Arch. Maria Angela Giorgini Via Giacomo Filippo Novaro n.18-40141 BOLOGNA Tel. 051 478646 - Fax 051 478646 E-mail: mariaangela.giorgini@libero.it Pec mariaangela.giorgini@archiworldpec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI PROCEDENTE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: N. 756/14 R.G. ESEC. Udienza 22.05.2017 Ore 10:20 LOTTO UNICO contro ESECUTATO * * * La scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Anzola dell Emilia, dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia delle Entrate competente per territorio, espone quanto segue. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITÙ
2 di 13 ALTRI VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITÀ IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEL BENE Per la determinazione del valore commerciale del bene, cioè del più probabile valore di mercato alla data odierna, per la vendita nell ambito di una procedura di espropriazione immobiliare, la sottoscritta ritiene di servirsi del metodo di raffronto sintetico comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, la sottoscritta, dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al
3 di 13 fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvede ad una riduzione percentuale di circa il 30% del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Bologna in data 29 ottobre 2014 ai nn. 27082 reg.part. e 36767 reg.gen., è stata pignorata a favore di PROCEDENTE e a carico di ESECUTATO la piena ed esclusiva proprietà dell unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Comune di Anzola dell Emilia (BO), via Fratelli Cervi n.20, costituita da un abitazione al piano terzo con vano ad uso cantina all interrato e vano ad uso autorimessa al piano terra, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Anzola dell Emilia al Foglio 39 con i mappali: Particella 380, Sub 33, Categoria A/3, Classe 2, Vani 5, Superficie Catastale Totale 95 m 2, Totale escluse aree scoperte 94 m 2, Rendita 426,08, via Fratelli Cervi n.20, Piano T-3 (abitazione e cantina); Particella 380, Sub 9, Categoria C/6, Classe 2, mq. 11, Superficie Catastale Totale 13 m2, Rendita 55,67, via Fratelli Cervi n.20, Piano T (autorimessa). * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato costituita da una unità
4 di 13 immobiliare ad uso abitativo al piano terzo di fabbricato, sito in Comune di Anzola dell Emilia, via Fratelli Cervi n.20, costituita da ingresso, soggiornopranzo con terrazza a livello, cucina, due camera e un bagno di superficie complessiva di circa m 2 90 (di cui circa m 2 3,5 la terrazza); oltre ad un vano ad uso cantina al piano terra di superficie complessiva di circa m 2 6 e da una autorimessa sita al piano terra di superficie complessiva di circa m 2 11. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Anzola dell Emilia (BO), intestato a: ESECUTATO Proprietà per 1000/1000; e identificato come segue: Foglio 39 Part. 380 Sub. 33, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 5 vani, Superficie Catastale Totale 95 m 2, Totale escluse aree scoperte 94 m 2, Rendita Euro 426,08, via Fratelli Cervi n.20, piano T-3; Foglio 39 Part. 380 Sub. 9, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 11 m 2, Superficie Catastale Totale 13 m 2, Rendita Euro 55,67, via Fratelli Cervi N.20, piano T. L area di sedime del fabbricato è identificata al Catasto Terreni del Comune di Anzola dell Emilia (BO) al Foglio 39 con mappale 380 ente urbano di are 10.40. La planimetria catastale risulta conforme allo stato rilevato. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza sostanziale fra l identificazione catastale e quanto pignorato.
5 di 13 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni e servitù attive e passive: il bene in oggetto si intende comprensivo della comproprietà pro quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge e di regolamento di condominio, quali meglio risultano dal rogito per Notaio in data 3 marzo 1997, rep. 77280/14197, trascritto a Bologna il 7 marzo 1997 art. 5505 del registro Particolare, con ogni aderenza, sovrastanza e pertinenza, infissi e seminfissi, usi e comunioni, azioni, ragioni e diritti spettanti, servitù attive e passive e come esistano ed in quanto abbiano ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI CONDOMINIO Tutti quelli conseguenti lo stato legale del condominio in cui l unità immobiliare si trova. L esercizio finanziario inizia il 01 aprile e termina al 31 marzo di ogni anno. La contabilità della gestione annuale è articolata per Tabelle Millesimali redatte con il principio di pertinenza. All unità immobiliare in parola competono: SCALA 20 CODICE 18 59,0000 millesimi di spese di Edificio di pertinenza, di spese generali di proprietà e di utenza; 128,0000 millesimi di spese riferite agli Edifici; 140,3000 millesimi di spese luce e pulizia scala; 62,4500 millesimi di spese di riscaldamento; 135,000 millesimi di spese acqua fredda. La situazione debitoria a carico della proprietà ESECUTATO,
6 di 13 ragguagliata al consuntivo di esercizio 2015-2016 e comprensiva del saldo pregresso, risulta essere di 11.132,34 a debito. Risultano in scadenza anche le previsioni di spesa riferite all esercizio 2016-2017 per un totale dovuto di 2.202,00 da sommare a debito. Inoltre, con verbale d Assemblea del 31 maggio 2016, è stata deliberata la realizzazione dei lavori straordinari di installazione del sistema di contabilizzazione del calore (D.L. n.102/2014 e D.G.R. n.1577/2014) che ad oggi non sono stati ancora realizzati per causa della posizione di morosità a carico di ESECUTATO; le previsioni di spesa a carico della proprietà esecutata per la realizzazione dell intervento di dotazione delle predisposizioni per la contabilizzazione del calore sono state stimate approssimativamente in 1.500,00 (unità immobiliare ESECUTATO). È stata ulteriormente posta all ordine del giorno non approvata la necessità di intervento di manutenzione straordinaria relativa alla copertura consistente nella posa di guaina impermeabilizzante, in quanto non presente. CONFINI In confine con ragioni altre, ragioni comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Dall esame delle note di trascrizione depositate presso l Ufficio del Territorio di Bologna e oggetto della relazione notarile del 5 dicembre 2014 (Notaio di Anzola dell Emilia BO), risulta che gli immobili in oggetto risultano di piena ed esclusiva proprietà di ESECUTATO. PROVENIENZA DEL BENE I beni in oggetto risultano pervenuti a ESECUTATO per la piena proprietà per acquisto fattone in forza di compravendita con atto per Notaio
7 di 13 in data 3 marzo 1997, rep. 77280/14197, trascritto a Bologna il 7 marzo 1997 al n. 5505 del Registro Particolare. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di acquisto ESECUTATO dichiara di essere celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile del 5 dicembre 2014 (Notaio di Anzola dell Emilia BO) e che, di seguito, si sintetizzano. Iscrizioni: Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Bologna il 28 ottobre 2008 reg.gen. 60633 reg.part. 12457 per la somma capitale di euro 13.210,13 e per la somma totale di euro 26.420,26 a favore di Equitalia Polis S.p.A. con sede in Napoli, codice fiscale 07843060638, elettivamente domiciliata a Bologna, via Svampa n.11, e contro ESECUTATO, gravante sull appartamento (Foglio 39 mappale 380 sub. 33); Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Bologna il 10 maggio 2011 reg.gen. 20271 reg.part. 4053 per la somma capitale di euro 18.950,57 e per la somma totale di euro 37.900,54 a favore di Equitalia Polis S.p.A. con sede in Napoli, codice fiscale 07843060638, elettivamente domiciliata a Bologna, via Svampa n.11, e contro ESECUTATO, gravante sull appartamento (Foglio 39 mappale 380 sub. 33). Trascrizioni: Trascrizione di verbale di pignoramento immobili effettuata presso la
8 di 13 Conservatoria dei RR.II. di Bologna il 29 ottobre 2014 reg.gen. 36767 reg.part. 27082 a favore PROCEDENTE, elettivamente domiciliata presso lo studio dell Avv. Anzola dell Emilia e contro ESECUTATO; Trascrizione di pignoramento esattoriale effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Bologna il 13 aprile 2010 reg.gen. 16649 reg.part. 10127 a favore di Equitalia Polis S.p.A. con sede in Napoli, codice fiscale 07843060638, elettivamente domiciliata a Bologna, via Svampa n.11 e contro ESECUTATO. REGIME FISCALE La vendita del bene è soggetta all Imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA (Concessioni, abitabilità e/o usabilità, Leggi 47/85, 724/94 e 326/03) Con riferimento alla Legge 28 febbraio 1985 n.47 e successive modifiche e integrazioni, le opere relative alla costruzione dei fabbricati cui fanno capo le unità immobiliari oggetto della presente esecuzione, sono state iniziate in data antecedente al 1 settembre 1967 e lo stesso fabbricato ha usufruito dei seguenti titoli abilitativi: Licenza di Costruzione n. 13/64 Prot. n.725 del 02/03/1964 per nuova costruzione di un fabbricato residenziale; Autorizzazione di Abitabilità n.2246/67 del 12/12/1967; Comunicazione ai sensi art.26 L.n.47/1985 di opere interne di adeguamento vano centrale termica. REGOLARITÀ EDILIZIA In occasione del sopralluogo in data 30/03/2017, confrontando lo
9 di 13 stato attuale dei luoghi e gli elaborati grafici allegati all ultimo titolo di legittimazione dell immobile non sono state rilevate difformità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetica redatto in data 14/04/2017, codice identificativo n.07565-029693-2017, a firma della sottoscritta scrivente arch. Maria Angela Giorgini (numero di accreditamento 07565), con scadenza in data 14/04/2027, che ne definisce la Classe Energetica G e l indice di prestazione energetica globale EPgl,nren = 311,99 kwh/m 2 anno. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immobile è occupato dall esecutato e dalla coniuge. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di unità immobiliari inserite in fabbricato, sito nel Comune di Anzola dell Emilia, in area centro urbano a ridosso della via Emilia. L edificio, a forma di ferro di cavallo, è realizzato con strutture verticali in muratura portante, strutture orizzontali in latero-cemento, copertura a falde inclinate con manto in tegole e paramenti esterni in parte in intonaco civile tinteggiato, e in parte con rivestimento in mattonelle faccia a vista ; il basamento fino all altezza dell ingresso principale è rivestito con rettangoli tipo pietra arenaria sfalsati. I balconi sono in cemento intonacato e tinteggiato, gli infissi esterni sono in legno con oscuramenti a rullo in plastica e alcuni con cancelletti di sicurezza. L edificio si sviluppa su 4 piani di cui il piano terra adibito ad uso cantine e autorimesse, queste ultime con accessi sulla corte interna direttamente dal piano stradale.
10 di 13 L unità abitativa dispone di una cucina abitabile, un soggiornopranzo con terrazza a livello, due camere e un bagno. L unità abitativa risulta in stato di manutenzione appena sufficiente: è mantenuto con cura tuttavia risente della ordinaria vetustà. I pavimenti della cucina e del bagno sono in piastrelle di ceramica, la restante parte è in parquet di legno. Il bagno e la cucina sono inoltre rivestiti in piastrelle di ceramica. La pavimentazione in parquet necessita di intervento di manutenzione e lucidatura. Il bagno, equipaggiato con box doccia è con sanitari bianchi e rubinetteria monocomando. Il portoncino di ingresso all alloggio è con cancello di sicurezza e le porte interne sono in legno naturale tamburato. L impianto di riscaldamento è centralizzato ma non risultano ancora installati i dispositivi di contabilizzazione del calore (l intervento di adeguamento è in fase di imminente realizzazione, allo spegnimento dell impianto). L impianto elettrico non risulta a norma e richiede il rifacimento e l adeguamento alla normativa vigente. L autorimessa, posta al piano terra, è pavimentata con cemento battuto, la chiusura è in ferro a doppia anta battente. Complessivamente l unità abitativa richiede intervento parziale di manutenzione ordinaria e completo rifacimento dell impianto elettrico, oltre alla dotazione dei dispositivi per la contabilizzazione del calore. Di tutto quanto suesposto è stato tenuto conto ai fini della stima
11 di 13 dell immobile. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli eventuali oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale è stata determinata con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed al documento dell Agenzia del Territorio per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune. la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine e simili, è computata in misura del 25% in quanto non comunicanti; la superficie della terrazza è computata in misura del 30%, in quanto comunicante con i vani principali e con i vani accessori; l autorimessa è computata a corpo.
12 di 13 La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza così come sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: appartamento con terrazza circa m 2 92,00 cantina circa m 2 2,00 autorimessa a corpo Totale superficie commerciale circa m 2 94,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi della piena proprietà di porzioni di fabbricati ad uso abitativo con cantina e autorimessa, il tutto sito in Comune di Anzola dell Emilia, al n.20 di via Fratelli Cervi. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (nella fattispecie sono stati esaminati i dati rilevati in Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia dell Entrate Secondo semestre 2015 e in Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP-2016 - Report ottobre 2015 marzo 2016 ), tenuto conto dell assenza di trattativa e di garanzia per vizi della cosa (art. 2922 c.c.), in ordine al criterio di stima adottato per comparazione (ovvero mediante la ricerca del valore commerciale di immobili simili e di cui è già definita la libera contrattazione) la sottoscritta ritiene di poter considerare il valore unitario di
13 di 13 1.000,00/m 2 ed indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi della piena proprietà di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE 95.000,00 (euro novantacinquemila/00) VALORE DELL INTERO BENE 67.000,00 abbattuto di circa il 30% per procedura esecutiva (euro sessantasettemila/00 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 7 aprile 2017 IL CONSULENTE TECNICO (arch. Maria Angela Giorgini)