ing. Achille ALBERICO C.da Campiglione 20 63023 FERMO 0734-628899 fax 646547 mobile 335-6889951 albing@fastwebnet.it TRIBUNALE DI FERMO Esecuzione Immobiliare n 63/2008 Udienza 24.06.10 Promossa da Banca Antonveneta spa con l avv. Marco Proietto con studio in via della Sapienza 20 63023 Fermo avv.marcoproietto@libero.it Contro XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX coniugi residenti in Oggetto: Stima di un alloggio al piano terra con ripostiglio al piano seminterrato sito in Torre San Patrizio via Verdi 18, porzione di un fabbricato da cielo a terra di 3 piani fuori terra oltre seminterrato destinato a 3 alloggi e accessori. In ottemperanza all incarico conferitomi dal G. E. Dott.ssa Alessandra Mirabelli il 04.02.10, io sottoscritto ing. Achille ALBERICO con studio a Fermo in C.da Campiglione 20, iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Fermo al n A 25 ho ricevuto il mandato di rispondere e relazionare ai quesiti di seguito esposti. Il sopralluogo all immobile è avvenuto il 03.03.10 alle ore 18,00, previo avviso con raccomandata AR spedita agli esecutati il 24.02.10 e con ricevuta di ritorno acquisita il 02.03.10, al legale della Banca procedente è stato inoltrato la stessa comunicazione per e mail. Al sopralluogo erano presenti entrambi gli esecutati. Successivamente ho eseguito rilievi presso la ex Conservatoria RR II di Fermo, presso l UTE di Fermo per acquisire copia degli atti di provenienza della proprietà e certificato storico catastale con planimetrie e presso l Ufficio Tecnico di Torre San Patrizio per verifiche urbanistiche, con acquisizione della copia della Concessione Edilizia in Sanatoria
Risposta ai quesiti contenuti nel mandato 1- Dettagliata indicazione dei diritti spettanti al debitore nonché degli atti o fatti in base ai quali ne ha acquisito la titolarità (visura storica trascrizioni ed acquisizione dei relativi atti di provenienza). Con atto notaio De Minicis del 06.09.1957 trascritto al n 2845 del 27.09.1957 XXXXXXXXXXXXXXXXXX acquista il lotto di terra in Torre San Patrizio foglio 6 particella 334, sulla quale edificò il fabbricato in oggetto. Per successione di XXXXXXXXXXXXXXXXXX apertasi il 08.10.90, registrata a Fermo il 16.09.03 n 63 vol. 278 e trascritta al n 5938 del 23.10.03, la proprietà dell intero fabbricato pervenne per ½ alla figlia XXXXXXXXXXXXXXX e per ½ alla moglie XXXXXXXXXXXXXXXX. All epoca della trascrizione il fabbricato era identificato al foglio 6 del N.C.E.U. di Torre San Patrizio dalle particelle: 334 sub 5 (area esterna, vano scala: bene comune non censibile), 334 sub 6 (alloggio al piano terra con annesso ripostiglio al piano seminterrato), 334 sub 7 (alloggio al piano 1 con annesso ripostiglio al piano seminterrato), 334 sub 8 (alloggio al piano 2 con annesso ripostiglio al piano seminterrato). Per successione di XXXXXXXXXXXXXXXX apertasi il 04.10.03, registrata a Fermo il 09.10.03 n 16 vol. 279 e trascritta al n 6642 del 18.11.03 la proprietà dell intero fabbricato pervenne alla figlia XXXXXXXXXXXXXXX. Con atto notaio Sanangelantoni del 23.01.04 rep. 4779/1471 trascritto al n 584 del 27.01.04 XXXXXXXXXXXXXXX vende agli esecutati XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, acquirenti per ½ ciascuno, l alloggio al piano terra con ripostiglio al piano seminterrato in Torre San Patrizio FM via Verdi 18, ora nel N.C.E.U. foglio 6 distinto dalla riclassificata particella 334 sub 6, piano T-S1, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, Rendita 161,91 2 - Individuazione degli immobili interessati al pignoramento e loro descrizione (Comune, località, via, numero civico, piano, categoria, numero interno, superficie in mq, confini, dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni. Nell atto di Pignoramento Immobiliare trascritto al n 2975 del 06.05.08 l immobile pignorato è così descritto: alloggio al piano terra con ripostiglio al piano seminterrato in Torre San Patrizio FM via Verdi 18, nel N.C.E.U. foglio 6 distinto dalla particella 334 sub 6, piano T-S1, cat. A/3, classe 2, vani 5,5, Rendita 102,26. Tale descrizione catastale è la stessa di quella riportata nell atto di compravendita degli esecutati e non tiene conto della variazione di classamento introdotta in atti dall UTE il 26.08.04. 2
L attuale corretta individuazione catastale dell immobile pignorato è: N.C.E.U. di Torre San Patrizio FM via Verdi 18, foglio 6 distinto dalla particella 334 sub 6, piano T-S1, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, Rendita 161,91 Consistenza e caratteristiche Appartamento al piano terra con ripostiglio al piano seminterrato sito in Torre San Patrizio FM via Verdi 18, costituito da un alloggio di 2 camere, oltre sala, cucina, ripostiglio e bagno della superficie lorda di 72 mq circa, oltre a balcone di 7,2 mq lato sud e ripostiglio al piano seminterrato di 10 mq netti. La superficie commerciale complessiva è di : 72 + 7,2/3 + 10/2 = 79,40 mq che in cifra tonda si considera 80 mq commerciali. L alloggio è porzione pari a 1/3 dell intero di un fabbricato costruito nel 1957 e seguenti con strutture miste in muratura e cemento armato. L intero fabbricato è composto da 3 alloggi, disposti uno per piano, e da 3 fondaci o ripostigli al piano seminterrato Esternamente il fabbricato è solo intonacato al civile, internamente l alloggio possiede le rifiniture tipiche degli anni 50-60 con pavimenti in graniglia di marmo fine e grossa, pareti intonacate e tinteggiate, infissi interni in legno e serrandine esterne in PVC, WC essenziale. L impianto elettrico è sottotraccia, l impianto termico è a termosifoni con caldaia a gasolio al piano seminterrato, residua di un impianto centralizzato in cui i piani superiori si sono staccati. Il grado di rifinitura è obsoleto, quello di manutenzione inesistente ed il grado di conservazione è pessimo, come si nota dalle foto allegate. Dati catastali E distinto nel N.C.E.U. di Torre San Patrizio FM via Verdi 18, al foglio 6, particella 334 sub 6, piano T-S1, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, Rendita 161,91 confini via Verdi lato nord e parti comuni da tre lati, salvi altri. Non risulta alcun regolamento condominiale né la suddivisione in millesimi della proprietà. 3
3 - Verifica della corrispondenza esatta tra i dati degli immobili, come risultanti dal pignoramento eseguito, e i dati degli immobili come sopra individuati, evidenziandone, se del caso, la difformità. I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione catastale ad eccezione del classamento e della rendita, come spiegato a pag. 2, ultime righe e pag. 3 prime righe, difformità che non rappresentano alcun ostacolo alla vendita all incanto. 4 - Verifica della corrispondenza dei dati degli immobili, come risultanti dalla documentazione richiesta agli enti competenti, e lo stato dei luoghi. C è corrispondenza. 5 - Elenco analitico delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile. Data ultimo aggiornamento presso l ex Conservatoria R RII di Fermo 04.03.2010. A carico degli esecutati e gravanti sull immobile in oggetto sono iscritte e trascritte le seguenti formalità pregiudizievoli: Ipoteca volontaria n 124 del 27.01.04 a favore Banca Antoniana Popolare Veneta spa iscritta per concessone mutuo fondiario per totali 114.000,00, sorte 57.000,00 Ipoteca legale n 2376 del 19.09.07 iscritta per 21.112,94 (sorte 30.107,22) a favore Equitalia Marche Uno spa a carico del solo XXXXXXXXXXXXXXXXXX gravante sulla sua quota di 1/2 del totale. Pignoramento immobiliare Popolare Veneta spa. n 2975 del 06.05.08 a favore della Banca Antoniana 6 - Elenco analitico dei comproprietari dell immobile XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX coniugi residenti in, entrambi esecutati. 4
7 elenco analitico trascrizioni delle domande giudiziali Nessuna. 8 - Descrizione analitica degli atti (corredati dalla documentazione necessaria) da cui risulti la storia catastale dell'immobile avendo cura di menzionare le eventuali variazioni e frazionamenti interessanti lo stesso. Tutti riportati nella relazione notarile, con copie dei titoli richiesti alla ex Conservatorio dei RR II ed allegate. 9 - Produzione di certificati dell'ufficio competente per l'individuazione dell'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale con annotazione di eventuali vincoli; si fa presente che l'acquisizione di tale certificazione è tassativa ed il perito non potrà accettare informale comunicazione circa la difficoltà di reperire presso il Comune interessato detta documentazione. L immobile è sito nel centro storico di Torre San Patrizio. 10 verifica della regolarità edilizia Allegata la concessione edilizia in sanatoria n 2532-86 del 26.04.93 rilasciata il 26.04.93 dal Sindaco di Torre San Patrizio e relativa ad abusi sanati e consistenti nell aumento di volume del fabbricato e difformità estetiche non valutabili a misura. 11 - Indicazione dello stato dell'immobile: libero o occupato, nonché estratto delll'ultimo bilancio condominiale da cui si possa verificare la posizione debitoria/creditoria e quantificare la quota ordinaria spettante; indicazione di spese straordinarie già deliberate. L'immobile è occupato dagli esecutati e dai loro figli minori. 12 - in caso di condominio. Non v è costituzione di condominio. 5
13 - accertamento - con acquisizione della relativa documentazione - dell'esistenza di formalità vincoli o oneri, anche di natura condominiale ed ivi compresi i vincoli derivanti da contratti e incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso (ad esempio vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inedificabilità, inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali o di usi civici), specificando quali di essi resteranno a carico dell' acquirente e quali saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all' acquirente. Non esistono vincoli insistenti sull immobile. 14 esprimere il proprio motivato parere sull opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti E possibile la sola vendita a lotto unico trattandosi di una unica unità immobiliare. 15 nel caso di pignoramento di quota, esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità.. È stato pignorato l intera unità immobiliare e non una quota. 16 - indicazione analitica del valore degli immobili relativamente a ciascun lotto e dell'intero compendio immobiliare con indicazione del criterio di stima usato, avendo cura di indicare il prezzo a base d asta come risultante scomputando dal valore commerciale stimato i presumibili costi per la regolarizzazione urbanistica. Eseguo una stima venale a prezzo per mq di superficie commerciale dell immobile. L immobile è conforme urbanisticamente per cui alcun costo v è da scomputare per renderlo regolare. Le caratteristiche negative dell immobile che ne sminuiscono il valore commerciale da porre a base d asta, sono: 6
Le cattive condizioni di manutenzione e conservazione dell intero fabbricato relativamente alla proprietà comune con gronde e pluviali in lamiera zincata in grave stato di ossidazione, da sostituire; inesistenza di tinteggiatura esterna, esistenza di infissi esterni in PVC eterogenei: tapparelle avvolgibili e persiane Le pessime condizioni intrinseche dell alloggio con rifiniture ed impianti risalenti agli anni 50-60 La scarsissima appetibilità dell immobile se non nel mercato immobiliare destinato agli extracomunitari In considerazione di quanto esposto ritengo congruo, per stabilire il prezzo da staggire, il valore unitario di 500,00 /mq per la superficie commerciale di 80 mq Il più probabile prezzo da porre a base d asta è di: 80 mq x 500,00 /mq = 40.000,00 - quarantamila/00 17 - Prospetto per il Manifesto d Asta Esecuzione Immobiliare n 63/2008 Udienza 24.06.10 BANCA ANTONVENETA spa / XXXXXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXX alloggio al piano terra con ripostiglio al piano seminterrato in Torre San Patrizio FM via Verdi 18, nel N.C.E.U. foglio 6 particella 334 sub 6, piano T-S1, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, Rendita 161,91. Si compone di 2 camere, sala, cucina, ripostiglio e bagno della superficie lorda di 72 mq circa, oltre a balcone lato sud e ripostiglio al piano seminterrato. Confina con via Verdi lato nord e parti comuni da tre lati, salvi altri. prezzo da porre a base d asta : 40.000,00 - quarantamila/00 Fermo 21.04.2010 ORDINE DEGLI INGEGNERI Dr.Ing.Achille ALBERICO n A - 0025 dell'albo Professionale DELLA PROVINCIA DI FERMO 7