TRIBUNALE DI AREZZO RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE n 348-13 Oggetto: Unità immobiliare destinata a civile abitazione posta in Comune di BIBBIENA (AR) viale Michelangelo n. 89 Piano 3 e 4 (sottotetto) Il sottoscritto Geom. Roberto Gonnelli nato a Bibbiena il 09/11/1964 iscritto al n 891 del Collegio dei Geometri della Prov. di Arezzo, con studio tecnico in Soci, via G. Bocci n 4 incaricato come esperto dall Ill. Giudice dell Esecuzione in oggetto, esperiti i necessari accertamenti e sopralluoghi, in risposta ai quesiti dichiara quanto segue: Quesito n 1 Dall esame della documentazione contenuta nel fascicolo e dagli accertamenti presso la Conservatoria dei RR.II. di Arezzo il sottoscritto dichiara la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. Inoltre dichiara che l immobile appartiene ai debitori esecutati sig.ri.. ad essi pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio Zazzaro Marcello in Bibbiena (AR) del 09/09/2005 rep. 21049/4778 trascritto ad AREZZO in data 13/09/2005 n. 10940 RP n. 16822RG. Quesito n 2 Il sottoscritto allega alla presente la planimetria catastale rilasciata dall Agenzia del Territorio di Arezzo visura n. T12670 del 23/10/2014 relativa alla denuncia di variazione n. prot. AR0122901/2014 presentata presso l Agenzia del Territorio di Arezzo il 22/10/2014, redatta dal sottoscritto, e corrispondente alla unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di BIBBIENA (AR) in Foglio 65 particella 224 sub. 50 viale Michelangelo 89 P.3/4 cat. A/3 cl. 5 vani 5,5 RC 411,87. Il sottoscritto allega copia degli elaborati di cui alla DIA ai sensi della L.R. n. 52/99 n. 185/2003 protocollata presso il Comune di Bibbiena in data 03/06/2003 n. 11966; provvedimento del responsabile del servizio dell Ufficio Urbanistica ed Edilizia del Comune di Bibbiena prot. 2144 del 30/01/2004; DIA ai sensi della L.R. n. 1/2005 a variante protocollata presso il Comune di Bibbiena in data 01/06/2006 n. 12089;
comunicazione di ultimazione dei lavori ed attestazione di conformità prot. 26244 del 05/12/2006, successiva comunicazione di ultimazione dei lavori ed attestazione di conformità prot. 5620 del 07/03/2008. il sottoscritto allega copia del titolo di provenienza atto di compravendita a rogito Notaio Zazzaro Marcello in Bibbiena (AR) del 09/09/2005 rep. 21049/4778 trascritto ad AREZZO in data 13/09/2005 n. 10940 RP n. 16822RG. Quesito n 3 Il sottoscritto allega elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene. Quesito n 4 Il sottoscritto dichiara che alla data odierna risultano vincoli o oneri di natura condominiale, o eventuali spese condominiali insolute relative all ultimo biennio, allegata posizione debitoria degli esecutati nei confronti del Condominio La Torre in Bibbiena redatto dallo Studio Legale De Fraja Cuccuini di Arezzo per i seguenti importi: - Credito attualmente vantato dal Condominio La Torre per mancata corresponsione di oneri condominiali: Euro.2.097,00= Di tale importo, per gli oneri condominiali maturati alla data del 25.07.2014, è stato ottenuto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 614/2014 per una somma capitale pari ad Euro.1.823,50= -.Spese sostenute e competenze legali: Euro.576,00= oltre C.A.P. ed I.V.A. Quesito n 5 Il sottoscritto dichiara che non risulta l esistenza di diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche o usi civici. Quesito n 6 Il sottoscritto dichiara che alla data odierna non risultano formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, ed altre iscrizioni pregiudizievoli) salvo quelli nell elenco allegato e per i quali è in corso l esecuzione immobiliare in oggetto. Quesito n 7 Descrizione fisica
L immobile in oggetto consiste in un appartamento per civile abitazione posto in Comune di Bibbiena (AR) viale Michelangelo 89 posto al piano 3 con ingresso da vano scalaascensore e ballatoio a comune, integrato da ampio locale soffitta a piano 4 sottotetto. L appartamento in oggetto risulta composto da soggiorno, cucina-pranzo, disimpegno, n. 2 camere, n. 1 bagno e n. 1 servizio igienico, ampio terrazza, integrato come già detto da locale soffitta a piano sottotetto; il tutto esteso per una superficie utile abitabile pari a circa mq. 84.07, terrazza di superficie utile pari a circa mq. 16.00 con altezza interna pari a ml. 2,98 e locale soffitta esteso per una superficie pari a circa mq. 40,00 con altezza media interna pari a ml. 1.10; l unità immobiliare appare in discrete condizioni di manutenzione rifinita con intonacatura civile e imbiancatura alle pareti, pavimenti in ceramica, pavimenti e rivestimento dei locali servizi igienici in ceramica e completo di accessori; confinante con parti condominiali, prop. Paolucci, salvo se altri. Descrizione catastale Unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di BIBBIENA (AR) in Foglio 65 particella 224 sub. 50 viale Michelangelo 89 P.3/4 cat. A/3 cl. 5 vani 5,5 RC 411,87. Sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni ed indivise del fabbricato di cui l unità immobiliare sopra descritta fa parte, in particolare: - il resede condominiale identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 31 della superficie di circa mq. 300; - Il vano scala ed ascensore identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 32; - Il locale contatori autoclave identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 33; - Il ballatoio esterno identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 36; - Il corridoio e disimpegno al piano soffitta identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 39. Quesito n 8 Il sottoscritto dichiara la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. Quesito n 9
Il sottoscritto vista la non conformità della planimetria catastale in atti procede alla redazione dell aggiornamento. Quesito n 10 L immobile risulta essere una porzione di fabbricato pertanto non risulta necessario allegare il certificato di destinazione urbanistica. Quesito n 11 l unità immobiliare in oggetto risulta realizzata in parziale difformità alla DIA ai sensi della L.R. n. 1/2005 a variante protocollata presso il Comune di Bibbiena in data 01/06/2006 n. 12089, inoltre rileva l assenza della dichiarazione di abitabilità, in particolare il sottoscritto rileva: - la chiusura (o mancata realizzazione) della porta di ingresso posta a sinistra della unità immobiliare per chi guarda l appartamento dal ballatoio a comune; - la realizzazione di un servizio igienico al posto del ripostiglio; - la mancata realizzazione della porta di accesso alla porzione di soffitta a piano quarto sottotetto e la mancata realizzazione della tramezzatura di chiusura; dette opere realizzate in difformità del titolo abilitativo possono essere sanate previa inoltro di attestazione di conformità in sanatoria ai sensi dell art. 140 della L.R. n. 1/2005. Il sottoscritto indica i sotto-elencati costi per l ottenimento del provvedimento in sanatoria: - Oblazione euro 1.032,00 - Prestazioni professionali euro 1.903,20 comprensive di imposte e contributi previdenziali, - Spese (diritti di segreteria e rimborso stampati n. 2 marche da bollo) euro 111,30 + 32,00 = euro 143,30, per un totale di circa euro 3.078,50 (diconsi euro tremilasettantotto/50) Quesito n. 12 Alla data del sopralluogo l unità immobiliare NON risulta residenza degli esecutati e dei familiari (libero da persone ed occupata esclusivamente la porzione di soffitta a piano quarto da alcuni oggetti), in base alle risultanze delle ricerche presso l Agenzia delle Entrate non risultano stipulati contratti di affitto o locazione. Quesito n. 13
Il sottoscritto produce l estratto per riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati. Quesito n. 14 Alla data del sopralluogo l unità immobiliare risulta libera da persone ed oggetti, ed è stato nominato custode giudiziario l Istituto di Vendite Giudiziarie di Arezzo in data 03/07/2014 con accesso all immobile avvenuto in data 04/09/2014. Quesito n 15 L unità immobiliare risulta dotata di impianto di riscaldamento a con caldaia a gas indipendente e radiatori in alluminio, di impianto elettrico, di impianto idrico e di scarico. Il sottoscritto dichiara la non rispondenza degli impianti alla normativa vigente, pertanto per l adeguamento degli stessi stima in euro 3.000,00 (tremila/zerozero) i costi necessari. Quesito n 16 Il sottoscritto ritiene di formare un unico lotto per la vendita. Il sottoscritto precisa che l accesso all immobile è garantito attraverso il resede condominiale identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 31 della superficie di circa mq. 300 oltre che dal vano scala ed ascensore identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 32, il ballatoio esterno identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 36, l accesso alla porzione di soffitta al piano sottotetto è infine garantito dal corridoio e disimpegno al piano soffitta identificato al catasto fabbricati del Comune di Bibbiena in Foglio 65 particella 224 sub. 39. Quesito n 17 determinazione del valore di mercato dell immobile: tra i vari metodi di stima si ritiene giusto adottare quello comparativo, confrontando i beni oggetto di stima con quelli compravenduti nella zona di caratteristiche similari e calcolando eventuali aggiunte o detrazioni. Unità immobiliare destinata a appartamento per civile abitazione: trattasi di unità immobiliare di livello medio, con finiture interne che si presentano in sufficiente stato di conservazione e manutenzione. Abitazione superficie utile mq. 84,07 x euro/mq. 1.200,00 = euro 100.884,00 terrazza superficie utile mq. 16.00 x euro/mq. 240,00 = euro 3.840,00
locale soffitta a piano 4 sottotetto mq. 40.00 x euro/mq. 240,00 = euro 9.600,00 Totale valore di mercato stimato = euro 114.324,00 - Abbattimento forfettario del 20 % su 114.324,00 = = euro 22.864,80 VALORE DELL IMMOBILE = euro 91.459,20 Arrotondato ad euro 91.500,00 (diconsi euro novantunomilacinquecento/00) Tale valutazione tiene conto dei costi stimati per l ottenimento della attestazione di conformità in sanatoria nonché per l adeguamento e/o certificazione degli impianti alla normativa vigente. Quesito n 18 L immobile risulta pignorato per la quota dell intera piena proprietà Quesito n 19 L immobile risulta pignorato per la quota di piena proprietà. Quesito n 20 L immobile risulta realizzato in difformità dei titolo autorizzativi ma risulta sanabile come descritto al quesito 11. Quesito n 21 Allegato Attestato di Prestazione Energetica A.P.E. codice n. 2014_09_29- GNNRRT64S09A851M-011 regolarmente inviato alla Regione Toscana in data 23/10/2014 e depositato presso il Comune di Bibbiena in data 23/10/2014. La presente è resa dal tecnico incaricato, sottoscritto Soci; lì 23/10/2014 Geom. Gonnelli Roberto