T R I B U N A L E D I P E S C A R A

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1 T R I B U N A L E D I P E S C A R A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Formuso Carlo, nell'esecuzione Immobiliare 318/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti

3 INCARICO All'udienza del 24/05/2016, il sottoscritto Arch. Formuso Carlo, con studio in Largo Filomena Delli Castelli, Pescara (PE), arch.carloformuso@yahoo.it, PEC carlo.formuso@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/06/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Farindola (PE) - Contrada Centrale, 1. DESCRIZIONE Abitazione di tipo economico sita in Farindola (PE), in Contrada Centrale, n.1, posta al piano terra e piano primo di un organismo edilizio costruito su 3 livelli, inserito in contesto residenziale. Trattasi di un immobile adibito a civile abitazione di proprietà del sig. **** Omissis **** C.F. **** Omissis ****. Il C.T.U. avendo ricevuto in data 16/12/2016, per conoscenza, la comunicazione del Custode Giudiziario Dott.ssa **** Omissis ****, che informava l'esecutato e le parti che avrebbe effettuato il secondo accesso presso l'immobile in data 3 febbraio 2017 alle ore 9,00 al fine della consegna del bene e della verifica della liberazione, in data 3 febbraio 2017, procedeva, alla presenza costante del Custode Giudiziario, compiutamente, a rilievo strumentale, generalizzata ispezione dei luoghi, con esecuzione di documentazione fotografica e mirati rilievi dimensionali. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Farindola (PE) - Contrada Centrale, 1. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI 3

4 L abitazione di tipo economico (riportata in N.C.E.U, Comune di Farindola (PE), foglio 19, part. 110, sub 2) confina a EST con la proprietà del sig. **** Omissis **** C.F. **** Omissis **** (riportata in N.C.E.U. Comune di Farindola (PE), foglio 19, part. 110, sub 4), a SUD con vicolo, a OVEST con la proprietà del sig. **** Omissis **** C.F. **** Omissis **** (riportata in N.C.E.U, Comune di Farindola (PE), foglio 19, part. 110, sub 8). CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 40,32 mq 66,02 mq 1,00 66,02 mq 2,90 m Terra Abitazione 27,64 mq 38,40 mq 1,00 38,40 mq 2,70 m Primo Balcone scoperto 4,85 mq 5,40 mq 0,25 1,35 mq 0,00 m Primo Terrazza comune 11,96 mq 13,75 mq 0,15 2,06 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 107,83 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 107,83 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/03/1993 al 20/10/1991 **** Omissis **** Catasto Terreni Qualità Porzione di fabbricato rurale Dal 23/03/1994 al 19/03/1993 **** Omissis **** Catasto Terreni Qualità Porzione di fabbricato rurale Dal 23/12/2005 al 23/03/1994 **** Omissis **** Catasto Terreni Qualità Porzione rurale fabbricato promiscuo Dal 29/12/2005 al 23/12/2005 **** Omissis **** Catasto Terreni Qualità Soppresso Dal 26/06/2006 al 29/12/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Categoria A3 Cl.1, Cons. 4,5 vani Piano T-1 Dal 09/11/2015 al 26/06/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Categoria A3 Cl.1, Cons. 4,5 vani Piano T-1 Dal 01/07/2016 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Categoria A3 Cl.1, Cons. 4,5 vani 4

5 Superficie catastale 98 mq Piano T-1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 1 4,5 vani 98 mq 199,87 T-1 Corrispondenza catastale Si è rilevato che non sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. In particolare al piano terra i locali indicati come bagno e ripostiglio (nella planimetria catastale) non sono esistenti. altresì al piano primo il disimegno non è esistente. Al fine di garantire la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale, occorre far redigere da un tecnico abilitato un DOCFA riportante l'attuale distribuzione planimetrica degli ambienti, da consegnare presso l'agenzia del Territorio. Si riportano, di seguito,le spese necessarie per adempiere a tale incombenza: - Deposito delle planimetrie 50,00; - Onorario tecnico 300,00. PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.567, secondo comma, cpc. In base alle informazioni assunte presso l'ufficio Anagrafe Stato Civile Elettorale del Comune di Pianella (PE) risulta che l esecutato sig. **** Omissis **** è residente in Piazza Armando Diaz, n. 2 a Pianella (PE). PATTI L'immobile al momento del sopralluogo è risultato non occupato. STATO CONSERVATIVO L immobile al momento del sopralluogo è risultato in pessimo stato di manutenzione e uso. 5

6 PARTI COMUNI L immobile pignorato non risulta essere inserito in contesto condominiale, ma è parte di un maggior aggregato edilizio composto da più unità immobiliari; l immobile oggetto di esecuzione ha in comune, con la proprietà del sig. **** Omissis **** C.F. **** Omissis **** riportata in N.C.E.U, Comune di Farindola (PE), foglio 19, part. 110, sub 8, il terrazzo, dal quale si accede ad entrambe le unità immobiliari. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala l esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Fondazioni: in muratura Esposizione: (Nord, Sud) Altezza interna utile media: 2,80 m. Strutture verticali: muratura portante Solai: laterocemento Copertura: a falde (lignea per una porzione del locale al piano terra e in laterocemento per la copertura dei locali al piano primo) Manto di copertura: coppi Pareti esterne ed interne: intonaco al civile con tinteggiatura Pavimentazione interna: in moduli di cemento Infissi esterni ed interni: ante a battente in legno eporte in legno Scale: in muratura Impianto elettrico ed idrico sottotraccia L'immobile pignorato si presenta in carenti condizioni statiche ed in pessimo stato di manutenzione. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 03/02/2017, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato manutentivo, lo stesso non risultava occupato. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti 6

7 Dal 20/10/1991 al 19/03/1993 **** Omissis **** Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 20/10/1991 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Registro Pescara 05/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio Registro Pescara 28/05/ Dal 19/03/1993 al 26/06/2006 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Gioffré Nicola 19/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Registro Pescara 11/06/1993 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N /1973 Dal 26/06/2006 al 01/07/2016 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Gioffré Nicola 26/06/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Pescara /2006 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; 7

8 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 08/07/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Pescara il 11/07/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Ipoteca legale derivante da AI SENSI ART.77 DPR. 602/73 INTR DALL ART. 16 D. LGS. 26/02/99 NR. 46 Iscritto a Pescara il 18/01/2011 Reg. gen Reg. part. 122 Importo: ,30 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,65 Trascrizioni Atto di pignoramento Trascritto a Pescara il 18/09/2013 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nell'eliminare le formalità pregiudizievoli e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: 200,00 imposta ipotecaria, 59,00 imposta di bollo, 35,00 per tasse ipotecarie, per un totale di 294,00. NORMATIVA URBANISTICA 8

9 Il Piano Regolatore Generale vigente, approvato con delibera del Consiglio Provinciale n 197 del 28/07/1987 e con successiva seduta del 12/08/87, classifica l area su cui insiste l immobile, oggetto di esecuzione, secondo l Art ZONA AGRICOLA delle N.T.C.. L area su cui insiste l immobile, oggetto di esecuzione, è soggetta, inoltre, a vincolo sismico secondo quanto disposto dalla Legge 2 febbraio 1974, n Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche. Il Piano Regionale Paesistico vigente, ai sensi della L.R n.431 e dell Art. 6 della L.R n.1, approvato dal Consiglio Regionale il 21marzo 1990 con atto n. 141/21, classifica l'area su cui insiste l immobile oggetto di esecuzione nelle Norme Tecniche Coordinate al: - TITOLO I - NORME GENERALI; Art. 4 (Categorie di tutela e valorizzazione); P.to C) TRASFORMAZIONE CONDIZIONATA; - TITOLO III - (AMBITI PAESISTICI MONTANI: DISPOSIZIONI SUGLI USI COMPATIBILI NELLE SUBZONE); (Zone C - Descrizione) TRASFORMAZIONE CONDIZIONATA; Art. 41 (La trasformazione condizionata), Art. 42 (Zona C1 - Unità Costitutive), Articolo 43 (Zona C1 - Disposizione sugli usi compatibili) Dall analisi della Zonizzazione del Piano Regionale Paesistico vigente (Allegato n 02) si evince che l'area su cui insiste l immobile oggetto di esecuzione risulta essere sottoposta a TRASFORMAZIONE CONDIZIONATA (Zona C1). Dall analisi della cartografia del Sistema delle Conoscenze Condivise si evince che l'area su cui insiste l immobile oggetto di esecuzione risulta essere sottoposta a: - VINCOLO secondo la ex Legge 431/85 perchè ricompresa in Fasce di rispetto fluviale e lacuale (Allegato n 03); - VINCOLO AREALE secondo la ex Legge 1497/39 Dall analisi della cartografia delle Aree protette - Parchi si evince che l'area su cui insiste l immobile oggetto di esecuzione risulta essere sottoposta a: - VINCOLO del Parco Nazionale del Gran Sasso e Monti della Laga; Dall analisi della cartografia del Piano per l assetto Idrogeologico - Carta del Rischio si evince che l'area su cui insiste l immobile oggetto di esecuzione risulta essere sottoposta a vincolo in quanto a: - Rischio Elevato R3. REGOLARITÀ EDILIZIA Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. 9

10 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dalle verifiche effettuate presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Farindola (vedasi richiesta di accesso agli atti effettata a mezzo pec del 30/07/2016 e successive) si è constatata la non esistenza di alcun fascicolo relativo all'immobile di cui trattasi. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. L'immobile oggetto di pignoramento è parte di un maggior aggregato edilizio non costituito in condominio. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Farindola (PE) - Contrada Centrale, 1. Abitazione di tipo economico sita in Farindola (PE), in Contrada Centrale, n.1, posta al piano terra e piano primo di un organismo edilizio costruito su 3 livelli, inserito in contesto residenziale. Trattasi di un immobile adibito a civile abitazione di proprietà del sig. **** Omissis **** C.F. **** Omissis ****. Identificato al catasto Fabbricati -, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,68 Per la formazione dei lotti si è optato per la determinazione di un lotto unico poiché il bene non è comodamente divisibile in natura. La vendita del lotto non è soggetta a IVA. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 Abitazione di tipo economico ubicata a Farindola (PE) Contrada Centrale, n. 1 Abitazione di tipo economico posta al piano terra e piano primo di un maggior aggregato edilizio costruito su 3 livelli (inserito in piccolo contesto residenziale), sita al civico 1 della via Contrada Centrale a Farindola (PE). Trattasi di un immobile adibito a civile abitazione di proprietà del sig **** Omissis **** C.F. **** Omissis ****. Identificato al catasto Fabbricati - Comune di Farindola (PE), Fg. 19, Part. 110, sub 2, Categoria A/3. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,68 Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali (OMI) ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato hanno concorso a determinare il più probabile valore 10

11 di mercato da attribuire all'immobile oggetto della stima. FONTE: AGENZIA DELLE ENTRATE - OMI. I valori utilizzati ai fini della stima, si riferiscono ai valori di mercato (minimo e massimo) desunti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate, rilevati nel 1 semestre dell anno 2016; le quotazioni in oggetto sono determinate in base a: Provincia entro cui ricade l immobile oggetto di stima; Comune entro cui ricade l immobile oggetto di stima; Fascia/zona OMI (centrale, semicentrale, periferica, rurale); Tipo di destinazione (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva); Tipologia dell edificio (abitazioni civili, abitazioni di tipo economico); Stato di conservazione e manutenzione dell edificio (ottimo, normale, scadente). Nel caso di specie per: Provincia di Pescara; Comune di Farindola; Fascia/zona OMI: Extraurbana/RESTANTE TERRITORIO COMUNALE; Destinazione residenziale; Tipologia abitazione di tipo economico; Stato di conservazione e manutenzione dell edificio normale. La quotazione di mercato (Valore di mercato /mq) è risultata essere pari a: 370,00 /mq (Min) 550,00 /mq (Max). Lo stato conservativo e manutentivo dell immobile oggetto di stima è risultato talmente scarso da necessitare una decurtazione sulla quotazione sopra riportata che nella fattispecie è risultata essere la minima di mercato, risultante dall interrogazione della banca dati dell OMI. Tale decurtazione con ogni ragionevole certezza può essere quantificata nella misura percentuale del 20%. Ne deriva che la quotazione di mercato (Valore di mercato /mq) è risultata essere (370,00-74,00) /mq = 296,00 /mq. Da una più peculiare ricerca di mercato di zona non è emersa la presenza di immobili in vendita, ubicati nella stessa zona di riferimento, aventi tipologia e consistenza comparabili con quelle dell immobile oggetto di stima. A riguardo di quanto già precisato relativamente alla non corrispondenza dello stato dei luoghi con planimetria catastale ed al fatto che occorre far redigere da un tecnico abilitato un DOCFA riportante l'attuale distribuzione planimetrica degli ambienti, da consegnare presso l'agenzia del Territorio, si riportano, di seguito,le spese necessarie per adempiere a tale incombenza. Deposito delle planimetrie 50,00 onorario tecnico 300,00 Per quanto pocanzi scritto il valore finale del bene deve essere decurtato della somma necessaria ( 350,00) occorrente per la redazione del DOCFA, dal che: Valore finale del bene (31.917,68-350,00) = ,68 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Farindola (PE) - Contrada Centrale, 1. Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 107,83 mq 296,00 /mq ,68 100, ,68 Valore di stima: ,68 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 07/03/

12 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Formuso Carlo 12