TRIBUNALE ORDINARIO - PESARO 135/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - PESARO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 135/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA DELLE MARCHE SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DAVIDE STORTI CUSTODE: ALCEO RAPA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 01/02/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: GIUSEPPE BALZANO CF:BLZGPP77P16L259N con studio in SANT'ANGELO IN LIZZOLA (PU) CORSO XXI GENNAIO 31_H telefono: fax: geometrabalzano@libero.it PEC: giuseppe.balzano@pecgeometripu.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - PESARO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 135/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PESARO VIA LIRI 3, quartiere VISMARA, della superficie commerciale di 133,38 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) I beni oggetto della perizia, sono un immobilie destinato a civile abitazione, un ripostiglio e un posto auto nell'autorimessa comune al piano interrato, facenti parte del complesso residenziale denominato Residence Verde, il tutto ubicato nel Comune di Pesaro (PU) Loc. Vismara, alla Via Liri n 3. Le unità immobiliari sono così composte: IMMOBILE A: appartamento di civile abitazione sito al piano primo, interno 1, confinante a Nord con il vano scala e altra u.i.u., e libero con affaccio sullo scoperto condominiale sui restanti lati. L'immobile è composto da un ampio ingresso dal quale si può accedere ad un piccolo bagno lavanderia, una camera, la cucina e al soggiorno/sala da pranzo. Da un ulteriore disimpegno, è possibile accedere alle restanti due camere da letto ed il bagno. Completano la proprietà tre ampi terrazzi. L'immobile si presenta in buone condizioni manutentive. Il fabbricato è dotato di ascensore condominiale. IMMOBILE B: La cantina/ripostiglio è ubicata al piano interrato, confinante a Nord con terrapieno, a Est e Ovest con altri ripostigli, e a sud con disimpegno comune di accesso. Lo stato dell'immobile risulta discreto, senza rifiniture particolari. IMMOBILE C: Trattasi (come da titolo di proprietà) di diritto al parcheggio di un'autovettura di media cilindrata all'interno dell'autorimessa comune posta al piano interrato. A seguito di sopralluogo e dichiarazioni del proprietario, il posto auto è stato individuato come da planimetria allegata. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, interno 1, ha un'altezza interna di 275 CM.Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 35 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 604,25 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI N 3, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 cantina, composto da Un solo vano da circa 5 mq, sviluppa una superficie commerciale di 2,80 Mq. Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 34 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 604,25 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI N 3, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** A.2 posto auto, composto da Diritto al ricovero di un'auto di media cilindrata nella rimessa comune al piano interrato., sviluppa una superficie commerciale di 5,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 32 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 2, Pagina 2 di 9

3 consistenza 438 mq, rendita 1.198,00 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** La consistenza del posto auto, non essendo quantificabile direttamente (in quanto porzione di autorimessa comune), è stata ipotizzata come uno standard ovvero m 5,00x2,50, quindi 12,5 mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 133,38 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 7,80 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,37 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,37 Data della valutazione: 01/02/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: I gravami e le formalità riportate, sono state evinte dalle ispezioni ipotecarie del 28/01/2016 n T15835, T18166 e T VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico:nessuno Altre limitazioni d'uso:nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/02/2013 a firma di NOTAIO MARCHIONNI, a favore di *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 7 anni ipoteca giudiziale attiva, a favore di *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: Importo capitale: ,80 Pagina 3 di 9

4 ipoteca giudiziale attiva, a favore di *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: Importo capitale: 3.881,37 ipoteca legale attiva, a favore di *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: ,28. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, derivante da Atto esecutivo o Cautelare Altre trascrizioni:nessuna Altre limitazioni d'uso:nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,84 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Millesimi condominiali: 77,838 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: NESSUNA Ulteriori avvertenze: Tutte le informazioni condominiali, sono state reperite presso lo Studio Amatori Srl (amministratore di condominio). All'interno della quota condominiale, sono comprese le spese relative a: Manutenzione e pulizia Giardino, Amministratore, Pulizie parti comuni, scale, etc., Ascensore, Assicurazione fabbricato e consumo Acqua. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di ATTO DI VENDITA (dal 07/08/2001), con atto stipulato il 07/08/2001 a firma di NOTAIO ZACCARELLI ai nn. REP di repertorio, registrato il 10/08/2001 a PESARO ai nn. 2053, trascritto il 10/08/2001 a PESARO ai nn. 9004, in forza di ATTO DI VENDITA 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: LICENZA EDILIZIA N. 616/1974 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di REALIZZAZIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO, rilasciata il 08/08/1974 con il n. 616 di protocollo. Pagina 4 di 9

5 GLI IMMOBILI FANNO PARTE DEL 1 LOTTO - TIPOLOGIA FABBRICATO "F" VARIANTE ALLA CONCESSIONE EDILIZIA N 616/1974 N. 117/1976, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di REALIZZAZIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO, rilasciata il 26/02/1976 con il n. 117 di protocollo, agibilità del 01/05/1976 con il n. 49 di protocollo. GLI IMMOBILI FANNO PARTE DEL 1 LOTTO - TIPOLOGIA FABBRICATO "F" 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B3.0 - R2 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: LIEVI DIFFORMITA' DISTRIBUTIVE INTERNE Le difformità sono regolarizzabili mediante: PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Permesso di costruire in Sanatoria:.1.800,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: MESI 4 Questa situazione è riferita solamente a ABITAZIONE. Nei due dei tre terrazzi esistenti, sono state realizzate irregolarmente delle chiusure o con telo in PVC o con grigliato in legno e plexiglass. Tali opere, da ritenersi non fisse, sono da rimuovere in quanto non regolarizzabili CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme.. Le difformità distributive interne non incidono sulla rendita catastale, quindi anche a seguito di una eventuale sanatoria, non esiste la necessità, in quanto solo opportunità, di effettuare variazione catastale CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.5. ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: NESSUNA Conformità tecnica impiantistica: (normativa di riferimento: DM del 22/01/2008 n.37.) L'immobile risulta.. Si precisa che presso l'ufficio tecnico Edilizia Privata, non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti, in quanto trattasi di complessi residenziali realizzati negli anni 70/80 ovvero prima della 46/90. Si precisa che nell immobile sono presenti tutti gli impianti: idrico-sanitario, elettrico, rete gas, di scarico, etc., tutti funzionanti e in buone condizioni manutentive. Pagina 5 di 9

6 BENI IN PESARO VIA LIRI 3, QUARTIERE VISMARA APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PESARO VIA LIRI 3, quartiere VISMARA, della superficie commerciale di 133,38 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) I beni oggetto della perizia, sono un immobilie destinato a civile abitazione, un ripostiglio e un posto auto nell'autorimessa comune al piano interrato, facenti parte del complesso residenziale denominato Residence Verde, il tutto ubicato nel Comune di Pesaro (PU) Loc. Vismara, alla Via Liri n 3. Le unità immobiliari sono così composte: IMMOBILE A: appartamento di civile abitazione sito al piano primo, interno 1, confinante a Nord con il vano scala e altra u.i.u., e libero con affaccio sullo scoperto condominiale sui restanti lati. L'immobile è composto da un ampio ingresso dal quale si può accedere ad un piccolo bagno lavanderia, una camera, la cucina e al soggiorno/sala da pranzo. Da un ulteriore disimpegno, è possibile accedere alle restanti due camere da letto ed il bagno. Completano la proprietà tre ampi terrazzi. L'immobile si presenta in buone condizioni manutentive. Il fabbricato è dotato di ascensore condominiale. IMMOBILE B: La cantina/ripostiglio è ubicata al piano interrato, confinante a Nord con terrapieno, a Est e Ovest con altri ripostigli, e a sud con disimpegno comune di accesso. Lo stato dell'immobile risulta discreto, senza rifiniture particolari. IMMOBILE C: Trattasi (come da titolo di proprietà) di diritto al parcheggio di un'autovettura di media cilindrata all'interno dell'autorimessa comune posta al piano interrato. A seguito di sopralluogo e dichiarazioni del proprietario, il posto auto è stato individuato come da planimetria allegata. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, interno 1, ha un'altezza interna di 275 CM.Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 35 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 604,25 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI N 3, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI centro commerciale campo da calcio cinema palestra supermercato buono buono buono buono ottimo Pagina 6 di 9

7 COLLEGAMENTI autobus distante 100M autostrada distante 4 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Il fabbricato si presenta in buone condizioni manutentive, per cui, anche se non sono state reperite informazioni in merito ad eventuali ristrutturazioni, data l'epoca di costruzione dell'immobile, si presume una ristrutturazione delle facciate nell'ultimo decennio. CLASSE ENERGETICA: [139,82 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 2016/1758 registrata in data 20/01/2016 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 133,38 x 100 % = 133,38 Totale: 133,38 133,38 ACCESSORI: cantina, composto da Un solo vano da circa 5 mq, sviluppa una superficie commerciale di 2,80 Mq. Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 34 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 604,25 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI N 3, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** posto auto, composto da Diritto al ricovero di un'auto di media cilindrata nella rimessa comune al piano interrato., sviluppa una superficie commerciale di 5,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 14 particella 522 sub. 32 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 2, consistenza 438 mq, rendita 1.198,00 Euro, indirizzo catastale: VIA LIRI, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Pagina 7 di 9

8 La consistenza del posto auto, non essendo quantificabile direttamente (in quanto porzione di autorimessa comune), è stata ipotizzata come uno standard ovvero m 5,00x2,50, quindi 12,5 mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: La valutazione complessiva dell'immobile, così come quella al metro quadrato, è stata fatta mediante indagini di mercato presso agenzie immobiliari/annunci di immobili nella stessa zona, tipologia, rifiniture stato e manutenzione, e soprattutto tenendo conto della superficie ampia dell'immobile, oltre alla dotazione dei vani accessori. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 133,38 x 1.620,00 = ,60 Valore superficie accessori: 7,80 x 1.620,00 = , ,60 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,60 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,60 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ai fini della redazione di stima commerciale dell immobile oggetto di esecuzione, è stato tenuto conto dei valori medi appurati a seguito d indagini di mercato, per recenti compravendite d immobili di simile tipologia nella zona, con specifico riferimento: alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, che ne obbligano la vendita a corpo; all'epoca di costruzione del fabbricato, e allo stato di manutenzione e finiture interne ed esterne; al contesto in cui l immobile è ubicato, con riferimento diretto anche alla distanza dal centro, dalle scuole, dalle strutture sportive, dagli uffici postali e bancari, ecc.; al fatto che attualmente l'immobile è occupato dal proprietario, con i relativi vantaggi e svantaggi che ciò può apportare all immobile; del periodo storico-economico che stiamo vivendo, che ha creato comunque un calo delle vendite con conseguente diminuzione del prezzo degli immobili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di PESARO, ufficio del registro di PESARO, conservatoria dei registri immobiliari di PESARO, ufficio tecnico di PESARO, agenzie: PESARO, osservatori del mercato immobiliare PESARO, ed inoltre: NORMA UNI DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; Pagina 8 di 9

9 le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 133,38 7, , , , ,60 ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO: descrizione importo 0,00 0,00 Riduzione del 2% per lo stato di occupazione: ,23 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,37 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,37 data 01/02/2016 il tecnico incaricato GIUSEPPE BALZANO Pagina 9 di 9