Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Il mercato premia solo la qualità Secondo l'osservatorio sul Mercato Immobiliare pubblicato a marzo 2011 da Nomisma, il tasso tendenziale annuo delle compravendite in Italia ha fatto registrare un calo del -3,4% nel 4 trimestre del 2010 dopo il -2,3% del 3 trimestre 2010, vanificando i progressi messi a segno nei primi due trimestri dello scorso anno, rispettivamente pari a +3,4% e +2,4%. Nel 2010 la variazione complessiva delle transazioni su base annuale è stata del -0,1% confermando l assenza d inversione di tendenza del ciclo immobiliare. Unità immobiliari compravendute in Italia Tipologia 1 trim trim trim trim Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Pertinenze Altro Totale Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma, nota trimestrale marzo 2011 Se questi sono i dati 2010 del settore immobiliare nel suo complesso, il residenziale ha accentuato ulteriormente il trend, con un tasso tendenziale annuo del -4,1% nel 4 trimestre Negli ultimi tre mesi del 2010 in Italia sono state compravendute sul mercato abitazioni secondo Nomisma, la quantità più bassa degli ultimi 7 anni. Si è però attenuata rispetto al 2009 la perdita di valore delle case, che nel 2010 è stata pari a -1,6% nelle prime 13 città italiane (-4,1% nel 2009) e a -1,8% nelle città intermedie. A preoccupare gli operatori restano però i tempi lunghi di vendita, intorno ai 6 mesi sia per il nuovo che per l'usato. Gli sconti richiesti dagli acquirenti rispetto al prezzo di vendita si sono attestati nel 2010 al 7,7% nelle grandi città e al 9,3% nelle città intermedie. Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Variazione % tendenziale annua delle unità immobiliari compravendute in Italia Tipologia 1 trim trim trim trim Residenziale 4,3 4,5-2,7-4,1 0,4 Terziario -1,3-14,1-3,0-3,5-5,8 Commerciale -0,5-4,7-10,0-2,0-4,0 Produttivo -0,2-4,2-16,9 4,0-3,5 Pertinenze -3,3 2,1 0,8-0,4-0,7 Altro 5,7 2,8-3,5 0,9 1,4 Totale 3,4 2,4-2,3-3,4-0,1 Nota: la variazione % a/a è la variazione registrata nel periodo indicato rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma, nota trimestrale marzo 2011 La crisi economica ha confermato la prevalenza dell'acquisto della prima casa nelle tipologie di operazioni: per Nomisma, la quota di tale motivazione sul totale delle compravendite ha oscillato negli anni attorno al 50% e, a marzo del 2011, si attesta sul 55,4%, vale a dire quasi 10 punti percentuali in più rispetto al minimo registrato a giugno del Si riduce la domanda di seconde case, che rappresenta il 5,3% del totale (-5,1% rispetto alla quota del 10,4% registrata nel 2007), mentre la domanda di immobili residenziali per investimento è ancora piuttosto sostenuta e rappresenta il 13,3% del totale (ha perso il 3,7% rispetto al suo massimo di inizio 2009). Si nota un crescente interesse per le abitazioni che presentano una maggiore efficienza energetica ma contemporaneamente cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un'abitazione con queste caratteristiche. Il premio mediamente riconosciuto per questa tipologia di abitazioni è passato dal +9% al +7,3% nei primi mesi del L'efficienza energetica rimane

2 un driver del mercato, aiutando i costruttori a vendere le case, ma non giustifica più gli elevati sovrapprezzi che ancora si rilevano sul mercato, dove rimane quindi parecchio invenduto. Tassi d interesse su mutui e prestiti La conferenza stampa BCE La Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi d'interesse di 25pb all'1,25% con voto all'unanimità, sebbene i tassi vengano ritenuti ancora bassi e la politica monetaria accomodante. In conferenza stampa l'autorità monetaria europea ha sottolineato che ci sono ancora rischi al rialzo per l'inflazione ed è necessario tenere le aspettative di inflazione sotto controllo, sebbene non abbia deciso se questa mossa sia destinata ad essere l'unica o la prima di una serie. La fase del ciclo economico è favorevole, anche se l'incertezza rimane elevata e i rischi per la crescita bilanciati. Gli effetti del terremoto in Giappone e l'aumento dei costi energetici rappresentano dei fattori di rischio per la crescita. Gli strumenti straordinari di finanziamento alle banche restano temporanei e la loro utilità sarà monitorata nel tempo. I rischi per l'inflazione restano al rialzo, a causa dell'aumento dei costi energetici, generato anche dalla forte domanda dei Paesi Emergenti, in costante crescita, e dall'ampia liquidità disponibile. La BCE sottolinea, inoltre, che la crescita degli aggregati monetari sta aumentando, anche se rimane moderata. In riferimento alle banche, Trichet sottolinea l'importanza che gli istituti concedano credito all'economia, trattenendo gli utili necessari al rafforzamento patrimoniale. In riferimento alla recente riforma sulla sorveglianza fiscale in Europa, la BCE ha evidenziato la necessità che il pacchetto approvato sia efficace e che i Governi realizzino le riforme necessarie. La decisione della BCE avvia dunque una risalita dei tassi che erano fermi da due anni, con conseguenze significative per le scelte di finanziamento. La reazione dei tassi e le scelte di finanziamento La reazione sui tassi d interesse all aumento dei tassi di politica monetaria da parte della BCE non si è fatta attendere. Da inizio marzo, quando la BCE ha segnalato il cambiamento di rotta sui tassi d interesse, gli Eurirs sono aumentati di circa 30pb sulle principali scadenze, mentre gli Euribor hanno evidenziato un aumento di 20-30pb, con la scadenza a 1 mese che ha registrato la crescita maggiore. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE (%) 3,0 2,5 2,0 Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor 1,5 1,0 0,5 0,0 gen-10 mar-10 mag-10 lug-10 set-10 nov-10 gen-11 mar-11 Nota: dati aggiornati al Fonte: Bloomberg Appare dunque avviato l aumento dei tassi di mercato (Eurirs ed Euribor) sebbene l entità dell aumento non sarà probabilmente molto forte. La principale ragione dell aumento dei tassi, infatti, non sta in una crescita economica eccessiva e inflazionistica, ma nel timore che Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 l aumento dei prezzi delle materie prime possa tradursi in un aumento delle aspettative di inflazione. Il permanere di tassi di disoccupazione elevati, di un eccesso di capacità produttiva e la necessità di realizzare manovre fiscali restrittive in Europa sono, infatti, motivi per ritenere che non ci sarà un ciclo particolarmente restrittivo dei tassi d interesse, con il tasso di politica monetaria che difficilmente salirà sopra il 3% nei prossimi 3 anni. In questo quadro, è confermata la preferenza verso l indebitamento a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni), che peraltro hanno risentito molto meno del movimento di mercato registrando un aumento mediamente più contenuto; inoltre, l avvio delle manovre restrittive porterà a un appiattimento della curva dei tassi, con le scadenze più lunghe (oltre i 10 anni) che, alla luce dello scenario economico incerto e del probabile miglioramento della situazione del sistema bancario, potrebbero registrare valori finanche inferiori agli attuali, suggerendo strategie di indebitamento flessibili. Selezione di tipologie di indebitamento Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo I tassi swap (Eurirs) (%) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 1,0 gen-10 mar-10 mag-10 lug-10 set-10 nov-10 gen-11 mar-11 Nota: dati aggiornati al Fonte: Bloomberg Il premio al rischio per le banche Il livello dei tassi Eurirs e il costo di finanziamento per i mutui è influenzato anche dal cosiddetto premio al rischio nel settore Bancario. I tassi Eurirs possono, infatti, idealmente scomporsi in due parti: una legata al livello dei tassi cosiddetti privi di rischio come quelli dei titoli di stato; un altra legata al rischio intrinseco nei contratti di Swap, tipicamente realizzati dalle banche. L entità di questa seconda componente è influenzata dalla percezione di rischio delle banche, attualmente ancora a livelli elevati, seppur inferiori a quelli della fase peggiore della crisi bancaria del Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 Gli spread di rendimento dei titoli del settore Bancario rispetto ai titoli di stato (pb) Nota: dati aggiornati al Fonte: Thomson Reuters-EcoWin Inoltre, il costo del finanziamento per mutui prevede tipicamente uno spread aggiuntivo rispetto ai tassi Eurirs, cioè una maggiorazione di tasso dipendente dalle specifiche banche che offrono i finanziamenti. Anche in questo caso, il livello dello spread è dipendente dalla percezione di rischio sulla specifica banca che offre il finanziamento, per il quale l istituto dovrà procurarsi la liquidità eventualmente anche sul mercato con un costo che aumenta al crescere del rischio percepito sulla banca stessa. Il rafforzamento del sistema bancario che si otterrà per effetto della graduale introduzione della regolamentazione cosiddetta Basilea III è in grado di comprimere ambedue le componenti di costo del finanziamento per i mutui: la prima, intrinseca nei livelli di tassi Eurirs; la seconda, specifica per ogni banca e dipendente dalle condizioni di solidità e patrimonializzazione della banca stessa. Il risultato è che, nonostante l aumento dei tassi che risulterà dalle manovre restrittive della BCE, le componenti del costo del finanziamento per i mutui legate alla solidità del sistema bancario sono destinate a comprimere tale costo del finanziamento negli anni a venire. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia e verrà messo a disposizione del pubblico indistinto attraverso il sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5

6 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Analista Obbligazionario Paolo Guida Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Azionario Analista Valute e Materie prime Ester Brizzolara Mario Romani Laura Carozza Economista Piero Toia Andrea Del Conte Research Assistant Cecilia Barazzetta Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 6