Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Cerep Comco Sas Di Cerep Italy V Srl N Gen. Rep. 279/2013 data udienza di verifica crediti: 10-07-2013 Giudice delegato: Dott. FILIPPO D'AQUINO Curatore Fallimentare:Patrizia De Cesari - Cecilia Giacomazzi - Alfredo Haupt RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 020 UFFICIO SUB 260 - CORSO DEL POPOLO 29 - PIAZZA DE GASPERI 59/62/65 Esperto alla stima: Oreste Villa Codice fiscale: VLLRST58A30A818I Partita IVA: 07858150159 Studio in: Via Fontana 18 - Milano telefono: 02/26683390 fax: 02/26683297 email: oreste.villa@geometravilla.it Pec: oreste.villa@geopec.it Pag. 1
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Beni in Padova (Padova) Località/Frazione PIAZZA DE GASPERI - Lotto: 020 UFFICIO SUB 260 - CORSO DEL POPOLO 29 - PIAZZA DE GASPERI 59/62/65 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: SUB 260 UFFICIO. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: 09753711002 - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V SRL IN LIQUIDAZIONE CON SEDE IN MILANO foglio 66, particella 18, subalterno 260, indirizzo CORSO DEL POPOLO 29 - PIAZZA DE GASPERI 59/62/65, piano 1, categoria A/10, classe 3, consistenza 50,5, rendita 29862,83 Derivante da:atto DEL 20 DICEMBRE 2012 N. 70999/11652 DI REP. NOTAIO MANUELA AGOSTINI Confini:PIAZZA DE GASPERI - CORSO DEL POPOLO - PIAZZA DE GASPERI - UNITA' SUB 154 - ENTI COMUNI - UNITA' DI TERZI - ENTI COMUNI (COPERTURA- CORTILE - VANI SCALA A B C D E F - UNITA' DI TERZI Conformità catastale: Si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona:semicentrale normale Area urbanistica:mista a traffico vietato (zona pedonale) con parcheggi scarsi. Importanti centri limitrofi:la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Venezia a circa 50 Km. Pag. 3
Caratteristiche zone limitrofe: miste Attrazioni paesaggistiche: Prato della Valle - Orto Botanico. Attrazioni storiche: Basilica S.Antonio - Palazzo della Ragione - Cappella degli Scrovegni. Principali collegamenti pubblici:stazione F.S. 300 MT., LINEE TRAMVIARE FERMATA FRONTE STABILE Servizi offerti dalla zona: 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: SUB 260 UFFICIO Uffici e studi privati [A10] sito in Padova (Padova), Occupato da FONDIARIA SAI con contratto di locazione stipulato in data 01/10/2003 registrato per l'importo di euro con cadenza trimestrale. Il canone di locazione è veritiero? Registrato a ROMA 2 il 23/11/2006 ai nn.376-3t Trascritto a il ai nn. tipo: 6+6, scadenza 30/09/2015 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl iscritto/trascritto a PADOVA in data 05/06/2014 ai nn. 16687-12073 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA ITALEASE SPA contro - Importo ipoteca: 193.200.000,00 - Importo capitale: 96.600.000,00 rogito NOTAIO CINOTTI in data 12/04/2007 ai nn. /123565-46067 iscritto/trascritto a PADOVA in data 07/05/2007 ai nn. 23351-6059 Note: ATTESTAZIONE NOTAIO GUARINO DEL 12-6-2014 (valida per tutte le - Ipoteca volontaria annotata a favore di CALLIOPE FINANCE SRL contro - Importo ipoteca: 901.738,00 - Importo capitale: rogito NOTAIO CINOTTI in data 12/04/2007 ai nn. /123565-46067 iscritto/trascritto a PADOVA in data 07/05/2007 ai nn. 23352-6060 - Ipoteca volontaria annotata a favore di BANCA ITALEASE SPA contro - Importo ipoteca: 21.000.000,00 - Importo capitale: 14.000.000,00 rogito NOTAIO CINOTTI in data 12/04/2007 ai nn. /123565-46067 iscritto/trascritto a PADOVA in data 07/05/2007 ai nn. 23352-6061 Pag. 4
4.2.2 Pignoramenti: 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Rapporto di stima Fallimentare - n. 279 / 2013 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: SUB 260 UFFICIO Uffici e studi privati [A10] sito in Padova (Padova), Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà MILLESIMI PROPRIETA' 118,696 MILLESIMI RISCALDAMENTO 115,450 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Attestazione Prestazione Energetica presente Indice di prestazione energetica F - 33,03 kwh/mc anno Note Indice di prestazione energetica Avvertenze ulteriori 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V SRL IN LIQUIDAZIONE SEDE IN MILANO dal 20/12/2012 al attuale proprietario In forza di atto scioglimento messa in liquidaz. e trasferim. sede a rogito NOTAIO AGOSTINI in data 20/12/2012 ai nn. 70999-11652 Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V SRL SEDE ROMA dal 22/12/2007 al 20/12/2012 In forza di atto di scissione a rogito NOTAIO CINOTTI in data 22/12/2007 ai nn. 125873-47282 trascritto a PADOVA in data 23/01/2008 ai nn. 3337-1826 Titolare/Proprietario: CEREP ITALY V2 SAS DI CEREP ITALY V SRL SEDE ROMA dal 23/03/2007 al 22/12/2007 In forza di atto di compravendita a rogito NOTAIO CINOTTI in data 23/03/2007 ai nn. 123355-45973 trascritto a PADOVA in data 11/04/2007 ai nn. 18887-10240 Pag. 5
Titolare/Proprietario: GANIMEDE DUE SRL SEDE MILANO dal 08/04/2004 al 23/03/2007 In forza di conferimento in società a rogito NOTAIO MARCHETTI in data 08/04/2004 ai nn. 17879 trascritto a PADOVA in data 05/05/2004 ai nn. 19957-12274 Titolare/Proprietario: GANIMEDE SRL SEDE MILANO dal 10/12/2003 al 08/04/2004 In forza di decreto di trasferimento a rogito NOTAIO GIACOSA in data 10/12/2003 ai nn. 40340-6094 trascritto a PADOVA in data 08/05/2004 ai nn. 20425-12545 Titolare/Proprietario: GANIMEDE SRL SEDE TORINO dal 24/09/2003 al 10/12/2003 In forza di atto di compravendita a rogito NOTAIO GROSSI in data 24/09/2003 ai nn. 109282 trascritto a PADOVA in data 24/10/2003 ai nn. 46298-28805 Titolare/Proprietario: FONDIARIA - SAI SPA dal 29/12/2002 al 24/09/2003 In forza di decreto di trasferimento a rogito NOTAIO ROGANTINI PICCO in data 29/12/2002 ai nn. 10364 trascritto a PADOVA in data 28/01/2003 ai nn. 4067-2641 e 4068-2642 Titolare/Proprietario: SAI- SOCIETA' ASSICURATRICE INDUSTRIALE SPA dal ante ventennio al 29/12/2002 In forza di atto di compravendita Titolare/Proprietario: PATRIMONIO UFFICI - FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE SPECULATIVO DI TIPO CHIUSO dal 28/11/2006 al 23/03/2007 In forza di costituzione fondo immobiliare chiuso a rogito NOTAIO MARCHETTI in data 28/11/2006 ai nn. 2385 trascritto a PADOVA in data 05/01/2007 ai nn. 879-439 7. PRATICHE EDILIZIE: Identificativo: LICENZA EDILIZIA 1806 Intestazione: FIAT SPA DIVISIONE COSTRUZIONI Pag. 6
Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 13/12/1963 al n. di prot. Rilascio in data 01/04/1964 al n. di prot. 1806/49706 Abitabilità/agibilità in data 22/03/1967al n. di prot. 37/7591 Rapporto di stima Fallimentare - n. 279 / 2013 Identificativo: LICENZA EDILIZIA 383 Intestazione: FIAT DIVISIONE COSTRUZIONI Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: VARIANTE COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: variante Presentazione in data 29/03/1964 al n. di prot. Rilascio in data 23/06/1964 al n. di prot. 383/18665 Abitabilità/agibilità in data 22/03/1967al n. di prot. 37/7591 Identificativo: LICENZA EDILIZIA 383-18665 Intestazione: FIAT DIVISIONE COSTRUZIONI Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: VARIANTE COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: variante Presentazione in data 09/11/1964 al n. di prot. 49116 Rilascio in data 07/12/1964 al n. di prot. 383/18665 Abitabilità/agibilità in data 22/03/1967al n. di prot. 37/7591 Identificativo: LICENZA EDILIZIA 383-18665-1964 Intestazione: S.A.I. SOC. ASSICURATRICE INDUSTRIALE Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: VARIANTE COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: variante Presentazione in data 01/03/1966 al n. di prot. 11531 Rilascio in data 01/07/1966 al n. di prot. 383/18665/1964 Abitabilità/agibilità in data 22/03/1967al n. di prot. 37/7591 Identificativo: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA 348/85 Intestazione: S.A.I. SPA Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: POSA CANCELLATA -INFERRIATA Presentazione in data 18/04/1985 al n. di prot. Rilascio in data 08/05/1986 al n. di prot. 348/85-15971/85 Pag. 7
Identificativo: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA 348/85-1594/85 Intestazione: S.A.I. SPA Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: ISTALLAZIONE CANCELLATA Presentazione in data 0000-00-00 al n. di prot. Rilascio in data 13/05/1989 al n. di prot. 348/85-1594/85 Rapporto di stima Fallimentare - n. 279 / 2013 Identificativo: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA 348/85-89334/90 Intestazione: S.A.I. SPA Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: ISTALLAZIONE CANCELLATA Presentazione in data 28/12/1990 al n. di prot. Rilascio in data 05/04/1991 al n. di prot. 348/85-89334/90 Identificativo: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA 1930/97 Intestazione: S.A.I. SPA Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: ISTALLAZIONE DUE CANCELLI Presentazione in data 04/12/1997 al n. di prot. Rilascio in data 13/05/1998 al n. di prot. 1930/97 Identificativo: DENUNCIA INIZIO ATTIVITA' 1473/98 Intestazione: S.A.I. SPA Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: SOSTITUZIONE SERRAMENTI E PORTONCINI INGRESSI CONDOMINIO Presentazione in data 07/08/1998 al n. di prot. Rilascio in data 07/08/1998 al n. di prot. 1473/98 Identificativo: RELAZIONE ART. 26 Intestazione: S.A.I. Tipo pratica: Comunicazione Opere Interne (Art.26 L 28/2/85 nâ 47) Per lavori: APERTURE NEI BASCULANTI - BARRIERA ANTIFUOCO - CHIUSURA FORI AERAZIONE Presentazione in data 09/03/1987 al n. di prot. 15979 Identificativo: RELAZIONE ART.26 Intestazione: S.A.I. Tipo pratica: Comunicazione Opere Interne (Art.26 L 28/2/85 nâ 47) Per lavori: CHIUSURA FORI LUCE Presentazione in data 19/09/1994 al n. di prot. Pag. 8
7.1 Conformità edilizia: Uffici e studi privati [A10] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: DEMOLIZIONE COSTRUZIONE TAVOLATI INTERNI Regolarizzabili mediante: SCHEDA CATASTALE CONFORME Regolarizzabili mediante lo strumento catastale: ALCUNI TAVOLATI INTERNI SONO STATI DEMOLITI E/O COSTRUITI RISPETTO CONCESSIONE IN SANATORIA N. 9041 DEL 1989 SANATORIA : 516,00 Oneri totali : 516,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia 7.2 Conformità urbanistica: Uffici e studi privati [A10] Strumento urbanistico vigente: Piano Regolatore Generale: Immobile soggetto a convenzione: Adottatoe Approvato Zona omogenea: ZONA RESIDENZIALE 5 DI CONSERVAZIONE NO Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO NO Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Pag. 9
Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: NO Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione :Uffici e studi privati [A10]di cui al punto SUB 260 UFFICIO UFFICIO SUB 260 SITO AL PIANO PRIMO COMPOSTO DA TRENTASEI PLURISERVIZI LOCALI E 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: 09753711002 - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Superficie complessiva di circa mq 1371 è posto al piano 1 L'edificio è stato costruito nel 1963 ristrutturato nel 1993 L'unità immobiliare è identificata con il numero CIV 59-62-65 E CIV 29 - INT 104 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,85 E' composto da n. 11 piani complessivi di cui fuori terra n. 10 e di cui interrati n. 1 Condizioni Generali dell'immobile: BUONO STATO DI MANUTENZIONE Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia:fissi materiale:alluminio protezione:inesistente condizioni:sufficienti Infissi interni tipologia:a battente materiale:legno tamburato condizioni:sufficienti Pag. 10
Pavim. Interna materiale:marmo condizioni:sufficienti Plafoni materiale:stabilitura condizioni:sufficienti Portone di ingresso tipologia:anta singola a battente materiale:alluminio e vetro accessori:senza maniglione antipanico condizioni:sufficienti Impianti: Citofonico tipologia:audio condizioni:sufficienti Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220v condizioni:sufficienti Idrico tipologia:sottotraccia condizioni:sufficienti Termico tipologia:centralizzato alimentazione:metano diffusori:termoconvettori condizioni:sufficienti Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente UFFICIO sup lorda di pavimento 1.371,00 1,00 1.371,00 1.371,00 1.371,00 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: STIMA SINTETICO COMPARATIVA 8.2 Fonti di informazione: Catasto di PADOVA, Conservatoria dei Registri Immobiliari di PADOVA, Uffici del registro di PADOVA, Ufficio tecnico di PADOVA, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE AGENZIA DELLE ENTRATE - AGENZIE IMMOBILIARI - STAMPA LOCALE - INTERNET, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) CODICE ZONA C 2 - MICROZONA 7 Pag. 11
DESTINAZIONE TERZIARIA - COMMERCIALE 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota SUB 260 UFFICIO 1.371,00 1.371,00 1.850.850,00 1.850.850,00 1.850.850,00 1.850.850,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): 277.627,50 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 516,00 1.572.706, 50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 1.572.706, 50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Allegati RELAZIONI NOTARILI NOTAIO GUARINO ATTI DI PROVENIENZA VISURE SCHEDE ED ESTRATTO MAPPA CATASTALE DOCUMENTAZIONE URBANISTICA CERTIFICAZIONI A.P.E. FOTOGRAFIE MAGGIORE E PIU'' COMPLETA DOCUMENTAZIONE PRESSO LO STUDIO DELLO SCRIVENTE Data generazione: 27-10-201409:10:54 L'Esperto alla stima Oreste Villa Pag. 12