Tribunale di Piacenza Esecuzione immobiliare : N. 62/ 06 Udienza 21 Nov. 2007 Promossa da: Banca Nazionale del Lavoro spa con l avv. Guido Guglieri contro : Giuseppe Genocchi Giudice Dott. Maurizio BOSELLI RELAZIONE di PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA Piacenza lì 2 Ottobre 2007 1
INDICE * Premessa note e svolgimento operazioni pag. 3-4 Relazione di Consulenza Tecnica - Estimativa * 1) descrizione dell immobile, ubicazione pag. 5-7 * 2) dati catastali e confini, corrispondenza di pignoramento pag. 7-8 * 3) stato di possesso del bene, provenienza pag. 8-9 * 4) regime patrimoniale debitore pag. 9 * 5) formalità, vincoli e oneri a carico dell acquirente pag. 9 * 6) formalità, vincoli e oneri non opponibili all acquirente pag. 10-11 * 7) regolarità edilizia e urbanistica, agibilità pag. 11 * 8) lotti e determinazione prezzo di vendita pag. 11-13 * 9) descrizione sintetica e riepilogativa di ciascun lotto pag. 14 * allegati e conclusioni pag. 15 2
Premesso che il sottoscritto Geom. Gabriele BERNERI resid. a Castel San Giovanni in via Manzoni, 7, iscritto all'albo C.T.U. del Tribunale di Piacenza al n 168, veniva nominato consulente esperto nella esecuzione immobiliare indicata in epigrafe, comparso all'udienza del 6 Giugno 2007 davanti al Sig. Giudice Esecutore, prestava giuramento ed accettava l incarico di rispondere ai quesiti di rito entro 45 gg. dall udienza fissata per il giorno 21 Novembre 2007. Svolgimento operazioni In data 27 Giugno 2007, il CTE iniziava le operazioni peritali esaminando gli atti ed i documenti di causa nonché i quesiti posti dal Giudice e con 1^ raccomandata rr, avvisava le parti del sopraluogo fissato per il giorno 11 Luglio 2007. In data 3 Luglio 2007 il CTE, presso l agenzia del territorio effettuava le visure catastali delle due unità immobiliari (all. D). In data 11 Luglio 2007 il CTE, effettuava il sopraluogo a Piacenza in via Granelli n. 1/d, nessuna delle parti era presente e nessuno rispondeva al citofono, quindi procedeva alla visione esterna dell immobile ai rilievi fotografici e reperiva il nome dell amministratore. 3
In data 14 Luglio 2007 il CTE, in seguito a ricerche telefoniche e tentativi, con il numero di telefono ancora intestato al defunto padre dell esecutato, riusciva a contattare telefonicamente la sig.a Bersani Esterina, madre dell esecutato e proprietaria per 3/4 dell immobile pignorato In data 16 Luglio 2007 il CTE, veniva contattato telefonicamente dall esecutato e concordava con lo stesso un nuovo sopraluogo per il giorno 18 Luglio 2007 ore 13.oo, In data 18 Luglio 2007 il CTE, effettuava il sopraluogo a Piacenza in via Granelli n. 1/d, alla presenza dell esecutato che consentiva l accesso al sottoscritto per visionare, misurare e fotografare (all. A ) l appartamento, il garage, la cantina ed il complesso in generale. In data 20 Luglio 2007 il CTE, effettuava le visure presso il servizio di pubblicità immobiliare. (all. C ) In data 12 Settembre 2007 il CTE, effettuava i riscontri sulla regolarità edilizio - urbanistica presso l archivio edilizio del comune di Piacenza. Nei giorni seguenti, verificati stato e condizione dei luoghi, riesaminati gli atti di causa, esaminati i dati ed i documenti successivamente reperiti, il CTE completava la propria relazione di consulenza tecnica estimativa e predisponeva i relativi allegati. Per una miglior chiarezza espositiva il sottoscritto CTE, ritiene di ri-evidenziare i singoli quesiti - tipo in capo alle rispettive risposte. 4
RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA 1) descrizione dell immobile, ubicazione. ubicazione Le unità immobiliari in esecuzione, sono parte di un complesso residenziale di ville a schiera, posto in via Granelli a Piacenza, rispettivamente al civ. n 1/d. Descrizione Il complesso è composto da n. 9 ville a schiera in linea, disposte su due piani oltre il piano sottotetto e quello seminterrato, cui si accede attraverso un passaggio pedonale comune e attraverso passaggio carraio comune anche ad altro complesso gemello adiacente. La struttura è in latero cemento intelaiata, il rivestimento delle pareti esterne in mattoni a vista, il tetto a falde con copertura in tegole di cemento. Il complesso è inserito nella semi periferia di Piacenza, confinante in circondario con la via Granelli, con altro complesso gemello di ville a schiera, con abitazioni unifamiliari e complesso di tipo condominiale. Il complesso nell insieme sembra ben amministrato e ben tenuto, la zona è sufficientemente dotata di parcheggi pubblici e di aree a verde. 5
L abitazione disposta su quattro livelli è così composta : piano terra da soggiorno, cucina con ampio terrazzo, bagno - lavanderia e disimpegni oltre ad uno spazio esterno pertinenziale antistante l ingresso destinato a giardino, attualmente pavimentata. piano primo da una camera singola e una media entrambe con balcone e da una camera matrimoniale oltre a bagno con piccolo balcone e disimpegni. piano sottotetto da ampio locale stenditoio con solaio inclinato ed altezza media = mt.2,70 con due balconcini sul tetto oltre a ripostigli. Piano seminterrato da ampia cantina, altro locale sgombero-disimpegno oltre ad un garage doppio. Oltre ai proporzionali diritti di consenso di 53/1000 della proprietà dell intero complesso, indicati in tabella A del regolamento di condominio allegato all atto notaio Sergio Motti del 26.02. 92 n. 136005/5771. Le principali finiture, risalenti ai primi anni 90, visibili nel reperto fotografico (all. A ), consistono in un impianto elettrico a norma, impianto di riscaldamento indipendente con termosifoni e caldaia pensile, serramenti esterni in legno con doppi vetri, zanzariere e persiane, inoltre le tre porte-finestre in lato sud sono provviste di tende para sole, pavimenti e rivestimenti in ceramica, pavimento in parquet nelle camere da letto, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno tamburato in parte cieche in parte a vetri, esternamente, i muri sono rivestiti in mattoni a vista, i pavimenti del cortile e del terrazzo sono in piastrelloni di cemento e graniglia, il pavimento comune dell accesso carraio 6
(recentemente rifatto) in auto-bloccanti di cemento, le recinzioni in ferro zincato, i canali in rame, la basculante del garage in lamiera zincata, il tutto in ottime condizioni di manutenzione. 2) confini, dati catastali, corrispondenza di pignoramento confini La villa a schiera e garage, nel suo insieme confinano in circondario con, passaggio pedonale comune, villa sub. 4 e garage sub. 13, passaggio carraio comune, villa sub. 6 e garage sub. 15, tutti dello stesso mapp. 1048 del fg. 72. dati catastali La certificazione catastale in atti, risulta corrispondente e attuale, per quanto attiene ai dati dei beni Immobili (via esclusa), mentre risulta errata nella individuazione della quota di comproprietà spettante agli intestati, attualmente indicata in ½ ciascuno, anziché da volturare correttamente per la quota di 1/4 a favore dell esecutato sig. Genocchi Giuseppe e per la quota di 3/4 a favore della sig.a Bersani Esterina. Le unità immobiliari, risultano così identificate: Comune di Piacenza (G535) Catasto Urbano n fg. Partic. sub. Z.C. Cat. Cl. Consistenza rendita via piano 1 72 1048 5 2 A/2 5 9 vani 836,66 G. Maggi P.S1-T-1 2 72 1048 14 2 C/6 7 35 mq. 159,07 G. Maggi P.S1 7
corrispondenza di pignoramento I seguito ad errata trascrizione dell atto di provenienza, i dati riportati nella nota trascritta a Piacenza il 01.08.2006 ai nn. 12573/8212 del verbale di pignoramento immobiliare, pur corrispondendo alla corretta identificazione dei beni sopra riportati, individuano una errata quota di proprietà di ½, anziché di 1/4 degli stessi spettante all esecutato. Tale nota è stata rettificata correttamente con nota di trascrizione del 15.02.2007 ai nn. 2737/1692. 3) stato di possesso del bene, provenienza Dalle risultanze del sopraluogo e dalle testimonianze assunte dal CTE, le unità immobiliari in oggetto risultano occupate e nel pieno possesso della comproprietaria Sig.a Bersani Esterina (madre) e dell esecutato sig. Genocchi Giuseppe, Le unità immobiliari pervennero agli attuali proprietari: sig.a Bersani Esterina, per la quota di 2/4 dalla società Costruzioni S. Lazzaro snc, per atto di acquisto Notaio Sergio Motti del 26.02. 92 rep. 136007 trascritto a Piacenza con nota del 17.03. 92 ai nn. 3605/2872, in forza di comunione legale dei beni con il sig. Genocchi Luigi e per la quota di 1/4 dalla successione del marito Sig. Genocchi Luigi deceduto il 17.06. 95, trascritta a Piacenza con nota del 20.08. 97 ai nn. 9998/7952. 8
sig. Genocchi Giuseppe (esecutato) per la quota di 1/4 dalla successione del padre Sig. Genocchi Luigi deceduto il 17.06. 95 e trascritta a Piacenza con nota del 20.08. 97 ai nn. 9998/7952. 4) regime patrimoniale del debitore Il sig. Genocchi Giuseppe nato a Piacenza il 5 Maggio 1954 GNC GPP 54E05 G535B, risulta celibe. 5) formalità, vincoli e oneri a carico dell acquirente Alla data della perizia risultano correttamente pagate le modeste spese condominiali. (Se non pagate, sono a carico dell acquirente, quota parte delle spese condominiali relative all anno in corso e a quello precedente, l atto di aggiudicazione dei beni.)(art. 63 disp.att. c.c.). Si segnala che l atto notarile di provenienza notaio Sergio Motti del 26.02. 92, come meglio evidenziato nella relazione notarile dello stesso Notaio agli atti, individua a carico della proprietà, una convenzione PPIP ed un accordo per buoni casa con il comune di Piacenza, nonché una servitù di cabina ed elettrodotto Enel, (si precisa che nelle immediate vicinanze non esistono elettrodotti aerei di media o alta tensione), a carico di alcuni mappali del complesso. 9
6) formalità, vincoli e oneri non opponibili all acquirente - eventuale atto di rettifica delle quote di proprietà. - cancellazione delle seguenti iscrizioni e formalità ai carico dei beni pignorati: nota del 01 Agosto 2006 ai nn. 8212/12573 verbale di pignoramento immobili dell Ufficiale Giudiziario rep. 2790 del 20 Giugno 2006 a favore Banca Nazionale del Lavoro spa. nota del 15 Febbraio 2007 ai nn. 1692/2737 rettifica a trascrizione precedente dell Ufficiale Giudiziario del 16 Gennaio 2007 rep. 145. nota del 08 Aprile 2005 ai nn. 5563/1381 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Piacenza del 30 Marzo 2005 rep. 848, a favore della Banca di Piacenza scrl. nota del 12 Maggio 2005 ai nn. 8119/1913 ipoteca legale esattoriale del 9 Maggio 2005 rep. 1944 a favore della Padana Riscossioni spa. nota del 27 Ottobre 2005 ai nn. 17429/4193 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Bologna del 12 Ottobre 2005 rep. 5122, a favore della Cassa di Risparmio in Bologna spa. nota del 16 Dicembre 2005 ai nn. 20389/4956 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Piacenza del 14 Luglio 2005 rep. 1993, a favore della Banca Nazionale del Lavoro spa. 10
Si evidenzia, che in conseguenza della originaria errata trascrizione, tutte le iscrizioni sopra elencate, errano nella individuazione della quota 1/2 di proprietà anziché di 1/4 effettivamente spettante all esecutato. 7) regolarità edilizia e urbanistica, agibilità Le unità immobiliari risultano costruite in base a concessione edilizia del comune di Piacenza n. 1010 del 19.07.1989 e successiva variante 994 del 30.07. 91. L abitabilità è stata rilasciata il 17 Gennaio 1992 protoc. n. 11226/91. Dai riscontri effettuati fra i sopra citati atti e lo stato di fatto delle unità immobiliari, queste sono da ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico edilizio. 8) lotti e determinazione del prezzo di vendita Il CTE, non ritiene possibile, ne conveniente la vendita frazionata in due lotti Per la determinazione del più probabile prezzo di vendita, il criterio di stima adottato è quello sintetico comparativo (per valore unitario a mq. di superficie commerciale) con altri beni di analoghe caratteristiche recentemente venduti in loco nel libero mercato. Il CTE per comparazione, si è riferito a recenti pubblicazioni di agenzie immobiliari locali riportanti la possibile vendita, di beni immobili per analoghe caratteristiche e per raffronto con l osservatorio mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio. 11
analoghe caratteristiche influenti sul prezzo di mercato dislocazione in zona semi periferica. tipologia delle unità, villa a schiera, garage doppio. epoca di costruzione, 1991. condizioni di manutenzione, ottime. Sulla scorta di quanto premesso il CTE, determina il più probabile prezzo di mercato, attuale, per valore unitario a mq. di superficie commerciale, (compreso le quote parte millesimali sulle parti comuni) in 1.500,00 Euro/Mq. per l abitazione e in 800,00 Euro/Mq. per il box auto.. superficie effettiva e commerciale La superficie commerciale viene determinata al lordo dei muri perimetrali di proprietà ed al 50% per i muri comuni, al 40% della superficie per la cantina seminterrata, al 50% per il locale sottotetto, al 20% per balconi e terrazzi, al 10% per il terreno di pertinenza. 1) appartamento P.T-1 Mq.124,00 x 100%= mq. 124,00 2) balconi e terrazzo Mq. 41,50 x 20%= mq. 8,30 3) cantina e sgombero P.S1 Mq. 52,00 x 40%= mq. 20,80 4) locale sottotetto P.2 Mq. 66,20 x 50%= mq. 33,10 5) terreno di pertinenza Mq. 62,00 x 10%= mq. 6,20 pari ad una superficie commerciale di mq. 192,40 12
valore comparativo di mercato appartamento sup. com. mq. 192,40 x 1.500,00 /mq. = Euro 288.600,00 garage doppio mq. 38,00 x 800,00 /mq. = Euro 30.400,00 complessivamente = Euro 319.000,00 Per tutto quanto sopra esposto il CTE, ritiene di determinare il prezzo attuale di mercato per la quota di 1/4 delle unità immobiliari indicate, in Euro 79.750,00 (settantanovemilasettecentocinquanta). particolari caratteristiche influenti sul prezzo di vendita Il CTE, considerato il pignoramento della sola quota di 1/4 della intera proprietà, non che l occupazione dell immobile da parte dell altro comproprietario di maggior quota, costatato inoltre la indivisibilità del bene, ritiene per tali peculiari caratteristiche, che il più probabile prezzo di vendita della quota di 1/4 dei beni pignorati sia da determinarsi con una riduzione del 30% sull analogo valore unitario di mercato, pertanto determina il prezzo attuale di vendita per la quota di 1/4 delle unità immobiliari indicate in Euro 55.825,00 (cinquantacinquemilaottocentoventicinque) 13
9) descrizione sintetica e riepilogativa di ciascun lotto Quota di 1/4 di villa a schiera su tre piani fuori terra, oltre al seminterrato, con garage doppio e giardino, in comune di Piacenza via Granelli 1/d, così composta : piano terra, soggiorno, cucina, ampio terrazzo, bagno _ lavanderia, disimpegni. Piano primo, tre camere da letto con parquet, disimpegni, bagno e balconi. Piano sottotetto, ampio locale mansardato, due ripostigli, due balconcini. Piano seminterrato, cantina, locale sgombero, garage doppio. Area di pertinenza destinata a giardino di circa 62,00 mq. Oltre a 53 millesimi sulle parti comuni. Per una superficie commerciale di mq. 192,40 oltre il garage doppio di mq.38,00. Distinti a Catasto Urbano : appartamento fg. 72 mapp. 1048 sub. 5 Z.C. 2 cat. A/2 cl. 5 vani 9 P.S1-T-1-2 box auto doppio fg. 72 mapp. 1048 sub. 14 Z.C. 2 cat. C/6 cl. 7 35 mq. P.S1 Valore stimato di vendita per la quota di 1/4 uro 55.825,00 (cinquantacinquemilaottocentoventicinque) 14
* allegati e conclusioni A reperto fotografico (23) B elaborati grafici, misure. C visure formalità D visure catastali E planimetrie catastali, elaborato planimetrico. F CD-R copia perizia word e pdf. G a.r. comunicazione inizio operazioni alle parti. Qualora le parti lo ritengano opportuno, possono far pervenire al sottoscritto CTE eventuali note alla presente relazione, entro il 15 giorno antecedente l udienza del 21 Novembre 2007. Il C.T.E. ritiene, con la presente relazione, composta da n 15 pagine dattiloscritte compresa questa e da n 7 allegati, di aver evaso l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Signor Giudice per qualsiasi richiesta o chiarimento. La presente relazione viene depositata in cancelleria unitamente agli allegati ed al fascicolo di parte ed in copia, inviata alle parti per raccomandata. Piacenza il 2 Ottobre 2007 il C.T.E. 15