1 TRIBUNALE DI FIRENZE Ill. mo Signor Giudice dell Esecuzioni Immobiliari dott.ssa LuciaSchiaretti Consulente Tecnico d Ufficio Per. Ind. Mauro Crini Procedura esecutiva n. 628/2012 RG
2 Premessa In data 18/02/2014 il sottoscritto, Per. Ind. Mauro Crini, con Studio in Firenze, Via Erbosa n.10, iscritto all Albo dei Periti Industriali della provincia di Firenze con il numero 854, prestava giuramento di rito dichiarando di accettare l incarico ricevuto dall Illustrissimo Giudice dell Esecuzione, dott.ssa Lucia Schiaretti, quale Consulente Tecnico d Ufficio nella causa n. 628/2012. Le indagini peritali hanno avuto inizio alla data dell incarico e si sono concluse in data 03/12/2014. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 1) Descrizione del bene Il bene oggetto di stima è un appartamento per civile abitazione posto nel Comune di Firenze, Via Onofrio Zeffirini n.1; l appartamento è posto al secondo piano di un fabbricato avente strutture portanti verticali e orizzontali in materiali incombustibili ed ha accesso da resede interno e pilotis del vano scale condominiale; il fabbricato è dotato di impianto di ascensore. L abitazione è composta come segue: ingresso, corridoio, cucina/tinello, studio, camera matrimoniale, cameretta, n.2 bagni completi di servizi igienico-sanitari di cui uno con cabina doccia, ripostiglio, veranda, oltre a n.2 armadi a muro, terrazzo ed annessa cantina al piano seminterrato dello stesso stabile, per complessivi mq. 150 circa (al lordo dei muri interni ed esterni e comprese pertinenze) - si veda planimetria allegata. Lo stato di manutenzione ed uso è normale, vi sono rifiniture normali, sufficienti illuminazione ed aerazione, pareti finite con intonaco di tipo civile e tinteggiatura a tempera, la pavimentazione del soggiorno è finita con lastre di marmo 40x40, nel corridoio/ingresso e nelle due camere i pavimenti sono finiti con mattonelle di graniglia 40x40 di diversi colori, nella camera /studio il pavimento è del tipo in graniglia con mattonelle 20x20, in cucina il pavimento è finito con mattonelle in graniglia 20x20 di colore verde mentre il rivestimento è presente soltanto sulla parete dove è situato il piano di cottura; il pavimento del ripostiglio è finito con mattonelle di graniglia verde 20x20; i pavimenti dei bagni sono finiti con mattonelle 20x20 in ceramica smaltata e rivestimenti sempre in ceramica smaltata 20x25; le soglie sono a filo pavimento in travertino.
3 Il terrazzo di cucina è finito con piastrelle in cotto ; il terrazzo del soggiorno è ad L ed è finito con piastrelle sempre in cotto 14x28 e cimasa del davanzale in cotto. La tinteggiatura è a tempera fine su tutte le pareti con vari colori, salvo che su due pareti della cucina finite con carta da parati. Infissi: le finestre e le porte-finestre sono in legno naturale e vetro e sono tutte dotate di avvolgibile in materia plastica; le porte interne sono in legno naturale tamburato con bordature sui pannelli e listre sempre in legno naturale. La porta d ingresso è del tipo blindato con pannellatura in legno naturale, così come gli infissi delle finestre. L unità immobiliare è dotata di impianto elettrico sotto traccia, di impianto di riscaldamento di tipo singolo con caldaia murale a gas metano con produzione di acqua calda, ubicata nel vano cucina/tinello, ed elementi radianti in alluminio. La cantina al piano seminterrato è pavimentata a cemento, con finiture a intonaco, porta in legno con chiusura a lucchetto e accesso da andito condominiale. Pilotis condominiale adibito a posti auto a comune. 2) Individuazione catastale I beni in perizia risultano censiti agli atti dell Agenzia del Territorio di Firenze come segue: Catasto Fabbricati (Comune Censuario di Firenze) Unità immobiliare: Foglio 56, Particella 255, Subalterno 7, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7,5 vani, rendita catastale 1.084,56. Indirizzo: Via Onofrio Zeffirini n.c. 1 - Firenze. Il bene risulta giustamente intestato all Esecutata. 3) Accertamento della proprietà Il bene è pervenuto all attuale proprietaria, in forza di atto di compravendita per notaio Carresi Gabriele del 26/07/2004, Rep. 255609/19768, trascritto presso la Conservatoria di Firenze addì 29/07/2004 ai nn. 29111/18332. Ai suindicati quanto sopra è pervenuto per acquisto in forza di atto di compravendita per notaio Alessandro Beretta Anguissola del 16/12/1986, trascritto presso la Conservatoria di Firenze addì 10/01/1987 ai nn. 1/465/1139.
4 4) Corrispondenza del pignoramento Il bene risulta giustamente individuato. 5) Elencazioni gravami Il bene è pervenuto all Esecutata per atto di compravendita di cui si è detto sopra. Lo stato delle trascrizioni e delle iscrizioni relativamente all immobile in questione risultano le seguenti: 1) verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 07/12/2012 ai nn. 35819/25521 emesso dal Tribunale di Firenze. 2) verbale di pignoramento immobili trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 19/06/2007 ai nn. 29355/16047 emesso dal Tribunale di Firenze. 3) Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo iscritta presso la Conservatoria di Firenze il 24/01/2007 ai nn. 3702/652 emesso dal Tribunale di Firenze il 22/01/2007 per 13.000,00 a garanzia di 7.786,85. 4) Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo iscritta presso la Conservatoria di Firenze il 19/07/2004 ai nn. 29114/7265 atto notarile pubblico per notaio Carresi Gabriele (Borgo San Lorenzo) del 26/07/2004, rep. n. 255610, per 720.000,00 a garanzia di un mutuo di 360.000,00. 6) Situazione urbanistica e amministrativa L edificio nel quale il bene è inserito è stato realizzato oltre 30 anni fa. L immobile veniva acquistato dall Esecutata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava (vedere copia planimetria allegata) e non è stato oggetto di successive variazioni, così come accertato. Si precisa che l immobile non è vincolato ai sensi della L. 1089/1939. 7) Eventuali occupazioni Il bene è occupato dal Esecutato.
5 8) Stima Criteri di stima Il criterio adottato per la valutazione del bene oggetto della presente perizia è stato di determinare il valore di mercato più probabile. Detto valore è stato desunto dalla media aritmetica tra i seguenti due valori di stima del bene: A) VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI B) VALORE COMMERCIALE A) VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI Considerando le caratteristiche e condizioni d uso dell unità immobiliare in perizia, nonché la sua ubicazione, la sua superficie ed il suo stato di manutenzione, si ritiene che possa avere sul mercato, nello stato attuale in cui si trova, un valore mensile di locazione pari a 1.000,00 mensili. Pertanto si ha: 1.000,00 x 12 mesi = 12.000,00. Considerando e stimando una percentuale di spesa annua pari al 15% (comprensiva degli oneri di manutenzione, di ammortamento, di tasse ecc..) si ottiene un reddito annuo netto pari a: 12.000,00 x 0.85= 10.200,00 Adottando un tasso di capitalizzazione del reddito prudenziale pari al 2,5% annuo si ottiene un valore di capitalizzazione pari a : 10.200,00 : 0,025 = 408.000,00 Valore di capitalizzazione dei redditi : 408.000,00 B) VALORE COMMERCIALE Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione gli elementi sotto riportati che concorrono alla determinazione del valore stesso. Zona: periferica Destinazione d uso: civile abitazione Piano: secondo Rifinitura: normale Stato di manutenzione: normale Illuminazione: buona Riscaldamento: autonomo
6 Superficie commerciale (comprese pertinenze computate con coefficiente riduttivo del 30%): mq. 150 Tenuto conto delle caratteristiche sopra citate in merito alla posizione sul territorio, alle particolarità funzionali, alle caratteristiche estetiche, ed eseguiti gli accertamenti del caso, visti i prezzi di immobili con caratteristiche simili e condizioni analoghe a quella del bene in questione, si ritiene che possa essere stimato un valore commerciale pari ad 2.000,00 /mq. Pertanto si ha: 2.000,00 x 150 mq. = 300.000,00 Valore commerciale 300.000,00 Il valore di stima del bene è determinato dalla media tra il valore di capitalizzazione dei redditi ed il valore commerciale, calcolati come sopra. Si avrà pertanto il seguente valore di stima del bene: ( 408.000,00 + 300.000,00)/2 = 354.000,00 VALORE DI STIMA 354.000,00 Al fine di facilitare la vendita del bene, in considerazione che questa viene eseguita in via giudiziale, ritengo equo applicare al valore di stima determinato come sopra, una riduzione di circa il 15%, si avrà pertanto il seguente: PREZZO A BASE D ASTA: EURO 300.000,00 (Euro trecentomila/00) 9) Regime impositivo della vendita La vendita del bene immobile oggetto della presente perizia non è soggetta ad IVA. 10) Riepilogo Trattasi di appartamento per civile abitazione di mq. 150 circa al lordo dei muri, posto al piano secondo, composto da ingresso, corridoio, cucina/tinello, studio, camera matrimoniale, cameretta, n.2 bagni completi di servizi igienico-sanitari di
7 cui uno con cabina doccia, ripostiglio, veranda, terrazzo, oltre a n.2 armadi a muro, ed annessa cantina al piano seminterrato dello stesso stabile. Il bene è occupato dall Esecutato. Esso è così individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze: Foglio 56, Particella 255, Subalterno 7, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7,5 vani, rendita Euro 1.084,56. Indirizzo: Via Onofrio Zeffirini n.1 Firenze Prezzo base d asta Euro 300.000,00 (Euro trecentomila/00) Conclusioni Avendo espletato il mandato conferitomi ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. La presente relazione è composta di n. 7 pagine e n. fotografie ed allegati. Il C.T.U. Per. Ind. Mauro Crini