TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 630/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: UniCredit SpA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott.ssa Maria Gabriella Mariconda CUSTODE: dott. Andrea Moscardini CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 31/08/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ORIANO FABRIZIO DURANTE CF:DRNRFB67T03F839K con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: durante@officinaprogettazione.it PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 630/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a BELLUSCO CASCINA SAN NAZZARO 15, della superficie commerciale di 63,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL PIANO PRIMO APPARTAMENTO DI TRE LOCALI OLTRE SERVIZI E BALCONE. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,96 mt.identificazione catastale: foglio 2 particella 115 117 118 119 sub. 704 702 702 702 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 58 mq, rendita 185,92 Euro, indirizzo catastale: VIA SAN NAZZARO n. 15, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 05.07.2007 Nota Presentata con Modello Unico in atti dal 30.07.2007 Repertorio n.: 215117 Rogante: QUAGGIA LUCIANO Sede: MILANO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 63401.1/2007) Coerenze: da Nord ed in senso orario: proprietà di terzi, vano scala comune, proprietà di terzi, cortile comune, altra unità immobiliare. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965 ristrutturato nel 1974. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 63,90 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.050,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 51.787,50 Data della valutazione: 31/08/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. Pagina 2 di 11
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 05/07/2007 a firma di Notaio QUAGGIA Luciano ai nn. 215118/33677 di repertorio, iscritta il 26/07/2007 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 120393/33101, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 172.500,00. Importo capitale: 115.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 11/05/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 7316 di repertorio, trascritta il 07/06/2017 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 67556/43521, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 05/07/2007), con atto stipulato il 05/07/2007 a firma di Notaio QUAGGIA Luciano ai nn. 215117/33676 di repertorio, trascritto il 26/07/2007 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 120392/63401, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione ( fino al 14/03/2002), registrato il 05/09/1998 ai nn. 27/152, trascritto il 09/01/1999 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 1837/1463, in forza di denuncia di successione. Trascrizione accettazione tacita di eredità in data 04.06.2003 ai nn. 84703/52353 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di sentenza di divisione (dal 14/03/2002 fino al 20/05/2003), con atto stipulato il 14/03/2002 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 1633 di repertorio, trascritto il 23/12/2002 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2, in forza di sentenza di Pagina 3 di 11
divisione. Il titolo è riferito solamente a particella 115 sub 703 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 20/05/2003 fino al 05/07/2007), con atto stipulato il 20/05/2003 a firma di Notaio PANBIANCO Maria Alessandra ai nn. 77597 di repertorio, trascritto il 04/06/2003 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 84704/52357, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nulla Osta Opere Edili N. 56/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di un servizio, rilasciata il 28/11/1963 Nulla Osta Opere Edili N. 8/1967, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione d un servizio, rilasciata il 25/02/1967 Nulla Osta Opere Edili N. 47/1973, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una porta e rifacimento di una soletta, rilasciata il 07/07/1973 Nulla Osta Opere Edili N. 47/1973, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una porta e rifacimento di una soletta, rilasciata il 07/07/1973 Nulla Osta Opere Edili N. 47/1973, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una porta e rifacimento di una soletta, rilasciata il 07/07/1973 Nulla Osta Opere Edili N. 47/1973, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una porta e rifacimento di una soletta, rilasciata il 07/07/1973 Nulla Osta Opere Edili N. 47/1973, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una porta e rifacimento di una soletta, rilasciata il 07/07/1973 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. del 29.07.2014, l'immobile ricade in zona T1: della città storica GFZ (gamma funzionale). Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 61 NTA 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava una non conformità tra lo stato dei luoghi rilevato e l'allegato grafico alla pratica edilizia assentita ovvero in quest'ultima non è presente il tavolato divisorio tra le due camere e il tavolato identificativo del locale ripostiglio. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista per redazione e deposito pratica edilizia in sanatoria oltre sanzione amministrativa da computarsi a carico del Comune:.700,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg Pagina 4 di 11
confronto tra pratica edilizia assentita e stato dei luoghi rilevato 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava una non conformità con l'elaborato planimetrico catastale ovvero in quest'ultimo assenza del tavolato identificativo del lo0cale ripostiglio. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione, previo rilascio di pratica edilizia in sanatoria da parte del Comune, DOCFA all'agenzia del Territorio con nuova planimetria. L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista per redazione e presentazione DOCFA compreso oneri:.250,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 7 gg Pagina 5 di 11
confronto tra planimetria catastale e stato dei luoghi rilevato 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN BELLUSCO CASCINA SAN NAZZARO 15 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a BELLUSCO CASCINA SAN NAZZARO 15, della superficie commerciale di 63,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL PIANO PRIMO APPARTAMENTO DI TRE LOCALI OLTRE SERVIZI E BALCONE. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,96 mt.identificazione catastale: foglio 2 particella 115 117 118 119 sub. 704 702 702 702 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 58 mq, rendita 185,92 Euro, indirizzo catastale: VIA SAN NAZZARO n. 15, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 05.07.2007 Nota Presentata con Modello Unico in atti dal 30.07.2007 Repertorio n.: 215117 Rogante: QUAGGIA LUCIANO Sede: MILANO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 63401.1/2007) Coerenze: da Nord ed in senso orario: proprietà di terzi, vano scala comune, proprietà di terzi, cortile comune, altra unità immobiliare. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965 ristrutturato nel 1974. Pagina 6 di 11
particolare interno: soggiorno con cottura particolare interno: bagno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. inquadramento territoriale: estratto google maps particolare esterno edificio SERVIZI centro commerciale farmacie scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore scuola media superiore supermercato COLLEGAMENTI tangenziale distante 7,5 Km autostrada distante 7,5 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: Pagina 7 di 11
luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un contesto di corte antica parzialmente ristrutturata, in zona semicentrale. Il fabbricato si presenta in mediocri condizioni di conservazione e di manutenzione. L'appartamento, termoautonomo, è situato al piano primo senza ascensore e si compone di un soggiorno con angolo cottura, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, altro disimpegno, una camera e una cameretta. Al suo interno presenta finiture discrete e uno stato di manutenzione e di conservazione anche esso discreto. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in parquet e ceramica protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in blindata rivestimento interno: posto in cucina e bagno realizzato in ceramica protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno Degli Impianti: elettrico: sottotraccia citofonico: no video termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale soggiorno-cottura 19,00 x 100 % = 19,00 disimpegno 2,35 x 100 % = 2,35 bagno 9,10 x 100 % = 9,10 Pagina 8 di 11
ripostiglio 2,90 x 100 % = 2,90 disimpegno 3,30 x 100 % = 3,30 camera 14,05 x 100 % = 14,05 camera 7,70 x 100 % = 7,70 balcone 11,00 x 50 % = 5,50 Totale: 69,40 63,90 stato dei luoghi rilevato alla data del sopralluogo VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare, l'anno di ristrutturazione dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 63,90 x 1.100,00 = 70.290,00 Pagina 9 di 11
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo per difetto -290,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 70.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 70.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Bellusco, agenzie: Tecnocasa, Puntocasa, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 63,90 0,00 70.000,00 70.000,00 70.000,00 70.000,00 Pagina 10 di 11
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 950,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.050,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 17.262,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 51.787,50 data 31/08/2018 il tecnico incaricato ORIANO FABRIZIO DURANTE Pagina 11 di 11