TRIBUNALE DI LUCERA DI LUCERA Esecuzione Forzata contro N. Gen. Rep. 000203/10 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Perito Antonio Nicola Vocino iscritto all'albo della provincia di Foggia al N. 371 iscritto all'albo del Tribunale di Lucera al N. 19 AGRONOMI C.F. VCNNNN61T06I072O- P.Iva 02069770713 con studio in San Paolo Di Civitate (Foggia) Via Fabio Filzi n.21 telefono: 0882552851 cellulare: 3337614318 fax: 0882552851 email: avocino@aliceposta.it Heimdall Studio - www.hestudio.it
. Beni in Roma (Roma) Via del Babuino n.36 piano 2 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Roma (Roma) Via del Babuino n.36 piano 2. Composto da un appartamento per uso abitativo con portoncino di ingresso dalla Via del Babuino numero civico 36, vi è una scalinata in comu ne con altri proprietari (del piano terra, primo e terzo piano), l'appartamento è posto al secondo piano, con ingresso dalla porta salendo le scale. All'interno si distinguono un ampio ingresso -soggiorno con corridoio che porta alla cucina, bagno e disimp egno, illuminati da ampie vetrate che si affacciano nel cortile, percorrendo il corridoio dal lato opposto vi sono due camere e un secondo bagno, le camere sono illuminate da tre finestre che si affacciano sulla Via del Babuino. L immobile confina con un p ianerottolo condominiale, un cortile e tre finestre che si affacciano sulla Via del Babuino. Si fa presente che l accesso all'appartamento è stato effettuato in data 24 novembre 2011 (il giorno del sopralluogo). Durante il sopralluogo si è evinto che l'app artamento è in ristrutturazione, sono effettuati lavori di sostituzione degli intonaci dalle pareti e dai solai, è stata rimossa e sostituita tutta la pavimentazione, i rivestimenti dei bagni e della cucina, gli infissi e gli impianti, mancano da realizzar e ancora poche rifiniture alle pareti e agli impianti, per completare la ristrutturazione dell'intero appartamento. L appartamento è posto al piano secondo di un apalazzina composta di tre piani fuori terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 134,71 Identificato al catasto fabbricati: intestata a proprietario per 1/2. foglio 469 mappale 157 subalterno 3, categoria A/4, classe 2, composto da vani 7, posto al piano 2, - rendita: Euro 1.211,09. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: nel centro storico residenziale (di pregio) a traffico limitato con parcheggi scarsi. biblioteca (buono), cinema (buono), farmacie (buono), municipio (ottimo), musei (ottimo), negozi o al dettaglio (ottimo), polizia (ottimo), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono), teatro (buono), università (buono), vigili del fuoco (buono). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria la zona presenta i seguenti servizi ad alta tecnologia: Vi è nella vicina Piazza di Spagna la stazione "Spagna" della linea A della metropolitana residenziali nel centro storico d i Roma le attrazioni storiche presenti sono: Piazza del Popolo, piazza di Spagna -Trinità dei Monti, Via del Corso ecc.. Collegamenti pubblici (km): metropolitana (0.300), autobus e taxi (0,150). 3. STATO DI POSSESSO: in qualità di proprietario del bene. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Perito: Perito Antonio Nicola Vocino 2 di 8
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) a favore di EQUITALIA GERIT SPA, CON SEDE IN ROMA (RM) CODICE FISCALE 00410080584, DOMILIO IPOTECARIO ELETTO LUNGOTEVERE FLAMINIO N.18, contro a P sch il 2 sto 94 odice fiscale: in data 12/03/2008 ai nn. 30659/6176 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Pignoramento immobilare a favore di nato a Foggia il con atto registrato all'agenzia del Territorio di Roma 1, in data 03/11/2010 al n.132026 del Registro Generale e al n.77740 del Registro Particolare 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Durante il sopralluogo si è constatat o che l'immobile, rispetto a quanto risulta dalle planimetrie catastali, ha subito delle piccole modifiche interne (sono stati rimossi e apportati dei muri divisori rispetto all originale) cambiando probabilmente la destinazione d'uso di alcuni vani. Tale spostamento non ha assolutamente alterato o modificato la superficie complessiva dell'intero appartamento. La destinazione d'uso apportata ai nuovi vani non si è potuto definire in quanto l'appartamento è in fase di ultimazione dei lavori di ristrutturazione. Tale difformità può essere regolarizzata mediante Comunicazione Opere Interne (Art.26 L 28/02/85, n.47) 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese strao rdinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Proprietario dal 21/08/2008 ad oggi in forza di Successione legittima con atto registrato a all'agenzia delle Entrate di San Severo in data 04/11/2008 ai nn. 1162 volume 197 6.2 Precedenti proprietari:, nata Proprietario da data antecedente il ventennio al 21/08/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Rogito del Notaio Ottolenghi Giuseppe già rogante in Roma in data 05/11/199 9 ai nn. di Repertorio 106009 trascritto a all'agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Foggia in data 27/11/1999 ai nn. 94838/58225
G ta m il mb 1 1, cal Proprietario da data anteceden te il ventennio al 05/11/1999 in forza di atto di divisio ne immobiliare a firma di Rogito del Notaio Caterina Destino rogante in Roma in data 23/12/1991 ai nn. di Repertorio/Raccolta 5755/1166 registrato a all'ufficio del Registro di Roma in data 08/01/19 92 trascritto a all'agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Roma 1 in data 18/01/1992 ai nn. 10723/8851 Guasco Giovanna nata a Roma il 5 novembre 1931, codice fiscale: dice fiscale: Proprietario da data antecedente il ventennio al 23/12/1991 in forza di Denuncia di Successione Legittima de nata a Roma il 19 luglio 1891 deceduta vedova con atto registrato a all'ufficio del Registro di Roma in data 23/12/1990 ai nn. denunci di Successione n.16, 13661. 7. PRATICHE EDILIZIE: Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Roma (Roma) Via del Babuino n.36 piano 2. Composto da un appartamento per uso abitativo con un portoncino di ingresso dalla Via del Babuino numero civico 36, vi è un lungo corridoio -pianerottolo che porta ad una scalinata in comune con altri proprietari (del piano terra, primo e terzo piano), l'app artamento è posto al secondo piano, con ingresso dalla porta salendo le scale, all'interno si distinguono un ampio ingresso con corridoio che porta alla cucina, bagno e disinpegno, illuminate da ampie vetrate che si affacciano nel cortile, vi sono due cam ere e un secondo bagno, le camere sono illuminate da tre finestre poste sulla Via del Babuino. Immobile confina con un pianerottolo condominiale, un cortile e tre finestre che si affacciano sulla Via del Babuino. Si fa presente che l'appartamento è stato i spezionato in data 24 novembre 2011 (il giorno del sopralluogo). Durante il sopralluogo si è evinto che l'appartamento è in ristrutturazione, sono stati sostituiti gli intonaci delle pareti e dei solai, è stata sostituita tutta la pavimentazione, i rivestimenti, gli infissi e gli impianti, mancano da realizzare ancora poche rifiniture alle pareti e agli impianti, per completare la ristrutturazione dell'intero appartamento. L appartamento è posto al piano secondo di una palazzina di tre piani e sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 134,71. Identificato al catasto fabbricati: intestata a proprietario per 1/2; roprietario per 1/2. foglio 469 mappale 157 subalterno 3, categoria A/4, classe 2, composto da vani 7, posto al piano 2, - rendita: Euro 1.211,09. L'edificio è stato totalmente ristrutturato, l'accatastam ento dell appartamento è stato effettuato in data 20/03/1940. L'unità immobiliare è identificata con il numero civico 36, l interno ha un'altezza di circa mt 3,10 le camere che si affacciano alla Via del Babuino hanno una altezza di mt 3,10, mentre le alt re stanze hanno una altezza di mt 2,80. Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/ equivalente Ingresso soggiorno Sup. reale lorda 29,60 1,00 29,60 Sup. reale netta 25,53 1,00 25,53 reale 71,48 1,00 71,48 25,53 1,00 25,53 29,60 1,00 29,60 82,88 1,00 82,88 Cameretta Sup. reale lorda 19,99 1,00 19,99
Sup. reale netta 15,25 1,00 15,25 reale 47,27 1,00 47,27 15,25 1,00 15,25 19,99 1,00 19,99 61,99 1,00 61,99 Camera Sup. reale lorda 29,82 1,00 29,82 Sup. reale netta 23,79 1,00 23,79 reale 73,75 1,00 73,75 23,79 1,00 23,79 29,82 1,00 29,82 92,44 1,00 92,44 Bagno Sup. reale lorda 6,30 1,00 6,30 Sup. reale netta 5,20 1,00 5,20 reale 14,56 1,00 14,56 5,20 1,00 5,20 6,30 1,00 6,30 17,64 1,00 17,64 Camera Sup. reale lorda 14,31 1,00 14,31 Sup. reale netta 13,63 1,00 13,63 reale 38,16 1,00 38,16 13,63 1,00 13,63 14,31 1,00 14,31 40,07 1,00 40,07 Corridoio Sup. reale lorda 7,20 1,00 7,20 Sup. reale netta 4,80 1,00 4,80 reale 13,44 1,00 13,44 4,80 1,00 4,80 7,20 1,00 7,20 20,16 1,00 20,16 Disimpegno Sup. reale lorda 11,70 1,00 11,70 Sup. reale netta 8,75 1,00 8,75 reale 24,50 1,00 24,50 8,75 1,00 8,75 11,70 1,00 11,70 32,76 1,00 32,76 Cucina Sup. reale lorda 11,31 1,00 11,31 Sup. reale netta 9,10 1,00 9,10 reale 25,48 1,00 25,48 9,10 1,00 9,10 11,31 1,00 11,31 31,67 1,00 31,67 piccolo disinpegno con loggia Sup. reale lorda 4,48 1,00 4,48 Perito: Perito Antonio Nicola Vocino 5 di 8
reale netta 3,00 1,00 3,00 reale 8,40 1,00 8,40 3,00 1,00 3,00 4,48 1,00 4,48 12,54 1,00 12,54 Sup. reale lorda 134,71 134,71 Sup. reale netta 109,05 109,05 reale 317,04 317,04 109,05 109,05 134,71 134,71 392,15 392,15 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: sufficienti. Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: sufficienti. Scale: tipologia: interna, materiale: pietra e matt oni, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: sufficienti. Balconi: condizioni: assenti.. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno massello, condizioni: ottime. Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, condizioni: sufficienti. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni, co ibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone. Pavim. Esterna: materiale: porfido, condizioni: sufficienti. Pavim. Interna: materiale: pietra e travertino, condizioni: buone. Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: marmo, condizioni: ottime. Rivestimento: Portone di ingresso:. Impianti: Antenna collettiva: Ascensore: Antifurto: Citofonico:. Condizionamento: Gas: Elettrico: Fognatura: Idrico: Telefonico: Termico: Accessori: ubicazione: cucina, materiale: intonaco di cemento. tipologia: anta singola a battente, materiale: legno massello, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone. tipologia: rettilinea, condizioni: sufficienti. condizioni: assente. condizioni: assente. tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. condizioni: assente. tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, condizioni: sufficienti. tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: ottime, conformità: l'impianto è in fase di completamento. tipologia: mista, rete di smaltimento: tubi in PVC e gres, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: sufficiente. tipologia: sottotraccia, alimentazione: con autoclave, rete di distribuzione: tubi in polipropilene, condizioni: sufficienti. tipologia: sottotraccia, condizioni: ristrutturato da completare. tipologia: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: in fase di ristrutturazione.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Il valore attribuito all'immobile si è ricercato nel più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento " sintetico comparativo ", adottando come parametro di riferimento la superficie (metro quadro) e cioè lo stesso parametro adottato in zona, nelle libere contrattazioni di compravendita per immobili simili a quello oggetto di stima. Inoltre sul riferimento economico di mercato (valore di mercato /mq) meramente indicativo, si è tenuto conto d elle cosiddette "aggiunte e detrazioni " che vengono applicate all'immobile in questione, in ragione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di stima (ubicazione, forme architettoniche, tipo di strutture, tipo di finiture, vetustà, stato di manutenzione, impianti, infissi ecc.), ottenendo così il valore reale dell'immobile oggetto di stima. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Osservatorio dell'agenzia del territorio di Roma. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: operanti nel comune di Roma. 8.3. Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Ingresso soggiorno 29,60 10.500,00 310.800,00 Cameretta 19,99 10.500,00 209.895,00 Camera 29,82 10.500,00 313.110,00 Bagno 6,30 10.500,00 66.150,00 Camera 14,31 10.500,00 150.255,00 Corridoio 7,20 10.500,00 75.600,00 Disimpegno 11,70 10.500,00 122.850,00 Cucina 11,31 10.500,00 118.755,00 piccolo disimpegno con loggia 4,48 10.500,00 47.040,00 134,71 1.414.455,01 - Valore corpo: 1.414.455,01 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 1.414.455,01 - Valore complessivo diritto e quota: 1.414.455,01 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 0 1.414.455,01 1.414.455,01 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfet ario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 212.168,25 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Perito: Perito Antonio Nicola Vocino 7 di 8
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 1.202.286,75 Relazione lotto 001 creata in data 01/03/2012 Codice documento: E073-10-000203-001 il perito Perito Antonio Nicola Vocino Perito: Perito Antonio Nicola Vocino 8 di 8