TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep 000132/15 Giudice Delegato Dr Marco Mancini Curatore Dott Gastone Minola ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit
Beni in Erba (Como) Corso XXV Aprile Lotto 001 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio e locale sgombero sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da negozio in corso di completamento composto da locale unico, disimpegno e bagno al piano terra, locale in corso di completamento composto da locale unico (non rilevato per l'inibito accesso) posto al piano primo sottostrada posto al piano terra e primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 240,09 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 816, categoria in corso di costruzione, posto al piano S1/T Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con sub 705 e sub 709 Da Nord in senso orario a piano primo sottostrada con sub 811, atro mappale, sub 777, sub 709 B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da box posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 58,51 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 811, categoria C/6, classe 4, composto da 52 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 346,44 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 705, altro mappale, sub 816, sub 709 C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di cantina sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da cantina posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 8,68 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 809, categoria C/2, classe 1, superficie catastale 9 mq, composto da 7 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 15,91 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 709, sub 810, altro mappale, sub 808 D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di cantina sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da cantina posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 19,65 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 810, categoria C/2, classe 1, superficie catastale 20 mq, composto da 16 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 36,36 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 777, altro mappale, sub 809, sub 709 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: centrale commerciale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti Servizi della zona: asilo nido (ottimo), biblioteca (ottimo), centro commerciale (ottimo), cinema (ottimo), farmacie (ottimo), municipio (ottimo), negozio al dettaglio (ottimo), parco giochi (ottimo), piscina (ottimo), scuola elementare (ottimo), scuola materna (ottimo), scuola media inferiore (ottimo), scuola media superiore (ottimo), vigili del fuoco (ottimo) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: commerciali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,2), ferrovia (0,2) 3 STATO DI POSSESSO: Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 2 di 15
alle date di sopralluogo l'ultima in ordine di tempo in data 26042017 l'immobile risultava libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo (durata 10 anni) a favore di INTESA SANPAOLO SPA/TORINO, contro Nuvola Rossa Srl/Erba, a firma di Notaio Andrea Fabi in data 05/04/2007 ai nn 117240/31948 iscritto a Como in data 06/04/2007 ai nn 11907/2483 importo ipoteca: uro 10800000,00 importo capitale: uro 5400000,00 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento /Erba contro Nuvola Rossa Srl/Erba a firma di Tribunale di Como in data 18/12/2015 ai nn rep 132 trascritto a Como in data 20/06/2016 ai nn 15909/10533 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: sono state riscontrate delle piccole difformità interne relative a tavolati, inoltre non è denunciato il foro di collegamento con il piano sottostante La porzione ubicata al piano primo sottostrada risulta assentita come locale lavanderia alla quale non è stato possibile accedervi per mancanza della scala di collegamento Regolarizzabili mediante Art 36 DPR 380/01 accertamento di conformità e successiva pratica per ultimazione dei lavori onorario tecnico e sanzioni non preventivabili Riferito limitatamente a: subalterno 816 Sono state riscontrate le seguenti difformità: sono state riscontrate difformità relativamente al dimensionamento delle cantine Regolarizzabili mediante Art 36 DPR 380/01 accertamento di conformità onorario tecnico e sanzioni non preventivabili Riferito limitatamente a: subalterno 809 e 810 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1993,07 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 3907,98 Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: per quanto concerne il subalterno 816 si precisa la necessità di provvedere all'aggiornamento delle quote millesimali per diversa consistenza 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 3 di 15
62 Precedenti proprietari: proprietario in forza di atto di assegnazione a firma di Notaio Furio Giazzi in data 23/11/1989 ai nn 89271/15285 trascritto a Como in data 09/12/1989 ai nn 20148/14777 atto con il quale la società assegna a - regime non indicato - immobili siti in Erba Sez Incino e precisamente: unità immobiliari censite al Catasto fabbricati fg 2 con: mapp 35/1 - PT - C/1 - cl 6 - mq 25 mapp 35/2 - PT - C/3 - cl 2 - mq 119 mapp 35/4 - P1 - A/3 - cl 2 - v 7,5 mapp 35/5 - P1 - A/3 - cl 2 - v 6 mapp 35/6 - P2 - A/3 - cl 2 - v 5 mapp 35/7 - P2 - A/3 - cl 2 - v 6,5 mapp 35/10 - PT - C/3 - cl 2 - mq 165 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza l'assegnazione risulta essere stata effettuata per Lire 70000000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/4, mapp 35/5, mapp 35/6, mapp 35/7, mapp 35/701, mapp 35/702, mapp 35/703, mapp 35/704, mapp 1637 Si precisa, relativamente al mapp 1637, non è stata reperita provenienza della quota intera di piena proprietà a favore di quindi si "presume" che la stessa sia in forza di possesso continuato pacifico ed indisturbato ultaventennale non accertato giudizialmente proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Como in data 11/09/2001 ai nn 19884/14115 successione di denunciata in data 41199 nr 419 vol 1999 UR di Erba devoluta per legge a favore di Vengono denunciati, per quota intera di piena proprietà, anche immobili siti in Erba Sez Incino e precisamente: unità immobiliari censite al Catasto fabbricati fg 2 con: mapp 35/4 - A/3 - v 7,5 mapp 35/5 - A/3 - v 6 mapp 35/6 - A/3 - v 5 mapp 35/7 - A/3 - v 6,5 mapp 35/701 - C/1 - mq 119 mapp 35/702 - C/2 - mq 25 mapp 35/703 - C/2 - mq 161 mapp 35/704 - C/7 - mq 141 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/4, mapp 35/5, mapp 35/6, mapp 35/7, mapp 35/701, mapp 35/702, mapp 35/703, mapp 35/704, mapp 1637proprietario dal 20/03/2017 al 20/03/201 successione con atto trascritto a Como in data 26/11/2004 ai nn 42784/24974 successione di denunciata in data 27072004 nr 197 vol 2004 UR di Erba devoluta per legge a favore di Vengono denunciati, per quota intera di piena proprietà, anche immobili siti in Erba Sez Incino e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 1637 are 0360 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/4, mapp 35/5, mapp 35/6, mapp 35/7, mapp 35/701, mapp 35/702, mapp 35/703, mapp 35/704, mapp 1637 Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 4 di 15
proprietario in forza di atto portante accettazione di eredità a firma di Notaio Andrea Fabi in data 05/04/2007 ai nn 117240/31948 trascritto a Como in data 06/04/2007 ai nn 11910/7146 atto portante accettazione di eredità a favore di relativamente ai mapp 1637, mapp 35/5, mapp 35/6, mapp 35/7, mapp 35/701, mapp 35/702, mapp 35/703, mapp 35/704 (confermando che nella nota è stato omesso il mapp 35/4) AVVERTENZA: come da disposizione dei Giudici la nota di trascrizione dovrà essere rettificata ovvero integrata con il mapp 35/4, formalità che sarà effettuata una volta che il lotto verrà aggiudicato Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/4, mapp 35/5, mapp 35/6, mapp 35/7, mapp 35/701, mapp 35/702, mapp 35/703, mapp 35/704, mapp 1637 proprietario in forza di sentenza ex art 2652 cc a firma di Tribunale di Como in data 05/11/1964 trascritto a Como in data 26/03/1965 ai nn 2331/1986 sentenza emessa in data 51164 depositata in data 161164 dal Tribunale di Como ed a carico di Vengono trasferiti, per quota intera di piena proprietà, immobili siti in Erba Sez INCINO e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 744/a are 2110 poi suddiviso in mapp 744 e mapp 2239 mapp 35 are 1240 fau Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 proprietario in forza di atto di assoggettamento al regime di comunione legale dei beni a firma di Notaio Andrea Fabi in data 30/06/1977 ai nn 25473/7076 trascritto a Como in data 22/06/1981 ai nn 8176/6442 atto con il quale viene trascritta convenzione per assoggettamento al regime di comunione legale dei beni tra Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 per quota 1/3, per quota 2/3 complessiva di piena proprietà proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Como in data 29/05/1982 ai nn 7661/6078 successione di denunciata in data 27182 nr 63 vol 29 UR di Erba devoluta per legge a favore di per quota 1/3 di piena proprietà, e di per quota 2/3 complessiva di piena proprietà Vengono denunciati, per quota di 1/2 di piena proprietà, anche immobili siti in Erba Sez INCINO e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 9 con: mapp 2239 are 0390 mapp 744 are 1720 unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/3 - PT - C/3 - cl 2 - mq 40 mapp 35/8 - P1 - A/4 - cl 3 - v 5 mapp 35/9 - PT, 1, 2 - D/2 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 5 di 15
proprietario in forza di atto portante accettazione di eredità a firma di Notaio Andrea Fabi in data 05/04/2007 ai nn 117240/31948 trascritto a Como in data 06/04/2007 ai nn 11904/7144 atto portante accettazione tacita di eredità a favore di relativamente ai mapp 35/3, mapp 35/8, mapp 35/9, mapp 2239 e mapp 744 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 proprietario in forza di atti di divisione a firma di Notaio Attilio Schiavetti in data 16/01/1989 ai nn 25111 e 25113 trascritto a Como in data 09/03/1989 ai nn 4049/3116 atti con il quale Vengono assegnati a per quota intera di piena proprietà, anche immobili siti in Erba Sez INCINO e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 9 con: mapp 2239 are 0390 mapp 744 are 1720 unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/3 - PT - C/3 - cl 4 - mq 40 mapp 35/8 - P1 - A/4 - cl 3 - v 5 mapp 35/9 - PT, 1, 2 - D/2 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza il valore del lotto risulta essere, con altri beni, di Lire 1400000000 e libero da qualsivoglia formalità pregiudizievole Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Como in data 05/11/1991 ai nn 20992/14922 successione di denunciata in data 2991 nr 17 vol 65 UR di Erba devoluta per testamento reg a Como in data 291090 nr 3419 a favore di Vengono prelegati, per quota intera di piena proprietà, anche immobili siti in Erba Sez INCINO e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 9 con: mapp 2239 are 0390 mapp 744 are 1720 unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/3 - PT - C/3 - cl 4 - mq 40 mapp 35/8 - P1 - A/4 - cl 3 - v 5 mapp 35/9 - PT, 1, 2 - D/2 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 proprietario in forza di atto portante accettazione tacita di eredità a firma di Notaio Andrea Fabi in data 05/04/2007 ai nn 117240/31948 trascritto a Como in data 06/04/2007 ai nn 11905/7145 atto portante accettazione di eredità a favore di relativamente ai mapp 35/3, 35/8, 35/9, 2239, mapp 744 Riferito limitatamente a: provenienza mapp 35/3, mapp 35/7, mapp 35/8, mapp 2239, mapp 744 Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 6 di 15
/Lecco proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Andrea Fabi in data 30/07/2004 ai nn 100714/28211 trascritto a Como in data 06/08/2004 ai nn 29327/16423 atto con il quale: - in primo luogo - - celibe - vende alla società /Lecco immobili siti in Corso XXV Aprile e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 2239 are 0390 mapp 744 are 1720 unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/3 - PT - C/3 - cl 4 - mq 40 mapp 35/8 - P1 - A/4 - cl 3 - v 5 mapp 35/9 - PT, 1, 2 - D/2 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, per uro 1041370,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole in quanto la menzionata ISC 8206/1323 del 3593 è stata successivamente cancellata con ANN 31174/7296 del 892004 e la ISC 2544/372 del 6297 è stata successivamente svincolata con ANN 26363/6744 del 2272004 - in secondo luogo - - libera - vende alla società "/Lecco" immobili siti in Corso XXV Aprile e precisamente: unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/4 - P1 - A/3 - cl 2 - v 7,5 mapp 35/5 - P1 - A/3 - cl 2 - v 6 mapp 35/6 - P1 - A/3 - cl 2 - v 5 mapp 35/7 - P1 - A/3 - cl2 - v 6,5 mapp 35/701 - PT - C/1 - cl 5 - mq 119 mapp 35/702 - PT - C/2 - cl 1 - mq 25 mapp 35/703 - PT - C/2 - cl 1 - mq 161 mapp 35/704 - PT - C/7 - cl 2 - mq 141 terreno distinto al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 1637 are 0360 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, per uro 693925,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 7 di 15
/Lecco proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Andrea Fabi in data 30/07/2004 ai nn 100714/28211 trascritto a Como in data 06/08/2004 ai nn 29328/16424 atto con il quale: - in primo luogo - - celibe - vende alla società /Lecco immobili siti in Corso XXV Aprile e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 2239 are 0390 mapp 744 are 1720 unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/3 - PT - C/3 - cl 4 - mq 40 mapp 35/8 - P1 - A/4 - cl 3 - v 5 mapp 35/9 - PT, 1, 2 - D/2 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, per uro 1041370,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole in quanto la menzionata ISC 8206/1323 del 3593 è stata successivamente cancellata con ANN 31174/7296 del 892004 e la ISC 2544/372 del 6297 è stata successivamente svincolata con ANN 26363/6744 del 2272004 - in secondo luogo - - libera - vende alla società "/Lecco" immobili siti in Corso XXV Aprile e precisamente: unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati fg 2 con: mapp 35/4 - P1 - A/3 - cl 2 - v 7,5 mapp 35/5 - P1 - A/3 - cl 2 - v 6 mapp 35/6 - P1 - A/3 - cl 2 - v 5 mapp 35/7 - P1 - A/3 - cl2 - v 6,5 mapp 35/701 - PT - C/1 - cl 5 - mq 119 mapp 35/702 - PT - C/2 - cl 1 - mq 25 mapp 35/703 - PT - C/2 - cl 1 - mq 161 mapp 35/704 - PT - C/7 - cl 2 - mq 141 terreno distinto al Catasto Terreni fg 2 con: mapp 1637 are 0360 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, per uro 693925,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole proprietario in forza di atto di trasferimento sede societaria a firma di Notaio Ottaviano Anselmo Nuzzo in data 27/03/2006 ai nn 44909/7122 trascritto a Como in data 07/04/2006 ai nn 12509/7655 atto con il quale la società trasferisce la sede da Lecco ad Erba proprietario in forza di atto di trasferimento sede societaria a firma di Notaio Carlo Biotti in data 03/12/2009 ai nn 9696/7109 trascritto a Como in data 16/12/2009 ai nn 35377/22589 atto con il quale la società trasferisce la sede da Erba a Milano Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 8 di 15
proprietario in forza di atto di trasferimento sede societaria a firma di Notaio Cesare Spreafico in data 11/03/2011 ai nn 6011/4091 trascritto a Como in data 06/04/2011 ai nn 9104/5777 atto con il quale la società trasferisce la sede da Milano ad Erba OSSERVAZIONI: si rilevano a margine le seguenti formalità: TRA 9827/5818 (2332007) atto in data 1432007 rep 117113/31864 Notaio Andrea Fabi di Erba con il quale viene trascritto vincolo a favore del Comune di Erba ed a carico della società Nuvola Rossa Srl/Erba relativamente anche ad immobili di cui alla premessa TRA 19948/12305 (162007) atto in data 2252007 rep 117493/32106 Notaio Andrea Fabi di Erba con il quale viene trascritto vincolo a favore del Comune di Erba ed a carico della società Nuvola Rossa Srl/Erba relativamente anche ad immobili di cui alla premessa TRA 16249/10137 (1562011) atto in data 1752011 rep 914/693 Notaio Emma Riella di Como portante servitù di elettrodotto a favore Enel Distribuzione Spa/Roma ed a carico anche della società Nuvola Rossa Srl/Erba relativamente al mapp 4048/713 TRA 16259/10138 (1562011) atto in data 1752011 rep 914/693 Notaio Emma Riella di Como portante servitù di passaggio a favore Enel Distribuzione Spa/Roma ed a carico anche della società Nuvola Rossa Srl/Erba relativamente al mapp 4048/713 e mapp 4048 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 01/2007 per lavori di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione Denuncia Inizio Attività presentata in data 22/12/2006- n prot 46389 PE n N 150/2010 per lavori di variante in corso d'opera per diversa distribuzione interna e modifiche del prospetto intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 02/04/2010- n prot 13848 PE n N 319/2011 per lavori di variante in corso d'opera per diversa distribuzione interna e cambio destinazione d'uso intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 18/04/2011- n prot 15678 l'agibilità non è ancora stata rilasciata Descrizione negozio e locale sgombero di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio e locale sgombero sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da negozio in corso di completamento composto da locale unico, disimpegno e bagno al piano terra, locale in corso di completamento composto da locale unico (non rilevato per l'inibito accesso) posto al piano primo sottostrada posto al piano terra e primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 240,09 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 816, categoria in corso di costruzione, posto al piano S1/T Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con sub 705 e sub 709 Da Nord in senso orario a piano primo sottostrada con sub 811, atro mappale, sub 777, sub 709 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 300 cm a piano terra urbanistica: Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 9 di 15
Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 101 del 28122016 e n 1 del 05012017 pubblicato sul BURL n 11 del 1503 2017 l'immobile è identificato nella zona Tessuti Urbani Art 32 Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Parametro Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 10 di 15 reale/potenziale Coefficiente unità in fase di completamento a destinazione Sup reale lorda 177,44 1,00 177,44 negozio unità in fase di completamento Sup reale lorda 62,65 0,50 31,33 Sup reale lorda 240,09 208,77 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca Copertura: tipologia: a terrazzo, condizioni: scarse Note: si riscontrano svariate infiltrazioni d'acqua derivanti dal piano copertura Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna Balconi: materiale: ca Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: ante a battente, materiale: legno Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno e vetro Impianti: Ascensore: tipologia: oleopneumatico Accessori: Descrizione box di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da box posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 58,51 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 811, categoria C/6, classe 4, composto da 52 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 346,44 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 705, altro mappale, sub 816, sub 709 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 240 cm urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 101 del 28122016 e n 1 del 05012017 pubblicato sul BURL n 11 del 1503 2017 l'immobile è identificato nella zona Tessuti Urbani Art 32 Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale box Sup reale lorda 58,51 1,00 58,51 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca Sup reale lorda 58,51 58,51
Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: basculante Pavim Interna: materiale: battuto di cemento Accessori: Descrizione cantina di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di cantina sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da cantina posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 8,68 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 809, categoria C/2, classe 1, superficie catastale 9 mq, composto da 7 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 15,91 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 709, sub 810, altro mappale, sub 808 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 320 cm urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 101 del 28122016 e n 1 del 05012017 pubblicato sul BURL n 11 del 1503 2017 l'immobile è identificato nella zona Tessuti Urbani Art 32 Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale cantina Sup reale lorda 8,68 1,00 8,68 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca Componenti edilizie e costruttive: Pavim Interna: materiale: battuto di cemento Accessori: Sup reale lorda 8,68 8,68 Descrizione cantina di cui al punto D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di cantina sito in Erba (Como) Corso XXV Aprile Composto da cantina posto al piano primo sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 19,65 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 2 mappale 4048 subalterno 810, categoria C/2, classe 1, superficie catastale 20 mq, composto da 16 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 36,36 Coerenze: Da Nord in senso orario con sub 777, altro mappale, sub 809, sub 709 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 320 cm urbanistica: Nello strumento urbanistico GT vigente: in forza di delibera DCC n 101 del 28122016 e n 1 del 05012017 pubblicato sul BURL n 11 del 1503 2017 l'immobile è identificato nella zona Tessuti Urbani Art 32 Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 11 di 15
Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale cantina Sup reale lorda 19,65 1,00 19,65 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca Componenti edilizie e costruttive: Pavim Interna: materiale: battuto di cemento Accessori: Sup reale lorda 19,65 19,65 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato unitamente allo stato di completamento dei lavori eventualmente mancanti L'attribuzione di valore al mq si intende comprensiva delle parti comuni 82 Fonti di informazione Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 12 di 15
Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le visure, le schede ove presenti, gli elaborati planimetrici e la mappa Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del 12012017 Ufficio Tecnico di Erba: sono state visionate le pratiche edilizie recuperate dal personale dell'ufficio Tecnico Si precisa che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio pertanto il CTU ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Si precisa in merito all'atto d'obbligo Unilaterale per assunzione di impegni urbanistici del 22052007 rep 117403/32106 Notaio Andrea Fabi, che il CTU non trovando certo riscontro della situazione all'interno dei fascicoli consultati, alla data del 14032017 inoltrava PEC all'ufficio al fine del rilascio formale di un'attestazione da parte del Comune stesso ove si chiedeva in merito allo stato di completezza delle opere previste nella Convenzione di cui sopra Alla data del 09052017 il CTU riceveva PEC da parte dell'ufficio dove venivano riepilogati ed elencati tutti i pagamenti effettuati e le escussioni delle polizze assicurative; il tutto in allegati Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Erba Borsino Immobiliare della Provincia di Como Nomisma Spa Agenzie immobiliari della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 17022016 al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di perizia; la ricerca a nominativo della società ha dato esito positivo, ma non è stato possibile recuperare tutti gli atti in forma cartacea per verificare la sussistenza o meno in relazione agli immobili oggetto di perizia, poiché i meno recenti risultano ubicati in archivi fuori Provincia Quelli che si sono potuti recuperare in formato cartaceo o telematica, più recenti, sono stati verificati e si tratta di compromessi di compravendita registrati ai quali è succeduta poi la vendita, pertanto non riguardanti gli immobili ancora in capo alla società Nuvola Rossa Srl Si riportano gli estremi delle ispezioni riguardanti i contratti non verificabili precisando che alcuno di questi risulta trascritto e precisamente: - locazione non finanziaria di costruzione commerciale reg a Lecco in data 30072008 Modello 69 Serie 3 n 4514 - locazione non finanziaria di costruzione commerciale reg a Erba in data 31072008 Modello 69 Serie 3 n 1940 - contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg a Erba in data 25012010 Modello 69 Serie 3 n 185 - locazione non finanziaria di costruzione commerciale reg a Erba in data 08042010 Modello 69 Serie 3 n 791 Amministratore Condominiale: sono state richieste e successivamente fornite al CTU le spese insolute aggiornate alla data del 27042017 suddivise per subalterni e riportate in perizia 83 Valutazione corpi A negozio e locale sgombero Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 13 di 15
unità in fase di completamento a destinazione negozio 177,44 1900,00 337136,00 unità in fase di completamento 31,33 1900,00 59517,50 208,77 396653,51 - corpo: 396653,51 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 396653,51 - complessivo diritto e quota: 396653,51 B box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo box 58,51 1050,00 61435,50 - corpo: 61435,50 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 61435,50 - complessivo diritto e quota: 61435,50 C cantina Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo cantina 8,68 600,00 5208,00 - corpo: 5208,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 5208,00 - complessivo diritto e quota: 5208,00 D cantina Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo cantina 19,65 600,00 11790,00 - corpo: 11790,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 11790,00 - complessivo diritto e quota: 11790,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda intero medio ponderale diritto e quota A negozio e locale sgombero 240,09 396653,51 396653,51 B box 58,51 61435,50 61435,50 C cantina 8,68 5208,00 5208,00 D cantina 19,65 11790,00 11790,00 475087,00 475087,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 14 di 15
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 71263,05 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 403823,95 Relazione lotto 001 creata in data 25/05/2017 Codice documento: F038-15-000132-001 il perito Arch Raffaella Nespoli Giudice Dr Marco Mancini Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 15 di 15