TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione n.69/2016 G. E. Dott. MARIA IANNONE contro: XXXXXXXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n.69/2016 G. E. Dott. MARIA IANNONE contro: XXXXXXXX promossa da: XXXXXXXXXXXXXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA La sottoscritta XXXXXXXXXXXXX con studio in XXXXXXXX Via XXXXXXXXXXX, in data 05/06/2017 ha accettato incarico di CTU dal Giudice per rispondere ai seguenti quesiti: 1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco 1

2 delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 3) se l immobile non risulta accatastato, proceda all accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 4) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7) stabilisca se l immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, 2

3 indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 8) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge; 9) determini il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato. Il Giudice dell Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U : - provveda a redigere l elaborato sulla base di apposito schema (che viene consegnato al C.T.U. ed è comunque disponibile in Cancelleria); - depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d ufficio, altra copia scritta della sola relazione da allegare all istanza di liquidazione del compenso, copia della relazione su CD-ROM con relativi allegati, redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile), da utilizzare per la lettura informatica (secondo le specifiche fornite dalla Cancelleria); - alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del 3

4 bene, visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari; - segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitando il loro intervento a riguardo. Il professionista delegato potrà avvalersi dell opera del perito già nominato perché fornisca un integrazione della relazione peritale senza onere aggiuntivi per la procedura. La sottoscritta Arch. Paola Bernardi, previa verifica della documentazione catastale, esaminato l atto di pignoramento, eseguiti i sopralluoghi all immobile in oggetto, previa comunicazione tramite raccomandata, in data 26/07/2017 e svolti tutti gli accertamenti necessari presso l Agenzia del Territorio di Prato (Conservatoria dei RR.II e Catasto Fabbricati), all Ufficio Tecnico del Comune di Prato al fine di rispondere ai quesiti sopraccitati, redigeva la seguente relazione: SVOLGIMENTO DELL INCARICO 1 QUESITO: (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l immobile pignorato 4

5 (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi); L unità immobiliare oggetto del pignoramento consiste nella piena proprietà di un appartamento situato al piano terzo,, di un edificio condominiale posto in Comune di Prato, Via San Martino per Galceti n. 48 L appartamento risulta composto da cucina-pranzo, tre camere, un bagno oltre ripostiglio, terrazza frontale, veranda tergale e garage al piano seminterrato; il tutto per una superficie commerciale di mq. 142,00 così calcolati come da istruzioni del Manuale della Banca Dati del O.M.I.: abitazione mq. 135,70 pari a 100% = mq. 135,70; terrazzi mq. 5,46 pari a 30%fino a 25mq = mq. 1.64; veranda mq 3,60 pari al 60%= mq 2,16; garage mq 10,00 pari a 25% = mq 2,50; Il garage risulta essere al piano seminterrato dello stesso complesso immobiliare e accessibile direttamente da rampa condominiale su via Don Giovanni Minzoni. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE I due immobili risultano censiti all Agenzia del Territorio di Prato, Comune di Prato, Catasto Fabbricati, foglio di mappa 5

6 23 particelle: abitazione: 971 sub 8 cat.a2, Classe 2, consistenza 6 vani, rendita catastale 480,30. Confini:, Parti comuni, scala condominiale, prop. XXXXXXXXXe XXXXXXXXXXXXXXXX, ssa. Garage: 971 sub 15, cat. C6, classe 5 consistenza 10mq, rendita catastale 65,07. Confini: Parti condominiali, Via XXXXXXXXXXXXXXXXXX, ssa DESCRIZIONE, TIPOLOGIA DEI BENI E DESTINAZIONE DELLA ZONA L immobile è situato all interno di un condominio di quattro piani fuori terra e un piano seminterrato nella zona di Chiesanova. Il complesso è stato costruito all inizio degli anni 60. Il complesso condominiale in cui si trova l immobile esecutato risulta ubicato in una zona di Prato costituita da tessuto urbano con destinazione prevalentemente residenziale e commerciale ai piani terra, edificato per la maggior parte negli anni 70/80/90. Pertanto la zona è completamente urbanizzata e dotata di tutti i servizi; agevolmente collegata sia al centro storico che alle principali arterie di scorrimento cittadine (Viale Nam-Dinh) che a città e province limitrofe visto la vicinanza all autostrada (uscita Prato-Ovest). L edificio condominiale di cui fa parte l immobile della presente perizia 6

7 risulta essere non di particolare pregio, con facciate e rifiniture semplici. DESCRIZIONE ANALITICA DELL IMMOBILE. L immobile oggetto della presente perizia risulta essere ubicato al piano terzo senza ascensore di un fabbricato ad uso civile abitazione. Il condominio dove risulta ubicato l appartamento è composto da quattro piani fuoriterra e un piano seminterrato per un totale di n. 7 unità immobiliari al civico 48 e relative autorimesse. La struttura portante del fabbricato risulta essere in C.A e muratura con solai in laterocemento; la copertura è a padiglione.. Le facciate esterne sono in intonaco di colore chiaro ed il piano terra ha rivestimento in mattoncini faccia-vista. La scala condominiale di accesso ai piani ha pedata ed alzata in marmo con pianerottoli e disimpegni condominiali in ceramica. L unità immobiliare oggetto della presente perizia si trova al piano terzo a destra per chi arriva dalle scale. L appartamento è composto da n. 4 vani oltre un cucinotto, un bagno, un ripostiglio, un terrazzo frontale e veranda tergale. I pavimenti sono in marmette 30x30. I bagni hanno pavimento in ceramica e rivestimenti per un h = 2.00; la cucina ha rivestimento per un h = 1.60, mentre la pavimentazione dei terrazzi è in graniglia. Gli infissi sono in legno con avvolgibili e controfinestre, le porte interne in legno tamburato. 7

8 Nella zona cucina e nelle pareti che danno sull esterno si notano infiltrazioni di umidità e muffe (vedi documentazione fotografica). L appartamento ha un grado di rifiniture sufficiente ed un cattivo stato di conservazione (vedi documentazione fotografica). Segue tabella con indicazione dei locali e della loro superficie utile: Soggiorno/Camera mq. 17,85 Pranzo mq. 14,03 Cucinotto mq. 5,60 Bagno mq. 6,80 Camera1 mq. 19,68 Camera2 mq. 20,68 Terrazzo Frontale mq. 5,46 Veranda tergale mq 3,60 Ripostiglio mq. 2,55 Zona Ingresso mq Garage mq 10,00 Il garage si trova al piano seminterrato ed ha accesso sia da rampa esterna su Via Don Giovanni Minzoni snc lato dx guardando la facciata del fabbricato, che da ingresso condominiale interno. Ha pavimentazione in battuto di cemento e porta in ferro. 8

9 ACCERTAMENTO IMPIANTI Impianto idro-termo-sanitario: L unità immobiliare risulta dotata di impianto termico con caldaia posizionata nella zona veranda. I termosifoni sono in alluminio. La canna fumaria della caldaia si immette in una canna fumaria condominiale che corre lungo la facciata tergale del condominio e arriva fino alla copertura. No è stata riscontrata alcuna documentazione in merito all impianto e alla caldaia. Impianto elettrico: L unità abitativa risulta essere dotata di impianto elettrico e citofonico. Non è stato trovato dalla sottoscritta alcuna certificazione dell impianto elettrico. Il garage è dotato di impianto elettrico. CONDOMINIO Il fabbricato condominiale di cui l immobile della presente relazione fa parte è denominato XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX e risulta essere amministrato dallo studio XXXXXXXXXXXXXXXX sito in XXXXXXXXXXXX, Via XXXXXXXXXXX Per il condominio esistono tabelle millesimali utilizzate per la ripartizione delle spese (allegato 8). Alla data del 07/09/2017 dall estratto conto inviato esserci un debito condominiale. di ,34 2 QUESITO: (Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco 9

10 delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali): I dati catastali dei due immobili corrispondono a quelli indicati nell atto di pignoramento. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE Presso l Agenzia del Territorio di Prato, servizio di Pubblicità Immobiliare (ex conservatoria dei RR.II) sugli immobili oggetto della presente perizia alla data del 18/07/2017 gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni contro: 1-iscrizione n del Registro Particolare e n del Registro Generale del giorno 10/10/2007, ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per la somma complessiva di ,00 di cui ,00 di capitale a favore di XXXXXXXXXXX- XXXXXXXXXXXXXXX, atto Notaio XXXXXXXXXXXX del 02/10/2007, numero di repertorio 44222/9533 contro XXXXXXXXXXXXXXXXXX 2-iscrizione n. 282 del Registro Particolare e n del Registro Generale del giorno 22/02/2016, ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per la somma complessiva di ,00 di cui 5.892,22 di capitale a favore di XXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX contro XXXXXXXXXXXXXXX Trascrizioni contro: 10

11 3-trascrizione n del Registro Particolare e n del Registro Generale del giorno 12/04/2016 Atto esecutivo o cautelare, verbale di pignoramento immobili rep. 760/2016 del 23/03/2016 contro XXXXXXXXXXXXXX cf XXXXXXXXXXXXXXXX a favore di XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Quanto sopra descritto risulta a carico della procedura che provvederà alla cancellazione a propria cura e spese al momento della vendita. I costi necessari attuali per la cancellazione risultano essere circa: 1-per la cancellazione della prima iscrizione risulta essere solo una spesa di di tasse seguendo la nuova procedura di legge per la cancellazione delle ipoteche; 2-per la cancellazione della iscrizione n. 2 viene calcolato il 5per mille della somma complessiva dell ipoteca con un minimo di , più di bolli ed di tasse ipotecarie e quindi per un totale di 294,00 (euro duecentonovantaquattro/00); 3- per la cancellazione della trascrizione n. 3 viene calcolato di imposta ipotecaria, più di bolli e di tasse ipotecarie. Il tutto per circa un totale di 623,00 (euro seicentoventitre/00). 3 QUESITO: (Se l immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U. all accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per 11

12 l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione) Gli immobili risultano accatastati correttamente. 4 QUESITO: (Indichi il C.T.U. l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale). La Classificazione dell area del fabbricato dove è ubicato l immobile oggetto della presente esecuzione immobiliare secondo il Regolamento Urbanistico del Comune di Prato risulta essere: Tipo di intervento Sub-sistema Schema Direttor ri R4 SD12 Zone Omogenee B Unità Minima di intervento 5_2 In tale zona sono previsti i seguenti tipo di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione, ristrutturazione con ampliamento nei limiti dell art. 23 e 24 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Prato (vedi normativa specifica allegata -5-). 5 QUESITO: (Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art

13 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria) L edificio di cui i due immobili oggetto dell esecuzione immobiliare fanno parte è stato costruito in forza alla Licenza Edilizia. PG del 26/11/1962 rilasciata dal Comune di Prato il 03/05/1965; successivamente sono stati presentati i seguenti atti abilitativi: -Concessione edilizia in sanatoria art. 31 L. 47/85 pg del 30/09/1986 n.ordine rilasciato dal Comune di Prato in data 16/02/1998; Si allegano i documenti sopraccitati (allegato 5). In seguito al sopralluogo eseguito in data 26/07/2017 lo stato dei luoghi dell appartamento e del garage corrispondono alla planimetria catastale e all ultimo atto licenziato. 6 QUESITO: (Dica il C.T.U. se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento). Gli immobili oggetto della presente perizia vengono identificati in un unico lotto: Lotto unico Piena proprietà di appartamento e garage censiti all Agenzia del Territorio di Prato, Comune di Prato, Catasto Fabbricati, foglio di mappa 23 particelle: abitazione:971 sub 8 cat.a2, Classe 2, consistenza 6 vani, 13

14 rendita catastale 480,30. Garage: 971 sub 15, cat. C6, classe 5 consistenza 10mq, rendita catastale 65,07. 7 QUESITO: (Indichi il C.T.U. se l immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio) ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA Gli immobili oggetto della presente perizia risultano essere attualmente di proprietà del signor XXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXXXXXXXX) il XXXXXXXXXXXXX CF XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX residente alla data del 12/07/2017 in XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ; Provenienza: Al sig. XXXXXXXXXXXXXX i beni sono pervenuti per atto di compravendita del Notaio XXXXXXXXXXXXXXXX del 02/10/2007 Rep n raccolta n trascritto all Ufficio dell Agenzia delle Entrate di Prato il 10/10/2007 al n del Registro Particolare e n del Registro Generale da XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXX CF XXXXXXXXXXXXX Per i due immobili è stato eseguita in data 29/04/2016 ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA in morte di 14

15 XXXXXXXXXXXXXXXXX trascritta a Prato al n del Registro Generale e n del Registro particolare. STATO DI POSSESSO Alla data del sopralluogo (26/07/2017) nell unità immobiliare erano presenti il signor XXXXXXXXXXXXX il quale dichiara di abitarci con i propri figli. (vedi verbale allegato 7); Sull immobile esiste regolare Contratto di Locazione a favore di XXXXXXXXXXXXXXX (CF.XXXXXXXXXXXXXXXX) registrato all Agenzia delle Entrate di Prato il 24/06/2015 al n mod. 3T. 8 QUESITO: (Indichi il C.T.U. l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge). Sul fabbricato di cui l immobile oggetto della presente perizia fa parte non risulta esistenza di diritti demaniali, storici o artistici o vincoli di inalienabilità. 9 QUESITO: (Determini il C.T.U. il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima usato) Il metodo adottato nella redazione della presente stima per i due immobili è quello sintetico comparativo. Tale metodo consiste nel rapportare beni immobili aventi caratteristiche simili a quello in oggetto, di cui si conoscono i prezzi di recenti compravendite; il tutto al fine di determinare il più probabile 15

16 valore di mercato. La sottoscritta ha eseguito pertanto un indagine di mercato presso agenzie immobiliari, oltre alla propria esperienza lavorativa professionale, per poter conoscere il valore di beni immobili simili a quello oggetto della presente perizia, situati nella stessa zona o in zona limitrofe ed ha consultato anche la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio (OMI). VALORE DELL IMMOBILE Tenuto conto dello stato di quanto sopra descritto, dello stato dei luoghi, considerato l aspetto architettonico e costruttivo dell immobile, lo stato di conservazione, manutenzione ed uso, la vetustà, le condizioni di igiene, la qualità dei materiali di finitura, la funzionalità e tutti gli adeguamenti necessari agli impianti, le condizioni di abitabilità, le pertinenze, lo stato di legittimità urbanistico ed edilizio e dello scopo della presente perizia, la sottoscritta C.T.U. ritiene di poter applicare il prezzo di 1000,00/mq. Si stima il più probabile valore attuale dell unità immobiliare in regime di libero mercato, e dunque di libera contrattazione, nel seguente modo: TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE COMMERCIALI: MQ 142,00 Mq142,00x 1000,00= ,00 (centoquarantaduemila/00). Inoltre la sottoscritta CTU tenuto conto dello scopo della presente relazione ritiene opportuno apportare delle modifiche alla suddetta stima e considerato che lo stato 16

17 occupazionale dell immobile incida sul più probabile valore venale della sola quota in oggetto di circa il 15%: ,00 da detrarre per stato occupazionale( 15% del valore stimato); La sottoscritta CTU quindi ritiene che il più probabile valore dell immobile risulti essere: ,00 (euro centoventimila/00). Riepilogo: LOTTO UNICO- Piena proprietà di un appartamento per civile abitazione situato al piano terzo di un edificio condominiale posto in Comune di Prato, Via San Martino per Galceti n. 48 L appartamento risulta composto da cucina-pranzo, tre camere, un bagno oltre ripostiglio, terrazza frontale, veranda tergale e garage al piano seminterrato; il tutto per una superficie commerciale di mq. 142,00 ed è censito all Agenzia del Territorio di Prato, Comune di Prato, Catasto Fabbricati, foglio di mappa 23 particelle: abitazione: 971 sub 8 cat.a2, Classe 2, consistenza 6 vani, rendita catastale 480,30. Confini:, Parti comuni, scala condominiale, prop. XXXXXXXi e XXXXXXXXXXXXXXX, ssa. Garage: 971 sub 15, cat. C6, classe 5 consistenza 10mq, rendita catastale 65,07. Confini: Parti condominiali, Via XXXXXXXXXXXXXX ssa 17

18 PREZZO BASE: EURO ,00 (centoventimila/00) Il tutto ad evasione dell incarico affidatomi. Prato, 04/09/2017 Il Consulente Tecnico ALLEGATI: 1) Documentazione fotografica; 2) Visure di conservatoria; 3) Visure catastali e planimetrie; 4) Estratto Regolamento Urbanistico; 5) Pratiche edilizie; 6) Copia contratto d affitto, Verbale assemblea ordinaria, Tabelle millesimali,; 7) Verbali di sopralluogo, Certificati di Residenza estratti di matrimonio etc 8) APE. 18