TRIBUNALE ORDINARIO - PATTI FALLIMENTARE 9/1992 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott.ssa Concetta Alacqua CURATORE: Avv. Martino Daidone CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 28/04/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: VINCENZO ANDRONACO CF:NDRVCN64T15Z133W con studio in CAPO D'ORLANDO (ME) via Lucio Piccolo 21A telefono: 09411950409 email: info@studioandronaco.it PEC: vincenzo.andronaco@ingpec.eu Pagina 1 di 23
TRIBUNALE ORDINARIO - PATTI - FALLIMENTARE 9/1992 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A deposito commerciale a PIRAINO Via Garibaldi 9, frazione Gliaca di Piraino, della superficie commerciale di 63,28 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Locale deposito costituito da un unico ambiente oltre vano sottoscala. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di 3,95 m.identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 6, consistenza 51 mq, rendita 187,01 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 9 - Piraino, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, fabbricato altra ditta part. 7, terrapieno stessa ditta, vano scala altra unità immobilare stessa ditta sub 4. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 63,28 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 31.137,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 26.466,88 Data della valutazione: 28/04/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. L' unità immobiliare risulta essere non utlizzata e occupata da arredi e masserizie varie. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 2 di 23
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca giudiziale, stipulata il 02/06/1989 a firma di Tribunale di Patti, iscritta il 05/06/1989 a Messina ai nn. 14594/1198, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Patti. Importo ipoteca: lire un miliardo. Si riferisce soltanto all'usufrutto 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 05/09/1989 a firma di Tribunale di Patti, trascritta il 07/09/1989 a Messina ai nn. 23550/19750, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Oggetto di pignoramento è soltanto l'usufrutto. sentenza di fallimento, stipulata il 04/04/1992 a firma di Tribunale di Patti, registrata il 14/05/1992 a Ufficio Registo di Patti, trascritta il 27/07/1992 a Messina ai nn. 22777/19148, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Si riferisce soltanto all'usufrutto. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: L'unità immobilare allo stato comunica con altra unità immobiliare (sub 4). E' necessaria la realizzazione di una tompagnatura per chiudere il varco presente e rendere indipendenti le due unità immobiliari. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento, con atto stipulato il 26/05/1976 a firma di Tribunale di Messina ai nn. 1658/6630 di repertorio, registrato il 28/05/1976 a Ufficio atti giudiziari di Messina ai nn. 3961/53, trascritto il 28/05/1976 a Messina ai nn. 8928/7785. Nel decreto di trasferimento è stato erroneamente indicato l'immobile censito al foglio 12 part.6 sub 6, piuttosto che sub 1. Con decreto correttivo del 23/09/2016 il Tribunale di Messina ha ordinato la correzione che è stata trascritta il 02/12/2016 ai nn.132/111. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 23
Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Immobile edificato in data antecedente il 1942. 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna informazione aggiuntiva. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Assessoriale di approvazione n.413 del 02.05.1990, l'immobile ricade in zona B1 - Zona di centri urbani esistenti e completamento degli stessi. Norme tecniche di attuazione ed indici: Indice di fabbricabilità fondiaria: 3,5 mc/mq; Numero massimo di piani: 3; Altezza massima: 10,50 m; Destinazione d'uso: Residenziale ed attività connesse alla residenza comprese le attività di piccolo artigianato non moleste. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: L'unità immobiliare dopo l'aggiornamento catastale ha assunto identificativo sub 5 (è stato soppresso il sub 1 indicato nella sentenza di fallimento). 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stata rilevata una difformità catastale per la presenza di un locale sottoscala, in ampliamento, non denunciato. E' stata apportata la correzione e l'unità immobiliare ha assunto identificativo catastale sub 5, piuttosto che sub 1, come indicato nella trascrizione della sentenza di fallimento. Con tale variazione è stata modificata anche la destinazione d'uso da negozio a deposito, destinazione congruente con lo stato di fatto. Le irregolarità sono state regolarizzate. L'immobile risulta conforme. Costi di regolarizzazione: E' necessaria la chiusura di un varco che attuamente collega l'unità immobiliare in oggetto (sub 5) con il vano scala afferente al sub 4:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento. BENI IN PIRAINO VIA GARIBALDI 9, FRAZIONE GLIACA DI PIRAINO DEPOSITO COMMERCIALE Pagina 4 di 23
DI CUI AL PUNTO A deposito commerciale a PIRAINO Via Garibaldi 9, frazione Gliaca di Piraino, della superficie commerciale di 63,28 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Locale deposito costituito da un unico ambiente oltre vano sottoscala. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di 3,95 m.identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 6, consistenza 51 mq, rendita 187,01 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 9 - Piraino, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, fabbricato altra ditta part. 7, terrapieno stessa ditta, vano scala altra unità immobilare stessa ditta sub 4. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. Vista dalla Via Garibaldi Vista del locale al suo interno. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sotto della media mediocre pessimo scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Locale deposito/magazzino costituito da un unico locale, oltre vano sottoscala. Intonaco e tonachina sulle pareti. Pavimentazione con battuto di cemento ricoperto da strato di linoleum in cattive condizioni. Impianto elettrico non a norma. Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in battuto di scarso Pagina 5 di 23
cemento. ricoperto da strato di linoleum in cattive condizioni. portone di ingresso: ad ante realizzato in legno massello rivestimento interno: posto in pareti realizzato in intonaco di cemento Degli Impianti: elettrico:, la tensione è di 220 V conformità: non conforme scarso scarso pessimo CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale vano principale 58,08 x 100 % = 58,08 vano sottoscala 10,39 x 50 % = 5,20 Totale: 68,47 63,28 Pianta immobile sub 5 - scala 1:100 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. Pagina 6 di 23
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca datai presso l'agenzia delle Entrate (01/02/2016) Valore minimo: 400,00 Valore massimo: 600,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Si assume un valore più probabile pari a /mq 500,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 63,28 x 500,00 = 31.637,50 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 31.637,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 31.637,50 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: La presente valutazione viene effettuata impiegando il criterio di stima sintetica per comparazione con altri immobili aventi caratteristiche simili e che, negli ultimi anni, sono stati oggetto di compravendita nella zona ove è ubicato l'immobile. I valori di mercato dei fabbricati simili presi in considerazione sono stati attualizzati tenendo conto degli aggiornamenti ISTAT ed adeguati in funzione di alcuni parametri correttivi che tengono conto delle condizioni d'uso del bene, ovvero degli interventi da effettuarsi e della sua epoca di edificazione (anni '30/40). Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Patti, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Piraino, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato immobiliare presso l'agenzia delle Entrate. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A deposito commerciale 63,28 0,00 31.637,50 31.637,50 Pagina 7 di 23
31.637,50 31.637,50 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 31.137,50 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 4.670,63 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 26.466,88 Pagina 8 di 23
TRIBUNALE ORDINARIO - PATTI - FALLIMENTARE 9/1992 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A deposito commerciale a PIRAINO Via Garibaldi 13, frazione Gliaca di piraino, della superficie commerciale di 58,08 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Locale deposito costituito da due vani oltre wc. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di 3,55.Identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 6, consistenza 49 mq, rendita 179,68 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 13 - Piraino, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, con vano scala altra unità immobiliare stessa ditta sub 4, con terrapieno stessa ditta, con fabbricato altra ditta part. 1096. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 58,08 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 29.040,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 24.684,00 Data della valutazione: 28/04/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. *** DATO OSCURATO *** L'unità immobiliare risulta essere non utilizzata e occupata da masserizie varie. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 9 di 23
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca giudiziale, stipulata il 02/06/1989 a firma di Tribunale di Patti, iscritta il 05/06/1989 a Messina ai nn. 14594/1198, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Patti. Importo ipoteca: lire un miliardo. Si riferisce soltanto all'usufrutto 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 05/09/1989 a firma di Tribunale di Patti, trascritta il 07/09/1989 a Messina ai nn. 23550/19750, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Oggetto di pignoramento è soltanto l'usufrutto. sentenza di fallimento, stipulata il 04/04/1992 a firma di Tribunale di Patti, registrata il 14/05/1992 a Ufficio Registo di Patti, trascritta il 27/07/1992 a Messina ai nn. 22777/19148, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Si riferisce soltanto all'usufrutto. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento, con atto stipulato il 26/05/1976 a firma di Tribunale di Messina ai nn. 1658/6630 di repertorio, registrato il 28/05/1976 a Ufficio atti giudiziari di Messina ai nn. 3961/53, trascritto il 28/05/1976 a Messina ai nn. 8928/7785. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. Pagina 10 di 23
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Immobile realizzato in data antecedente il 1942. 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna informazione aggiuntiva. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Assessoriale di approvazione n.413 del 02.05.1990, l'immobile ricade in zona B1 - Zona di centri urbani esistenti e completamento degli stessi. Norme tecniche di attuazione ed indici: Indice di fabbricabilità fondiaria: 3,5 mc/mq; Numero massimo di piani: 3; Altezza massima: 10,50 m; Destinazione d'uso: Residenziale ed attività connesse alla residenza comprese le attività di piccolo artigianato non moleste. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA E' stata rilevata una difformità catastale per diversa distribuzione di spazi interni: non era rappresentato il locale wc e un tramezzo divisorio. E' stata apportata la correzione e si è regolarizzata la situazione catastale. Le irregolarità sono state regolarizzate. L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN PIRAINO VIA GARIBALDI 13, FRAZIONE GLIACA DI PIRAINO DEPOSITO COMMERCIALE DI CUI AL PUNTO A deposito commerciale a PIRAINO Via Garibaldi 13, frazione Gliaca di piraino, della superficie commerciale di 58,08 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Locale deposito costituito da due vani oltre wc. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di 3,55.Identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 6, consistenza 49 mq, rendita 179,68 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 13 - Piraino, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, con vano scala altra unità immobiliare stessa ditta sub 4, con terrapieno stessa ditta, con fabbricato altra ditta part. 1096. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. Pagina 11 di 23
Vista dalla Via Garibaldi Vista dei locali all'interno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sotto della media mediocre molto scarso scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Locale deposito/magazzino costituito da due vani, oltre wc. Un vano presenta le pareti con intonaco e tonachina, l'altro si presenta non intonacato. Pavimentazione con marmette di cemento. Impianto elettrico non a norma. Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in marmette di cemento portone di ingresso: ad ante realizzato in legno massello rivestimento interno: posto in pareti realizzato in intonaco di cemento- solo parziale Degli Impianti: elettrico:, la tensione è di 220 V conformità: non conforme idrico:, la rete di distribuzione è realizzata in tubi in ferro zincato conformità: non a norma fognatura: la reti di smaltimento è realizzata in tubi in pvc conformità: non a norma scarso scarso scarso pessimo scarso molto scarso Pagina 12 di 23
CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale magazzino e wc 58,08 x 100 % = 58,08 Totale: 58,08 58,08 Pianta immobile sub 3 - scala 1:100 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca datai presso l'agenzia delle Entrate (01/02/2016) Valore minimo: 400,00 Valore massimo: 600,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Si assume un valore più probabile pari a /mq 500,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 58,08 x 500,00 = 29.040,00 Pagina 13 di 23
RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 29.040,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 29.040,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: La presente valutazione viene effettuata impiegando il criterio di stima sintetica per comparazione con altri immobili aventi caratteristiche simili e che, negli ultimi anni, sono stati oggetto di compravendita nella zona ove è ubicato l'immobile. I valori di mercato dei fabbricati simili presi in considerazione sono stati attualizzati tenendo conto degli aggiornamenti ISTAT ed adeguati in funzione di alcuni parametri correttivi che tengono conto delle condizioni d'uso del bene, ovvero degli interventi da effettuarsi e della sua epoca di edificazione (anni '30/40). Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Patti, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Piraino, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia delle Entrate DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A deposito commerciale 58,08 0,00 29.040,00 29.040,00 29.040,00 29.040,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 29.040,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 4.356,00 Pagina 14 di 23
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 24.684,00 Pagina 15 di 23
TRIBUNALE ORDINARIO - PATTI - FALLIMENTARE 9/1992 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PIRAINO Via Garibaldi 11, frazione Gliaca di Piraino, della superficie commerciale di 166,63 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento composto da quattro vani, n.2 disimpegni, cucina, bagno, ripostiglio e veranda scoperta, oltre locale tecnico a piano secondo L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 3,20.Identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 8,5 vani, rendita 153,65 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 11 - Piraino, piano: T-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, fabbricato altra ditta part. 7, terreno part. 1097 altra ditta, fabbricato altra ditta part. 1906. L'intero edificio sviluppa tre piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. A.1 locale tecnico, a piano secondo, composto da un unico locale destino a forno a legna oltre ripostiglio e terrazzo, sviluppa una superficie commerciale di 17,99 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 166,63 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 17,99 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 147.195,60 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 125.116,26 Data della valutazione: 28/04/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. L'unità immobiliare (appartamento) non è abitato. E' occupato da arredi. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 16 di 23
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca giudiziale, stipulata il 02/06/1989 a firma di Tribunale di Patti, iscritta il 05/06/1989 a Messina ai nn. 14594/1198, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Patti. Importo ipoteca: lire un miliardo. Si riferisce soltanto all'usufrutto ipoteca legale annotata, stipulata il 19/05/2011 a firma di SERIT SICILIA SPA AGENTE DELLA RISCOSSIONE ai nn. 59637/2010 di repertorio, iscritta il 26/05/2011 a Messina ai nn. 17332/2505, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da IPOTECA AI SENSI DELL ART. 77 DEL D.P.R. 602/73. Importo ipoteca: 29.049,58. Importo capitale: 14.524,79. Annotazione n.647 del 04/03/2016 (CANCELLAZIONE TOTALE) - Formalità di riferimento n.2505 del 26/05/2011. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 05/09/1989 a firma di Tribunale di Patti, trascritta il 07/09/1989 a Messina ai nn. 23550/19750, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Oggetto di pignoramento è soltanto l'usufrutto. sentenza di fallimento, stipulata il 04/04/1992 a firma di Tribunale di Patti, registrata il 14/05/1992 a Ufficio Registo di Patti, trascritta il 27/07/1992 a Messina ai nn. 22777/19148, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Si riferisce soltanto all'usufrutto. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Il vano scala dell'unità immobilare, allo stato, comunica con altra unità immobiliare a p.t. (sub 5). E' necessaria la realizzazione di una tompagnatura per chiudere il varco presente e rendere indipendenti le due unità immobiliari. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 17 di 23
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento, con atto stipulato il 26/05/1976 a firma di Tribunale di Messina ai nn. 1658/6630 di repertorio, registrato il 28/05/1976 a Ufficio atti giudiziari di Messina ai nn. 3961/53, trascritto il 28/05/1976 a Messina ai nn. 8928/7785. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Immobile realizzato in data antecedente il 1942. 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna informazione aggiuntiva. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Assessoriale di approvazione n.413 del 02.05.1990, l'immobile ricade in zona B1 - Zona di centri urbani esistenti e completamento degli stessi. Norme tecniche di attuazione ed indici: Indice di fabbricabilità fondiaria: 3,5 mc/mq; Numero massimo di piani: 3; Altezza massima: 10,50 m; Destinazione d'uso: Residenziale ed attività connesse alla residenza comprese le attività di piccolo artigianato non moleste. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: L'unità immobiliare dopo l'aggiornamento catastale ha assunto identificativo sub 4 (è stato soppresso il sub 2 indicato nella sentenza di fallimento). 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stata rilevata una difformità catastale per la presenza di un locale cucina e veranda in ampliamento, non denunciato. E' stato inserito anche il volume tecnico (forno + terrazzo) presente al secondo piano. E' stata apportata la correzione e l'unità immobiliare ha assunto identificativo catastale sub 4, piuttosto che sub 2, come indicato nella trascrizione della sentenza di fallimento. Le irregolarità sono state regolarizzate. L'immobile risulta conforme. Costi di regolarizzazione: E' necessaria la chiusura di un varco che attualmente collega il vano scala a p.t. con l'unità immobiliare a p.t. censita al sub 5:.500,00 Pagina 18 di 23
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento. BENI IN PIRAINO VIA GARIBALDI 11, FRAZIONE GLIACA DI PIRAINO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PIRAINO Via Garibaldi 11, frazione Gliaca di Piraino, della superficie commerciale di 166,63 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento composto da quattro vani, n.2 disimpegni, cucina, bagno, ripostiglio e veranda scoperta, oltre locale tecnico a piano secondo L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 3,20.Identificazione catastale: foglio 12 particella 6 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 8,5 vani, rendita 153,65 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Garibaldi, 11 - Piraino, piano: T-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confina con Via Garibaldi, fabbricato altra ditta part. 7, terreno part. 1097 altra ditta, fabbricato altra ditta part. 1906. L'intero edificio sviluppa tre piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1940. Vista dalla Via Garibaldi Vista dei locali all'interno dell'appartamento DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: Pagina 19 di 23
panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: molto scarso mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento composto da quattro vani, n.2 disimpegni, cucina, bagno, ripostiglio e veranda scoperta, oltre locale tecnico a piano secondo. Si accede all'appartamento dal piano terra con scala esclusiva. L'appartamento, nonostante l'epoca di edificazione, si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione, presenta le pareti intonacate e ricoperte da carta da parati. I pavimenti sono realizzati con cementine colorate e in parte marmette con scaglie di marmo (ceramica in cucina). I soffitti a volte, presentano decori vari che conferiscono carattere signorile all'unità immobiliare. Lo stato di manutenzione complessivo è sufficiente ad eccezione del soffitto che in taluni punti presenta fessurazioni e segni di infiltrazioni meteoriche. E' presente una veranda scoperta, dalla quale si accede, mediante scala esterna a due rampe, al locale accessorio posto a secondo secondo piano destinato a forno. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: a doppia anta realizzati in alluminio al di sotto della media manto di copertura: realizzato in tegole in cotto al di sotto della media pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pietrame, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione interna: realizzata in cementine colorate, marmette di cemento con scaglie di marmo, ceramica portone di ingresso: a doppia anta realizzato in legno massello protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento rivestimento interno: posto in pareti realizzato in intonaco di cemento e carta da parati scale: interna con rivestimento in marmo Degli Impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non conforme fognatura: la rete di smaltimento è realizzata in pvc con recapito in fognatura conformità: non rilevabile idrico:, la rete di distribuzione è realizzata in tubi in ferro zincato conformità: non rilevabile Delle Strutture: balconi: costruiti in calcestruzzo copertura: tetto a falde costruita in legno fondazioni:. non rilevabili scale interne: a rampa unica realizzate in cemento armato mediocre mediocre mediocre mediocre molto scarso mediocre scarso mediocre mediocre al di sotto della media Pagina 20 di 23
solai: acciaio e calcestruzzo armato CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 158,00 x 100 % = 158,00 balcone 8,52 x 33 % = 2,81 veranda scoperta 17,63 x 33 % = 5,82 Totale: 184,15 166,63 Pianta immobile sub 4 - scala 1:200 ACCESSORI: locale tecnico, a piano secondo, composto da un unico locale destino a forno a legna oltre ripostiglio e terrazzo, sviluppa una superficie commerciale di 17,99 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: (01/01/2016) Pagina 21 di 23
Valore minimo: 800,00 Valore massimo: 1.200,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Si assume un valore più probabile pari a /mq 800,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 166,63 x 800,00 = 133.303,60 Valore superficie accessori: 17,99 x 800,00 = 14.392,00 147.695,60 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 147.695,60 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 147.695,60 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: La presente valutazione viene effettuata impiegando il criterio di stima sintetica per comparazione con altri immobili aventi caratteristiche simili e che, negli ultimi anni, sono stati oggetto di compravendita nella zona ove è ubicato l'immobile. I valori di mercato dei fabbricati simili presi in considerazione sono stati attualizzati tenendo conto degli aggiornamenti ISTAT ed adeguati in funzione di alcuni parametri correttivi che tengono conto delle condizioni d'uso del bene, ovvero degli interventi da effettuarsi e della sua epoca di edificazione (anni '30/40). Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Patti, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Piraino, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia delle Entrate (OMI) DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 166,63 17,99 147.695,60 147.695,60 Pagina 22 di 23
147.695,60 147.695,60 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 147.195,60 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 22.079,34 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 125.116,26 data 28/04/2017 il tecnico incaricato VINCENZO ANDRONACO Pagina 23 di 23