TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 16/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A. O IN FORMA ABBREVIATA, CARIPARMA S.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. DE PAOLA Paolo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 31/03/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Erika Margareta Galassi CF:GLSRMR73D42A326U con studio in AOSTA (AO) Loc. Porossan-Roppoz, 15 telefono: 0165235278 email: ERIKA.GALASSI@ME.COM PEC: erikamargareta.galassi@ingpec.eu Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 16/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a AYAS frazione Champoluc, frazione Champoluc, della superficie commerciale di 60,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento: L'immobile recentemente ristrutturato dalla proprietaria si presenta in ottime condizioni. Esso è posto al piano primo e vi si accede dal corpo scala a OVEST. L'appartamento si compone di un disimpegno di ingresso con un corto corridoio per l'accesso alle stanze, una camera da letto, un ampio bagno ed una zona giorno con angolo cottura. Lungo i lati Ovest e Nord dell'appartamento si sviluppa l'unico balcone. L'ingresso è caratterizzato da un paviemnto in piastrelle di ceramica formato 15x15 posate in parallelo alle pareti di colore grigio/beige, le pareti ed il soffitto sono tinteggiati di bianco e vi troviamo, nei pressi dell'ingresso alla zona giorno, un ampio armadio a muro ed una scaffalatura. Le altre stanze della casa, camera da letto, bagno e zona giorno sono caratterizzati da un pavimento in larghe doghe di legno chiaro e pareti bianche. Le pareti del bagno sono rivestite per i 3/4 da piastrelle di ceramica azzurra sfumate 10x10. I serramenti interni ed esterni sono in legno. Il balcone è caratterizzato da pavimentazione lignea. L'alloggio, ubicato al piano primo, rispetto al filo esterno del fabbricato, risulta arretrato della dimensione del balcone. Una trave perimetrale in cemento armato di sostegno del piano secondo ribassata, penalizza l'appartamento sia dal punto di vista della luminosità che dell'irraggiamento solare. L'alloggio Cantina: La cantina di trova al piano terra e vi si accede tramite corridio comune a tutte le altre cantine. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T - 1, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 30 particella 69 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe U, consistenza 4,5 vani, rendita 766,94 Euro, indirizzo catastale: Frazione Champoluc, piano: T - 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Appartamento: Confinante a NORD con affaccio su corte comune - a EST con appartamento altra ditta - a SUD/EST con vano ascensore e corpo scala - a SUD con appartamento altra ditta - a OVEST con affaccio su corte comune Cantina: confinante a NORD con corte comune - ad EST con cantina altra ditta - a SUD con corridoio comune - a OVEST con cantina altra ditta L'intero edificio sviluppa 7 piani, 7 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1963 ristrutturato nel 2006. B posto auto a AYAS frazione Champoluc, frazione Champoluc, della superficie commerciale di 14,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il posto auto si trova in autorimessa ubicata nell'immobile adiacente. Trattasi di posto auto in autorimessa chiusa con ingresso al livello del piano terreno da corte dell'immobile in cui è ubicato Pagina 2 di 10
l'appartamento. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di 2,50 m.identificazione catastale: foglio 30 particella 303 sub. 40 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe U, consistenza 12 mq, rendita 48,96 Euro, indirizzo catastale: Frazione Champoluc, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Posto auto Confinante con: a NORD con posto auto altra proprietà in stessa autorimessa - a EST con corsia di manovra - a SUD con posto auto altra proprietà in stessa autorimessa - a OVEST con box auto altra ditta L'intero edificio sviluppa 5 piani, 3 piani fuori terra, 2 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 74,55 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 215.150,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. La signora Casalegno Paola Camilla, insieme alla sua famiglia, utilizzano l'appartamento come seconda casa per villeggiatura. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni:. 215.150,00 Data della valutazione: 31/03/2017 ipoteca giudiziale, stipulata il 17/02/2015 a firma di TRIBUNALE DI TORINO ai nn. 920 di repertorio, Pagina 3 di 10
registrata il 03/03/2015 a TORINO ai nn. 1967 /223, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 180000,00. Importo capitale: 113620,52 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 04/02/2016 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO ai nn. 65 di repertorio, trascritta il 22/02/2016 a AOSTA ai nn. 1518/1143, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.457,16 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Millesimi condominiali: 16,20 Ulteriori avvertenze: In merito al posto auto: Millesimi condominiali 3/1000 Spese condominiali deliberate 2016/2017: euro 56,07 Spese condominiali esercizi precedenti ancora da saldare: euro 46,78 Totale dovuto euro e scaduto al 15/01/2017: euro 102,85 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di DONAZIONE, con atto stipulato il 29/01/1977 a firma di Notaio FAVRE Alessandro ai nn. 37056/18923 di repertorio, trascritto il 24/02/1977 ai nn. 1310/1088, in forza di DONAZIONE 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: PERMESSO EDILIZIO N. 141 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione di un complesso residenziale e condominio costituito di due fabbricati in Ayas, presentata il 24/06/1963 con il n. 141 di protocollo, agibilità del 14/11/1966 con il n. 141 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Condominio "La Residence". Autorizzazione Edilizia n. 141 del 18/07/1968 - variante al progetto approvato relativo ad una nuova Pagina 4 di 10
costruzione di civile abitazione. Agibilità del 30/12/1968 - Condominio "La Residence Ala SUD-EST" Nel 1986 viene presentata una domanda di Condono Edilizio n. 1000/C relativo all'intero Condominio La Residence e alla cantina di pertinenza dell'unità immobiliare. Il Condono non è mai stato rilasciato pertanto l'agibilità rilasciata in precedenza non include né l'alloggio né la cantina. Agibilità del 01/07/1971 - Condominio "Rocce Nere" - agibilità relativa ad entrambi i condomini di cui al Permesso Edilizio 141. La planimetria del progetto approvato non corrisponde alle planimetrie catastali conformi con l'eseguito. Risulta pertanto priva di agibilità anche l'autorimessa. DENUNCIO INIZIO ATTIVITA' N. 11791, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Demolizione tramezza interna e rifacimento pavimento ligneo, presentata il 15/12/2006 con il n. 11791 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Appartamento di cui al Foglio 30 mappale 69 sub. 31. La presente Denuncia Inizio Attività è relativa all'unità immobiliare sita nel Condominio "La Residence" la cui planimetria risulta aggiornata rispetto alle planimetrie catastali e conforme all'eseguito. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera D.G.R. N. 694/2013, l'immobile ricade in zona Ba26* - Parti di territorio già completamente edificate o di completamento con prevalente uso residenziale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Deliberazione del Consiglio Comunale n.2 del 13.02.2015 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Agibilità non presente in quanto non facente riferimento allo stato di fatto Le difformità sono regolarizzabili mediante: Richiesta di aggiornamento agibilità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia per richiesta agibilità:.3.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 6 mesi 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Non corrispondenza dell'eseguito con il catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica catastale:.2.000,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN AYAS FRAZIONE CHAMPOLUC, FRAZIONE CHAMPOLUC Pagina 5 di 10
APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a AYAS frazione Champoluc, frazione Champoluc, della superficie commerciale di 60,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento: L'immobile recentemente ristrutturato dalla proprietaria si presenta in ottime condizioni. Esso è posto al piano primo e vi si accede dal corpo scala a OVEST. L'appartamento si compone di un disimpegno di ingresso con un corto corridoio per l'accesso alle stanze, una camera da letto, un ampio bagno ed una zona giorno con angolo cottura. Lungo i lati Ovest e Nord dell'appartamento si sviluppa l'unico balcone. L'ingresso è caratterizzato da un paviemnto in piastrelle di ceramica formato 15x15 posate in parallelo alle pareti di colore grigio/beige, le pareti ed il soffitto sono tinteggiati di bianco e vi troviamo, nei pressi dell'ingresso alla zona giorno, un ampio armadio a muro ed una scaffalatura. Le altre stanze della casa, camera da letto, bagno e zona giorno sono caratterizzati da un pavimento in larghe doghe di legno chiaro e pareti bianche. Le pareti del bagno sono rivestite per i 3/4 da piastrelle di ceramica azzurra sfumate 10x10. I serramenti interni ed esterni sono in legno. Il balcone è caratterizzato da pavimentazione lignea. L'alloggio, ubicato al piano primo, rispetto al filo esterno del fabbricato, risulta arretrato della dimensione del balcone. Una trave perimetrale in cemento armato di sostegno del piano secondo ribassata, penalizza l'appartamento sia dal punto di vista della luminosità che dell'irraggiamento solare. L'alloggio Cantina: La cantina di trova al piano terra e vi si accede tramite corridio comune a tutte le altre cantine. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T - 1, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 30 particella 69 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe U, consistenza 4,5 vani, rendita 766,94 Euro, indirizzo catastale: Frazione Champoluc, piano: T - 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Appartamento: Confinante a NORD con affaccio su corte comune - a EST con appartamento altra ditta - a SUD/EST con vano ascensore e corpo scala - a SUD con appartamento altra ditta - a OVEST con affaccio su corte comune Cantina: confinante a NORD con corte comune - ad EST con cantina altra ditta - a SUD con corridoio comune - a OVEST con cantina altra ditta L'intero edificio sviluppa 7 piani, 7 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1963 ristrutturato nel 2006. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Aosta). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Massiccio del Monte Rosa e tutta la vallata di Ayas. SERVIZI Pagina 6 di 10
negozi al dettaglio palazzetto dello sport piscina spazi verde eccellente COLLEGAMENTI autobus distante 1 km autostrada distante 25 km ferrovia distante 25 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sopra della media eccellente DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CLASSE ENERGETICA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: [621,50 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. APE-A094-1213-S-001 registrata in data 30/03/2017 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 55,00 x 100 % = 55,00 Balcone 16,00 x 30 % = 4,80 Cantina 3,00 x 25 % = 0,75 Totale: 74,00 60,55 Pagina 7 di 10
Valore a corpo: 242.200,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 242.200,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 242.200,00 BENI IN AYAS FRAZIONE CHAMPOLUC, FRAZIONE CHAMPOLUC POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO B posto auto a AYAS frazione Champoluc, frazione Champoluc, della superficie commerciale di 14,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il posto auto si trova in autorimessa ubicata nell'immobile adiacente. Trattasi di posto auto in autorimessa chiusa con ingresso al livello del piano terreno da corte dell'immobile in cui è ubicato l'appartamento. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di 2,50 m.identificazione catastale: foglio 30 particella 303 sub. 40 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe U, consistenza 12 mq, rendita 48,96 Euro, indirizzo catastale: Frazione Champoluc, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Posto auto Confinante con: a NORD con posto auto altra proprietà in stessa autorimessa - a EST con corsia di manovra - a SUD con posto auto altra proprietà in stessa autorimessa - a OVEST con box auto altra ditta L'intero edificio sviluppa 5 piani, 3 piani fuori terra, 2 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Aosta). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Massiccio del Monte Rosa e tutta la vallata di Ayas. SERVIZI negozi al dettaglio palazzetto dello sport piscina spazi verde COLLEGAMENTI autobus distante 1 km autostrada distante 25 km ferrovia distante 25 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: eccellente Pagina 8 di 10
livello di piano: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Posto auto 14,00 x 100 % = 14,00 Totale: 14,00 14,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 16.800,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 16.800,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 16.800,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Aosta, ufficio del registro di Aosta, conservatoria dei registri immobiliari di Aosta, ufficio tecnico di Ayas DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; Pagina 9 di 10
VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 60,55 0,00 242.200,00 242.200,00 B posto auto 14,00 0,00 16.800,00 16.800,00 259.000,00 259.000,00 Riduzione del 15% per lo stato di occupazione:. 38.850,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 5.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 215.150,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: data 31/03/2017 il tecnico incaricato Erika Margareta Galassi Pagina 10 di 10. 215.150,00