Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS contro: OMISSIS N Gen. Rep. 287/2017 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 11:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. PIERLUIGI MELA RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Alloggio al piano primo (2 f.t.) in fabbricato condominiale su 2 piani f.t., con cantina Esperto alla stima: Geom. Stefano Mantelli Codice fiscale: MNTSFN70E07A182P Studio in: Corso Roma Alessandria Telefono: Fax: mantellistefano@libero.it Pec: stefano.mantelli@geopec.it Pag. 1

2 SINTESI ELABORATO 1. Dati Catastali Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: OMISSIS nato a ALESSANDRIA il 02/01/1973 Cod. Fisc. OMISSIS, foglio 268, particella 511, subalterno 40, indirizzo VIA CESARE FERRUFINI n.4, piano S1-1, comune A182, categoria A/2, classe 1, consistenza 3 vani, superficie 53 mq, rendita 278,89 2. Stato di possesso no interrato. Occupato dal debitore e dai suoi familiari 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti al piano interrato. Creditori Iscritti: OMISSIS 5. Comproprietari Beni: Via Ferrufini n.4/b - Alessandria (Alessandria) Comproprietari: Nessuno Pag. 2

3 6. Misure Penali Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 287 / 2017 Beni: Via Ferrufini n.4/b - Alessandria (Alessandria) Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: ,00 Pag. 3

4 Beni in Alessandria (Alessandria) Località/Frazione Via Ferrufini n.4/b Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 287 / 2017 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via Ferrufini n.4/b Note: Alloggio al piano primo (2 f.t.) in fabbricato condominiale su 2 piani f.t., con cantina al piano interrato. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS nato a ALESSANDRIA il 02/01/1973 Cod. Fisc. OMISSIS, foglio 268, particella 511, subalterno 40, indirizzo VIA CESARE FERRUFINI n.4, piano S1-1, comune A182, categoria A/2, classe 1, consistenza 3 vani, superficie 53 mq, rendita 278,89 Derivante da: Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Millesimi di proprietà di parti comuni: 41,997 Confini: alloggio: altra u.i.u a tre lati, corridoio e scala comune, vuoto su cortile comune; cantina: corridoio comune, altra u.i.u a tre lati. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Modifica tramezze interne senza titolo autorizzativo Regolarizzabili mediante: Variazione catastale NCEU e C.I.L.A. in sanatoria Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Comune di Alessandria zona centrale adiacente al centro storico, dotata dei principali servizi primari e secondari. Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: mista a traffico locale con parcheggi con disco orario. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Municipio, Farmacie, Scuole, Parcheggi pubblici, Ospedale Civile Caratteristiche zone limitrofe: miste Pag. 4

5 Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Autobus 100 mt Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 287 / STATO DI POSSESSO: Occupato dal debitore e dai suoi familiari 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI - Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: CONCESSIONE A GA- RANZIA DI MUTUO FONDIARIO; A rogito di OMISSIS in data 17/07/2003 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Alessandria in data 25/07/2003 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: ; Importo capitale: ; Note: durata anni Iscrizione di ipoteca: Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73; A rogito di OMISSIS in data 23/07/2008 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Alessandria in data 11/08/2008 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: ,68; Importo capitale: ,84. - Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI; A rogito di OMISSIS in data 02/07/2017 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Alessandria in data 25/07/2017 ai nn. OMISSIS. Dati precedenti relativi ai corpi: A 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 400,00 Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Tinteggiatura vani scala: 678,46 Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento: Millesimi di proprietà: 41,997 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato Pag. 5

6 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO: Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 12/10/1999. In forza di denuncia di successione; trascritto a Alessandria, in data 06/05/1986, ai nn. 2919/2109. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 12/10/1999 al 02/08/2001. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Luigi Oneto, in data 02/08/2001, ai nn ; trascritto a Alessandria, in data 06/08/2001, ai nn. 6684/4579. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 02/08/2001 al 17/07/2003. In forza di atto di compravendita - a rogito di Noatio Luigi Oneto, in data 02/08/2001, ai nn ; trascritto a Alessandria, in data 06/08/2001, ai nn. 6684/4579. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 17/07/2003 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Luciano Mariano, in data 17/07/2003, ai nn /11294; trascritto a Alessandria, in data 25/07/2003, ai nn. 6795/4582. Continuità delle trascrizioni: Si 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 70 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Opere di trasformazione Urbanistica ed edilizia Oggetto: Ristrutturazione Rilascio in data 10/02/2000 al n. di prot. 70 Numero pratica: Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Sanatoria edilizia mod.47/85 Presentazione in data 01/04/1986 al n. di prot. Numero pratica: D03236 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: Variante Concessione edilizia N.70 del 10/02/2000 Oggetto: variante Presentazione in data 21/03/2000 al n. di prot Conformità edilizia: Abitazione di tipo civile [A2] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Modifica tramezze interne senza titolo autorizzativo Regolarizzabili mediante: C.I.L.A. in sanatoria e variazione catastale N.C.E.U. Descrizione delle opere da sanare: Tramezze interne interne modificate zona bagno Spese tecniche, diritti comunali, sanzioni e diritti catastali: 2.500,00 Oneri Totali: 2.500,00 Pag. 6

7 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo civile [A2] Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano regolatore generale DL.G. del 07/02/2000 n Area centrale N.T.A. art.64 NO NO NO SI Note sulla conformità: Nessuna. Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A Alloggio in fabbricato condominiale su 2 p.f. posto al piano primo e composto da: ingresso su soggiorno/cucina, disimpegno, bagno, camera, ripostiglio; oltre a cantina al piano interrato 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 56,00 E' posto al piano: 1 L'edificio è stato costruito nel: anteriore 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2000 L'unità immobiliare è identificata con il numero: sub.40; ha un'altezza utile interna di circa m. min. mt.1.95/max. mt.3.35 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: Buone condizioni Pag. 7

8 Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: velux materiale: legno condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone Impianti: Citofonico tipologia: audio condizioni: buone Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone Fognatura tipologia: mista recapito: collettore o rete comunale Gas Idrico Termico Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico Epoca di realizzazione/adeguamento 2000 tipologia: sottotraccia alimentazione: metano tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: buone SI Pag. 8

9 Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento SI Tipologia di impianto Impianto autonomo con caldaia a gas Epoca di realizzazione/adeguamento 2000 Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO Informazioni relative al calcolo della consistenza: Superfici calcolate sulla base dei rilievi effettuati in fase di sopralluogo e rasterizzazione delle planimetrie catastali depositate agli atti con software AUTOCAD. Valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie (in base alle tipologie costruttive e finiture) dell unità abitativa. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Abitazione (p.1) Cantina (p.s1) sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 52,00 1,00 52,00 4,00 0,20 0,80 56,00 52,80 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: II Zona: Alessandria-Centrale B1 Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 720 Valore di mercato max ( /mq): 860 Pag. 9

10 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato peculiare del bene stesso in relazione a : Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante; Condizioni di accesso pedonali e veicolari; Vetustà, stato di conservazione e manutenzione; Esistenze di aree e sedimi di proprietà esclusivi, esistenza di servitù o gravami pregiudizievoli; Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene (vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc..) Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo mercato, trattati in termini statistici, attribuendo all immobile il valore venale corrente al metro quadrato lordo; sono state inoltre considerate le condizioni di sofferenza del mercato immobiliare, si è quindi utilizzato un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze II sem. 17); sono stati inoltre applicati coefficienti di riduzione al valore di mercato ricercato pari al 15% al fine di rendere comparabile e competitivo l acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all acquisto nel libero mercato. La comparazione avviene, ovviamente, con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi. dove: P0 = prezzo unitario ordinario; Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare; Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare. da cui Vm = P0 Sb dove : Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima; P0 = prezzo unitario ordinario; Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Alessandria; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria; Uffici del registro di Alessandria; Ufficio tecnico di Alessandria; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Annunci immobiliari di privati e agenzie su immobiliare.it; Valori di riferimento Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze II sem. 17) ; Valori di riferimento Borsino Immobiliare.; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): valori medi di mercato abitazione: 800 /mq. Pag. 10

11 8.3 Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Abitazione (p.1) 52,00 800, ,00 Cantina (p.s1) 0,80 800,00 640,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore Pertinenze 0,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Abitazione di tipo civile [A2] 52, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita 6.336,00 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2.500, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Allegati -Documentazione fotografica -Planimetrie rilievo con sviluppo superfici lorde -Planimetria catastale NCEU -Estratto mappa catasto NCT -Copia Concessioni Edilizie -Visure catastali -Copia estratto consuntivo condominiale -Copia verbale operazioni peritali -Notifiche relazione CTU art.173 bis disp. att. c.p.c. Data generazione: L'Esperto alla stima Geom. Stefano Mantelli Pag. 11