TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI FALLIMENTO N. Gen. Rep. 692/2016 ELABORATO PERITALE Tecnico Incaricato: Arch. Giovanni Renzi Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n. 6820 Iscritto all Albo del Tribunale di Milano al n. 9337 1
Il sottoscritto Arch. Giovanni Renzi, libero professionista, iscritto all'albo degli architetti della provincia di Milano al numero 6820, iscritto al Ruolo dei Periti e degli Esperti della CCIAA di Milano al numero 1660 e iscritto come perito presso il Tribunale di Milano al nr. 9337, ad evasione dell incarico ricevuto in data 28.11.2016 dal G.E. dott.ssa Francesca Mammone nella causa RG 692/2016 - promossa da contro avendo giurato di ben adempiere al proprio incarico in data 04.01.2017 e ritenendo e ritenendo esaurienti le indagini esperite, ne espone in appresso le risultanze Bene immobile sito in Cernusco sul Naviglio (Mi) Via Ugo Foscolo n. 17 Lotto 003 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto ad uso autorimessa sito in Via Ugo Foscolo al civico 17 posto al piano terra. Identificato in Catasto come segue: intestazione: Contraddistinto come: per la quota di 100/100 della piena proprietà Fg. n. 21; Mapp. n. 524, Sub. 3, Cat C/6; classe 3, consistenza 12 mq.; posto al piano T, Via Ugo Foscolo, 17; rendita 24,79. Coerenze dell unità in blocco unico, da nord in senso orario (posto auto sub. 3 a piano terra): parti comuni, via Ugo Foscolo, parti comuni, altra proprietà sub. 2. 2
2. STATO DI POSSESSO Liberi. Il curatore fallimentare è il dottor Piero Traccanella con sede in Via G.C. Merlo, 1 a Milano. Non risultano contratti d affitto in essere. 3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 3.2.1. Iscrizioni: Iscrizione volontaria: a favore a carico della società per la quota di 100/100 della piena proprietà a garanzia di un mutuo della durata di 15 anni in atti notaio Carlo Lampugnani in Cernusco sul Naviglio Rep. 45584/14779 del 30/01/2008. Importo ipoteca: 7.050.000 (capitale. 4.700.000,00) Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 161, Subb. 1 e 2, e terreni FG. 21 Mapp. 161 e 163 A questa iscrizione è presente una ANNOTAZIONE a favore a carico della società per la quota di 100/100 della piena proprietà per frazionamento in quote atti notaio Carlo Lampugnani in Cernusco sul Naviglio Rep. 48412/16697 del 09/05/2011 Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 524, sub. 3 e di altri 22 subalterni. Iscrizione legale: Iscrizione a favore della per un valore di. 349.649,46 (capitale. 174.824,73) a carico della società per la quota di 100/100 della piena proprietà Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 524, sub. 3 e di altri 28 subalterni. Iscrizione giudiziale: nessuna 3.2.2. pignoramenti: Pignoramento: 3.2.3. Altre trascrizioni: trascrizione del 29/09/2016 ai nn. 107768/68107 della sentenza dichiarativa di fallimento del 21/07/2016 Rep. 702 del Tribunale di Milano a carico della società per la quota di 100/100 della piena proprietà Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 524, sub. 3 e di altri 21 subalterni. 3.2.4. Altre limitazioni d uso: nessuna; 4. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: La situazione del posto auto è conforme all ultimo 3
stato segnalato nella planimetria catastale. 4.2.1. Conformità catastale: La situazioni delle planimetrie sono conformi allo stato di fatto delle unità immobiliari. La visura catastale non è aggiornata. Risulta ancora l intestazione a società e non a 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma e scadute al momento della perizia: 0 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia (ultimi 2 anni) Spese annuali Posto Auto sub. 3. 0 Posto Auto sub. 3. 0 NB: il posto auto viene considerato condominiale e viene utilizzato da tutti i condomini non essendo inserito in alcuna tabella millesimale. Atti ablativi: nessuno 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: quota di 100/100 della piena proprietà per la Contraddistinto come: Fg. n. 21; Mapp. n. 524, Sub. 3, Cat C/6; classe 3, consistenza 12 mq.; posto al piano T, Via Ugo Foscolo, 17; rendita 24,79. Coerenze dell unità in blocco unico, da nord in senso orario (posto auto sub. 3 a piano terra): parti comuni, via Ugo Foscolo, parti comuni, altra proprietà sub. 2. 6.2 Precedenti proprietari (nel ventennio): 6.2.1 da data anteriore al ventennio fino al 30/01/2008 (come Fg. 21 mapp. 161) per una quota di 6/30, per una quota di 6/30, per una quota di 6/30, per una 4
quota di 2/30, per una quota di 2/30, per una quota di 2/30, per una quota di 5/30, per una quota di 1/30. l unità immobiliare è pervenuta in forza di atto anteriore al ventennio. Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 161. 6.2.2 dal 30/01/2008 al 02/03/2011 (data di accatastamento del nuovo fabbricato) per la quota di 100/100 della piena proprietà per atto notaio Carlo Lampugnani in Cernusco sul Naviglio in data 30/01/2008 Rep. Nr. 45583/14778 trascritto in data 15/02/2008 ai nn. 20917/11277. Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 161. 6.2.3 dal 02/03/2011 alla data odierna per la quota di 100/100 della piena proprietà Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21; Mapp. n. 524, sub. 3 Fg. n. 21; Mapp. n. 161. 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 L edificio in origine è stato costruito a segutio di presentazione di pratiche presso il Comune di Cernusco sul Naviglio DIA PROT. NR. 049664 DEL 01/08/2008 DIA (variante) PROT. NR. 0016446 DEL 10/03/2010 DIA (variante per opere interne e recinzione) PROT. NR. 069003 DEL 26/11/2010 DIA (varianti non essenziali) PROT. NR. 00008035 DEL 10/02/2011 DICHIARAZIONE DI FINE LAVORI E CERTIFICATO DI COLLAUDO FINALE DEL 14/03/2011 Domanda di Abitabilità del 16/03/2011. 5
Descrizione unità di cui al punto A -lotto 3 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto ad uso autorimessa sito in Via Ugo Foscolo al civico 17 al piano terreno. Le unità immobiliari vengono conteggiate a corpo. La superficie commerciale è stata calcolata come da DPR del 23 marzo 1998 nr. 138 e come da norme Uni 10750 (cantina 16%, balconi 30% etc.). il posto auto è in buone condizioni. Le piantine catastali sono conformi allo stato di fatto L edificio, si trova in posizione semicentrale dell agglomerato urbano nella zona semicentrale del comune di Cernusco sul Naviglio. Le parti comuni dello stabile sono in normali condizioni con finiture di ottima qualità. Le unità immobiliari oggetto della perizia sono in normali condizioni. Identificato in Catasto come segue: intestazione: Contraddistinto come: per la quota di 100/100 della piena proprietà Fg. n. 21; Mapp. n. 524, Sub. 3, Cat C/6; classe 3, consistenza 12 mq.; posto al piano T, Via Ugo Foscolo, 17; rendita 24,79. Coerenze dell unità in blocco unico, da nord in senso orario (posto auto sub. 3 a piano terra): parti comuni, via Ugo Foscolo, parti comuni, altra proprietà sub. 2. L edificio di cui fan parte le unità oggetto di questa esecuzione è stato costruito nel 2011 con ottime finiture sia costruttive (cappotto esterno) che di finiture delle parti comuni (con marmi e cristalli per le scale comuni) I box e i posti auto verranno conteggiati a corpo. Fondazioni (struttura): Strutture verticali (struttura): materiale: cemento armato e muratura Si riferisce limitatamente a: corpo unico. materiale: cemento armato e muratura Si riferisce limitatamente a: corpo unico. 6
Plafoni(componente edilizia): materiale: stabilitura Si riferisce limitatamente a: corpo unico. Pareti (interne): materiale: forati + intonaco Si riferisce limitatamente a: corpo unico. Pavimenti : (componente edilizia): materiale : battuto cemento Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante Certificazioni: presenti Si riferisce limitatamente a: corpo unico Certificazione Energetica Non necessaria Termico (impianto): Assente, Altre informazioni: L edificio presenta l impianto di ascensore interno comune a tutti i subalterni. Non è stata reperita alcuna documentazione riguardante impianti come da D.M. Ministro Sviluppo Economico del 22/1/2008 n. 37. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE: 8.1 Criterio di stima Al valore di mercato si è pervenuti attraverso l'applicazione di uno dei più idonei criteri estimativi e cioè quello di assimilazione economica comparativa. Il risultato e' da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale, come pure potrebbe non corrispondere al prezzo ottenibile in sede di un'eventuale compravendita, in quanto quest'ultimo dipende sempre da situazioni soggettive delle singole parti contraenti. Determinazione del valore di stima. Tenendo conto dei valori di mercato della zona di Cernusco sul Naviglio, in riferimento alla viabilità e ai mezzi di trasporto, alle più recenti compravendite in zona, alle condizioni, alle dimensioni assumeremo valori pari a 8.000 per il posto auto. Gli immobili non sono di interesse storico o artistico. 7
assumeremo valori pari a 8.000 per il posto auto. 8.2. Fonti di informazioni Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Ufficio Tecnico del comune di Milano Portale Aste Giudiziarie Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di: o Rilevazione prezzi di mercato anno 2016 Prezziario Imm.re CC.II.A. di Milano o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio - 2 semestre 2016 o Borsino Immobiliare su Immobiliare.it 8.3. Valutazioni corpi ID Immobile Superficie commerciale Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Posto auto sub. 3 A corpo 8'000,00 8'000,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale per assenza di garanzia per vizi 10 % circa: Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica e/o catastale: Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico nessuno dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 1.000,00 Nessuna Nessuno Nessuna 8.5. Prezzo base d asta del lotto Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova 7.000,00 Milano 27/04/2017 Il perito Arch. Giovanni Renzi 8
ALLEGATI Lotto 3: ALLEGATO 1 Fotografie delle unità ALLEGATO 2 Piantine e Visure Catastali ALLEGATO 1 9
10
ALLEGATO 2 Piantine e Visure Catastali 11
12