D.S. 01/04/2017 0 7 di 10 La planimetria catastale (cfr ALLEGATO "B") risulta conforme allo stato di fatto. g) Misurazione Per le finalità della presente stima si è preso in considerazione il valore della superficie riportata nelle visure catastali. Per cui il calcolo è il seguente: CATASTO FG P.LLA SUPERFICIE Catasto Terreni 128/AA 9.461 Catasto Terreni 128/AB 3.019 9 TERRENI Catasto Terreni 129/AA 2.900 Catasto Terreni 129/AB 430 Catasto Terreni 177 4.320 TOTALE 20.130 h) Metodo di stima adottato La valutazione immobiliare viene effettuata secondo il parametro del valore di mercato a metro quadrato. Per la determinazione del valore commerciale si è proceduto quindi con una stima sintetica monoparametrica ottenuto dal prodotto della superficie commerciale immobiliare da stimare per il prezzo unitario medio derivante dall osservazione del mercato immobiliare nella zona di ubicazione dell immobile. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima e con considerazione dell'attuale situazione di crisi immobiliare che investe l'intero territorio nazionale ed in particolare quello locale. i) Analisi delle caratteristiche i1) Estrinseche 1) Ambiente economico-sociale: mediocre. L immobile è nei pressi dal centro abitato di Corropoli (TE).
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 8 di 10 2) Collegamenti stradali: buoni; è sito a 7,5 km dall A14 Val Vibrata/Alba Adriatica, a circa 24,7 km dallo svincolo autostradale A14 di Mosciano per Bologna Taranto e dal raccordo per la "Teramo mare" per A24 L'Aquila-Roma; a circa 34,5 km da Teramo; 3) Condizioni climatiche: ordinarie, tipiche delle zone collinari della costa adriatica; 4) Servizi sociali e commerciali: buoni i2) Intrinseche 1) Accessibilità: mediocre. 2) Esposizione: mediocre. 3) Salubrità: buona. 4) Panoramicità: mediocre, intorno terreni. l) Valore attribuibile al bene In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ed alle condizioni di manutenzione degli immobili si è proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attraverso indagini di mercato relativamente alla zona di Corropoli e a beni similari con le medesime caratteristiche, attualmente il prezzo unitario medio desunto è pari a 7,00 euro/mq. Per cui i terreni vengono così stimati: particella Superficie commerciale (mq) categoria destinazione urbanistica Costo unitario valore di mercato 128/AA 9.461 SEM INATIVO E1 produzione agricola art.63 7,00 66.227,00 128/AB 3.019 ULIVETO E1 produzione agricola art.63 7,00 21.133,00 129/AA 2.900 129/AB 430 177 4.320 SEM INATIVO inpartee4zonaagricoladidistaccoe/omitigazionedegliimpatti ambientali;in parte E1 produzione agricola in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti VIGNETO ambientali;in parte E1 produzione agricola SEM INATIVO inpartee4zonaagricoladidistaccoe/omitigazionedegliimpatti ambientali;in parte E1 produzione agricola 7,00 7,00 7,00 20.300,00 3.010,00 30.240,00 140.910,00 Da cui si ottiene 140.900,00 in c.t. euro m) Proposta di vendita
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 9 di 10 Viste le caratteristiche dei terreni tra loro attigui, non risulta convenientemente suddivisibile. Lo scrivente, quindi, fa presente che il compendio deve essere considerato un unico corpo (LOTTO 2). n) Regime fiscale I beni sono sottoposti a tassa secondo legge. o) Stato di possesso Il presente lotto risulta attualmente libero. p) Riepilogo finale Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti: 1) vi è piena corrispondenza tra i dati dell atto di trasferimento e la proprietà; 2) l'immobile - nella piena proprietà - dell'esecutato XXXXXXXXXXXXXX, attualmente risulta libero; 3) Si esprime il parere di disporre la vendita del bene nel LOTTO 2; 4) Il valore commerciale dell'intero bene è determinato in complessivi euro 140.900,00; 5) Il valore del bene in procedura proposto per la vendita, in considerazione della assenza di garanzia per i vizi del bene venduto, delle modalità di pagamento, dello stato manutentivo e delle spese di adeguamento oltre agli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, (spese cancellazione delle formalità pregiudizievoli, il compenso dovuto al notaio nonché per eventuali spese comuni ad oggi non determinabili), è quantificato in Euro 98.600,00 in c.t. considerando quindi un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato; 6) I beni sono sottoposti a Tassa secondo Legge. Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Castelnuovo Vomano, lì 28 APRILE 2017 L esperto incaricato Cav. Pier Luigi GIANFORTE -ingegnere-phd
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 10 di 10 ALLEGATI - PARTE SECONDA ALLEGATO "A" atto di compravendita ALLEGATO "B"- visure ALLEGATO "C"- trascrizioni/iscrizioni ipotecarie ALLEGATO "D"- documentazione fotografica Istanza di liquidazione/notula spese Lotto 1 e 2