RELAZIONE DI PERIZIA

CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO n. 6/2012 GIUDICE DELEGATO: Dott. NICOLA VALLETTA COMMISSARI LIQUIDATORI: Dott. LUCIO RAIMONDI Dott. GIANNI DI BATTISTA PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA BENI IMMOBILI ESCLUSI DALL'ASSE CONCORDATARIO INVENTARIATI IN CAPO ALLA SOCIETA' APPARTAMENTI E GARAGE SITI IN CHIETI VIA PAPA G.P.II E IN PESCARA VIA CELESTINO V RELAZIONE DI PERIZIA CHIETI, 13 Novembre 2017 Firmato digitalmente da Giuseppe IL C.T.U. D'Ingiullo Geom. GIUSEPPE D INGIULLO CN = D'Ingiullo Giuseppe O = Collegio dei Geometri di Chieti/80002430694 C = IT

2 INDICE 1. PREMESSA.... 3 2. BENI IMMOBILI IN CHIETI IN VIA PAPA GIOVANNI PAOLO II n. 80-110-124... 3 2.1 Dati catastali... 3 2.2 Inquadramento territoriale... 5 2.3 Criterio e procedimento di stima valore di mercato. 6 2.4 Criterio calcolo superficie commerciale. 6 2.5 Stima del presumibile valore di mercato... 7 2.6 Beni immobili in Chieti Via Papa Giovanni Paolo II... 8 2.6.1 Appartamento al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 171. 8 2.6.2 Appartamento al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 151. 11 2.6.3 Appartamento al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 116... 14 2.6.4 Appartamento al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 128... 17 2.6.5 Garage al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 9.. 20 2.6.6 Garage al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 26. 22 2.6.7 Garage al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 33.. 24 2.6.8 Garage al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 38. 26 2.6.9 Garage al Foglio n.17 P.lla n.5444 Sub 51. 28 2.7 Dati urbanistici e conformità edilizia... 30 2.8 Titoli di provenienza e formalità pregiudizievoli.. 31 3. BENI IMMOBILI IN PESCARA IN VIA CELESTINO V n.1 FABBRICATO 8. 32 3.1 Dati catastali.. 32 3.2 Inquadramento territoriale... 34 3.3 Criterio e procedimento di stima valore di mercato... 34 3.4 Criterio calcolo superficie commerciale. 35 3.5 Stima del presumibile valore di mercato.. 36 3.6 Beni immobili in Pescara Via Celestino V... 37 3.6.1 Appartam. e Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub122 e 89.. 37 3.6.2 Appartam. e Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub132 e 86... 40 3.6.3 Appartam. e Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub120 e 85... 44 3.6.4 Appartam. e Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub140 e 73... 47 3.6.5 Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub 51 libero.. 52 3.6.6 Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub 63 libero..... 54 3.6.7 Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub 64 libero.... 56 3.6.8 Garage al Foglio n.32 P.lla n.2283 Sub 65 libero.. 58 3.7 Dati urbanistici e conformità edilizia.. 60 3.8 Titoli di provenienza e formalità pregiudizievoli. 61 4. DESCRIZIONE PER AVVISO D ASTA. 62 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

3 1. PREMESSA Con istanza del 19-01-2017, ratificata in data 23-01-2017 dal G.D. Dott. Nicola Valletta, i Commissari Liquidatori, nelle persone del Dott. Lucio Raimondi e Dott. Gianni Di Battista, conferivano al sottoscritto Geom. Giuseppe D Ingiullo, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Chieti al n. 1089, l incarico di C.T.U. per la stima degli immobili esclusi dal Concordato sopra indicato. In particolare nella istanza di nomina, inoltrata dai predetti Commissari al G.D., si legge che la stima si rende necessaria per quegli immobili elencati all art. 35 della Memoria Integrativa al Piano Concordatario come: Rimanenze di Cantiere destinati alla cessione dei contratti preliminari e realizzati a Chieti in Via Papa Giovanni Paolo II e a Pescara in Via Celestino V. I dati catastali vengono riportati nei seguenti capitoli. 2. BENI IMMOBILI IN CHIETI IN VIA PAPA GIOVANNI PAOLO II 2.1 DATI CATASTALI Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Int. Categ. Classe Consistenza Rendita Appartamento 17 5444 171 1 101 A/2 3 4 475,14 Appartamento 17 5444 151 1 102 A/2 3 4 475,14 Appartamento 17 5444 116 1 103 A/2 3 6 712,71 Appartamento 17 5444 128 5 503 A/2 3 6 712,71 Autorimessa 17 5444 9 S1 - C/6 3 Mq 25 87,80 Autorimessa 17 5444 26 S1 - C/6 3 Mq 19 66,73 Perizia di STIMA: C GIOVANNI PAOLO II E IN PESCARA VIA CELESTINO V

4 Autorimessa 17 5444 33 S1 - C/6 3 Mq 15 52,68 Autorimessa 17 5444 38 S1 - C/6 3 Mq 29 101,85 Autorimessa 17 5444 51 S1 - C/6 3 Mq 16 87,80 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

5 2.2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE Gli immobili siti in Chieti, in via Papa Giovanni P. II, all interno del Villaggio Mediterraneo, si trovano in un area di recente espansione edilizia a ridosso di via dei Vestini, strada molto trafficata di collegamento tra Chieti centro e Chieti scalo, nei pressi dell Ospedale Civile SS. Annunziata e del Campus universitario dell Ateneo Gabriele d Annunzio. L intera zona è ben collegata con le strade urbane e con il raccordo autostradale R12 Chieti-Pescara (Asse attrezzato) da cui si ha accesso dal casello Chieti-Pescara alla A25 Torano-Chieti-Pescara (Autostrada dei Parchi) e dal casello Pescara Ovest-Chieti alla A14 Bologna-Taranto (Autostrada Adriatica). Via dei Vestini è servita da numerose linee di autobus urbani ed extraurbani e sono inoltre presenti all interno del Villaggio Mediterraneo un supermercato e altri negozi di servizio ai numerosi studenti universitari. Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

6 2.3 CRITERIO E PROCEDIMENTO DI STIMA VALORE DI MERCATO Il criterio di stima adottato per le unità in esame è quello sintetico comparativo. Si tratta di un criterio che si basa fondamentalmente nel formulare il suo più probabile valore di mercato mediante il confronto con analoghi immobili aventi caratteristiche oggettive, soggettive e di ubicazione simili, tramite un parametro di raffronto che solitamente è il mq. commerciale. Determinante per questa tipologia è l indagine di mercato, che consente di definire una scala di valori all interno della quale collocare l immobile oggetto di stima. Si tiene conto delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonché dell analisi della domanda e dell offerta nel mercato di beni simili. La metodologia posta in essere presuppone un adeguata disponibilità di campioni e dati di mercato, relativi a compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione. Al fine di reperire una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona di quella in esame ovvero in zone limitrofe, relativi ad immobili liberi con la medesima destinazione di quelli in esame, sono state condotte indagini nell ambito delle seguenti fonti: offerte di compravendita; atti di compravendita; pubblicazioni specializzate nel settore. 2.4 CRITERIO CALCOLO COMMERCIALE Le superfici commerciali sono calcolate ai sensi della norma UNI 10750: 2005 Servizi Agenzie Immobiliari-Requisiti di Servizio e dal DPR 138/98 Allegato C Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Dette superfici vengono anche definite SUPERFICI CONVENZIONALI VENDIBILI. Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si devono considerare: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Durante i sopralluoghi, come indicato nella premessa, sono Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

7 stati effettuati i rilievi metrici e fotografici dell'immobile. Le informazioni sono state confrontate e completate con l'ausilio dei dati ipo-catastali. 2.5 STIMA DEL PRESUMIBILE VALORE DI MERCATO Per la stima sono state eseguite comparazioni con immobili simili presenti in zona integrando con i dati pubblicati dall'omi (Osservatorio Mercato immobiliare) dell'agenzia del Territorio con riferimento al secondo semestre 2016. Gli immobili ad uso residenziale, Foglio 17 part. 5444, appartengono alla categoria A/2 ovvero come abitazioni di tipo civile. A riguardo l OMI fornisce le seguenti valutazioni: TABELLA OMI Risultato interrogazione: Anno 2016 Semestre 2 Provincia: CHIETI - Comune: Chieti Fascia/zona: Suburbana / CHIETI Codice di zona: E4 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: RESIDENZIALE Agenzia Entrate - OMI Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valore Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE 1100 1650 L 4,4 6,6 N Autorimessa NORMALE 900 1350 L 4 6 N La tipologia edilizia scelta è Abitazioni civili, applicandogli il probabile valore medio di mercato pari 1.300/mq essendo questo il più attinente all immobile in esame sia per le caratteristiche strutturali, per l ubicazione, lo stato di fatto. Per le autorimesse al piano interrato si applica il valore minimo di 900/mq. Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

8 2.6 DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI A CHIETI In tali circostanze sono state eseguite ricognizioni negli immobili siti in Chieti in via Papa Giovanni Paolo II n. 80-110-124 procedendo nel seguente ordine: 2.6.1 APPARTAMENTO AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 171 L appartamento occupa il primo piano, int. n.101, della palazzina A Scala A al civico n.124 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Nel locale bagno non sono stati ultimati diversi lavori edili e non è presente l infisso esterno a tutta altezza che permette l accesso al balconcino annesso. Le spese necessarie Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

9 per ripristinarne la funzionalità causano un deprezzamento del valore dell immobile. CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 68,38 1.00 Esclusivo 68,38 BALCONI 10,18 0.25 Esclusivo 2,55 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 71,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.300 si procede a Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

10 moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 71,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.300 x 71,00 mq = 92.300,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 92.300,00 x 0,97 = 89.531,00 Deprezzamento per lavori edili da effettuare nel locale bagno pari a - 2.000,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 87.500,00 2.6.2 APPARTAMENTO AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 151 L appartamento occupa il Primo Piano int. n.102 della palazzina A Scala B civico n. 110 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

11 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

12 Perizia di STIMA: NCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

13 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 84,00 1.00 Esclusivo 84,00 BALCONI 101,10 0.25 Esclusivo 25,28 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 110,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.300 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 110,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.300 x 110,00 mq = 143.000,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 143.000,00 x 0,97 = 138.710,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 139.000,00 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

14 2.6.3 APPARTAMENTO AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 116 L appartamento occupa il Primo Piano, int. n.103, della palazzina B Scala B civico n. 80 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Nel balcone rivolto a Sud-Ovest ci sono evidenti segni di umidità con distaccamento parziale dell intonaco in corrispondenza del pilastro. Anche all interno vi è presenza di umidità pregressa. Il ripristino delle superfici comporterà un deprezzamento del valore dell immobile. Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

15 Perizia di STIMA: ONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

16 ALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 115,31 1.00 Esclusivo 115,31 BALCONI 22,82 0.25 Esclusivo 5,71 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 121,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.300 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 121,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.300 x 121,00 mq = 157.300,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 157.300,00 x 0,97 = 152.581,00 Deprezzamento per lavori edili da effettuare sul balcone e all interno pari a - 2.000,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 150.500,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

17 2.6.4 APPARTAMENTO AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 128 L appartamento occupa il Quinto Piano, int. n.503, della palazzina B Scala B civico n. 80 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Nel balcone rivolto a Nord-Est ci sono evidenti segni di distaccamento parziale dell intonaco a causa dell esposizione alle intemperie in corrispondenza della trave superiore. Altre zone hanno distacchi più o meno importanti. Il ripristino delle superfici comporterà un deprezzamento del valore dell immobile. Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

18 Perizia di STIMA: IOVANNI PAOLO II E IN PESCARA VIA CELESTINO V

19 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 115,31 1.00 Esclusivo 115,31 BALCONI 22,82 0.25 Esclusivo 5,71 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 121,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.300 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 121,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.300 x 121,00 mq = 157.300,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 157.300,00 x 0,97 = 152.581,00 Deprezzamento per lavori edili da effettuare sul balcone e all interno pari a - 2.000,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 150.500,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

20 2.6.5 AUTORIMESSA AL FOGLIO N.17, P.LLA N.5444, SUB 9 L autorimessa occupa il Piano interrato della palazzina B Scala B civico n. 80 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

21 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ AUTORIMESSA 25,00 1.00 Esclusivo 25,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 25,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 900 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 25,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 900 x 25,00 mq = 22.500,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata il 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 22.500,00 x 0,97 = 21.825,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE AUTORIMESSA arrotondamento 22.000,00 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

22 2.6.6 AUTORIMESSA AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 26 L autorimessa occupa il Piano interrato della palazzina B Scala B civico n. 80 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri: Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

23 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ AUTORIMESSA 21,45 1.00 Esclusivo 19 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 19,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 900 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 19,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 900 x 19,00 mq = 17.100,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata il 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 17.100,00 x 0,97 = 16.587,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE AUTORIMESSA arrotondamento 16.500,00 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

24 2.6.7 AUTORIMESSA AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 33 L autorimessa occupa il Piano interrato della palazzina B Scala A civico n. 94 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri: Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

26 2.6.8 AUTORIMESSA AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 38 L autorimessa occupa il Piano interrato della palazzina A Scala B civico n. 110 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri: Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

28 2.6.9 AUTORIMESSA AL FOGLIO N.17 P.LLA N.5444 SUB 51 L autorimessa occupa il Piano interrato della palazzina B Scala A civico n. 94 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri: Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

29 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ AUTORIMESSA 17,34 1.00 Esclusivo 16 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 16,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 900 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 16,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 900 x 16,00 mq = 14.400,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni otto a partire dalla richiesta di agibilità presentata il 2009 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,97 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 14.400,00 x 0,97 = 13.968,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE AUTORIMESSA arrotondamento 14.000,00 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

30 2.7 DATI URBANISTICI E CONFORMITÀ EDILIZIA Tutte le unità in esame ricadono all interno del Villaggio del Mediterraneo, nello specifico nel complesso residenziale denominato Edificio S1 realizzato in Chieti alla Via Papa Giovanni Polo II dalla CO.C.E.A. ABRUZZI Scarl. Le unità abitative identificate al foglio 17 part. 5441 sub 171-151-116-128 appartengono alla categoria A/2 ovvero sono Abitazioni di tipo civile. La realizzazione del complesso residenziale è avvenuta in seguito al rilascio delle seguenti autorizzazioni amministrative da parte del Comune di Chieti: 1) Permesso di Costruire n.150 del 21-12-2007 2) Proroga al Permesso di Costruire n. 56964/6992 del 31-01-2009 3) Richiesta Certificato di Agibilità in data 16-06-2009 Prot. n.37152 in fase di rilascio. I suddetti titoli abilitativi sono stati rilasciati in virtù di Convenzioni Edilizie stipulate tra la CO.C.E.A Abruzzi Scarl ed il Comune di Chieti con i seguenti atti: a) Convenzione per notaio Germano De Cinque del 22-06-2007 Rep. n. 53461, trascritta a Chieti il 29-06-2007 ai n.ri 13657 di R.G. e 9457 di R.P.; successivamente rettificata con atto per medesimo notaio De Cinque Germano del 26-10-2207 Rep. n. 54033 annotata, a margine della predetta trascrizione originaria, il 10-01-2008 ai n.ri 612 di R.G. e 510 di R.P. b) Convenzione per notaio Giovanni De Matteis dl 04-12-2007 Rep. n. 57233/26347 trascritta a Chieti l'11-12-2007 ai n.ri 25417 di R.G. e 17255 di R.P. Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

31 2.8 TITOLI DI PROVENIENZA E FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI Il terreno su cui insistono gli immobili oggetto di stima, identificato in Catasto al foglio di mappa n. 17 particella n. 5444 (Ente Urbano di are 40.60), è pervenuto al Consorzio CO.C.E.A. con atto di compravendita per notar Di Pierdomenico Giovanni del 05-09-2007 Rep.n. 26161 e per notar Giovanni De Matteis del 12-11-2007, Rep.n. 57046, trascritto a Chieti il 19-11-2007 al R.G. n. 23825 ed R.P. n. 16265. Inoltre sullo stesso terreno e sugli immobili sovrastanti gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: 1) ipoteca volontaria iscritta a Chieti il 09-07-2008 ai n.ri 14316 di R.G. e 2603 di R.P., per 8.400.000 in favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. a garanzia del mutuo di originari 4.200.000 concesso dal predetto Istituto Bancario con atto per notaio Giovanni De Matteis del 07-07-2008 Rep. n. 58639; 2) ipoteca volontaria iscritta a Chieti 09-07-2008 ai n.ri 14316 di R.G. e 2604 di R.P., per 8.400.000 in favore della Banca CARIPE S.p.a. a garanzia del mutuo di originari 4.200.000, concesso dal predetto Istituto Bancario con atto per notaio Giovanni De Matteis del 07-07-2008 Rep. n. 58639, successivamente ceduto in favore della Banca Popolare di Lodi S.p.a. con atto per notaio Zabban Filippo di Milano del 27-01-2011, Rep. n. 61553/9752, annotato a margine della suddetta iscrizione originaria del 22-03-2011 ai n.ri 4957 di R.G. e 700 di R.P.; 3) servitù passive di attraversamento in favore del Demanio dello Stato e dell'azienda Locale Sanitaria, trascritte le prime due il 14-10-1986 e 23-02-1987 ai n.rri 11904 e 2426 di R.P. e la terza il 7-12-1999 al n. 14053 di R.P. Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

32 3. BENI IMMOBILI IN PESCARA IN VIA CELESTINO V n. 1 - FABBRICATO 8 3.1 DATI CATASTALI Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Int. Categ. Classe Consistenza Rendita Appartamento 32 2283 122 3 13 A/2 3 Vani 4 485,47 Autorimessa 32 2283 89 T G/5 C/6 3 Mq 19 62,80 Appartamento 32 2283 132 5 27 A/2 3 Vani 4 485,47 Autorimessa 32 2283 86 T G/2 C/6 3 Mq 16 52,89 Appartamento 32 2283 120 3 15 A/2 3 Vani 5 606,84 Autorimessa 32 2283 85 T G/1 C/6 3 Mq 15 49,58 Appartamento 32 2283 140 7 37 A/2 3 Vani 4 485,47 Autorimessa 32 2283 73 S/1 A25 C/6 2 Mq 22 62,49 Autorimessa 32 2283 51 S/1 A3 C/6 2 Mq 19 53,89 Autorimessa 32 2283 63 S/1 A15 C/6 2 Mq 22 62,49 Autorimessa 32 2283 64 S/1 A16 C/6 2 Mq 22 62,49 Autorimessa 32 2283 65 S/1 A17 C/6 2 Mq 22 62,49 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

33 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

34 3.2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE Gli immobili oggetto di stima sono situati in zona semi periferica della città di Pescara, direzione Sud, raggiungibile in auto da via Tirino. La presenza della linea ferroviaria adriatica separa fisicamente il complesso edilizio dalla zona urbanizzata a ridosso del Tribunale di Pescara. Un sottopassaggio carrabile permette di accedere agevolmente alla via Tirino e di raggiungere l università degli studi di Chieti-Pescara G. d Annunzio e tutto il complesso del tribunale. Nelle vicinanze è presente un supermercato e numerose attività commerciali in particolare lungo via Tirino dove si trovano anche le fermate degli autobus urbani. Da segnalare la vicinanza della Pineta Dannunziana attrezzata per sport e giochi. 3.3 CRITERIO E PROCEDIMENTO DI STIMA VALORE DI MERCATO Il criterio di stima adottato per le unità in esame è quello sintetico comparativo. Si tratta di un criterio che si basa fondamentalmente nel formulare il suo più probabile valore di mercato mediante il confronto con analoghi immobili aventi caratteristiche Perizia di STIMA: ONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

35 oggettive, soggettive e di ubicazione simili, tramite un parametro di raffronto che solitamente è il mq. commerciale. Determinante per questa tipologia è l indagine di mercato, che consente di definire una scala di valori all interno della quale collocare l immobile oggetto di stima. Si tiene conto delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonché dell analisi della domanda e l offerta nel mercato di beni simili. La metodologia posta in essere presuppone un adeguata disponibilità di campioni e dati di mercato, relativi a compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione. Al fine di reperire una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona di quella in esame ovvero in zone limitrofe, relativi ad immobili liberi con la medesima destinazione di quelli in esame, sono state condotte indagini nell ambito delle seguenti fonti: offerte di compravendita; atti di compravendita; pubblicazioni specializzate nel settore. 3.4 CRITERIO CALCOLO COMMERCIALE Le superfici commerciali sono calcolate ai sensi della norma UNI 10750: 2005 Servizi Agenzie Immobiliari-Requisiti di Servizio e dal DPR 138/98 Allegato C Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Dette superfici vengono anche definite SUPERFICI CONVENZIONALI VENDIBILI. Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si devono considerare: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Durante i sopralluoghi, come indicato nella premessa, sono stati effettuati i rilievi metrici e fotografici dell'immobile. Le informazioni sono state confrontate e completate con l'ausilio dei dati ipo-catastali. Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

36 3.5 STIMA DEL PRESUMIBILE VALORE DI MERCATO Per la stima sono state eseguite comparazioni con immobili simili presenti in zona integrando con i dati pubblicati dall'omi (Osservatorio Mercato immobiliare) dell'agenzia del Territorio con riferimento al secondo semestre 2016. Gli immobili ad uso residenziale, Foglio 32, part. 2283, appartengono alla categoria A/2 ovvero come abitazioni di tipo civile. A riguardo l OMI fornisce le seguenti valutazioni: TABELLA OMI Risultato interrogazione: Anno 2016 Semestre 2 Provincia: PESCARA - Comune: Pescara Fascia/zona: Periferica / ZONE A SUD-OVEST DEL FIUME PESCARA, VIA TIBURTINA, ATERNO E ZONA SAN DONATO Codice di zona: D1 - Microzona catastale n. 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: RESIDENZIALE Agenzia Entrate - OMI Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valore Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE 840 1200 L 3,5 4,8 L Box NORMALE 740 1100 L 2,7 3,8 L La tipologia edilizia scelta è Abitazioni civili, applicandogli il probabile valore di 1.100/mq essendo questo il più attinente all immobile in esame sia per le caratteristiche strutturali, per l ubicazione, lo stato di fatto. Per i box auto garage si applica il valore minimo di 740/mq. Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

37 3.6 BENI IMMOBILI IN PESCARA VIA CELESTINO V n.1 In tali circostanze sono state eseguite ricognizioni negli immobili siti in Pescara in via Celestino V n.1 procedendo nel seguente ordine: 3.6.1 APPARTAMENTO E GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 122 E SUB 89 OCCUPATO DA TERZI L appartamento occupa il Terzo Piano int. n. 13 della palazzina lotto n. 8 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al lordo dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

38 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 80,80 1.00 Esclusivo 80,80 BALCONI 23 0.25 Esclusivo 5,75 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 87,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.100 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 87,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.100 x 87,00 mq = 95.700,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 95.700,00 x 0,98 = 93.786,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 94.000,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

39 E annesso all appartamento il locale garage con una superficie lorda di mq. 19 posto al Piano Terra int. G/5 dello stesso lotto n. 8 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 19,00 1.00 Esclusivo 19,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 19,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 19,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 19,00 mq = 14.060,00 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

40 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 14.060,00 x 0,98 = 13.778,60 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 13.800,00 3.6.2 APPARTAMENTO E GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 132 E 86 OCCUPATO DA TERZI L appartamento occupa il Quinto Piano int. n. 27 della palazzina lotto n. 8 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al netto dei muri interni ed esterni e sguinci finestre: Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

41 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 68,40 1.00 Esclusivo 68,40 BALCONI 16,00 0.25 Esclusivo 4,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 72,40 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.100 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 72,40 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

42 Vb VALORE DEL BENE = 1.100 x 72,40 mq = 79.640,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 79.640,00 x 0,98 = 78.047,20 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 78.000,00 E annesso all appartamento il locale garage con una superficie lorda di mq. 16 posto al Piano Terra int. G/2 dello stesso lotto n. 8 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

43 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 16,00 1 Esclusivo 16,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 16,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 16,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 16,00 mq = 11.840,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 11.840,00 x 0,98 = 11.603,20 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 11.600,00 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

44 3.6.3 APPARTAMENTO E GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 120 E 85 OCCUPATO DA TERZI L appartamento occupa il Terzo Piano int. n. 15 della palazzina lotto n. 8 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al netto dei muri interni ed esterni: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

45 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 80,80 1.00 Esclusivo 80,80 BALCONI 23,00 0.25 Esclusivo 5,75 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 86,50 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.100 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 86,50 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.100 x 86,50 mq = 95.150,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 95.205,00 x 0,98 = 93.247,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 93.300,00 E annesso all appartamento il locale garage con una superficie lorda di mq. 15 posto al Piano Terra int. G/1 dello stesso lotto n. 8 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

46 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 15 1 Esclusivo 15,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 15,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 15,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 15,00 mq = 11.100,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

47 partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 11.100,00 x 0,98 = 10.876,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 10.800,00 3.6.4 APPARTAMENTO E GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 140 E 73 OCCUPATO DA TERZI L appartamento occupa il Settimo Piano int. n. 37 della palazzina lotto n. 8 e comprende gli ambienti di seguito illustrati con relative consistenze misurate al netto dei muri interni ed esterni: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

48 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

49 CALCOLO COMMERCIALE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 78,00 1.00 Esclusivo 78,00 BALCONI 61 0.25 Esclusivo 15,25 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 93,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 1.100 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 93,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.100 x 93,00 mq = 102.300,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 102.575,00 x 0,98 = 100.254,00 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL LOCALE RESIDENZIALE arrotondamento 100.300,00 E annesso all appartamento il locale garage con una superficie lorda di mq 22 posto al Primo Piano Sottostrada int. A/25 dello stesso lotto n. 8 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

50 Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

51 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 22 1 Esclusivo 22,00 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 22,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 22,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 22,00 mq = 16.280,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 16.280,00 x 0,98 = 15.954,40 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 16.000,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

52 3.6.5 GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 51 LIBERO Il garage occupa il Primo Piano Sottostrada int. A/3 della palazzina lotti n. 7-8 e comprende il locale di seguito illustrato avente una superficie lorda di mq. 19 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

53 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 19,00 1 Esclusivo 19 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 19,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 19,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 19,00 mq = 14.060,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 14.060,00 x 0,98 = 13.778,60 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 13.800,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

54 3.6.6 GARAGE AL FOGLIO N.32 P.LLA N.2283 SUB 63 LIBERO Il garage occupa il Primo Piano Sottostrada int. A/15 delle palazzine lotti n. 7-8 e comprende il locale di seguito illustrato avente una superficie lorda di mq. 22: Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

55 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 22,00 1 Esclusivo 22 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 22,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 22,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 22,00 mq = 16.280,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 16.280,00 x 0,98 = 15.954,40 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 16.000,00 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

57 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 22,00 1 Esclusivo 22 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 22,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 22,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 22,00 mq = 16.280,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata nel 2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 16.280,00 x 0,98 = 15.954,40 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 16.000,00 Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

59 CALCOLO BOX GARAGE DESTINAZIONE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI COMMERCIALE MQ GARAGE 22,00 1 Esclusivo 22 TOTALE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 22,00 Stabilito quindi il più probabile valore di mercato al mq pari a euro 740 si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a 22,00 mq, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 740,00 x 22,00 mq = 16.280,00 A questo valore si applica il coefficiente correttivo di vetustà K5 calcolato in anni sette a partire dalla richiesta di agibilità presentata il 03-06-2010 che individua il livello di degrado dell'immobile; pertanto si applica un coefficiente pari a K=0,98 Vk VALORE DEL BENE DEPREZZATO = Vb x K5 = 16.280,00 x 0,98 = 15.954,40 VALORE DI MERCATO FINALE PROBABILE DEL GARAGE arrotondamento 16.000,00 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

60 3.7 DATI URBANISTICI E CONFORMITÀ EDILIZIA Tutte le unità in esame ricadono all interno del lotto n.8 facente parte del complesso residenziale denominato Casa Ecologica realizzato nell ambito dell Accordo di Programma Colle Cetrullo in Pescara alla Via Celestino V (ex Via Tirino) dalla CO.C.E.A. ABRUZZI Scarl. Le unità abitative identificate al foglio 32 part. 2283 sub 120-132-140-122 appartengono alla categoria A/2 ovvero sono Abitazioni di tipo civile. La realizzazione del complesso residenziale è avvenuta in seguito al rilascio delle seguenti autorizzazioni amministrative da parte del Comune di Pescara: 1) Permesso di Costruire n.13 del 30-01-2004 2) Permesso di Costruire n.430 del 05-12-2005 3) Denuncia Inizio Attività del 30-10-2007 3) Denuncia Inizio Attività del 22-08-2008 3) Denuncia Inizio Attività del 04-12-2008 4) Certificato di Agibilità Prot.n.71134/2010 rilasciato dal Comune di Pescara il18-03-10 I suddetti titoli abilitativi sono stati rilasciati in virtù di Convenzioni Edilizie stipulate tra la CO.C.E.A. ABRUZZI Scarl ed il Comune di Pescara con i seguenti atti per notaio Giovanni Di Pierdomenico: a) convenzione del 29-07-2003 Rep. n. 12871/4383 Reg.ta a Pescara l'08-08-2003 al n. 1511 Serie 1T ed ivi trascritta in pari data ai n.ri 12381 di R.G. e 8453 di R.P.; b) convenzione del 04-02-2004 Rep. n. 14475/4796, Reg.ta a Pescara il 06-02-2004 al n. 171 Serie 1T ed ivi trascritta in pari data ai n.ri 1895 di R.G. e 1291 di R.P. E n.ri 1896 di R.G. e 1291 di R.P.; c) convenzione del 31-05-2004 Rep. n. 15924/5084, Reg.ta a Pescara l' 08-06-2004 al n. 1014 Serie 1T ed ivi trascritta l' 08-06-2004 ai n.ri 9186 di R.G. e 6276 di R.P. Perizia di STIMA: - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

61 3.8 TITOLI DI PROVENIENZA E FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI Il terreno su cui insistono gli immobili oggetto di stima, identificato in Catasto di Pescara al foglio di mappa n. 32 particella n. 2283 (Ente Urbano di are 49.83), è pervenuto al Consorzio CO.C.E.A. con atto di compravendita per notar Giovanni De Matteis del 20-02- 2003, Rep. n. 44924/18216, trascritto a Pescara il 22-02-2003 ai n.ri 3049 di R.G. e 2287 di R.P. Inoltre sullo stesso terreno e, sugli immobili sovrastanti, gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: a) ipoteca volontaria iscritta a Pescara il 25-06-2005 ai n. 2357 di R.P. in favore della BNL S.p.A. a garanzia del mutuo concesso dal predetto Istituto Bancario con atto per notaio Giovanni De Matteis del 23-06-2005 Rep. n. 50633; Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

62 4. DESCRIZIONE PER AVVISO D'ASTA FORMAZIONE DEL LOTTI A Chieti in Via Papa Giovanni Paolo II ai civici n. 80-110-124 (all'interno del Villaggio Mediterraneo) posto a ridosso del Campus Universitario Gabriele D'Annunzio (Chieti Pescara) e del Policlinico SS. Annunziata, in zona facilmente raggiungibile da viabilità comunale ed intercomunale, comodamente servita da mezzi pubblici urbani ed extra urbani nonché da reti ferroviarie, vendonsi, nel complesso denominato SARA S1 composto da due palazzine (A-B) ognuna con due corpi di scala (A-B) elevati a cinque piani fuori terra oltre sottotetto e piano seminterrato, i diritti di proprietà pari ad 1/1 dei seguenti immobili: LOTTO N. 124 Appartamento al primo piano, int. n. 101 della Palazzina A Scala A civico n. 124, composto da ingresso-soggiorno con angolo cottura, due camere da letto, bagno e disimpegno per una superficie lorda complessiva di circa mq. 70, oltre due balconi per complessivi circa mq. 10 il tutto riportato in Catasto Urbano del Comune di Chieti al foglio di mappa n. 17, particella n. 5444 sub 171, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 4, Rendita 475,14 Prezzo a base d asta Euro 87.500,00 (diconsi euro ottantasettemilacinquecento,00) LOTTO N. 125 Appartamento al primo piano int. 102 della Palazzina A Scala B civico n.110, composto di ingresso-soggiorno con angolo cottura, due camere da letto, doppio servizio e disimpegno per una superficie lorda di circa mq. 85, oltre ampio terrazzo di circa mq. 101, il tutto riportato in Catasto Urbano del Comune di Chieti al foglio di mappa n. 17, particella n. 5444 sub 151, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 4, Rendita 475,14 Prezzo a base d asta Euro 139.000,00 (diconsi euro centotrentanovemila,00) Perizia di STIMA:. - CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012

63 LOTTO N. 126 Appartamento al primo piano int. n. 103 della Palazzina B Scala B civico n. 80, composto di ingresso-soggiorno con angolo cottura, tre camere da letto, doppio servizio e disimpegno per una superficie complessiva di circa mq.115, oltre due balconi per complessivi circa mq. 23, il tutto riportato in Catasto Urbano del Comune di Chieti al foglio di mappa n. 17, particella n. 5444 sub 116, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 6, Rendita 712,71. Prezzo a base d asta Euro 150.500,00 (diconsi euro centocinquantamilacinquecento,00) LOTTO N. 127 Appartamento al quinto piano int. n. 503 della Palazzina B Scala B civico n. 80, composto di pranzo-soggiorno con angolo cottura e ripostiglio, tre camere da letto, doppio servizio e disimpegno per una superficie lorda complessiva di circa mq. 115, oltre due balconi per complessivi circa mq. 23 il tutto, riportato in Catasto Urbano del Comune di Chieti al foglio di mappa n. 17, particella n. 5444 sub 128, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 6, Rendita 712,71. Prezzo a base d asta Euro 150.500,00 (diconsi euro centocinquantamilacinquecento,00) LOTTO N. 128 Locale garage al primo piano sottostrada della Palazzina B Scala B avente superficie catastale di mq. 25 ed altezza di m. 2.70, riportato in Catasto Urbano del Comune di Chieti al foglio di mappa n. 17, particella n. 5444 sub 9, Categ. C/6, Cl. 3, mq. 25, Rendita 87,80 Prezzo a base d asta Euro 22.000,00 (diconsi euro ventiduemila,00) LOTTO N. 129 Perizia di STIMA: CONCORDATO PREVENTIVO OMOLOGATO N. 6/2012