RELAZIONE TECNICA DI STIMA

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1 RELAZIONE TECNICA DI STIMA Descrizione: immobile con destinazione terziario- commerciale Localizzazione: Comune di Sala Consilina in via Casino Oliva Proprietario: Banca Popolare dell'emilia Romagna Richiedente: Comune di Sala Consilina Data: marzo 2011

2 Premessa La presente relazione viene redatta dall' Ufficio Tecnico Comunale sulla base dei dati e della documentazione a corredo delle analisi valutative predisposte nell'anno 2006 da questo U.T.C. e successivamente recepita in un'altra relazione redatta dall'ufficio tecnico dell Comunità Montana "Vallo di Diano", nell'anno La valutazione è stata redatta allo scopo di verificare il valore commerciale dell' unità di proprietà della Banca Popolare dell'emilia Romagna e che il comune di Sala Consilina ha in animo di acquisitare; verificare la congruità del prezzo richiesto per la definizione della compravendita. I dati tecnici utilizzati nella presente relazione ( dati catastali, superfìci dell'unità immobiliare, conformità urbanistica, categorie e classamenti catastali,ecc.) sono stati desunti dalla documentazione agli atti dell'ufficio e da quella acquisita, in data odierna, telematicamente dall' Agenzia del Territorio; non sono stati effettuati rilievi metrici, accertamenti in ordine a servitù attive e passi ve, usufrutti o altri diritti reali,sulla unità immobiliare Sono stati, invece, eseguiti gli opportuni accertamenti economico-estimativi riguardante il mercato immobiliare locale. Al fine di soddisfare "la ragion pratica" che ha richiesto il presente studio si procederà, alla determinazione del valore di mercato dell'immobile, attraverso il procedimento estimativo detto "comparativo diretto", basato sul raffronto diretto tra il bene in questione ed una molteplicità di beni similari presenti sul territorio dei quali è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita, senza, peraltro, discostarsi dai prezzi di compravendita e di locazione degli immobili residenziali e/o commerciali,pubblicati dal Ministero delle Finanze a cura del Dipartimento del Territorio. Il procedimento utilizzato nella presente relazione estimativa, per la determinazione del valore locativo dell immobile, è quello basato sul metodo sintetico comparativo mediante la comparazione parametrica con valori noti di beni simili o assimilabili. La scelta finale dei valori unitari da adottare terrà conto delle indagini di mercato svolte prendendo in esame immobili paragonabili e considera tutte le peculiari caratteristiche, intrinseche ed estrinseche, dell immobile in questione. Descrizione dell'unità immobiliare e contesto urbano L'unità immobiliare sorge in località Trinità del Comune di Sala Consilina ed è ubicata sull'area distinta in N.C.E.U. al foglio 31 mappali 244 e 640 L'immobile ricade in "Zona di Completamento B1" del vigente P.R.G., in adiacenza a quella destinata all'edilizia scolastica. L'unità immobiliare è stata assentita con Licenza Edilizia n. 222/bis del 27/12/1976 e successive varianti n.130 del 17/06/1978 e prot del 30/07/1980, a scopo produttivo (lavorazione pezzi meccanici speciali erettifìca motori). Per le difformità fu presentata, ai sensi ai sensi della Legge 47 de 28/02/1985, in data 16/10/1986 al prot domanda di Condono. Agli atti è stato acquisito il grafico presentato,in data 13/10/1987 prot , per il Condono Edilizio, ai

3 sensi della Legge 47 de 28/02/1985,da parte del sig. Mastalia Donato Baldo,in qualità di proprietario dell' immobile. Con concessione in sanatoria n 39/2001 vengono sanati cambi di destinazione d'uso dell'intero piano terra e del primo piano,da uso artigianale ad uso residen-ziale,con grafici che riportano il piano terra destinato a palestra e il primo piano ad aule scolastiche. Con concessione in sanatoria n 81/2008 vengono sanati due manufatti realizzati nell'area pertinenziale del fabbricato e riportati con la denominazione "Corpo A" e "Corpo B" nell' acclusa planimetria. II contesto urbano circostante è caratterizzato dalla presenza di fabbricati civili e servizi di attività commerciali. L'edificio in esame in base alle caratteristiche architettoniche e funzionali, ben si inserisce nel contesto di zona e si presenta omogeneo per tipologia e destinazione d'uso. La zona dove è ubicato l'immobile è collegata con l'autostrada Salerno - Reggio Calabria ( SA3 ) dall'uscita di Sala Consilina da cui dista circa km. 5 - La stazione ferroviaria più vicina è nel Comune di Sicignano degli Alburni, che è distante circa km collegamenti con il capoluogo sono assicurati da pulman di linea e dal servizio di trasporto pubblico urbano. La proprietà in esame è costituita da un lotto a forma rettangolare sul quale insiste il fabbricato, con piccolo cortile esterno al piano seminterrato di pertinenza del fabbricato,fruibile a parcheggio. Il bene confina a nord-est con viabilità urbana, a nord-ovest e sud-est con strada interpoderale privata ed a sud-ovest con proprietà di terzi. L'edificio risale ali'incirca all'anno 1980 ed è stato utilizzato come scuola ai piani superiori e come officina al piano seminterrato presenta una struttura portante in cemento armato con copertura a falde, poggianti su piccola e grossa orditura in legno castagno con sovrapposto manto di tegole del tipo "Marsigliesi". La distribuzione funzionali degli spazi all'interno del complesso è così articolata: piano terra: palestra e deposito, con pavimenti in gomma ed infissi in alluminio; primo piano: aule scolastiche,con pavimenti in piastrelle,pareti divisorie in mattoni di laterizio con intonaco del tipo civile ed infìssi in alluminio; piano seminterrato: officina con antistante cortile; sottotetto: allo stato grezzo, mai ultimato non utilizzato perché inaccessibile; il livello delle finiture è scadente ed insufficiente, necessita di interventi di manutenzione II complesso immobiliare in esame comprende i seguenti impianti tecnologici: impianto di riscaldamento autonomo ; approviggionamento acqua per sanitari mediante collegamento alla rete idrica Comunale; smaltimento delle acque reflue nella rete fognaria Comunale. Lo stato di conservazione e di manutenzione dell' immobile è scadente e quindi insufficiente. Consistenza e dati metrici Descritte le caratteristiche principali dell'immobile, si indica,di seguito la consistenza in metri quadri di superfìcie netta, con acquisizione dei dati dai grafici e dalle planimetrie in possesso, calcolando la superficie al netto delle murature. Viene riportata, di seguito, la tabella articolata delle superfici dell'immobili, distribuite per piani:

4 DESCRIZIONE CONSISTENZA IN MQ DI SUPERF. UTILE lunghezza larghezza superficie seminterrato h=4,30 33,70 12,15 409,46 6,20 3,25 20,15 h=1,95 3,70 3,00 11,10 4,95 1,15 5,69 3,85 3,00 11,55 1,75 1,25 2,19 1,75 1,10 1,93 1,75 1,20 2,10 1,75 0,90 1,58 2,90 3,00 8,70 3,25 3,00 9,75 2,00 3,00 6,00 1,90 1,00 1,90 1,80 1,25 2,25 2,25 1,10 2,48 3,00 3,00 9,00 h=2,00 15,10 8,60 129,86 detrarre 2 0,30 0,30 0,18 9 0, ,44 7 0,40 0,10 0, , ,30 0, , ,16 633,53 ammezz h=2,00 15,60 8,30 129,48 detrarre , ,10 0,06 0,15 129,33 Piano terra palestra h=4,60 23,40 4,40 102,96 19,40 6,60 128,04 23,40 4,40 102,96 333,96 detrarre 3 0,40 0,40 0,48 3,00 0,10 0, ,10 0,19 4,40 0,10 0,44 5, ,04 scala snr 6,00 3,70 22,20

5 1 piano aule h=3,00 5,00 4,40 22,00 1,90 3,30 6,27 1,50 3,30 4,95 3,50 1,00 3,50 7,55 4,60 34,78 7,55 5,70 43,04 7,55 4,20 31,71 6,20 4,80 29,76 6,60 4,40 29,04 2,80 0,30 0,84 3,60 1,90 6,84 1,90 1,10 2,09 5,90 4,60 27,14 5,90 5,70 33,63 5,90 4,20 24,78 2,40 1,60 3,84 12,10 1,60 19,36 323,57 Sottotetetto 23,40 4,40 102,96 19,40 6,60 128,04 23,40 4,40 102,96 333,96 Balconi 2 24,00 1,20 57,60 18,40 2,00 36,80 94,40 totale superfici di stima 1.869,03 Parametri e coefficienti di riferimento Strutture e caratteristiche: coefficienti di valutazioni considerati 0,98 - Edificio plurifamiliare fino a tre piani fuori terra 0,97 - Persiane o scuri 0,98 - Finestratura con vetri ordinari 0,78- Età oltre i 20 anni 1,01 - Riscaldamento autonomo 0,99 - Acqua calda autonoma 0,99 - Privo di impianto di aria condizionata 1,05 - Pluriservizi

6 Moltiplicando i coefficienti tra di loro avremo il coefficiente globale di differenziazione edilìzia e di destinazione dell'unità immobiliare, pari a: 0,7553 Determinazione della superficie commerciale Effettiva: Seminterrato-officina- superficie di h = 4,30 = m.q. 503,67 superficie di h= 2,00 = m.q. 129,86 Ammezzato-deposito-superficie di h= 2,00 = m.q.129,33 Piano terra-palestra- superficie di h= 4,60 = m.q.332,04 Scala- superficie di h=4,60 = m.q. 22,20 Primo piano-aule- superfìcie di h=3,00 = m.q. 323,57 Sottotetto : superfìcie di h= (3,20 + 0,60)/2 = m.q. 333,96 Balconi: superficie m.q. = 94,40 Totale superficie effettiva m.q.=1.869,03 Superficie Commerciale Seminterrato officina = m.q. 503,67 m.q. 129,86x0,50 = mq 64,93 Ammezzato deposito m.q. 129,33 x 0,50 = mq 64,93 Piano terra - palestra = m.q. 332,04 Scala m.q, 22,20x0,50 = m.q. 11,10 Primo piano - aule = m.q. 323,57 Sottotetto m.q. 333,96x0,25 = m.q. 83,49 Balconi m.q. 94,40x0,15 = m.q. 14,16 Totale superficie commerciale dell'unità = m.q.1.397,63 Superficie virtuale di stima Sup. Commerciale x coeff. di differenziazione: 1.397,63 x 0,7553 = m.q ,63 Identificazione catastale dell'immobile L'immobile è individuato nel catasto urbano al foglio n 31 particella n 244 sub.nn in ditta alla Banca Popolare dell'emilia Romagna con sede in Modena C.F Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo C/ mq 51,65 Via Casino Oliva-piano C/ mq 84,70 Via Casino Oliva-piano D/ ,75 Via Casino Oliva-piano T C/ mq 815,74 Via Casino Oliva-piano sem C/ mq 763,53 Via Casino Oliva-piano sem T 374 mq

7 Indagini di mercato Nel determinare il valore unitario applicabile si sono svolte indagini articolate su due distinte ricerche: l una incentrata su una puntuale disamina di immobili di analoghe caratteristiche a quello oggetto di stima; l altra dalla consultazione di pubblicazioni relative nel settore immobiliare. a) indagini dirette Le indagini effettuate nel mercato della zona, in cui ricade l immobile in esame, hanno rilevato che locazioni di unità immobiliari aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari a quello oggetto di stima vengono attribuiti, per superficie lorda vendibile, i seguenti valori unitari: Valore di mercato Valore mercato Valore di Valore di Minimo /m 2 Massimo /m 2 locazione mensile Minimo /m 2 locazione mensile Massimo /m 2 Unità commerciali ,5 4,5 b) fonte Osservatorio Mercato Immobiliare Nella tabella seguente viene riportata, per la specifica zona di interesse, i valori di mercato e di locazione mensile al secondo semestre 2010, risultante dall Osservatorio Mobiliare Immobiliari dell Agenzia del Territorio, in relazione alle rilevazioni da essa effettuate: Valore di mercato Valore mercato Valore di Valore di Minimo /m 2 Massimo /m 2 locazione mensile Minimo /m 2 locazione mensile Massimo /m 2 Unità commerciali ,4 6,4 c) fonte Nomisma Abitazioni nuove o ristrutturate: Centro della frazione Minimo Euro /m2-671, 39 Massimo Euro /m ,33 Semicentro Minimo Euro /m2-516,46 Massimo Euro /m ,39 Periferia Minimo Euro /m2-464,81 Massimo Euro /m ,10 Si riportano altresì i valori locativi mensili per la medesima destinazione, rappresentati in lire al metro quadrato di superficie utile - cioè calcolata al netto delle murature interne e perimetrali -relativi all'anno in corso: Centro di frazione Minimo Euro /m2-3,10 Massimo Euro /m2.- 4,65 Semicentro Minimo Euro/ m2-2,58 Massimo Euro /m2.- 3,87 Periferia Minimo Euro /m2-2, 32 Massimo Euro /m2.- 3,10 Saggi di rendimento potenziali medi: Centro di frazione Minimo 5% Massimo 5% Semicentro Minimo 5% Massimo 5% Periferia Minimo 5% Massimo 5%

8 Determinazione valori medi unitari Valore medio di mercato unitario= (800, ,00+594,00)/3= 881,00 /mq Valore medio di locazione mensile unitario= (3,5+5,9+3,22)/3= 4,20 /mq Determinazione del saggio di sconto Sulla base dei dati storici recenti, relativi ai saggi di rendimento netto di immobili aventi utilizzazione mista rilevati sul mercato, si ritiene di poter fondatamente stimare, per il caso in esame, il tasso lordo di capitalizzazione nella misura del 6,00%. FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA Determinazione del valore di mercato Si procede, ora, alla formulazione del più probabile valore locativo annuo, alla attualità, finalizzato alla formulazione del giudizio di stima dell immobile in esame. Tenute presenti le caratteristiche urbanistico-ambientali, peculiari della zona e dell immobile, vengono considerati i seguenti valori unitari a metro quadro : Valore medio ordinario di mercato unitario= (800, ,00+594,00)/3 = 881,00 /mq Valore medio ordinario di locazione mensile unitario= (3,5+5,9+3,22)/3 = 4,20 /mq Valore di mercato ordinario dell'immobile = /mq 881,00 * mq 1055,63 = ,03 Valore di locazione mensile ordinario dell'immobile = /mq 4,20 * mq 1055,63 = 4.433,65 L'applicazione del procedimento sintetico-comparativo, basato sui confronti diretti, intesi ad accertare i prezzi di mercato di immobili similari aventi caratteristiche simili a quelle dell'immobile in esame, ha portato ad un valore ordinario dell'immobile pari ad ,03. Per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di stima occorrerà, pertanto, apportare, al valore sopra determinato, le necessarie aggiunte e detrazioni. Si avrà che il valore del bene di che trattasi sarà dato da: Valore di mercato dell'immobile: Valore di mercato ordinario dell'immobile + aggiunte detrazioni L'immobile in parola, al momento della stima, necessita di alcuni interventi di manutenzione per essere ricondotto alle condizioni ordinarie; si stima una incedenza delle stesse pari al 35% per cui si ottiene: Valore di mercato dell'immobile = , ,50 = ,52

9 Determinazione del più probabile valore di locazione dell'immobile Analoghi confronti sono stati condotti per la determinazione del più probabile valore di locazione che risulta essere pari a: Valore medio ordinario di locazione mensile unitario = (3,5+5,9+3,22)/3 = 4,20 /mq Valore di locazione mensile ordinario dell'immobile = /mq 4,20 * mq 1055,63 = 4.433,65 Valore annuo di locazione ordinario= 4.433,65 * 12 = ,8 Utilizzando il metodo di capitalizzazione dei redditi per giungere alla determinazione del valore di mercato si ottiene: Vm = ,8 / 0,06 = ,00 Conclusioni É da tenere presente, inoltre, che sull'area sono presenti altri due manufatti, regolarizzati urbanisticamente con "Concessione in Sanatoria" n. 81/2008, che presentano la consistenza di seguito riportata: Dati metrici: garage: m. 10,90 x m. 4,60 = mq.50,14 Wc : m. 10,90 x m. 2,30 = mq 25,07 Locale lavaggio: m. 5,40 x m. 3,45 = mq 18,63 Locale lavorazione:m. 3,90 x m. 3,45= mq 13,45 Disimpegno: m. 2,20 x m. 3,45 = mq 7,59 Totale superficie mq. 114,88 Superficie teorica di calcolo: m.q. 114,88 x 0,50 = mq. 57,44 Utilizzando i valori scaturiti dalle indagini espletate per la precedente stima, che ha dato i seguenti valori: -Valore medio unitario: euro 572,65 /mq. -Valore medio locativo: euro/mq/mese 2,73 Si può procedere alla formulazione della stima dei manufatti: Valore locativo: euro 2,73 x 12 = euro 32,76 per cui mq. 57,44 x euro 32,76 = euro 1.881,73 Valore capitale dell'immobile ( di mercato): mq. 57,44 x euro 572,65 = euro ,016 Utilizzando lo stesso saggio di investimento nella misura dell' 6%, avremo: Valore dell'immobile in base alla capitalizzazione dei redditi: euro 1.881,73 : 0,06 = euro ,17 Per quanto sopra esposto ed argomentato, lo scrivente ritiene favorevole per l'ente la conclusione della trattativa con la Banca Popolare dell'emilia Romagna per l'acquisito dell'immobile al prezzo richiesto di ,00 essendo il valore dell'immobile nelle condizioni attuali sicuramente superiore. Il Dirigente dell'area Tecnica Ing. Attilio De Nigris

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