Espropriazioni immobiliari N. 127/2015 TRIBUNALE ORDINARIO - SAVONA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 127/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: Condominio Josetta DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 01/12/2015 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: alessandro savastano CF:SVSLSN65C30F839C con studio in ANDORA (SV) Via Caboto n 6 telefono: 018286266 fax: 018286266 email: studiosavastano@yahoo.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - SAVONA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 127/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a BORGHETTO SANTO SPIRITO Via Cagliari 6, della superficie commerciale di 54,99 mq per la quota di 1/2 di nuda proprietà facente parte del complesso condominiale denominato "Josetta", composto da una camera, soggiorno con angolo cottura, un wc, un ripostiglio e due balconi.l'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, interno 21, scala unica, ha un'altezza interna di 2,80 m..identificazione catastale: foglio 4 particella 87 sub. 36 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 356,36 Euro, indirizzo catastale: Via Ponti, piano: 4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 1/1/1994 variazione del quadro tariffario Coerenze: a NORD ed OVEST con area residuata dalla costruzione, ad EST Via Termini Imerese, ed a SUD vano scala condominiale e vano ascensore L'intero edificio sviluppa 6 piani fuori terra. Immobile costruito nel 1968. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 54,99 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 47.662,40 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 32.892,58 Data della valutazione: 01/12/2015 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da informazioni assunte presso gli uffici Agenzia delle Entrate di Savona, non vi sono contratti di locazione e/o di comodato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Si precisa che il pignoramento immobiliare (1/2 di NUDA PROPRIETA') non coincide con la quota di proprietaria dell'esecutato,pari a "1/2 di NUDA PROPRIETA' oltre a 1/4 DIRITTO DI USUFRUTTO" 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. Pagina 2 di 11
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca legale attiva, stipulata il 04/08/2004 a firma di uniriscossioni SPA ai nn. 10 di repertorio, iscritta il 18/08/2004 a Finale Ligure ai nn. 10928/2475, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ipoteca legale ai sensi dell'art. 77 DPR 602/73 e D.Lgs 46/99. Importo ipoteca: 34.169,22. Importo capitale: 17.084,61. La formalità è riferita, oltre all' immobile oggetto di pignoramento, anche all'immobile (non oggetto di pignoramento) identificato al NCEU Comune di Borghetto Santo Spirito Fg 4 Particella 87 Sub 2. Si precisa che l'immobile Fg4 particella 87 Sub 2 è stato venduto dall'esecutato, con atto notaio Gasparini, in data 18 giugno 2002 repertorio n 1057 trascritto a Finale Ligure il 23 luglio 2002 registro generale n 8013 registro particolare n 6015 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento immobiliare, stipulato il 27/02/2015 a firma di Tribunale di Savona ai nn. 1330/15 di repertorio, trascritto il 20/04/2015 a Finale Ligure ai nn. 3534/2811, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo cautelare. La formalità è riferita solamente a immobile oggetto di pignoramento 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 890,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 7.620,46 Millesimi condominiali: 40,5 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: impianto di riscaldamento centralizzato a gas dotato di valvole termostatiche con contaore 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 di PROPRIETA' e 1/4 DIRITTO DI USUFRUTTO, in forza di denuncia di successione (dal 17/07/1975), con atto stipulato il 17/07/1975, trascritto il 11/06/1976 a Finale Ligure ai nn. 3890/4722, in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4 di PROPRIETA' e 1/4 di NUDA PROPRIETA', in forza di denuncia di successione (dal 17/07/1975), con atto stipulato il 17/07/1975, trascritto il Pagina 3 di 11
11/06/1976 a Finale Ligure ai nn. 3890/4722, in forza di denuncia di successione. Si precisa che il pignoramento immobiliare (1/2 di NUDA PROPRIETA') non coincide con la quota di proprietaria dell'esecutato,pari a "1/2 di NUDA PROPRIETA' oltre a 1/4 di USUFRUTTO" 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nulla osta per opere edilizie N. 693, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione del condominio Josetta, rilasciata il 22/04/1968 con il n. 693 di protocollo, agibilità del 17/11/1969 con il n. 693 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a condominio Josetta Condono edilizio tratto dalla legge 47/85 N. 2638, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di ampliamento balconi, modifiche interne ed alle aperture, presentata il 23/09/1986 con il n. 7210 di protocollo, rilasciata il 04/10/1996 con il n. 2638 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a immobile pignorato Denuncia inizio attività N. 1032, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di ripristino facciate condominiali, presentata il 15/01/1999 con il n. 1032 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a facciate condominiali Denuncia Inizio Attività N. 30267, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Rifacimento impermeabilizzazione lastrico solare, presentata il 31/10/2005 con il n. 30267 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a lastrico solare del condominio 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera 198 del 28 febbraio 1978, l'immobile ricade in zona B. Norme tecniche di attuazione ed indici: per le norme di zona e gli indici si rimanda all'allegato alla presente perizia di stima, relativo all'estratto delle NTA del PRG 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: Si precisa che il pignoramento immobiliare (1/2 di NUDA PROPRIETA') non coincide con la quota di proprietaria dell'esecutato,pari a "1/2 di NUDA PROPRIETA' oltre a 1/4 DIRITTO DI USUFRUTTO" 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. Pagina 4 di 11
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.5. ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: BASSA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: impianto elettrico non rispondente alle attuali normative (normativa di riferimento: D.M. 37/2008) Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento impianto L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: rifacimento impianto elettrico, compreso opere murarie:.5.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni BENI IN BORGHETTO SANTO SPIRITO VIA CAGLIARI 6 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a BORGHETTO SANTO SPIRITO Via Cagliari 6, della superficie commerciale di 54,99 mq per la quota di 1/2 di nuda proprietà facente parte del complesso condominiale denominato "Josetta", composto da una camera, soggiorno con angolo cottura, un wc, un ripostiglio e due balconi.l'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, interno 21, scala unica, ha un'altezza interna di 2,80 m..identificazione catastale: foglio 4 particella 87 sub. 36 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 356,36 Euro, indirizzo catastale: Via Ponti, piano: 4, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 1/1/1994 variazione del quadro tariffario Coerenze: a NORD ed OVEST con area residuata dalla costruzione, ad EST Via Termini Imerese, ed a SUD vano scala condominiale e vano ascensore L'intero edificio sviluppa 6 piani fuori terra. Immobile costruito nel 1968. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Savona, Imperia). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido scuola per l'infanzia scuola elementare supermercato palestra Pagina 5 di 11
negozi al dettaglio palazzetto dello sport COLLEGAMENTI aeroporto distante 78 Km autobus distante 300 mt ferrovia distante 5Km autostrada distante 4 Km porto distante 1 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: scarso al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'appartamento oggetto di pignoramento, è ubicato nel Comune di Borghetto Santo Spirito in Via Cagliari n 6. E situato al 4 piano di un complesso condominiale denominato "Condominio Josetta", dotato di singola scala condominiale. Complessivamente il fabbricato si sviluppa su 6 piani, compreso il piano terra destinato a box. La costruzione dell edificio risale al 1968. Le condizioni generali di manutenzione delle facciate, è buono. Si precisa che quest'ultime, sono state oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, nel 1999. L'ingresso condominiale è posto a livello strada, ed è facilmente accessibile dalla Via Cagliari. Superato il portone d'ingresso, si accede all'atrio condominiale e, dopo una rampa di scale, si giunge al vano ascensore ed all'unica rampa di scale condominiale. Le condizioni generali di manutenzione dell androne, e della scala sono buone. L impianto ascensore, è quello originario, risalente agli anni 70. Passando alla descrizione dell appartamento, superato il portone d'ingresso si accede ad un corridoio che disimpegna, in senso orario progressivo, una camera da letto matrimoniale, un WC, un soggiorno con angolo cottura,ed infine un piccolo ripostiglio. Sia la camera da letto che il soggiorno, sono dotati di ampio balcone. Il bagno è normalmente attrezzato con tazza, bidet, vasca da bagno e lavabo. La camera ed il soggiorno, sono dotati di portafinestre, mentre il WC e l angolo cottura sono dotati di finestra. I rivestimenti del WC e dell angolo cottura sono in ceramica smaltata (H=1,5m.) cosi come i pavimenti del WC. I pavimenti dei restanti locali, sono in piastrelloni di graniglia. Entrambi i balconi sono dotati di pavimenti in gres porcellanato. Le pareti ed i soffitti sono intonacati e finiti con tintura bianca. L altezza interna è 2,80 m. I serramenti interni sono in legno, e sono dotati di vetro singolo. Tutti i locali sono dotati di termosifone in alluminio, con valvola termostatica, e sistema di contabilizzazione del calore via radio. La caldaia dell impianto di riscaldamento centralizzato (a gas), è stata recentemente sostituita. L appartamento è dotato di boiler per la produzione di acqua calda sanitaria. L impianto elettrico è del tipo sotto traccia, non a norma. Delle Componenti Edilizie: Pagina 6 di 11
infissi esterni: tapparelle realizzati in legno infissi interni: finestre e portefinetre realizzati in legno e vetro pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle gres porcellanato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in graniglia, ad esclusione del bagno in cui si trovano piastrelle di ceramica smaltata portone di ingresso: realizzato in legno tamburato rivestimento interno: posto in W.C. ed angolo cottura realizzato in piastrelle di ceramica smaltata scale: interna condominiale con rivestimento in marmo pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati, il rivestimento è realizzato in intonaco plafoni: realizzati in intonaco Degli Impianti: ascensore: conformità: conforme elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non conforme. l'impianto non risulta conforme alle leggi vigenti citofonico: conformità: conforme termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: conforme gas: sottotraccia con alimentazione a GPL conformità: conforme. impianto alimentato da bombola gas GPL presente sul balcone Delle Strutture: balconi: costruiti in cemento armato pessimo strutture verticali: costruite in cemento armato. intelaiatura di travi e pilastri, con interposti solai laterocementizi solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele travi: costruite in cemento armato CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 47,45 x 100 % = 47,45 balconi 30,16 x 25 % = 7,54 Totale: 77,61 54,99 Pagina 7 di 11
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Data contratto: 19/07/2015 Fonte di informazione: agenzia immobiliare COSTA OVEST Indirizzo: Via Cagliari n 2, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 65 Prezzo/Prezzo richiesto: 250.000,00 pari a 3.846,15 Euro/mq COMPARATIVO 2 Data contratto: 23/11/2015 Fonte di informazione: Agenzia immobiliare MORIMMOBILIARE di Mori Orietta & C. s.a.s. Indirizzo: Via Cagliari n 5, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 55 Prezzo/Prezzo richiesto: 215.000,00 pari a 3.909,09 Euro/mq COMPARATIVO 3 Data contratto: 23/11/2015 Fonte di informazione: Agenzia immobiliare TEMPOCASA Loano Indirizzo: Via Cagliari, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 50 Prezzo/Prezzo richiesto: 147.000,00 pari a 2.940,00 Euro/mq COMPARATIVO 4 Data contratto: 03/06/2014 Fonte di informazione: agenzia immobilare PROMOCASE LIGURIA Indirizzo: Via Cagliari, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 48 Prezzo/Prezzo richiesto: 175.000,00 pari a 3.645,83 Euro/mq Pagina 8 di 11
COMPARATIVO 5 Data contratto: 20/11/2014 Fonte di informazione: agenzia immobiliare COSTA OVEST Indirizzo: Via Cagliari, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 55 Prezzo/Prezzo richiesto: 160.000,00 pari a 2.909,09 Euro/mq COMPARATIVO 6 Data contratto: 17/06/2015 Fonte di informazione: agenzia immobilare DIMORE GABETTI AGENCY Indirizzo: Via Cagliari, Borghetto Santo Spirito Superfici principali e secondarie: 85 Prezzo/Prezzo richiesto: 190.000,00 pari a 2.235,29 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: OMI - Osservatorio mercato immobiliare Valore minimo: 1.800,00 Valore massimo: 2.700,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Metodo diretto di comparazione consistente nel confrontare l'immobile oggetto di stima, con altri simili presenti in zona, di cui sono noti i valori di mercato CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 54,99 x 3.000,00 = 164.970,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo redazione certificato energetico -400,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 164.570,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 65.828,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo diretto di comparazione consistente nel confrontare l'immobile oggetto di stima, con altri simili presenti in zona, di cui sono noti i valori di mercato Pagina 9 di 11
Le fonti di informazione consultate sono:, ufficio tecnico di Borghetto Santo Spirito, agenzie: agenzia immobiliare l'orizzonte, Costa Ovest, Morimmobiliare, Tempo Casa, Promocasa Liguria, Gabetti, osservatori del mercato immobiliare OMI DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 54,99 0,00 164.570,00 65.828,00 164.570,00 65.828,00 Riduzione del 20% per la vendita di una sola quota dell'immobile:. 13.165,60 Giudizio di comoda divisibilità della quota: L'appartamento non risulta comodamente divisibile Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 5.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 47.662,40 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 7.149,36 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 32.892,58 data 01/12/2015 il tecnico incaricato Pagina 10 di 11
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