TRIBUNALE DI CREMONA Cancelleria Fallimentare FALLIMENTO Nr 24/ 2009 Il sottoscritto Ingegner Alessandro Laudati, nato a Cremona il 16/05/1968, ivi residente, con studio in Viale Trento e Trieste 53, iscritto all albo professionale degli Ingegneri della Provincia di Cremona al n. 881 ed all Albo dei CTU presso codesto On.le Tribunale, redige la presente relazione di consulenza estimativa in adempimento all incarico conferitogli dal Curatore del Fallimento emarginato, Dott. Giorgio Edoardo Agosti, ai sensi dell art. 87 della L.F.. Oggetto della Consulenza A seguito di provvedimento emesso il 18/01/2010 dall Ill.mo Sig Giudice Delegato Dott. M. Vacchiano il sottoscritto veniva nominato Esperto per l Ufficio nel fallimento della ditta ------------- Srl, al fine di valutare il compendio immobiliare della società fallita. Dopo aver esaminato gli atti allegati alla procedura, ispezionato gli immobili in oggetto, esperito le indagini ipocatastali, assunto tutte le informazioni necessarie, con successivo lavoro a tavolino ho redatto la presente relazione. Si precisa che le operazioni peritali svolte presso i locali in data 25/01/2010 sono avvenute alla presenza del Sig. ---------, legale rappresentante della società fallita. CAPO 1 1.1. Beni oggetto di valutazione: Identificazione dei beni
- Appartamenti con cantine, autorimesse e posti auto ubicati in più ampio complesso immobiliare in San Giovanni in Croce in Via Giacomo Matteotti n 173; - Porzione di capannone industriale con area di pertinenza in San Giovanni in Croce in Via Castelletti n 30/32. 1.2. Dati catastali : Gli immobili suddetti risultano così allibrati : UNITA NEGOZIALE n. 1 Unità immobiliari ubicate in Corso Matteotti Allibrate all Agenzia del Territorio Ufficio di Cremona : Comune Censuario di San Giovanni in Croce. Fg. Mapp Sub Cat cl Vani/mq R.c. ubicazione Piano 9 206 508 A/2 1 5,5 207,36 v. Matteotti 163 T/1 9 206 511 A/2 1 5,5 207,36 v. Matteotti 163 T/1 9 206 513 A/2 1 6 226,21 v. Matteotti 163 T/1 9 206 514 A/2 1 6 226,21 v. Matteotti 163 T/1 9 206 523 A/2 1 4 150,81 v. Matteotti 163 T/2 9 206 524 C/6 2 36 65,07 v. Matteotti 163 T 9 206 530 C/6 4 17 42,14 v. Matteotti 163 T 9 206 535 C/6 4 17 42,14 v. Matteotti 163 T 9 206 536 C/6 3 20 42,35 v. Matteotti 163 T 9 206 539 C/6 2 29 52,42 v. Matteotti 173 T 9 685 C/6 1 12 18,59 v. Matteotti 163 T 9 688 C/6 1 12 18,59 v. Matteotti 163 T
9 690 C/6 1 12 18,59 v. Matteotti 163 T 9 691 C/6 1 12 18,59 v. Matteotti 163 T 9 700 C/6 1 12 18,59 v. Matteotti 173 T I dati riportati nell atto, sebbene sintetici, sono esatti. Le unità immobiliari di cui sopra risultano così intestate: ---------------------------S.r.l. con sede in San Giovanni in Croce c.f. -------- -------------- Proprietà per 1/1 UNITA NEGOZIALE n. 2 Unità immobiliari ubicate in via Castelletti Allibrate all Agenzia del Territorio Ufficio di Cremona: Comune Censuario di San Giovanni in Croce. Fg. Mapp. Sub Cat cl Vani/mq Rc ubicazione Piano 13 174 C/2 4 456 mq 777,17 v. Castelletti 30/32 T Conformità dei dati con l atto d ipoteca giudiziale : I dati riportati nell atto, sebbene sintetici, sono esatti. Le unità immobiliari di cui sopra risultano sono così intestate: --------------------------- S.r.l. con sede in San Giovanni in Croce c.f. ------- ------------------ Proprietà per 1/1 CAPO 2 Descrizione degli immobili e loro confini
Trattasi di due complessi immobiliari distinti posti entrambi in Comune di San Giovanni in Croce, uno in Via Giacomo Matteotti al civico n 173 e uno in Via Castelletti al civico n 30/32. 2.1 ) In Via Giacomo Matteotti: Trattasi di vasto complesso condominiale destinato a civile abitazione con accessori ed autorimesse, edificato su tre piani fuori terra. Al piano terreno si trovano le autorimesse, le cantine e i servizi comuni; nel cortile alla medesima quota sono stati ricavati i posti auto scoperti; al primo e al secondo piano si trovano otto appartamenti. Ai piani superiori si accede mediante tre differenti scale che si sviluppano dal piano terreno al secondo piano; al piano primo si accede inoltre direttamente dal cortile, tramite ampia scala dotata di servo scala per i portatori di handicap, che conduce su un ampia balconata dalla quale si può accedere a tutte le tre scale condominiali. Il complesso si presenta in buono stato di manutenzione ed ha, a mio parere, un aspetto gradevole, con facciate intonacate al civile e tinteggiate, serramenti di finestre e porte finestre in legno naturale dotati di vetri doppi e scuretti esterni del tipo ripieghevole in spalla in legno verniciato. Le scale condominiali hanno pedate e alzate rivestite con lastre in granito mentre le pavimentazioni esterne sono state realizzate in calcestruzzo. Nel dettaglio gli immobili vengono descritti per gruppi omogenei sia per caratteristiche che per la loro disposizione planimetrica. In allegato sono riportate le schede planimetriche - omissis -
2.1.3) Alloggio P. 1 Fg 9 mapp 206 sub 513 Vi si accede dalla scala a sud ed è individuato con il n 6; l appartamento è libero da affittanze e non ultimato. E costituito da soggiorno, cucina, disbrigo, ripostiglio, bagno, due camere da letto e dotato di tre balconi; al piano terreno è ubicata una cantina accessorio dell unità immobiliare in parola. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate. I pavimenti, rivestimenti e zoccolino, all interno dell unità immobiliare, sono ancora da posare, i pavimenti dei balconi sono in ceramica e i parapetti in ferro lavorato. Le porte interne, con apertura ad anta o a scorrere, sono in melaminico tinta ciliegio; il portoncino di ingresso è blindato. L impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con frutti e placche in pvc, l appartamento è dotato di impianto citofonico e portiere elettrico, TV e telefonico. L impianto di riscaldamento è realizzato con caldaia autonoma alimentata a gas metano atta anche alla produzione di acqua sanitaria; la caldaia è collocata all esterno su uno dei balconi; negli ambienti non sono stati posti in opera gli elementi radianti e così pure per gli apparecchi sanitari e le rubinetterie. CONFINI: A Nord: vano scala comune e ragioni di cui al mapp. 206 sub. 512; A Est: affaccio su area comune; A Sud: affaccio su area comune; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 512;
2.1.4) Alloggio P. 1 Fg 9 mapp 206 sub 514 Vi si accede dalla scala a sud ed è individuato con il n 7; l appartamento è libero da affittanze e non ultimato. E costituito da soggiorno, cucina, disbrigo, ripostiglio, bagno, due camere da letto e dotato di tre balconi; al piano terreno è ubicata una cantina accessorio dell unità immobiliare in parola. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate. I pavimenti, rivestimenti e zoccolino, all interno dell unità immobiliare, sono ancora da posare, i pavimenti dei balconi sono in ceramica e i parapetti in ferro lavorato. Le porte interne, con apertura ad anta o a scorrere, sono in melaminico tinta ciliegio; il portoncino di ingresso è blindato. L impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con frutti e placche in pvc, l appartamento è dotato di impianto citofonico e portiere elettrico, TV e telefonico. L impianto di riscaldamento è realizzato con caldaia autonoma alimentata a gas metano atta anche alla produzione di acqua sanitaria; la caldaia è collocata all esterno su uno dei balconi; negli ambienti non sono stati posti in opera gli elementi radianti e così pure per gli apparecchi sanitari e le rubinetterie. CONFINI: A Nord: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 515 e vano scala comune ; A Est: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 513; A Sud: affaccio su area comune; A Ovest: affaccio su area comune;
- omissis - 2.1.8) Autorimessa Fg 9 map 206 sub 536 E identificata con il n 6, ha accesso dal cortile, la chiusura esterna è costituita da basculante metallica ad apertura manuale ed è pavimentata con piastrelle in ceramica; tramite una porta tagliafuoco è garantita la comunicazione con il corridoio comune. (vedi allegata planimetria con velato in rosso). CONFINI : A Nord: corridoio comune; A Est: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 535; A Sud: area scoperta comune di cui al mapp. 206 sub. 541; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 537; 2.1.9) Autorimessa Fg 9 map 206 sub 535 E identificata con il n 7, ha accesso dal cortile, la chiusura esterna è costituita da basculante metallica ad apertura manuale ed è pavimentata con piastrelle in ceramica; tramite una porta tagliafuoco è garantita la comunicazione con il corridoio comune. (vedi allegata planimetria con velato in verde). CONFINI : A Nord: corridoio comune; A Est: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 534; A Sud: area scoperta comune di cui al mapp. 206 sub. 541; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 206 sub. 536; -omissis
2.1.13) Posto Auto scoperto Fg 9 map 690 E identificato con il n 6, ha accesso dal cortile e la pavimentazione è in calcestruzzo industriale colorato. CONFINI : A Nord: ragioni di cui al mapp. 641; A Est: ragioni di cui al mapp. 691; A Sud: area scoperta comune di cui al mapp. 206 sub. 541; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 689; 2.1.14) Posto Auto scoperto Fg 9 map 691 E identificato con il n 7, ha accesso dal cortile e la pavimentazione è in calcestruzzo industriale colorato. CONFINI : A Nord: ragioni di cui al mapp. 641; A Est: ragioni di cui al mapp. 692; A Sud: area scoperta comune di cui al mapp. 206 sub. 541; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 690; - omissis - 2.2 ) In Via Castelletti: Capannone artigianale/commerciale con accesso dalla via Castelletti, dotato di area cortilizia anteriore e posteriore non recintate e non attrezzate; la superficie complessiva del lotto è di circa mq. 1288.
La porzione oggetto della presente valutazione fa parte di una serie di capannoni a schiera; è divisa dalle porzioni in lato nord e in lato sud da murature in blocchi di calcestruzzo erette a tamponamento fra pilastro e pilastro. La struttura è prefabbricata in C.A. con pilastri posti ad interasse di circa ml. 8,00 e passo di ml. 15,00; i pilastri sono dotati di mensole per l imposta di vie di corsa di carroponte. La copertura è stata realizzata con tegoli prefabbricati in c.a. e sovrastante manto in lastre. L accesso ai capannoni è garantito da due portoni apribili a libro e da una porta per il passaggio pedonale; l illuminazione è assicurata da due fasce di traslucido in copertura e da una finestra ubicata sul prospetto Est. Le pareti non sono intonacate e la pavimentazione è in battuto di calcestruzzo lisciato; il capannone è privo di impianti tecnologici. In allegato è riportata la scheda planimetrica CONFINI : A Nord: ragioni di cui al mapp. 171; A Est: prima ragioni di cui al mapp. 158, poi ragioni di cui al mapp. 161; A Sud: ragioni di cui al mapp.1741; A Ovest: ragioni di cui al mapp. 167; 3.1) In Via Giacomo Matteotti: CAPO 3 Conformità urbanistica
A seguito delle ricerche effettuate presso il Comune di San Govanni in Croce è emerso che i fabbricati in oggetto risultano costruiti in forza dei seguenti Provvedimenti Amministrativi: Permesso di Costruire n 12/04 del 14/09/04 per la demolizione dei fabbricati esistenti; Permesso di Costruire n 13/04 del 21/02/05 per l edificazione dell intero complesso; D.I.A. in variante presentata in data 14/05/07; ulteriore D.I.A. in variante presentata in data 28/06/07; D.I.A. presentata in data 17.09.05 per la realizzazione della recinzione. Per lo stesso sono state presentate tre diverse denunce di fine lavori parziali in data 23.07.2007, in data 12.07.2007 e in data 26.01.2008, il certificato di agibilità è stato quindi chiesto per tre stralci differenti in data 24.07.2007, 14.09.2007 e 26.01.2008. 3.2) In Via Castelletti n 30/32: A seguito delle ricerche effettuate presso il Comune di San Govanni in Croce è emerso che i fabbricati in oggetto risultano costruiti in forza dei seguenti Provvedimenti Amministrativi: Concessione Edilizia n 4/02 del 08/03/2002; Concessione Edilizia Variante n 1 del 01.06.2002; Concessione Edilizia Variante n 2 del 13.06.2002. Per lo stesso è stata presentata denuncia di fine lavori in data 08.03.2005 ed è stato richiesto certificato di agibilità in data 25.10.2007, prot. 3022. La proprietà, nella persona del Sig. Visioli Luca dichiara che l immobile è libero da affittanze o altri vincoli locativi. CAPO 4
Determinazione del valore di mercato Preso atto di tutti i parametri intrinsechi ed estrinsechi necessari per addivenire ad una corretta valutazione del bene il sottoscritto ritiene di poter valutare gli immobili secondo il metodo comparativo dei valori e/ o prezzi di mercato di beni similari recentemente compravenduti in zona. Appartamenti, autorimesse e posti auto in via Matteotti. La valutazione commerciale espressa è determinata dal particolare momento socio-economico che influenza ed influenzerà ancora per parecchio tempo in modo negativo il mercato immobiliare ed anche da indagine esperita su vendite immobiliari avvenute ultimamente nel comune di San Giovanni in Croce e Comuni limitrofi di beni assimilabili. Per le unità abitative non ancora ultimate, dal valore commerciale al finito, sono stati detratti i costi delle opere mancanti. Capannone in via Castelletti. La valutazione è stata ottenuta sommando al valore commerciale dell area il costo delle opere realizzate (fondazioni, struttura, tamponamenti, pavimento) debitamente svalutate della vetustà e dell uso. Si riporta pertanto qui sotto il valore assegnato alle singole unità immobiliari : U.I. Fg. Mappale/sub. Sup. Comm. uro Note Appart. P. 1 9 206/513 Mq. 107,18 90.000,00 Non ultimato Appart. P. 1 9 206/514 Mq. 112,72 96.000,00 Non ultimato Autorimesse 9 206/535 A corpo 12.000,00 Autorimesse 9 206/536 A corpo 12.000,00
Posti auto 9 690 A corpo 5.000,00 Posti auto 9 691 A corpo 5.000,00 Capannone 13 174 Mq. 480,00 195.000,00 - omissis - Tanto espresso in adempimento all incarico ricevuto. Cremona il 18/02/2010 Il Tecnico Estimatore Dott. Ing. Alessandro Laudati