Studio Tecnico Geom. Daniele Cipollini Via Campione n 1 40043 Marzabotto (BO) Fax. 178/2260577 Cell. 349/6494103 email daniele.cipollini@gmail.com p.e.c. daniele.cipollini@geopec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 138/14 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 27/06/2014 repertorio numero 5737/14, è stata pignorata a OMISISS, la quota indivisa di ½ e a OMISISS, la quota indivisa di ½ ed insieme l intera proprietà dei seguenti beni immobili a favore di OMISSIS.: Catasto Fabbricati del Comune di Crespellano (BO) [N.B. oggi Valsamoggia sezione Crespellano]: 1) Foglio 35, mapp. 58, sub. 2, natura A3 abitazione di tipo economico, consistenza 4,5 vani, indirizzo Via Cassola n 5; 2) Foglio 35, mapp. 205, natura C6 autorimessa, consistenza -, indirizzo Via Cassola n 5; * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena ed esclusiva proprietà di porzione del fabbricato per 138-14 lotto unico.doc
2 di 14 e precisamente un appartamento posto al piano terra e primo, composto da sala, cucina e bagno al piano terra, e disimpegno e due camere al piano primo. al piano terreno si trova anche una piccola corte esclusiva. La superficie commerciale dell intero bene è di mq 72 circa. Sito in Comune di Valsamoggia, loc. Crespellano/Muffa, via Cassola n. 5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Al Catasto Fabbricati del Comune di Valsamoggia, detta porzione immobiliare, correttamente intestata, risulta distinta al Foglio di mappa n. 35, con le Particelle: - 58 sub. 2 graffata alla part. 205, via Cassola 5, Piano T-1, Categoria A/3, Classe 1, vani 4,5, Rendita Euro 232,41; Bene intestato a: 1 - OMISSIS - Proprieta` per 1/2 2 - OMISSIS - Proprieta` per 1/2 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato, anche se nella nota di pign.to la particella 205 è erroneamente indicata come un immobile di cat. C6 mentre nella realtà è un'area esclusiva graffata all'abitazione. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL
3 di 14 ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO Salva la difformità di cui al punto precedente, c è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità degli esecutati. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: E' pure compresa nella vendita la comproprietà pro-quota su tutte le parti comuni del fabbricato quali risultano tali per legge, titoli di acquisto e destinazione, nonché tutto quanto descritto e precisato nell'atto a rogito notaio F. Tonelli, in data 3 Agosto 2006, rep. n. 28222, registrato all'agenzia delle Entrate di Bologna il 7 Agosto 2006 al n. 5831. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. immobili. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli CONFINI Parti comuni, muro perimetrale esterno da più lati, salvo altri più precisi e recenti confini.
4 di 14 - ESECUTATO prop. per 1/2 - ESECUTATO prop. per 1/2 PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE - Ai suddetti esecutati, l'immobile era pervenuto in ragione di un mezzo ciascuno per successione in morte di Grandi Eugenia, Crespellano 02/12/1943, deceduta il 06/09/2009 (Uff. Reg. Bologna 2, den. 2365 vo1. 9990/10) trascritta il 24/09/2010 ai nn. 43739/26487 eredità devoluta per legge ai figli. N.B. Risulta trascritta il 03/02/2010 ai nn. 4862/2919 accettazione di eredità con beneficio d'inventario del Tribunale di Bologna in data 29/01/2010 a favore di Omissis - Alla predetta Grandi Eugenia, la piena proprietà dell'immobile predetto era pervenuta, da ultimo, per atto di divisione in Notaio Tonelli Federico del 03/08/2006 trascritto 1'08/08/2006 ai nn. 54740/32485, condividenti Grandi Eugenia e Nadalini Luciano, Bazzano 18/10/1947, per la quota di 1/2 ciascuno. - Ai predetti Grandi Eugenia e Nadalini Luciano, detto immobile, in diversa consistenza, era pervenuto per successione in morte di Grandi Alma, Castello di Serravalle 07/04/1912, titolare della piena proprietà, deceduta il 12/04/1997 (Uff. Reg. Bologna, den. 33 vol. 8) trascritta il
5 di 14 25/08/2000 ai nn. 38129/27583 eredità devoluta per testamento ai predetti Grandi Eugenia e Nadalini Luciano, per la quota di 1/2 ciascuno. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: - ISCRIZIONE N. 47754/9107 dell'11/09/2009 nascente da atto di mutuo fondiario in Notaio SMERALDI MAURO del 31/08/2009. - Mutuo di euro 66.480,00, durata 10 anni, Ipoteca di euro 100.000,00 N.B. Grava la porzione immobiliare descritta al fg. 35 part. 58 sub. 2 graffata con la part. 205 - TRASCRIZIONE n. 10762/8003 del 02/04/2014 nascente da pignoramento n. 1478/2013 del 06/12/2013 - Tribunale di Bologna - TRASCRIZIONE n. 25713/19135 del 22/07/2014 nascente da pignoramento n. 5737/2014 del 27/06/2014 - Tribunale di Bologna REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale
6 di 14 dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune e dal Sistema Informativo Territoriale (S.I.T.) dello stesso, risulta quanto segue. Immobile ante 1967. immobile regolare Indagine URBANISTICA In base alle vigenti norme (Crespellano, Adozione C.C. n. 119 del 19/12/2013 - Approvazione C.C. n. 25 del 27/03/2013), l immobile ricade in ambito AAP (Ambiti Agricoli Periurbani - art. 7.5 norme) e non risulta avere tutele specifiche, oltre ai vincoli di piano, che ne limitino o vincolino la valutazione. Indagine EDILIZIA Dall'accesso atti presso il l'ufficio Tecnico Comunale NON risultano precedenti edilizi relativi al compendio immobiliare in esame. L'edificio risulta comunque esistente prima del 01/09/1967 ed è già presente nelle mappe catastali di impianto. Lo stato legittimo, in assenza di altri precedenti edilizi, è dato dall'ultima planimetria catastale disponibile. Lo stato dei luoghi risulta CONFORME alla suddetta planimetria. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
7 di 14 L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 21/07/2016 codice identificativo 02064-063294-2016 redatto dal Geom. Daniele Cipollini, numero di accreditamento 02064, valevole fino al 21/07/2026. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è attualmente occupata da uno degli esecutati e dal padre dello stesso. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è una unità immobiliare di circa 65 mq di superficie calpestabile ad uso abitazione oltre a una piccola
8 di 14 corte esclusiva posta in fregio al fabbricato. L'appartamento si articola su due piani fuori terra (terra e primo) ed è ubicato in una piccola borgata sita in via Cassola n 5, loc. Crespellano/Muffa. Il fabbricato, oggi a destinazione residenziale, è costruito in muratura portante con copertura a tetto in struttura laterocementizia e rivestimento verticale in intonaco civile tinteggiato. Il fabbricato pare parzialmente ristrutturato nelle porzioni non di proprietà degli esecutati, che risultano invece in cattivo stato di manutenzione. L appartamento, a cui si accede direttamente dal cortile, è diviso in una zona giorno al piano terreno e una zona notte al piano primo. Le finiture interne, così come gli impianti, gli infissi sia esterni che interni, risultano in stato di forte degrado e carenza manutentiva. La distribuzione interna risulta invece abbastanza funzionale (si reputa molto efficace la suddivisione tra zona giorno e zona notte). Finiture. La pavimentazione in tutto l appartamento è in piastrelle di ceramica molto datate, le pareti sono intonacate e tinteggiate anche se in alcune porzioni la struttura del muro è a vista, mancando sia l'intonaco che il rivestimento (ad esempio nel bagno o nella cucina). Al piano superiore inoltre la struttura del solaio ha "marcato" gli intonaci, verosimilmente in parte a causa dell'umidità, e in parte della quasi totale
9 di 14 assenza di manutenzione ordinaria. Le porte interne sono in legno tamburato, quella esterna di accesso è invece una normale porta a vetri. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo e scuri esterni. Il servizio igienico al piano terra è dotato della sola tazza, e manca anche dei rivestimenti. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e produzione di ACS, ma non è stato possibile verificarne l'effettivo funzionamento in quanto l'utenza del gas non è attiva. L'impianto elettrico si sviluppa in parte sottotraccia e in parte con canalina esterna. Di entrambi gli impianti non è stato possibile reperire le certificazioni. Pertinenze. L'unica pertinenza dell'appartamento risulta essere una piccola area cortiliva esclusiva posta in fregio al fabbricato, sul lato in cui insiste la porta di accesso all'unità. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo:
10 di 14 - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. T-1 abitazione 72 1,00 72 T Corte escl. 20 0,10 2 Totale commerciale circa mq 74 ASPETTO ECONOMICO STIMA DEL BENE Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una
11 di 14 procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 8 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per
12 di 14 comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture presenti e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di
13 di 14 manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP (ed. 2015) e l'osservatorio ministeriale (OMI): Comune Crespellano (Valsamoggia), abitazioni in buono stato, valori medi /mq. 950,00 1.200,00. Stante la scarsa condizione manutentiva è necessario svalutare questa forbice di valori di quello che può essere un costo di ristrutturazione "leggera" per portare il compendio immobiliare a un livello pari a quello considerato "medio", quantificabile in base all'esperienza professionale in ragione di circa 250 /mq. Ai fini della valutazione si utilizzerà quindi un valore indicativo per metro quadro pari a 950,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si
14 di 14 trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio: m² 74 x /m² 950,00 = 70.300,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile 70.000,00. Detraendo il 30% circa ( 20.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO UNICO: 50.000,00 (euro cinquantamila/00) * * * Con Osservanza Bologna 02 Agosto 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Geom. Daniele CIPOLLINI)