TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 344/2013 R.G. promossa da: CONDOMINIO PAPA GIOVANNI XXIII contro: Giudice: Dott.ssa Simona Di Paolo RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati Veduta esterna del fabbricato di cui fa parte l appartamento oggetto della procedura pag. 1/30
Premessa In data 11 Febbraio 2015 la sottoscritta geom. Tiziana Farioli, con studio in Reggio Emilia in via C. Manicardi n 2, iscritta al n 1984 dell'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia, veniva nominata quale esperto stimatore nella procedura n 344/13 R.G. Esecuzioni Immobiliari con l incarico di redigere perizia di stima ed accertamento immobiliare in merito all immobile oggetto di pignoramento. Accettato il mandato allegato in atti e prestato il giuramento nelle forme di rito, dopo aver fotocopiato la documentazione ipotecaria e catastale presente nel fascicolo di causa, ho dato avvio alle operazioni peritali, ho svolto gli accertamenti presso i competenti uffici per acquisire quanto necessario per redigere la stima ed ho, successivamente, effettuato i dovuti sopralluoghi presso l immobile oggetto di esecuzione, eseguendo anche misurazioni e rilievi fotografici. Disaminata la documentazione raccolta e fatte le opportune riflessioni ho redatto il sottoesteso elaborato peritale ed i relativi allegati. pag. 2/30
0. SOMMARIO 0- Sommario....... pag.3 1 - Dati generali della procedura... pag.4 2 - Comunicazioni, operazioni peritali e sopralluogo... pag.6 3 Dati Catastali dei beni..... pag.8 4 - Descrizione dei beni pignorati.... pag.13 5 - Divisibilità del compendio immobiliare..... pag.13 6 - Controlli amministrativi e ispezioni presso la Conservatoria. pag.14 7 - Regolarità edilizia e agibilità... pag.17 8 - Ubicazione e caratteristiche generali... pag.19 9 - Calcolo della superficie commerciale....... pag.25 10 - Valutazione di mercato dei beni e prezzo base d asta.... pag.26 11 - APE Attestato di Prestazione Energetica...... pag.29 12 - Certificato di destinazione urbanistica.... pag.29 13 - Certificazione degli impianti..... pag.29 14 - Beni mobili presenti all interno dei beni pignorato. pag.29 15 - Elenco allegati....... pag.30 pag. 3/30
1. DATI GENERALI DELLA PROCEDURA n 344/2013 R.G. Procedura: N 344/13 R.G. Esecuzioni Immobiliari Tribunale di Reggio Emilia Creditore Procedente: CONDOMINIO PAPA GIOVANNI XXIII rappresentato e difeso da Avvocato Paolo Fornaciari Reggio Emilia (RE), via Zacchetti, n 6 Tel. 0522.920292 - fax. 0522.920511 Esecutato: PROPRIETARIO per la quota di 1/2 Esecutata: PROPRIETARIO per la quota di 1/2 Creditore Intervenuto: Creditore Intervenuto: Creditore Intervenuto: EQUITALIA CENTRO S.P.A. Reggio Emilia (RE), Via F.lli Manfredi, n 6 CASSA DI RISPARMIO DI CENTO S.P.A. rappresentata e difesa da Avvocato Silvia Lodi Bologna (BO), via A. Rubbiani, n 5 Tel. 051.0873387 - fax. 051.0873386 BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA A R.L. rappresentata e difesa da Avvocato Battistina Pedrini Reggio Emilia (RE), via Pier Carlo Cadoppi, n 12 Esperto: Geom. Tiziana Farioli Via G. de Ruggiero n 16 42123 - Reggio Emilia Tel. Fax 0522.286632 cell. 349.4909796 e-mail tiziana.farioli@gmail.com Pec tiziana.farioli@geopec.it pag. 4/30
Udienza: Mercoledì 26.10.2016 ore 13:00 Trascrizione Pignoramento: 02.08.2013 n 10139 Reg. Part. e n 14345 Reg. Gen. Diritto Pignorato: Intera proprietà di appartamento con annesse cantina ed autorimessa, sito in complesso condominiale, ubicato in Gattatico (RE), loc. Praticello, Via Papa Giovanni XXIII n 32 pag. 5/30
2. COMUNICAZIONI, OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO 2.1 - COMUNICAZIONI La sottoscritta geom. Tiziana Farioli ha provveduto, in data 02.03.2015, a dare comunicazione scritta alle parti interessate ed agli Avvocati da esse nominati, a mezzo raccomandata A/R, dell incarico ricevuto, delle sue finalità e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. Creditore procedente: CONDOMINIO PAPA GIOVANNI XXII presso lo studio dell Avv.to Paolo Fornaciari. 2. Esecutato: presso l indirizzo di residenza. 3. Esecutata: presso l indirizzo di residenza. Copia della presente perizia verrà trasmessa all indirizzo di residenza degli Esecutati, al Creditore Procedente presso lo studio dell'avvocato Paolo Fornaciari ed ai Creditori intervenuti. 2.2 - OPERAZIONI PERITALI All inizio delle operazioni peritali, fissate per il giorno 12.03.2015 ore 16:00 presso lo studio della scrivente, le parti non sono intervenute. Successivamente la scrivente, dopo avere esaminato l atto di pignoramento, ha: a) eseguito accertamenti presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Reggio Emilia per verificare quanto segue: la completezza ed idoneità dei documenti presenti in atti; la corretta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali ed in relazione ai registri immobiliari; la corretta individuazione della proprietà immobiliare secondo i dati catastali desunti da visura rispetto ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento (le quote di proprietà sono state verificate anche attraverso la disamina dell atto di compravendita). b) eseguito accertamenti per verificare quanto segue: alla data del 16.01.2016 NON RISULTANO contratti di locazione registrati a favore di terzi; l immobile risulta libero da persone e cose. pag. 6/30
c) eseguito accertamenti presso i R.R. I.I. per verificare quanto segue: non risultano trascritte cause pendenti sui beni in oggetto; non risultano separazioni in corso e assegnazioni della casa coniugale. d) eseguito accertamenti per verificare la provenienza dei beni: I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono pervenuti ai Debitori a seguito di atto di compravendita a ministero notaio Dott. Natali Francesco, stipulato in data 05.10.2006 al rep. n 42446/8081 per le seguenti quote: quota di 1/2 di proprietà ciascuno dei Debitori. Il prezzo di acquisto dichiarato in atto corrisponde ad 120.000,00 + Imposte. e) eseguito i necessari accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Gattatico per verificare: la conformità edilizia ed urbanistica dei beni in oggetto; la dichiarazione di agibilità/abitabilità; i costi delle eventuali sanatorie; eventuali obbligazioni gravanti sugli immobili; eventuali vincoli tesi ad espropriazione; eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali e storico-artistici e diritti di prelazione dello Stato (ex D. Lgs. 42/2004). Per dettagliata descrizione dello stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione si rimanda alla consultazione del capitolo 7 regolarità edilizia. 2.3 - SOPRALLUOGO PRESSO L IMMOBILE OGGETTO DI PROCEDURA Il sopralluogo ed i relativi accertamenti tecnici presso l immobile in oggetto sono stati effettuati in data 21.05.2015 alle ore 11:30, con l ausilio di un fabbro per l apertura della serratura della porta d ingresso. Durante il sopralluogo la scrivente ha effettuato misurazioni e ha scattato le necessarie fotografie. pag. 7/30
3. DATI CATASTALI DEI BENI 3.1 - DATI CATASTALI DEI BENI RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Secondo atto di pignoramento i beni oggetto della presente procedura risultano censiti al N.C.E.U. del comune di Gattatico come segue: CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GATTATICO Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Abitazione Gattatico 18 265 11 A/2 1 U 5,5 vani 440,28 2) Autorimessa Gattatico 18 69 1 C/6 1 3 16 mq 64,45 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 2 PROPRIETA - 1 / 2 3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI RISULTANTI DA VISURA ALL ATTO DELLA PERIZIA Come da visura catastale, allibrata presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, i beni oggetto della presente perizia risultano censiti al N.C.E.U. del comune di Gattatico come segue: CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GATTATICO Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Abitazione Gattatico 18 265 11 A/2 1 U 5,5 vani 440,28 2) Autorimessa Gattatico 18 69 1 C/6 1 3 16 mq 64,45 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 2 PROPRIETA - 1 / 2 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/2: abitazioni di tipo civile C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) pag. 8/30
Estratto di mappa catastale foglio18, mappale 265 fuori scala 3.3 - RISCONTRI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nell atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione corrispondono con i dati desunti da visura catastale. Il compendio immobiliare e risulta regolarmente censito e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva delle unità immobiliari visionate corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. In merito ai nuovi obblighi, in materia di trasferimento ed ipoteca sugli immobili, imposti dal Decreto legge 78/2010- art. 19 comma 14 la sottoscritta attesta di aver verificato: la sostanziale conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; le planimetrie catastali risultano sostanzialmente conformi e rappresentano lo stato dei luoghi; i dati catastali individuano puntualmente gli immobili e le relative planimetrie. pag. 9/30
3.4 PARTI COMUNI Parti comuni: da ricerca presso l Ufficio del Territorio è emerso che non esiste l elaborato planimetrico con indicazione delle parti comuni. Il compendio immobiliare in oggetto è accessoriato della proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte (art. 1117 C.C.), e di cui all atto notaio Dott. Natali Francesco, stipulato in data 05.10.2006 al rep. n 42446/8081. 3.5 - CONFINI DEL CESPITE IMMOBILIARE L abitazione subalterno 11 confina con: Est con prospetto su area cortiliva; Nord con altra u.i. e vano scala comune; Sud con prospetto su area cortiliva e altra u.i.; Ovest con prospetto su area cortiliva. La cantina subalterno 11 confina con: Est con altra u.i.; Nord con vano scala comune; Sud con altra u.i.; Ovest con disimpegno comune. L autorimessa subalterno 4 confina con: Est con altra u.i.; Nord con area cortiliva; Sud con corridoio comune; Ovest con area cortiliva. pag. 10/30
Estratto planimetria catastale foglio 18, mappale 265, subalterno 11 fuori scala Piano terra Piano secondo pag. 11/30
Estratto planimetria catastale foglio 18, mappale 69 subalterno 1 fuori scala Piano terra 3.6 PROVENIENZA DEI BENI I beni sono pervenuti ai Debitori a seguito di atto di compravendita a ministero notaio Dott. Natali Francesco, stipulato in data 05.10.2006 al rep. n 42446/8081. Le unità immobiliari vengono valutate così come pervenute all attuale proprietà, con eventuali oneri, vincoli, pesi e servitù risultanti dagli atti di provenienza e legalmente costituiti. pag. 12/30
4. DESCRIZIONI DEI BENI PIGNORATI 4.1 - IDENTIFICAZIONE DEI BENI Trattasi di piena proprietà di porzione di immobile ad uso residenziale, facente parte di fabbricato condominiale senza ascensore, consistente in appartamento ubicato al 2 piano con annesse n 1 cantina sita al piano terra e n 1 autorimessa sita in corpo staccato, ubicato in Comune di Gattatico (RE), loc. Praticello, via Papa Giovanni XXIII, n 32. Il cespite immobiliare è composto da: APPARTAMENTO: dislocato al piano secondo, della consistenza catastale complessiva di vani 5,5. L appartamento risulta così composto: al piano secondo ingresso su soggiorno/pranzo con balcone, cucina con balcone, disimpegno, n 2 camere da letto e bagno; al piano terra cantina. AUTORIMESSA: dislocata al piano terra, della consistenza catastale complessiva di vani 16 mq. 4.2 - DESCRIZIONE COMMERCIALE Trattasi di piena proprietà di porzione di immobile ad uso residenziale, facente parte di fabbricato condominiale senza ascensore, consistente in appartamento ubicato al 2 piano con annesse n 1 cantina sita al piano terra e n 1 autorimessa sita in corpo staccato, ubicato in Comune di Gattatico (RE), loc. Praticello, via Papa Giovanni XXIII, n 32. L appartamento risulta così composto: al piano secondo ingresso su soggiorno/pranzo con balcone, cucina con balcone, disimpegno, n 2 camere da letto e bagno; al piano terra cantina e autorimessa. Il compendio immobiliare in oggetto è accessoriato della proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte (art. 1117 C.C.), e di cui all atto notaio Dott. Natali Francesco, stipulato in data 05.10.2006 al rep. n 42446/8081. 5. DIVISIBILITA DEL CESPITE IMMOBILIARE La scrivente ritiene che le unità oggetto di stima, nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche che presentano (tipologia edilizia, destinazione d uso, ampiezza, dotazione di servizi e accessori, distribuzione interna ed accessi) non siano comodamente divisibili. Viene realizzato un unico lotto di vendita corrispondente alle porzioni immobiliari in precedenza identificate al capitolo 4.1. pag. 13/30
6. CONTROLLLI AMMINISTRATIVI e ISPEZIONI PRESSO LA CONSERVATORIA 6.1 - ACCESSO PRESSO L IMMOBILE PIGNORATO In data 21.05.2015 è stato eseguito il sopralluogo presso l immobile in oggetto ed è stato verificato quanto segue: a) la consistenza del bene e la sua esatta identificazione; b) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie); c) lo stato di conservazione e manutenzione; d) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione oltre che raffronto con le planimetrie catastali; e) lo stato di possesso del bene; f) sono state fornite all esecutato le informazioni in merito al processo in corso ed è stata confermata la mia disponibilità per dare ulteriori chiarimenti a riguardo. 6.2 - CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Il cespite immobiliare oggetto della procedura fa parte di un complesso condominiale denominato CONDOMINIO PAPA GIOVANNI XXIII costituito da più unità tutte ad uso residenziale e relative pertinenze. L Amministrazione Condominiale è affidata allo Studio del dott. Riccardo Artioli. E stato appurato che alla data odierna risultano pendenze nei confronti del condominio in quanto gli importi dovuti per i passati esercizi non sono stati interamente corrisposti. L aggiudicatario bei beni in oggetto sarà tenuto, a far data dal decreto di trasferimento emesso dal tribunale, a corrispondere al condominio gli importi dovuti per le spese ordinarie del bilancio in corso e di quello precedente (secondo Legge 220/2012 riforma condominio ed ai sensi dell art. 63 comma 4 delle disp. att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente ). 6.3 - STATO DI POSSESSO DEL BENE Alla data del sopralluogo l immobile risulta libero da cose e persone. Il bene verrà consegnato libero a decreto di trasferimento (la liberazione sarà a cura del custode giudiziario). pag. 14/30
6.4 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell acquirente: 1) Vincoli sull immobile derivanti da strumenti Urbanistici vigenti; 2) Spese condominiali insolute relative al bilancio in corso ed al bilancio precedente ( afar tempo dalla data del decreto di trasferimento dei beni); 3) Ogni altro vincolo derivante da atti regolarmente trascritti; 4) Vincoli derivanti da convenzione edilizia trascritta a Reggio Emilia il 09.05.1980 al n 5828 R.G. e oneri per l eliminazione dei medesimi vincoli come da calcolo effettuato dall ufficio tecnico del comune di Gattatico che si riporta di seguito: pag. 15/30
6.5 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Con ispezione effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, la sottoscritta ha verificato la situazione dei vincoli giuridici a carico della procedura. L elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa agli immobili in oggetto, si riassume in: Ispezione n. T 235336 del: 20/10/2016 Comune di GATTATICO (RE) Tipo catasto: Fabbricati Foglio: 18 - Particella 265 - Subalterno 11 TRASCRIZIONE del 13/10/2006 - Registro Particolare 18440 Registro Generale 32866 Pubblico ufficiale NATALI FRANCESCO Repertorio 42446/8081 del 05/10/2006 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA ISCRIZIONE del 13/10/2006 - Registro Particolare 8329 Registro Generale 32867 Pubblico ufficiale NATALI FRANCESCO Repertorio 42447/8082 del 05/10/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO TRASCRIZIONE del 03/03/2009 - Registro Particolare 3407 Registro Generale 5521 Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 3002/722 del 15/10/2008 ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE TRASCRIZIONE del 02/08/2013 - Registro Particolare 10139 Registro Generale 14345 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 4775 del 31/05/2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ISCRIZIONE del 07/10/2013 - Registro Particolare 2189 Registro Generale 17790 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 4048 del 30/09/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO ISCRIZIONE del 17/01/2014 - Registro Particolare 87 Registro Generale 750 Pubblico ufficiale TRIBUNALE CIVILE Repertorio 7512/2013 del 12/12/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO pag. 16/30
7. REGOLARITA EDILIZIA 7.1 - REGOLARITA EDILIZIA E AGIBILITA La scrivente ha inoltrato, a mezzo pec, formale richiesta di accesso agli atti all Ufficio Tecnico del comune di Gattatico (nella richiesta sono stati indicati tutti i dati in possesso della sottoscritta, idonei all identificazione del bene per il quale si richiedeva l accesso agli atti, quali dati catastali dell immobile, indirizzo ed intestazione dell attuale proprietà. Inoltre sono state allegate visura catastale storica ed estratto di mappa catastale). La ricerca delle pratiche edilizie è stata effettuata da personale addetto del comune/archivio di Gattatico. A seguito di controllo, da me effettuato, presso l Ufficio Tecnico del comune, è stato possibile verificare la situazione urbanistica del cespite immobiliare. Viene di seguito riportato l elenco delle pratiche edilizie inerenti i beni oggetto di esecuzione ed il condominio di cui fanno parte: per il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari in oggetto è stata rilasciata Licenza Edilizia n 16/80 del 27/02/1980; Inizio lavori 16/06/1980; Fine lavori del 30/11/1981; Successivamente in data 15/12/1981 è stata rilasciata l agibilità (richiesta in data 30/11/1981). Nell atto di provenienza del 05.10.2006 sono citati i medesimi titoli abilitativi per la costruzione del fabbricato in oggetto. COSTI DI REGOLARIZZAZIONE e/o MESSA in PRISTINO: attualmente non previsti. Si segnala che i beni in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), sono venduti secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza alcuna garanzia. pag. 17/30
Estratto licenza edilizia n 16/80 - piano 2 fuori scala pag. 18/30
8. UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI 8. 1 UBICAZIONE DEL CESPITE IMMOBILIARE Il cespite è sito in comune di Gattatico (RE), in località Praticello, in posizione centrale rispetto alla sede del comune. La zona gode di una buona viabilità che permette rapidi collegamenti con le principali arterie del centro urbano e dei comuni limitrofi. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione residenziale. Nei dintorni vi è dotazione di servizi di quartiere e sono presenti alcune attività commerciali al dettaglio. Estratto di mappa satellitare fuori scala pag. 19/30
8.2 CARATTERISTICHE GENERALI DELL EDIFICIO E FINITURE INTERNE Il fabbricato di cui fa parte il bene in oggetto, edificato all inizio degli anni '80, tenendo conto dell età dell immobile, si presenta internamente ed esternamente in uno stato di manutenzione e conservazione di buon livello. Le finiture interne dell appartamento, risalenti in parte all epoca della costruzione sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonaco; pavimenti in ceramica ed in parquet, rivestimenti del bagno e della cucina in ceramica, sanitari in materiale porcellanato; porte in legno tamburato; serramenti interni in legno verniciato con vetrocamera e con oscuranti esterni costituiti da avvolgibili in pvc; inferriate; porta di ingresso in legno del tipo blindata. L impiantistica necessita di verifica per messa a norma; l impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaia a gas metano installata in cucina e con distribuzione tramite elementi radianti in ghisa. Internamente l alloggio si presenta in uno stato di conservazione di buon livello; il solaio si presenta al grezzo. Non è presente l ascensore. Non sono state reperite le certificazioni degli impianti. ESTERNO pag. 20/30
ESTERNO pag. 21/30
9. CALCOLO SUPERFICI delle SUPERFICI COMMERCIALI 9.1 - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100% la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100% la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 cm; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Appartamento Vani Utili Abitativi 2 2,70 92,00 1 92,00 Balcone 2-10,70 0,30 0,15 3,10 Cantina T 2,70 4,80 0,25 1,20 TOT. SUP. LORDA 107,50 TOT.SUP.COM. 96,30 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Autorimessa Autorimessa T 2,50 17,60 1 17,60 TOT. SUP. LORDA 17,60 TOT.SUP.COM. 17,60 pag. 25/30
10. VALUTAZIONE DI MERCATO E PREZZO BASE D ASTA 10.1 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto dal Giudice Delegato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione della Banca d'italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS (Standard Internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di dover vendere (esecuzione forzata) e che pertanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita (all asta) non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell opera. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando lo stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne e l efficienza degli impianti tecnologici presenti e successivamente è stata applicata una percentuale di riduzione pari al 20% del valore di mercato complessivo. Sono state inoltre considerati tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, in particolare le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando, in generale, un periodo di stallo in quanto anche nell anno 2015 il numero degli scambi non ha registrato apprezzabili incrementi. Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di appartamenti è ancora debole e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità. pag. 26/30
10.2 - VALORE DI MERCATO DEI BENI (intera proprietà) METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO (M.C.A.): è un procedimento di stima del valore e/o del canone di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili similari, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. Non avendo reperito atti di compravendita, stipulati negli ultimi 12 mesi, relativi ad immobili similari a quelli oggetto della presente perizia i dati (prezzo, descrizione, caratteristiche, ecc.) relativi agli immobili utilizzati quali comparabili per il calcolo del M.C.A. sono stati reperiti su siti on line specializzati (agenzie immobiliari e simili) e trattasi di immobili pubblicizzati ed offerti in vendita alla data attuale. Il prezzo indicato in pubblicità quale "prezzo di vendita" è stato forfetariamente ridotto dalla scrivente di una percentuale pari a circa il 10/15% del complessivo, in considerazione del fatto che, stante l'attuale situazione del mercato immobiliare, si presume che un eventuale acquirente riesca ad operare una vantaggiosa trattativa con il venditore. E stata inoltre effettuata una comparazione facendo riferimento anche alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili pubblicata dall agenzia del territorio (OMI). A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato infine stabilito il seguente valore unitario: appartamento:...... 850,00/mq autorimessa:...... 400,00/mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato del bene in oggetto. A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare: Descrizione Sup. comm. Mq Prezzo mq Valore Appartamento sub. 11 96,30 850,00 81.855,00 Autorimessa sub. 1 17,60 400,00 7.040,00 TOTALE 88.895,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A 89.000,00 pag. 27/30
10.3 - ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 20% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Valore ridotto = 89.000,00 20% = 71.200,00 10.4 - INDICAZIONE DEL VALORE BASE D ASTA DEL CESPITE Descrizione Valore Valore del cespite 71.200,00 Costi per l eliminazione del vincolo derivante da convenzione edilizia, compreso atto notarile Spese condominiali insolute bilancio in corso e precedente, escluse spese personali/legali 3.700,00 circa 1.500.00 circa TOTALE 66.000,00 10.5 INDICAZIONE DEL VALORE OFFERTA MINIMA In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore offerta minima = 66.000,00 25% = 49.500,00 pag. 28/30
11. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del 08.03.2016, non risulta esistere il certificato energetico dell immobile in oggetto. 12. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (CDU) Non presente e non necessario fini della stima. 13. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI NON REPERITE 14. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, macchinari, elettrodomestici, veicoli, ecc ) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. L abitazione alla data del sopralluogo risulta LIBERA DA ARREDI E BENI MOBILI. In qualità di esperto nominato nella presente procedura esecutiva dichiaro che: la sottoscritta ha ispezionato personalmente l immobile oggetto di stima; salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. pag. 29/30
Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 30.09.2016 L esperto stimatore Geom. Tiziana Farioli 15. ALLEGATI Allegato A - RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D non necessario ALTRI ALLEGATI 1) Documentazione fotografica; 2) Estratto di mappa catastale; 3) Visure catastali storiche; 4) Planimetrie catastali; 5) Atto di provenienza; 6) Pratiche edilizie; 7) Comunicazione comune di Gattatico ********************* E vietata la pubblicazione completa o parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 30/30