173/2006 R.G. CARIPIT

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1 AL TRIBUNALE DI PISTOIA-Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Ill.mo Sig. Giudice. Esecuzione Immobiliare N. 173/2006 R.G. CARIPIT Contro -C.T.U.- Geom. FANTACCI FABIO, nominato C.T.U., per la esecuzione in oggetto, in data 23/04/2009. RELAZIONE DEL C.T.U.-PERIZIA DI STIMA. Il sottoscritto Geom. FANTACCI FABIO, CTU, a seguito dell accettazione dell incarico, ha provveduto ad effettuare le indagini, gli accertamenti, i sopralluoghi e quanto altro necessario per il corretto espletamento del mandato ed in base a tali accertamenti presenta la seguente relazione/perizia:- FABBRICATO in Montecatini Terme (PT), via Amendola n. 15 UNICO LOTTO (LOTTO N. 1). UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI. Il bene oggetto di stima consiste in un fabbricato destinato ad uso Albergo denominato xxxxxxxxxxxxx posto in Montecatini Terme (PT) via Amendola n. 15, angolo via Bovio, di 4 piani fuori terra, oltre a piccola cantina al piano seminterrato e piccolo resede scoperto posteriore e tettoia. L immobile ha l accesso principale sul prospetto nord da via Amendola e sul prospetto est attraverso cancello che immette nel resede esclusivo scoperto. (Foto n. 1-2) L immobile è composto: -al piano terra da ampia Hall di ingresso con soggiorno e angolo bar, sala da pranzo, cucina e servizio igienico con antibagno, oltre a tettoia posteriore in corrispondenza della cucina e resede scoperto; -al piano seminterrato da tre locali ad uso cantina e ripostiglio oltre a locale adibito a cisterna per acqua ; -al piano primo da n. 6 camere tutte dotate di servizio igienico esclusivo oltre a disimpegno; -al piano secondo da n. 5 camere tutte dotate da servizio igienico esclusivo e da un ripostiglio oltre a disimpegno; -al piano terzo-sottotetto da n. 6 camere tutte dotate da servizio igienico esclusivo e da un ripostiglio oltre a disimpegno. I suddetti piani sono collegati da scala interna e da ascensore posizionato in adiacenza alla scala. La ricettività completa dell albergo è di 17 (diciassette) camere per n. 22 posti letto. CONFINI: Viale Amendola, via G. Bovio, proprietà eredi xxxxxx, proprietà xxxxxxx, salvo se altri. RAPPRESENTAZIONE CATASTALE I beni in oggetto sono rappresentati all Agenzia del Territorio di Pistoia, sezione Catasto Fabbricati del Comune di Montecatini, nel foglio 18, particella 118 zona censuaria 1 cat. D/2, rendita Euro 4.627,45;

2 INTESTAZIONE DEI BENI: I beni risultano intestati:.- (Visure allegato A ) Le unità immobiliari in oggetto risultano conformi alle planimetrie giacenti in catasto ( estratto di mappa allegato B e planimetria C ). PASSAGGI DI PROPRIETA -PROVENIENZE. Alla società il bene è pervenuto per atto di fusione di Società per incorporazione ai rogiti Notaio Lenzi Raffele del 21/11/2002 Repertorio raccolta Trascrizione n. 3857/2002 reg. part.. CONFORMITA EDILIZIA e URBANISTICA. L immobile di cui fanno parte i beni in oggetto è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967 e successivamente sono state attivate le seguenti pratiche edilizie: -Concessione Ediliza n del 03/07/1987 relativa a ristrutturazione e modifiche esterne; (allegato D ). -Concessione Edilizia a Variante n del 04/07/1989 (variante alla C.E. n. 6918/1987); (allegato E ). -Autorizzazione Edilizia n del 29/06/2000 per opere di manutenzione straordinaria. (allegato F ). Dopo tale data non risultano presentate altre pratiche edilizie. Abitabilità : Per l immobile è stata ottenuta Abitabilità n. 3151, protocollata in data 24/10/1989 e rilasciata in data 20/12/1989. (allegato G ). Il fabbricato attualmente presenta i requisiti minimi di abitabilità, in riferimento all altezza, alle superfici dei vani e alle dimensioni delle aperture. CONFORMITA RISPETTO ALL ULTIMA CONCESSIONE RILASCIATA. Lo stato attuale dei beni in oggetto é CONFORME al progetto allegato alla Concessione a Variante n del 04/07/1989. POSSESSO : Il fabbricato risulta occupato e gestito come albergo dalla stessa società intestataria. SUDDIVISIONE DEI BENI IN LOTTI Il bene oggetto di stima forma un unico lotto in quanto non si ritiene conveniente la suddivisione in più lotti che comporterebbe ingenti costi. DESCRIZIONE FINITURE DEI BENI Caratteristiche tipologiche e costruttive. La tipologia del fabbricato, la sua forma e la disposizione interna è tipica degli alberghi della zona realizzati nello stesso periodo di costruzione. Il fabbricato di quattro piani fuori terra è dotato di ascensore. Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

3 Finiture esterne : (Foto 1-2) Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto esternamente si presenta in buono stato di conservazione, e con rifiniture di buon livello. Finiture interne (foto dalla n. 3 alla n. 16): Le finiture interne sono del seguente tenore: Il portoncino di ingresso all albergo è realizzato in alluminio; Le porte interne sono di tipo economico, in parte tamburate in legno di noce tanganica e in parte laccate, tutte in buono stato di manutenzione; Infissi esternifinestre : Le finestre e porte-finestre sono in legno massello laccate e dotate esternamente di persiane in legno laccate, tutti in buone condizioni di manutenzione, escluso alcune persiane sul prospetto posteriore in cattive condizioni di manutenzione. Pavimenti:i pavimenti al piano terra sono in parte in monocottura per la zona Hall e soggiorno e in parte in graniglia per la zona pranzo e la zona cucina, tutti in buono stato di manutenzione. La cucina ha rivestimento in mattonelle di ceramica fino all altezza di ml. 2,50, in buono stato di manutenzione; Le zone hall/soggiorno e sala pranzo hanno pareti in parte rivestite con carta da parati e controsoffitti in carton/gesso e in parte in legno, il tutto in buone condizioni di manutenzione; La scala di accesso ai piani superiori è rivestita con tappeto di moquettes. Le camere dei piani superiori hanno pavimenti in parte in graniglia e in parte in monocottura tutti in buono stato di manutenzione; Bagni:Tutti i bagni hanno pavimenti in ceramica e rivestimenti in mattonelle di ceramica, alcuni fino all altezza di ml. 1,60 altri fino all altezza di ml. 2,00, di media qualità e in buono stato di conservazione. I bagni sono dotati tutti di doccia o vasca e sanitari bianchi in porcellana e rubinetti cromati di modesta qualità, il tutto in buono stato di conservazione. Riscaldamento: L intero albergo è dotato di impianto di riscaldamento, con caldaia marca FER alimentata a gas metano posta esternamente nel resede posteriore al piano terra. I radiatori dell intero albergo sono in alluminio. Impianto idraulico: sottotraccia a norma con le vigenti normative. Impianto elettrico: sottotraccia, dotato di salvavita. POSIZIONE LOCATIVA. - Il fabbricato risulta occupato e gestito dalla stessa Società esecutata. VALORE DELL IMMOBILE: Considerazioni di stima Scopo della stima è quello di ricercare il più probabile valore di mercato tramite l applicazione del metodo di stima sintetica, che si

4 basa sulla comparazione dei valori di mercato rilevati da compravendite svoltesi recentemente, aventi per oggetto beni dalle caratteristiche analoghe, per tipologia costruttiva, vetustà, ubicazione, stato di conservazione e destinazione d uso. Come parametro viene utilizzata la superficie lorda convenzionale espressa in metri quadrati. Sulla base di esperienze personali ed indagini in loco, il sottoscritto può affermare che il più probabile prezzo unitario per l immobile in oggetto con destinazione alberghiera sia di Euro 2000,00(Duemila/00) al CALCOLO SUPERFICIE CONVENZIONALE : Superficie piano interrato (Cantine) 34,08 x 0,25 8,50 Superficie piano terra Superficie piano primo Superficie piano secondo Superficie piano terzo Superficie terrazzo 3,20 x 0,25 0,80 Superficie resede piano terra 30,00 x 0,15 4,50 Superficie convenzionale Totale 567,60 STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO. Superficie convenzionale 567,60 a 2.000,00 = ,00 IL VALORE di STIMA TOTALE DELL IMMOBILE A DESTINAZIONE ALBERGHIERA per arrotondamento è di ,00 (Unmilionecentotrentamila) ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Da visure alla Conservatoria dei RR.II. di Pescia, sul bene in oggetto sopradescitto risultano gravare le seguenti formalità pregiudizievoli: (Allegato H) - Vincolo di destinazione con atto Dott. Ciro Lenzi del 13/05/1987 rep , registrato a Pescia il 15/05/1987 al n. 727 serie II, trascritto a Pescia il 20/05/1987 all art reg. part. a favore delle Regione Toscana contro (vincolo della durata di anni 7 a far data dal 13/05/1987). -Ipoteca volontariaiscrizione contro del 17/05/2000 Reg. Part. 561 Reg. Gen Pubblico ufficiale Lenzi Raffele rep del

5 04/05/2000. Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia Mutuo, a favore della Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia s.p.a.. -Ipoteca giudizialeiscrizione contro del 15/03/2006 Reg. Part. 360 Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale Pistoia sez. dist. Monsummano T. rep. 84/2006 del 14/03/2006. Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo a favore del Credito Cooperativo Valdinievole Soc. Coop.a r.l.. -Ipoteca giudizialeiscrizione contro del 18/05/2006 Reg. Part. 709 Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale rep. 217/2006 del 16/05/2006. Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo a favore della Cassa di Risparmio di Lucca s.p.a... -PignoramentoTrascrizione contro del 29/08/2006 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario Tribunale Pistoia rep del 27/07/2006. Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili a favore della Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia s.p.a.. -Ipoteca giudizialeiscrizione contro del 31/08/2006 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale Pistoia sez. dist. Monsummano T. rep. 1917/2006 del 30/08/2006. Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo a favore della Banca Toscana s.p.a.. -PignoramentoTrascrizione contro del 20/09/2006 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario Tribunale Pistoia sez. Monsummano rep del 11/09/2006. Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili a favore Credito Cooperativo Valdinievole Soc. Coop. a r.l.. -PignoramentoTrascrizione contro del 05/10/2006 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario Tribunale Pistoia sez. Monsummano rep. 479 del 06/06/2006. Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili a favore di AGGIORNAMENTO VISURE al 15/07/2009: (Allegato I ) Dopo le sopraelencate, alla data del 15/07/2009, non risultano pubblicate altre formalità. ******************************************************************************** *************************************** QUADRO RIEPILOGATIVO E DESCRIZIONE DEI BENI AI FINI DELLA PUBBLICITA. LOTTO UNICO Piena proprietà per l intero su immobile destinato ad uso Albergo denominato xxxxxxxxxxxxx posto in Montecatini Terme (PT) via Amendola n. 15, di 4 piani fuori terra, oltre a piccola cantina al piano seminterrato e piccolo resede scoperto posteriore e tettoia.

6 L immobile ha l accesso principale sul prospetto nord da via Amendola e sul prospetto est attraverso cancello che immette nel resede esclusivo scoperto. L immobile è composto: -al piano terra da ampia Hall di ingresso con soggiorno e angolo bar, sala da pranzo, cucina e servizio igienico con antibagno, oltre a tettoia posteriore in corrispondenza della cucina e resede scoperto; -al piano seminterrato da tre locali ad uso cantina e ripostiglio oltre a locale adibito a cisterna per acqua ; -al piano primo da n. 6 camere tutte dotate di servizio igienico esclusivo oltre a disimpegno; -al piano secondo da n. 5 camere tutte dotate da servizio igienico esclusivo e da un ripostiglio oltre a disimpegno; -al piano terzo-sottotetto da n. 6 camere tutte dotate da servizio igienico esclusivo e da un ripostiglio oltre a disimpegno. I suddetti piani sono collegati da scala interna e da ascensore posizionato in adiacenza alla scala. La ricettività completa dell albergo è di 17 (diciassette) camere per n. 22 posti letto. CONFINI: Viale Amendola, via G. Bovio, proprietà eredi xxxxx, proprietà xxxxxxx, salvo se altri. RAPPRESENTAZIONE CATASTALE I beni in oggetto sono rappresentati all Agenzia del Territorio di Pistoia, sezione Catasto Fabbricati del Comune di Montecatini, nel foglio 18, particella 118 zona censuaria 1 cat. D/2, rendita Euro 4.627,45; DISPONIBILITA : L immobile adibito ad albergo risulta occupato e gestito dalla Società esecutata. VALORE DEL BENE Euro ,00(Unmilionecentotrentamila/00) Con la presente relazione composta da n. 8 pagine, il sottoscritto C.T.U. ritiene di avere assolto l incarico conferitogli e rimane pertanto a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata in originale, presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. Il sottoscritto C.T.U. dichiara e attesta di aver inviato alla parte procedente e alla parte esecutata copia della presente relazione. ALLEGATI: -Documentazione fotografica (foto n.16) - Visura catastale ed Estratto di mappa Catastale -Planimetria catastale -Concessioni Ediliziee Abitabilità - Visure Ipotecarie. Pistoia 21/07/2009 IL C.T.U.