TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI CURATORE DOTT.SSA STEFANIA CINQUEPALMI * * * FALLIMENTO RES DECOR S.R.L. N. 026/14 R.G. Lotto n 1 * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO n 1 Piena proprietà su unità immobiliare allo stato grezzo, priva di partizioni, finitura ed impiantistica interna previste da progetto, disposta su piano terra e primo, con porzione di area cortiliva pertinenziale esclusiva e due posti auto scoperti. Sita all interno di un fabbricato che ospita altre due unità nella frazione Vedrana del Comune di Budrio, Via Montefano n 1, l unità immobiliare è caratterizzata dalle seguenti superfici: superficie lorda comprensiva di muri circa 158mq, area cortiliva pertinenziale circa 270mq (area calcolata sull estratto di mappa catastale non essendo possibile rilevare i confini precisi dell area a causa di resti e strumenti per attività di cantiere e di parziale assenza di recinzione), e 2 posti auto per un totale di 24mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta così identificato: Catasto Fabbricati del Comune di Budrio Foglio 75 Mappale 186 o sub 5, graffiato con il sub. 6 via Montefano n 1 p. T-1 unità in corso di costruzione.
2 di 10 o 2 posti auto scoperti in via Montefano n 1 p.t cat C/6 cl. 3, mq 12 ciascuno e R.C. euro 46,48 ciascuno. (ad oggi non risulta che siano stati assegnati i posti auto a ciascun immobile e quindi non è possibile identificare univocamente i subalterni; si segnala che all interno dell area del lotto di via Montefano 1 sono presenti i posti auto identificati dai seguenti subalterni: sub. 10, sub 11, sub 12, sub 13). ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: tali per uso, legge e destinazione, in particolare sulla corte distinta nell elaborato planimetrico del Catasto dei Fabbricati del Comune di Budrio al F 75 M 186 sub. 9 Via Montefano n.1 p.t bene non censibile comune ai subalterni 3-5-7-10-11-12-13-14-15 (comproprietà pro-quota sulle parti comuni dell'edificio). Servitù: attive e passive se e come esistenti e aventi ragioni legali di essere. PERTINENZA Piena proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Atto di vendita a ministero notarile. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sul bene gravano le formalità come da relazione notarile ventennale allegata agli atti. REGIME FISCALE La Società fallita è qualificabile come IMPRESA COSTRUTTRICE. L immobile è un fabbricato abitativo al grezzo con pertinenze. Non è stata presentata comunicazione di fine lavori.
3 di 10 L immobile fa parte di un fabbricato che ha i requisiti della Legge Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il fabbricato ove è presente l unità immobiliare oggetto di perizia è stato costruito in periodo antecedente al 01/09/1967 (ante 67). L indagine amministrativa che segue è relativa al fabbricato sito nella frazione Vedrana del Comune di Budrio, Via Montefano n 1, considerato nella sua interezza. Dall indagine amministrativa fatta presso l Ufficio Tecnico del Comune di Budrio è emerso che il fabbricato era identificato dal Piano Regolatore Comunale di Budrio in zona E2 con la tipologia di tutela A2a ed è attualmente identificato dal Regolamento Urbanistico Edilizio dello stesso comune in zona E1 con tutela 2 in quanto caratterizzato dalla tipologia edilizia E-ES1. Dalle indagini urbanistiche si è accertata l esistenza delle seguenti pratiche edilizie (le descrizioni delle pratiche che seguono sono desunte in maniera sintetica dalle relazioni tecniche consegnate in Comune di Budrio, vedasi l allegato relativo alla documentazione urbanistica per maggiori informazioni): o Richiesta di parere preventivo per risanamento conservativo con cambio d uso prot. 7748 del 26/03/08 con parere favorevole prot. 11458 del 07/05/2008; o Richiesta spostamento passo carraio prot. 20172 del 07/08/2008 - autorizzazione spostamento passo carraio prot. 21201 del
4 di 10 28/08/2008; o Denuncia di inizio attività per ristrutturazione con cambio d uso prot. 3097 del 05/02/2009; Nella presente pratica il progetto prevede la ristrutturazione del fabbricato con cambio di destinazione d uso a residenza, per la realizzazione di tre alloggi, mantenendo l impianto originario e le sue caratteristiche tipologiche; si segnala la conservazione di tutti gli elementi di pregio e tutte le forature originali, con l inserimento di nuove, di forma uguale e semplice con scuri tradizionali piani a filo intonaco. Per la copertura si prevede la realizzazione di una struttura in legno con la sostituzione completa della struttura portante oramai non più funzionale con manto di copertura in coppi di recupero integrati con coppi nuovi posati sulla parte inferiore al manto. Lo sviluppo delle unità immobiliare previsto è su due livelli con zona giorno al piano terra e zona notte al primo piano. Previsione di spostamento del passo carraio esistente come da Autorizzazione prot. 21201 del 28/08/2008 con ripristino dei marciapiedi con realizzazione della viabilità carrabile e dei parcheggi in ghiaietto. o Voltura in denuncia di inizio attività prot. 7755 del 31/03/2009; o Denuncia di inizio attività per ristrutturazione con cambio d uso/variante prot. 17250 del 10/07/2009; parere favorevole e nulla osta della Commissione per la Qualità Architettonica e del Paesaggio prot. 22133 del 17/09/2009; il progetto in variante non muta nella sostanza il progetto precedente a parte il principale intervento di qualificazione energetica con la realizzazione di rivestimento esterno
5 di 10 a cappotto con le contropareti sulle murature perimetrali utilizzate per il passaggio degli impianti. o Denuncia di inizio attività per ristrutturazione con cambio d uso/variante prot. 16374 del 22/07/2010; parere favorevole e nulla osta della Commissione per la Qualità Architettonica e del Paesaggio prot. 19305 del 09/09/2010. Il progetto in variante prevede soltanto modifiche interne non mutando nella sostanza il progetto precedente. In questa pratica è prevista la modifica della posizione e della distribuzione della rete di smaltimento delle acque esistente (presentata richiesta parere Arpa per schema fognario) con la previsione di due reti di smaltimento separate con scarico su acque superficiali. La rete delle acque nere sono previste con apposito scarico nel vicino fosso di campagna, con precedente trattamento primario mediante fossa Imhoff, degrassatore e filtro batterico anaerobico. Previsione di serbatoio Gpl interrato con recinzione h 180cm. o Segnalazione certificata di inizio attività per risanamento conservativo con cambio di destinazione d uso / variante prot.14224 del 12/07/2013; il progetto si concretizza nello spostamento di alcune porte su tramezzature interne al piano terra e piano primo. Ad oggi il procedimento edilizio risulta aperto, con scadenza prevista per il 12/07/2016. Premesso che attualmente l unità immobiliare è allo stato grezzo poiché in fase di costruzione al momento del fallimento della società costruttrice, tra quanto previsto nell ultima pratica presentata in Comune (prot.14224 del
6 di 10 12/07/2013) e quanto rilevato in loco si segnalano alcune difformità ed in particolare: Piano terra: si rileva un diverso spessore delle murature esterne del prospetto nord e del prospetto ovest con conseguente alterazione delle superfici di pavimento dichiarate nell ultima pratica in quanto lo spessore rilevato è inferiore rispetto a quanto dichiarato negli elaborati progettuali (per quanto riguarda l angolo nord/ovest dell immobile spessore rilevato 38/39cm contro i 53cm dichiarati negli elaborati progettuali). Si segnala che la muratura in laterizio prospiciente l ingresso nord dell unità immobiliare e con funzione di delimitazione dell area vano scala di progetto non è stata completata come da progetto e si presenta diversa da quanto dichiarato negli elaborati; si registra la non realizzazione della scala di accesso al primo piano. Infine, considerato lo stato di cantiere nel quale si trova l immobile, si rilevano minime difformità relative alle murature perimetrali esterne e a quelle confinanti con le altre unità immobiliari, per lo più dovute al non completamento dell attività di cantiere. Primo piano: si rileva un diverso spessore del muro esterno del prospetto nord con conseguente alterazione delle superfici di pavimento dichiarate nell ultima pratica in quanto lo spessore rilevato è inferiore rispetto a quanto dichiarato negli elaborati progettuali (spessore rilevato 38/39cm contro i 48cm dichiarati nella pratica). Si segnalano, infine, minime difformità a riguardo del muro in condivisione con altra unità immobiliare a sud e sui muri delimitanti l area destinata al vano scala come da progetto, per lo più dovute al non completamento dell attività di cantiere (per maggior chiarimento vedasi rilievo comparativo in allegato).
7 di 10 Si rileva che essendo presente una sola sezione architettonica tra la documentazione progettuale allegata all ultima pratica presentata in Comune, non è stato possibile effettuare dettagliate verifiche su altezze utili interne (in particolar modo in relazione alla copertura) e su altezze dei fronti esterni se non relativamente alla area sezionata nell elaborato progettuale sopra citato. I prospetti esterni sono conformi a quanto dichiarato nell ultima pratica, a meno della struttura del tetto a vista e sporgente rispetto al filo esterno delle murature perimetrali, minimi spostamenti dei pluviali di progetto e della assenza e/o diverso posizionamento dei comignoli delle canne fumarie. A seconda delle esigenze e delle determinazioni architettoniche/strutturali/impiantistiche proposte dalla futura proprietà potrà essere necessaria apposita pratica edilizia per regolarizzare lo stato attuale qualora la scelta progettuale dovesse portare al mantenimento degli spessori di muratura rilevati, con oneri a carico della nuova proprietà relativamente ai diritti di segreteria ed all ipotetico contributo di costruzione dovuto per l incremento di superficie utile prodotto dal minore spessore della pacchetto murario esterno, oppure potrà essere necessaria una pratica edilizia con l obbiettivo di presentare un progetto diverso da quello ultimo depositato in Comune e dallo stato attuale, con oneri a carico della nuova proprietà relativamente ai diritti di segreteria e ad altri ipotetici oneri. Al momento risulta non opportuno quantificare tali oneri in quanto suscettibili di variazioni considerevoli a seconda della pratica edilizia presentata in comune.
8 di 10 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il bene oggetto di perizia è libero. DESCRIZIONE DEL BENE L unità immobiliare esaminata è ubicata nel comune di Budrio, frazione di Vedrana, in via Montefano n 1. L unità immobiliare, alla data dei sopralluoghi (marzo-aprile-maggio 2014), è allo stato grezzo in quanto non ancora completata, all interno di un edificio che dall esterno si presenta già finito con tinteggiatura come da progetto. Il fabbricato si eleva per due piani fuori terra, è caratterizzato da struttura in latero-cemento, con solaio attualmente al grezzo sp. circa 25cm, con pacchetto murario perimetrale di circa 30cm e cappotto esterno da 9cm (8cm più 1cm di finitura con rasatura e tinteggiatura). Il tetto è costituito da struttura in legno a vista a più falde con presenza di un velux, con appostiti travetti (sp. circa 20cm) e travi in buono stato di conservazione; così come dichiarato nelle pratiche edilizie presentate in Comune, sono presenti aree con altezza inferiore a 180cm. All esterno sono stati montati i canali di gronda in rame in buono stato di conservazione. L unità immobiliare non presenta alcuna partizione interna a meno di muri divisori con gli appartamenti confinanti, costituiti da mattoni in laterizio di diverso spessore, priva di qualsiasi finitura interna e della scale prevista dal progetto per raggiungere il piano superiore, priva degli infissi interni ed esterni a meno degli scuri esterni in legno e della porta di ingresso che risultano essere già montati così come i bancali e le soglie in cemento. All interno risultano presenti alcuni strumenti e materiale derivanti da attività di cantiere che sono stati oggetto di apposito inventario. L area
9 di 10 esterna è costituita da area cortiliva con la presenza di diversi resti e bancali di prodotti edili derivanti dall attività di cantiere, situazione che si ritrova anche per l area adibita per i posti auto scoperti che alla data dei sopralluoghi non risultano, per quanto detto, visivamente e chiaramente delimitati; nell area cortiliva di pertinenza sono presenti due pozzetti per l impianto telefonico. Nell immobile vi sono alcuni mattoni lievemente danneggiati nella parte interna del muro e alcune travi piatte con ferri in vista. Per quanto riguarda gli impianti, essendo l unità immobiliare oggetto di perizia allo stato grezzo, è stato completato l'allacciamento alle principali utenze con il montaggio dei contatori ma si rileva la totale assenza dell'impiantistica interna in quanto risultano mancanti sia il collegamento con le tubazioni esterne, dato che la rete impiantistica si ferma a livello del camminamento pedonale perimetrale, sia le canalizzazioni interne essendo prevista la sola predisposizione (prevista anche per l impiantistica relativa ai pannelli solari). Relativamente all impianto di riscaldamento, è presente all interno dell area esterna del fabbricato, delimitata da apposita recinzione, un serbatoio GPL già collegato con i contatori esterni pertinenziali per ciascuna unità immobiliare, ma anche in questo caso manca il collegamento tra contatori esterni e interno del fabbricato. È presente una antenna televisiva che garantisce il raggiungimento del segnale per le tre unità immobiliari del fabbricato mentre relativamente all impianto fognario sono stati predisposti i vari canali esterni della rete di smaltimento delle acque reflue con scarico diretto nel fosso di campagna ma
10 di 10 non sono presenti né i connettori con l interno dell immobile, né la vasca Imhoff e né il degrassatore. Le finiture esterne sono caratterizzate da tinteggiatura color giallo pastello, pavimentazione esterna in mattonelle di cotto. Infine per quanto riguarda l'aspetto energetico, l unità immobiliare non è classificabile in quanto risultano assenti sia il generatore sia gli infissi esterni (in allegato la documentazione prodotta dal tecnico). CONSISTENZE COMMERCIALI Le superfici rilevate dell unità oggetto di perizia, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, sono le seguenti: subalterno 5, subalterno 6 e pertinenze esclusive unità immobiliare ca. mq commerciali 158,00 area cortiliva pertinenziale ca. mq desunti 270,00 posti auto ca. mq desunti 24,00 STIMA DEL BENE VALORE DI MERCATO DEL BENE 145.000,00 Percentuale di abbattimento circa 25% PREZZO BASE D ASTA: 109.000,00